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1、商务大厦物业验收制度(1制度内容物业管理企业对从开发商接管物业的系统图纸接收、工 程设备设施清点检验直至确认接管物业无重大遗漏问题的 工作过程进行管理。主要验收的内容包括有关图纸的接收、 消防验收、工程验收等。所有工程验收都应由发展商牵头进行。(2适用范围适用于物业管理企业从发展商经过竣工验收后的物业 接收到本企业进行管理的检查过程。此项工作将为接管物业 后的日常管理奠定基础。(3管理标准L新建房屋接管验收的标准1主体结构：(1)地基基础的沉降不得超过GBJ7 (建筑地基基础设计 规范)的允许变形值；不得引起上部结构的开裂或相邻房屋 的损坏；(2)钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超过GBJ1
2、0 的规定值(GBJ10一钢筋混凝土结构设计规范)；(3)木结构应结点牢固，支撑系统可靠，无蚁害，其构 件的选材必须符合GBJ206木结构工程施工及验收规范中 2. L1条的有关规定；(4)砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显 裂缝；(5)凡应抗震设防的房屋，必须符合GBJ11 (建筑抗震设 计规范)(6)外墙不得渗水。2屋面：(1)各类屋面必须符合GBJ207 (屋面工程施工及验收规 范)中条的规定，排水畅通，无积水，不渗漏；(2)平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在公用部 位设置屋面检修孔；(3)阳台和三层以上的房屋的屋面应有组织排水，出水 口、檐沟、落水管应安装牢固，接口严密、
3、不渗漏。3楼地面：(1)面层与基层必须粘结牢固，不空鼓。整体面层平整， 不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷；块料面层应表面平正、 接缝均匀顺直、无缺棱掉角；(2)卫生间、阳台、盟洗间地面与相邻地面的相对标高 应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏；(3)木楼地面应平整牢固，接缝密合。4装修：(1)钢木门窗应安装平正牢固，无翘曲变形，开关灵活， 零配件装配齐全，位置准确，钢门窗缝隙严密，木门窗缝隙 适度：(2)进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固，底 层外窗、楼层公共走道窗、进户门均应装设铁栅栏；(3)木装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密，不 露钉帽，与基层必须钉牢；(4)门窗玻璃应
4、安装平整，油灰饱满，粘贴牢固；(5)抹灰应表面平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷；(6)饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线角顺直， 无缺棱掉角；(7)油漆，刷浆应色泽一致。表面不应有脱皮、漏刷等 现象。5强电:(1)电气线路应安装平整、牢固、顺直，过墙应有导管。 导线连接必须紧密，铅导线连接不得采用绞接或绑接。采用 管子配线时，连接点，必须紧密、可靠，使管路在结构上和 电气上均连成整体并有可靠的接地。每回路导线间和对地绝 缘电阻值不得小于IMOhm/KV；(2)应按套安装电表或预留表位，并有电气接地装置；(3)照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全, 接触良好，位置准确;(4)各种避
5、雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地阻 值必须符合GBJ232(电气装置安装工程施工及验收规范)的 要求；(5)电梯应能准确地启动运行、选层、平层、停层、曳 引机的噪声相震动声不得超过GBJ232的规定值。制动器、 限速器及其他安全役备应动作灵敏可靠。安装的隐蔽工程， 试运转记录、性能检测记录及完整和图纸资料均应符合要求;(6)可电视信号有屏蔽影响的住宅，电视信号场强同微 弱或被高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅，应设置共用 天线；(7)除上述要求外，同时应符合地区性”低压电器装置规 程”的有关要求。6水、卫、消防：(1)管道应安装牢固、控制部件启闭灵活、，无滴漏。 水应试验及保温、防腐措施必
6、须符合GBJ242(采暖与卫生工 程施工及验收规范)的要求。应按套安装水表或预留表位；(2)高位水箱进水管与水箱检查口的设置应便于检修；(3)卫生间、厨房内的排污管应分设，出户管长不宜超 过8%并不应使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、检 查口不得渗漏，管道排水必须流畅；(4)卫生器具质量良好，接口不得渗漏，安装应平正、 牢固，部件齐全、制动灵活;(5)水泵安装应平稳，运行时无较大震动；(6)消防设施必须符合GBJ16(建筑设计防火规范)、 GBJ45(高层民用建筑设计防火规范)的要求，并且有消防部 门检验合格签证。7采暖：(1)采暖工程的验收时间，必须在采暖期以前两个月进 行；(2)锅炉、
7、箱罐等压力容器应安装平正、配件齐全、不 得有变形、裂纹、磨损、腐蚀等缺陷。安装完毕后，必须有 专业部门的检验合格签证；(3)炉排必须进行12小时以上试运转，炉排之间、炉排 与炉膛之间不得互相磨擦，且无杂音，不跑偏、不受卡，运 转应自如；(4)各种仪器、仪表应齐全精确，安全装置必须灵敏、 可靠，控制阀门应开关灵活；(5)炉门、灰门、煤斗闸板、烟、风挡板应安装平正、 启闭灵活，闭合严密，风室隔墙不得透风漏气；(6)管道的管径、坡度及检查井必须符合GBJ242(采暖与 卫生工程施工及验收规范)的要求，管沟大小及管道排列应 便于维修，管架、支架、吊架应牢固；设备、管道不应有跑、冒、滴、漏等现象;(8)
8、锅炉辅机应运转正常，无杂音。消烟除尘、消烟减 震设备应齐全，水质、烟尘排放浓度应符合环保要求；(9)经过48小时连续试运行，锅炉和附属设备的热工、 机械性能和采暖室温必须符合设计要求。8附属工程及其他：(1)室外排水系统的标高、检查井设置、管道坡度、管 径必须符合GBJ14(室外排水设计规范)第二章2。3O 4节的 要求。管道应顺顶直且排水通畅，井盖应搁置稳妥并设置井 圈；(2)在化粪池应按排污量合理设置，池内无垃圾杂物， 进出水口高差不得小于5cm。立管与粪池间的连接管道应有 足够坡度，并不应超过两个弯；(3)明沟、散水、落水沟头不得断裂、积水现象；(4)房屋入口处必须做室外道路，并与主干道
9、相通。路 面不应有积水、空鼓和断裂现象；(5)房屋应按单元设置信报箱，其规格、位置必须符合 有关规定；(6)挂物钩、晒衣架应安装牢固。烟道、通风道、垃圾 道应畅通，无阻塞物；(7)单位工程必须做到工完料尽场地清、临时设施及过 渡厨房拆除清理完毕。室外地面平整，室内外高差符合设计 要求；.(8)群体建筑应检验相应的市政、公建配套工程和服务 设施，达到应有的质量和使用功能要求。2 .原有房屋接管验收的标准1质量与使用功能的检验。在以CJB(危险房屋鉴定标准) 和国家有关规定作检验依据；2从外观检查建筑物整体的变异状态；3检查房屋结构、装修和设备的完好与损坏程度；4检查房屋使用情况(包括建筑年代、用
10、途变迁、拆改 添建、装修和设备情况)。5危险和损坏问题的处理：(1)属有危险的房屋，应有移交人负责排险解危后，始 得接管。(2)属有毁坏的房屋，有移交人和接管单位协商解决， 既可约定期限由移交人负责维修，也可采用其他补偿形式。(3)属法院判决没收并通知接管的房屋，在法院判决办 理。(4工作流程L在未验收前，驻场经理须联同工程经理与发展商、承 包商招开协调会议；2 .由承包商及供应商呈交一份竣工验收及交接计划表 和组织架构;3 .驻场经理组织管理处各部门制定楼宇接收联检方案, 提交发展商审批。4 .按图纸资料移交清单对产权、技术资料进行对照 检查，发现产权、技术资料有缺漏的，应以书面形式通知发 展商及/或承包商提供。5 .按设备移交清单对楼宇各类设备按规格进行对照 检查；6,发现设备设施与移交清单不符或有缺漏的，管理处应 以书面形式通知发展商及/或承包商予以解决。7 .对各单元的水、电、土建部分进行全面检查，并将检 查结果记录在接管检查记录表中，对发现的问题应书面 通知发展商/及承包商予以解决。8 .将所有有关资料归档。9 .在保修期内因施工、安装、设备因素产生的质量问题, 管理处应报发展商及/或承包商限期解决。(5工作表格：1 .验收工作流程表(QMS-PM-3101)2 .图纸资料移交清单(QMS-PM-3102)3 .接管检查记录表(QMS-PM-3103)