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1、买房签订的格式合同是否对业主无效案情简介2012年3月16日，买受人费某与出卖人A房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同（该合同附件载明买受人不得擅自封闭 入户花园、露台或阳台），约定费某购买该开发公司开发的预售商品 房一套，该商品房阳台是非封闭式，并与B物业管理有限公司签订 了前期物业服务协议和临时管理规约”（临时管理规约 中第十八条禁止封闭规划确定的阳台）。后物业公司因费某封闭阳台 下达整改通知书，并要求费某恢复原状，费某一直未整改，物业公司 遂将费某诉至法院。问：住户是否可以以格式合同无效为由擅自封闭阳台?法院判决依据国务院颁发的物业管理条例第二十五条的规定，建设单 位与物业买受人签订的
2、买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的 内容。费某在购房时签署的商品房买卖合同中附件四补充条款第 六条约定未经物业管理公司同意，买受人不得擅自封闭入户花园、 露台或阳台“，表明开发商在出售商品房时提出了封闭阳台的限制, 即对购房者购买房屋附加了条件,费某作为购房者在合同上签字即同 意了开发商出售房屋所附的条件,故费某应当遵守合同中不得封闭阳 台的约定。费某购房后作为业主签署的临时管理规约中约定本物业管理区域内禁止下列行为：3封闭规划确定的阳台4.在房屋外（包括外墙,门窗外侧,阳台.设备平台等）安装.架设,搭建防盗 门窗.坡璃房,遮阳棚,花架.广告牌等，费某签署的装修管理 服务协议书中约定“禁止
3、封闭阳台或改变阳台.露台的原有装饰材 料、颜色、形状和规格。，费某同时签署了承诺书“本人确认 已详细阅读绿城开发公司制定的临时管理规约，同意遵守并倡导 其他业主及物业使用人遵守本临时管理规约，另外双方在签署的前期物业服务协议中约定费园应遵守绿城物业公司的临时管理 规约。前期物业服务协议.装修管理服务协议书.临时 管理规约及承诺书虽系A开发公司.B物业公司提供的格式 条款，但其中关于业主不得封闭阳台的约定与商品房买卖合同附 件四补充条款第六条的相关约定一致，并未加重业主的责任，且该约 定并没有违反国家有关法律,法规的强制性规定，应认定为有效。律师分析合同法第四十条格式条款具有本法第五十二条（有下列情形之一的，合同无效：（1）一方以欺诈.胁迫的手段订立合同，损害 国家利益；（2 ）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；（3 ） 以合法形式掩盖非法目的；（4）损害社会公共利益；（5）违反法 律、行政法规的强制性规定。）和第五十三条（合同中的下列免责条 款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失 造成对方财产损失的。）规定情形的，或者提供格式条款一方免除 其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。