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1、地块商业优劣势分析地块商业优劣势分析1.1.区位便利性区位便利性 大型商业选址的大型商业选址的5A5A法则法则5A法则即“便利法则”。“A”是Advantage(便利)的英文字头，由于便利法则的基本内容包含了五个层次的便利，所以便利法则也称为“5A法则”。5A法则主要应用于针对某个城市或区域、为大型零售商业选址所进行的工作。5A法则的基本理念是：以消费者为本，为消费者购物提供全程便利。以消费者为本，就要站在消费者的立场为消费者着想，明确选址工作是“为何做？”；提供全程便利就要对消费者购物的全程进行分析研究，明确选址工作该“如何做？”。交通便利交通便利是指让预期数量的消费者能便利地从其出发地到达
2、商场所在的地域，包括考虑交通时耗、交通方式、交通道路、自然障碍。确认便利确认便利是指让消费者能便利地找到目标商场，包括远距离确认、中距离确认和近距离确认。趋近便利趋近便利是指让消费者能便利地靠近到商场门前，需要将所有可能的交通出行方式进行考虑。进出便利进出便利是指让消费者能便利地进出商场。购物便利购物便利是指让消费者能便利地在商场内辨认、选择、拿取、携带所需商品以及结算付款。这一部分更多的是针对商业体内部空间的安排。优劣势分析理论基础优劣势分析理论基础2.2.区位商业环境区位商业环境大型零售商业的目标市场一般是高、中档次的工薪收入的阶层，地址宜选择商业中心、居民聚集区和工薪阶层工作区域。商业活
3、动频繁的地区。在闹市区，商业活动极为频繁，把店址设在这样的地区营业额必然高。店铺聚集的地区。大量事实说明，对于那些经营选购品、耐用品的商店及提供类似服务的店铺来说，若能集中在一个地段或街区，则更能招揽顾客，因为经营的种类繁多，顾客在这里可以有更多的机会进行比较和选择。地块商业优劣势分析地块商业优劣势分析区位便利性分析区位便利性分析优势优势项目地块周边总体交通条件较好项目地块周边总体交通条件较好现阶段主要依靠地上交通，项目所处文化中心被多条高等级城市干道围合，且紧邻中环线与快速路之间的重要联络线友谊路，中心周边有超过15条公交线路在这一地区设站。项目地块紧邻乐园道、越秀路和广东路，且与中环线连通
4、便利，有8条公交线路在紧邻项目地块设站；未来还将增加地下交通服务，4条地铁线路计划在文化中心区域设站，其中3条线的车站将紧邻项目地块。项目地块具备较高的确认便利性项目地块具备较高的确认便利性项目地块北侧紧邻乐园道，东北角与西北角处于未来重要路口，南侧及西侧主要面向文化中心的大面积开敞空间，周边建筑物遮挡少且密度低。特别是项目地块西侧的大面积开敞空间确保项目地块在车流较高的友谊路和宾水道交口就可以有较高的可视度。项目地块具备提高趋近便利性和进出便利性的条件项目地块具备提高趋近便利性和进出便利性的条件项目地块在未来规划中四面环路，且紧邻多处公交场站，具备较高的条件在各方向开辟靠近项目的交通上下点及
5、出入口。劣势劣势现阶段乐园路东段道路等级较低现阶段乐园路东段道路等级较低乐园道东段道路等级较低，路面较窄通过能力不高，如果大型商业落户此地，需要对其进行大幅的拓宽。项目地块向南交通联通能力不高项目地块向南交通联通能力不高由于项目南侧将主要为文化中心设施、大面积开敞空间及水面，因此项目地块整体向南的交通联通能力不高。未来项目地块交通易与文化中心其它设施交通产生冲突未来项目地块交通易与文化中心其它设施交通产生冲突项目所处文化中心其它设施所带来的交通流将对紧邻对外连通道路的本项目产生一定影响，但这种影响有可能是时段性的。地块商业优劣势分析地块商业优劣势分析区位商业环境分析区位商业环境分析优势优势劣势
6、劣势项目地块周边居住人口密集，且靠近较高消费能力的群体项目地块周边居住人口密集，且靠近较高消费能力的群体项目地块周边，特别是南北向友谊路、广东路沿线以及向西的宾水道沿线有大面积住宅区，人口密度高，这些居住区属于比较老的小区，居民构成多样化，消费习惯和能力也是多元化的，适于大型综合性商业的发展。此外，友谊路向南连接（约2公里）的梅江居住区以及滨水路向西联通（约4公里）宾水道的奥体及水上公园居住区属于较高消费能力人群的聚集区，而这些地区除个别以超市及餐饮为主体的社区商业中心外，自身还没有能够形成满足这部分消费群体的大型综合商业体，友谊路和滨水道可以将项目地块与这些区域便利联通。项目地块周边缺乏大型
7、综合商业体项目地块周边缺乏大型综合商业体项目地块周边商业网点规模不大且较为分散，商业体的受众专一性强而综合性弱。例如紧邻项目地块的友谊路商业主要以高端时尚品牌和家居为主，而时代奥城及家世界以超市及餐饮为主体。项目地块周边还没有一个综合性的面向多元化消费群体的大型综合商业体。项目地块周边缺乏商业聚集效应项目地块周边缺乏商业聚集效应项目地块周边文化设施人流具有时段性项目地块周边文化设施人流具有时段性项目周边没有紧邻商业聚集，也没有商业基础，最近的友谊路两侧由友谊商店和佳怡家居组成的商业聚集区距离项目地块约800米，且中间没有商业连接，总体缺乏商业聚集效应。文化中心的各种文化设施吸引来的到访人群也将
8、为本项目商业带来消费人群，但这部分人群的到访会有时段性，难以保证稳定的到访量。项目周边用地分析项目周边用地分析现阶段情况现阶段情况项目地块目前属于天津乐园北部地块，地块东侧及南侧均处于天津乐园内，而地块北侧紧邻乐园道，乐园道以北以住宅区为主，地块西侧为越秀路，越秀路以西是银河广场及天津博物馆。文化中心范围内除天津乐园、银河广场及天津博物馆外，天津乐园以东已建成中华剧院、天津科学技术馆、天津青少年活动中心及宝丽金大酒店。文化中心范围以外，东、南、北部分布大量住宅区，人口密度较高，沿街分布部分零散商业，在北部越秀路与乐园道交口及南部平江道与友谊路交口有部分办公及金融设施聚集。文化中心以西友谊路沿线公共设施较为密集，大多以商业、住宿和行政办公设施为主。项目周边用地分析项目周边用地分析项目地块所处区域未来将形成由接待中心、行政中心及文化中心构成的天津行政文化中心。接待中心接待中心行政中心行政中心文化中心文化中心未来周边规划用地分析未来周边规划用地分析项目周边地块分析项目周边地块分析交通分析交通分析交通分析交通分析