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1、中国物中国物业业教育网教育网 Pxx物业物业番禺分公司xx区区某物业番禺分公司上半年某物业番禺分公司上半年经营分析报告经营分析报告 报告人：报告人：xxxx 2007 2007 年年 8 8 月月 7 7 日日中国物中国物业业教育网教育网 P目目 录录xxxx小区概况小区概况岗位编制及人工成本控制岗位编制及人工成本控制人员流失控制人员流失控制管理费收缴率情况分析管理费收缴率情况分析各项支出情况及能耗控制各项支出情况及能耗控制多项经营指标分析中国物中国物业业教育网教育网 P一、一、xx小区概况小区概况 xxxx小区总占地面积小区总占地面积 12.28 12.28 万平方米万平方米万平方米万平方米
2、，总建筑用地，总建筑用地 3.4 3.4 万平方万平方万平方万平方米米米米，总建筑面积，总建筑面积 32.57 32.57 万平方米万平方米万平方米万平方米，绿化面积约达绿化面积约达5.75.7万平方万平方米米 。xxxx共有共有4848幢幢19001900户，配套小车位户，配套小车位10011001个。个。小区内有东、西大湖，面积约有小区内有东、西大湖，面积约有1.571.571.571.57万平方米。万平方米。有外街商铺有外街商铺5757间，进驻有大型超市、银行、西餐厅、美容间，进驻有大型超市、银行、西餐厅、美容生活馆等；内街商铺生活馆等；内街商铺3333间，有多样生活配套小店。间，有多样
3、生活配套小店。中国物中国物业业教育网教育网 P二、岗位编制及人工成本控制二、岗位编制及人工成本控制1、xx区组织架构区组织架构区域经理1人工程部主任 1人客服部主任1人环境管理主任1人保安部主任1人副主任副主任1人领领 班班3人土建工2人水电工6人收银员2人前台助理2人楼管家3人清洁领班 人绿化领班 人清洁工19人绿化工20人监 控 员 人车 管 员 人保 安 员 人1 11 1505015153 3中国物中国物业业教育网教育网 P、各部门下半年岗位定编、各部门下半年岗位定编、各部门下半年岗位定编、各部门下半年岗位定编（）保安部岗位定编图（）保安部岗位定编图（）保安部岗位定编图（）保安部岗位定
4、编图副主任1人北大门岗1人西大门岗1人北中门岗1人8中门岗2人东大门岗1人南中门岗1人西中门岗1人二区巡逻2人内街巡逻1人一区巡逻1人 座车库1人9中门岗1人7座车库1人保安主任1人领班3人9座车库1人 座车库1人 顶休1人 座车库1人监控员女1人181815151212中国物中国物业业教育网教育网 P 保安部岗位定编分析保安部岗位定编分析保安部岗位定编分析保安部岗位定编分析uu根据岗位定编图，每班需设保安员根据岗位定编图，每班需设保安员1414人，车管员人，车管员5 5人，监人，监控员控员1 1人，领班人，领班1 1人，共人，共2121人；人；uu因二期临停收费，各中门岗在车辆进出高峰期需配
5、置因二期临停收费，各中门岗在车辆进出高峰期需配置2 2人，人，早、中班需增加保安员早、中班需增加保安员6 6人；人；uu宿舍管理员宿舍管理员2 2人（宿管员休息需保安员顶班）；人（宿管员休息需保安员顶班）；uu三班合总，共设保安员三班合总，共设保安员4848人，车管员人，车管员1515人，监控员人，监控员3 3人，人，宿管员宿管员2 2人，共人，共6868人；人；uu主任主任2 2人、领班人、领班3 3人；人；uu以上各岗合计，保安部编制共以上各岗合计，保安部编制共7373人。人。中国物中国物业业教育网教育网 P（2 2）清洁部岗位定编）清洁部岗位定编）清洁部岗位定编）清洁部岗位定编uu 领班
6、领班1 1人人 ，技工，技工1 1人人 ，清钟清洁，清钟清洁1 1人人 ；uu 楼道清洁，设楼道清洁，设1010人；人；uu 外围，含员工宿舍、内街、外街、杂工、顶休，设外围，含员工宿舍、内街、外街、杂工、顶休，设7 7人；人；uu 以上岗位合计，清洁部编制共以上岗位合计，清洁部编制共2020人。人。小区共小区共4848条梯，其中多层条梯，其中多层1616条梯，高层条梯，高层3232条梯，条梯，共有共有500500层楼；层楼；共有大小车库共有大小车库1010个，大小水池个，大小水池6161个；个；中国物中国物业业教育网教育网 P（3 3）绿化部岗位定编）绿化部岗位定编）绿化部岗位定编）绿化部岗
7、位定编uu领班领班1 1人，水车司机人，水车司机1 1人，捞湖人，捞湖1 1人；苗圃工人；苗圃工1 1人；机动人；机动岗岗 1 1 人；人；uu修剪队，主要负责绿化修剪、有偿服务及日常应急等修剪队，主要负责绿化修剪、有偿服务及日常应急等工作，设工作，设5 5人；人；uu养护岗位（含养护岗位（含8 8座），共设座），共设1111人；人；uu以上岗位合计，绿化部编制共以上岗位合计，绿化部编制共2121人。人。小区小区绿化面积达5.7万平方米 小区湖水面积约有小区湖水面积约有1.571.57万平方米万平方米 小区共有植物小区共有植物220220多种，以热带植物为主多种，以热带植物为主中国物中国物业业
8、教育网教育网 P（4 4）客服部、工程部岗位定编）客服部、工程部岗位定编）客服部、工程部岗位定编）客服部、工程部岗位定编uux x一、二期共一、二期共19001900户，现共入住户，现共入住15011501户，入住率已达户，入住率已达79%79%；uu在装修单元有在装修单元有142142户，未装修单元有户，未装修单元有257257户；户；uu二期大部分交楼才满一年，返修工作量大；二期大部分交楼才满一年，返修工作量大；uu根据小区实际的工作量及服务需要，客服部（含收费员）根据小区实际的工作量及服务需要，客服部（含收费员）需配置需配置8 8人，工程部需设置人，工程部需设置9 9人。人。中国物中国物
9、业业教育网教育网 P（5 5）各部门人员构成比例图）各部门人员构成比例图）各部门人员构成比例图）各部门人员构成比例图部部部部 门门门门人数人数人数人数办公室办公室1 1客服部客服部8 8工程部工程部9 9保安部保安部7373清洁部清洁部2020绿化部绿化部2121总人数总人数132132中国物中国物业业教育网教育网 P 人工成本分析x x区（含区（含x x）上半年人工成本费达）上半年人工成本费达1088,018.731088,018.73元，元，加上员工福利支出（按工资的加上员工福利支出（按工资的14%14%计提）共占计提）共占总支出的总支出的49.85%;49.85%;中国物中国物业业教育网
10、教育网 P 由于二期临停收费需要，需增加保安员由于二期临停收费需要，需增加保安员6 6名；由于客服名；由于客服部与财务部合并，优化配置，以上半年相比可减少部与财务部合并，优化配置，以上半年相比可减少2 2人；人；加上加上x x管家部的增编，预计人工成本将比上半年增加管家部的增编，预计人工成本将比上半年增加3.4%3.4%，约占管理费收入的，约占管理费收入的65%65%。根据根据x x小区的楼盘素质及集团销售需求，下半年的人员小区的楼盘素质及集团销售需求，下半年的人员编制较合理。编制较合理。中国物中国物业业教育网教育网 P二、人员流失控制二、人员流失控制 1 1、上半年人员流失情况、上半年人员流
11、失情况2、其中保安部的流失比例为：中国物中国物业业教育网教育网 P 人员流失原因分析：人员流失原因分析：人员流失原因分析：人员流失原因分析：根据基层岗位在过年后大量流动的特性，每年根据基层岗位在过年后大量流动的特性，每年3 3、4 4月份人员流失最严重，按照往年数据对比，该两月月份人员流失最严重，按照往年数据对比，该两月人员流失比率正常；人员流失比率正常；5 5、6 6月保安部流失量大，主要是受月保安部流失量大，主要是受5 5月保安事件影响月保安事件影响造成；造成；6 6月份由于夏季到，天气炎热，绿化部户外工作辛苦，月份由于夏季到，天气炎热，绿化部户外工作辛苦，离职人多。离职人多。中国物中国物
12、业业教育网教育网 P 根据以上分析，对下半年及明年的工作布署上，根据以上分析，对下半年及明年的工作布署上，根据以上分析，对下半年及明年的工作布署上，根据以上分析，对下半年及明年的工作布署上，提以下几点建议：提以下几点建议：提以下几点建议：提以下几点建议：u对基层员工的福利待遇，必须与周边同行同岗的待遇进行可行性对比，提高公司人力资源的市场竞争力；u各区域应加强团队建设，提高团队凝聚力，打造学习型团队，让员工有归属感；u针对夏季户外的工作强度增加，适当给予个别基层岗位以补贴，平衡岗位员工需求，u根据公司的发展要求，努力控制下半年人员流失率在%以下。中国物中国物业业教育网教育网 P三、管理费收缴率
13、三、管理费收缴率1 月月2 月月3 月月4 月月5 月月6 月月累累 计计管理费管理费365357.11 285966.54 399494.28 328166.68 346170.09 348645.79 2073800.49 中国物中国物业业教育网教育网 P 数据分析数据分析1.1.上半年数据中，由于过节影响上半年数据中，由于过节影响2 2月份财务提前划帐，月份财务提前划帐，2-3 2-3 月份数据有所偏差。月份数据有所偏差。2.2.上半年管理费共收入上半年管理费共收入2175,085.42175,085.4元，累计往年拖欠管理费元，累计往年拖欠管理费 共计共计126,109.39126,1
14、09.39，收缴率达收缴率达96.01%96.01%3.3.拖欠管理费主要受以下几点投诉影响：拖欠管理费主要受以下几点投诉影响：排水管返水造成住户家屡屡被浸，由于一直未能彻底解决，排水管返水造成住户家屡屡被浸，由于一直未能彻底解决，受浸住户拒交管理费；受浸住户拒交管理费；由于家中被盗（往年），向物业公司索赔尚未达成协议的；由于家中被盗（往年），向物业公司索赔尚未达成协议的；由于收楼时或入住后发现的楼宇返修问题未能及时解决或未由于收楼时或入住后发现的楼宇返修问题未能及时解决或未能彻底解决的；能彻底解决的；对物业公司车辆管理不满的；对物业公司车辆管理不满的；投诉投诉x x酒楼排油烟机污染未能彻底解
15、决的；酒楼排油烟机污染未能彻底解决的；有部分炒楼业主，收楼后未装修未接管理费；有部分炒楼业主，收楼后未装修未接管理费；中国物中国物业业教育网教育网 P 措施采取及达成目标措施采取及达成目标1.1.排水管返水问题已得到集团的高度重视，目前排水管返水问题已得到集团的高度重视，目前x x已着手改已着手改管，该问题解决后再与被浸住户商谈具体补偿事宜，预管，该问题解决后再与被浸住户商谈具体补偿事宜，预计在计在1010月份全部处理完；月份全部处理完；2.2.二期在二期在7 7月份已实施临停收费，车辆秩序明显规范，月份已实施临停收费，车辆秩序明显规范，9 9月月份将对一期实行严管，车辆规范管理将逐见成效；份
16、将对一期实行严管，车辆规范管理将逐见成效；3.3.9-109-10月份将重点跟进欠费大户的协商工作，与业主做好月份将重点跟进欠费大户的协商工作，与业主做好沟通工作，清理往年拖欠的管理费。沟通工作，清理往年拖欠的管理费。4.4.重点加强保安队伍内部建设及提高公共环境的清洁卫生重点加强保安队伍内部建设及提高公共环境的清洁卫生工作，规范工作流程，努力提高服务质量，提高业主满工作，规范工作流程，努力提高服务质量，提高业主满意度。意度。5.5.预订下半年工作目标为：管理费收缴率提高到预订下半年工作目标为：管理费收缴率提高到98%98%以上。以上。中国物中国物业业教育网教育网 P四、能耗控制四、能耗控制
17、x x上半年支出项上半年支出项共计共计2,555,270.102,555,270.10元，元，累计上半年利累计上半年利润为润为-120621.14-120621.14元。其中主要元。其中主要支出项有：支出项有：主要支出项目主要支出项目累累 计计达成率达成率1、水、电费水、电费302318.97 77.52%2、工资工资1088018.73 106.67%3、应付福利费应付福利费185673.12 130.02%4、保安费用保安费用17568.10 87.84%5、绿化费用绿化费用53881.46 89.80%6、清洁卫生费清洁卫生费24690.18 145.24%7、生活垃圾清运费生活垃圾清运
18、费21528.00 86.11%8、水电组费用水电组费用64080.08 213.60%9、小区养护费小区养护费4213.41 30.10%10、灯具灯具15162.92 108.31%11、可视对讲、监控维护费可视对讲、监控维护费15000.00 300.00%12、发电机保养费发电机保养费0.00 0.00%13、电梯保养费电梯保养费126543.84 95.87%14、余泥清运费余泥清运费24885.00 99.54%15、办公费办公费59192.29 118.38%16、低值易耗品低值易耗品13673.20 273.46%17、电话费电话费17748.07 93.41%中国物中国物业业
19、教育网教育网 P1 1、水、电费、水、电费、水、电费、水、电费1 1 月月月月2 2 月月月月3 3 月月月月4 4 月月月月5 5 月月月月6 6 月月月月46066.5146066.51元元元元94134.4794134.47元元元元-23461.03-23461.03元元元元75364.7575364.75元元元元45861.9245861.92元元元元64352.3564352.35元元元元n3月份出现负值，主要是由于2月份过年期间供电局与我司的抄表时间差距较大造成的，6月份的增额主要是由于夏季天热空调用电增加的原因，基本上出入较平稳；nxx共有东、西两大湖，大小水池61个，水景泵71
20、台，水池漏、渗水严重，损耗大；n由于湖水没有过滤系统，出现水质问题时唯有换水、洗湖待方法，损耗非常大；n商铺广告灯、公共照明、水景灯由于线路混乱不规范，难以计量。分分分分 析：析：析：析：中国物中国物业业教育网教育网 P、员工工资、员工工资uxxxx区区（含含xxxx）上上半半年年人人工工成成本本费费达达1088,018.731088,018.73元元，加加上上员员工工福福利利支支出出（按按工工资资的的14%14%计计提提）共共占占总总支出的支出的49.85%49.85%；u由由于于二二期期临临停停收收费费需需要要，需需增增加加保保安安员员6 6名名；由由于于客客服服部部与与财财务务部部合合并
21、并，优优化化配配置置，可可减减少少2 2人人；加加上上xxxx管管家家部部的的增增编编，预预计计人人工工成成本本将将比比上上半半年年增增加加3.4%3.4%，约占管理费收入的，约占管理费收入的65%65%。中国物中国物业业教育网教育网 P3 3、绿化费用、绿化费用维护费的大项支出主要是根据集团公司的要求及销售需要对小区内时花的更换，绿化养护需要的肥料、农药费用按照植物面积估算在正常范围内。下半年将大力开建苗圃场自已出苗,降低苗圃成本。分分分分 析：析：析：析：中国物中国物业业教育网教育网 P4 4、清洁费用、清洁费用 上半年清洁费用支出为上半年清洁费用支出为55204.1855204.18元，
22、各月产生费用比例如图显示：元，各月产生费用比例如图显示：l清洁费用在2、3月份的增多主要是因为新增了清洁机器如高压水枪、晶面机等。l下半年在清洁费用方面，主要是对员工领料的控制，提高员工节约意识，降低成本。同时大力开展家政清洁，增加收入。中国物中国物业业教育网教育网 P5、工程费用、工程费用上半年工程费用支出上半年工程费用支出上半年工程费用支出上半年工程费用支出为为为为83456.4183456.41元，各元，各元，各元，各月产生费用如图显月产生费用如图显月产生费用如图显月产生费用如图显示示示示 ：上半年上半年xx灯具领用费用：灯具领用费用：中国物中国物业业教育网教育网 P 分分 析析1.1.
23、工工程程部部目目前前的的内内部部管管控控不不规规范范，存存在在物物料料领领用用随随意意，用用料料浪浪费费等等现象；现象；2.2.小区水景多，水景水泵共有小区水景多，水景水泵共有7171台，地下车库抽水泵有台，地下车库抽水泵有7575台，水泵台，水泵一天工作达一天工作达1212小时以上，基本上都是满负荷运作，加上原配质量小时以上，基本上都是满负荷运作，加上原配质量一般，到现在水泵的维修及更换成本较高；一般，到现在水泵的维修及更换成本较高；3.3.小小区区湖湖多多，桥桥多多，桥桥栏栏每每年年需需维维护护翻翻新新两两次次，由由于于人人工工技技术术达达不不上，产生的成本费用较高；上，产生的成本费用较高
24、；4.4.二期大堂梯门由于设计美观影响，门把手过重，地弹簧损坏严重，二期大堂梯门由于设计美观影响，门把手过重，地弹簧损坏严重，更换频繁，费用高。更换频繁，费用高。5.5.配合二期临停收费，对地下车库车位、露天车位划线喷牌量大，配合二期临停收费，对地下车库车位、露天车位划线喷牌量大，产生费用。产生费用。6.6.小区公共照明灯，包括高灯、射灯、水景灯，高达小区公共照明灯，包括高灯、射灯、水景灯，高达12001200盏，由于盏，由于小区美观需要，要求灯饰全部打开；加上楼层公共照明灯，超过小区美观需要，要求灯饰全部打开；加上楼层公共照明灯，超过30003000盏灯，日常的维修更换费用高。盏灯，日常的维
25、修更换费用高。7.7.6 6月份费用高主要是为保证用电安全，大批更换层楼电井房锁。月份费用高主要是为保证用电安全，大批更换层楼电井房锁。8.8.对存在设备问题的，积极寻找解决办法，如设备改良、品牌更换对存在设备问题的，积极寻找解决办法，如设备改良、品牌更换等。组织人力对园区线路进行整改，从技术上逐渐解决存在问题。等。组织人力对园区线路进行整改，从技术上逐渐解决存在问题。中国物中国物业业教育网教育网 P2 2、小区经营推广、小区经营推广、小区经营推广、小区经营推广 xx xx上半年基本上以日常管理为主要工作，对小区的经营管理工作尚未正上半年基本上以日常管理为主要工作，对小区的经营管理工作尚未正常
26、开展，下半年将从以下几点工作做好小区创收：常开展，下半年将从以下几点工作做好小区创收：uu以服务业主，活跃社区文化氛围为主要目的，合理使用公共场地，开展以服务业主，活跃社区文化氛围为主要目的，合理使用公共场地，开展多样化经营活动，如书展、各类业务咨询等；多样化经营活动，如书展、各类业务咨询等；uu与商铺合作，开展各类让利促销或多种形式的便民活动，带动内、外街与商铺合作，开展各类让利促销或多种形式的便民活动，带动内、外街商业氛围，共赢互利；商业氛围，共赢互利；uu充分利用小区梯间宣传栏，以小区生活信息平台的方式传达各类商业信充分利用小区梯间宣传栏，以小区生活信息平台的方式传达各类商业信息，在丰富业主咨询的同时创收。息，在丰富业主咨询的同时创收。项项 目目1 月月2 月月3 月月4 月月5 月月6 月月累累 计计分析说明分析说明场地使用费场地使用费282.00 0.00 132.00 1203.20 3128.00 964.00 5709.20 没有利用没有利用小区小区资源资源分析：分析：分析：分析：