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1、XX省房地产估价师?案例与分析?：在建工程实地查勘记录考试题 本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题 意1、某成片荒地面积15000m2,取得该荒地的代价为1000万元，将其开发成“五 通一平熟地的开发本钱和管理费用为1500万元，其中60%从银行贷款取得， 开发期为3年，贷款年利率为8%,销售费用、销售税费和开发利润分别为可 转让熟地价格的2%、5.5%和10%,开发完成后可转让土地面积的比率为60%, 假设开发本钱和管理费用在开发期内均匀投入，那么该荒地开发完成后可转让熟 地的平均单价
2、为元/m2。A. 2237B. 2265C. 2346D. 39642、某房地产开发股份XX拟通过竞标方式取得某房地产开发工程，为此委托一 家房地产估价机构（以下简称估价机构）提供包括市场分析、工程融资、开发进度、 营销方案及投标报价等内容的咨询报告。双方协定，开发公司在签订委托协议的 同时向估价机构支付局部款项，余款在估价机构完成和提交咨询报告后支付。该 估价机构在开场市场分析之前，需仔细了解该工程各项控制性详细规划指标，以 下属于用地控制指标的是。A:绿地率B:人口容量C.城市规划区是指城市市区、郊区以及城市行政区域内因城市建立和开展需 要实行规划控制的区域D.城市规划管理是对批准的城市规
3、划进展管理，对城市规划区内的各项建立 进展统一的安排和控制，保证城市规划的顺利实施E.城市规划管理不具有政府行政职能6、对房地产开发工程进展可行性研究的目的是_。A.可行性研究过程就是房地产开发工程的决策过程B.提高房地产开发的收益能力C.实现工程决策的科学化管理D.降低房地产开发的本钱7、契税的税率采用A.定额税率B.超额累进税率C.比例税率D.各地适用税率8、按照规定，以下房地产不得设定抵押权的有。A:权属没有争议的房地产B:学校用于教学的房地产C:列入文物保护的建筑物D:已依法公告列入拆迁X围的房地产E:被依法查封的房地产9、开发工程总投资包括建立投资和A.前期投资B.后续投资C.经营投
4、资D.管理投资10、某企业2008年12月末，流动资产为540万元，流动负债为270万元。那么 该企业流动比率是。A: 40%B: 50%C: 200%D: 250%E:执行层的组织协调11、房地产业是房地产开发活动的A.筹划者B.组织者C.监视者D.实施者E.发包者12、甲公司为躲避风险，购置了企业财产保险，其可投保的标的是。（2009年试题）A:甲公司非法占用了财产B:甲公司所有的危房C:甲公司替乙公司保管的财产D:甲公司未经规划许可建造的房屋E:执行层的组织协调13、以下土地状况中，不属于土地权益状况的是_。A. 土地使用期限B. 土地使用管制C. 土地面积大小D. 土地权利性质14、报
5、建审批管理主要包括审批核发_。A.工程选址意见书B.建立用地规划许可证C.建立工程规划许可证D.国有土地使用证E.施工开工证15、.2010年3月，某房地产开发公司投资开发建立一经济适用住房工程，总投资2亿元，那么该工程资本金应不低于万元。A: 4000B: 5000C: 6000D: 7000E:执行层的组织协调16、A市B住宅小区，专有局部面积为8万，小区总面积为9万。该小区于2006年10月业主全部入住，并召开了业主大会，成立了业主委员会。如果该小区共 有750户业主，该小区业主做出有关改建小区建筑物决定，应当经。A:专有局部面积为4. 5万以上的业主同意B:专有局部面积为6万以上的业主
6、同意C:且有业主总数中的375户以上业主同意D:且有业主总数中的500户以上业主同意E:由于其他经济原因（非银行诉讼）法院裁定强制拍卖已经被抵押给银行的房地 产，应通知抵押权人，或解除抵押，或根据国家规定的拍卖标的拍卖金额的受偿 顺序受偿17、消费信用有两种类型。A:类似商业信用，由企业以赊销或分期付款方式将消费品提供应消费者B:属于民间信用，由企业以赊销或分期付款方式将消费品提供应消费者C:类似国家信用，由政府以赊销或分期付款方式将消费品提供应消费者D:属于商业信用，由企业以赊销或分期付款方式将消费品提供应消费者E:属于银行信用，由银行等金融机构以抵押贷款方式向消费者提供资金18、以下房地产
7、市场调控政策等措施中，会导致房地产市场价格上升的是A.降低房地产开发贷款利率B,增加土地有效供应C.降低契税D.提高购房贷款利率19、以下关于A市w房屋拆迁公司对设有抵押权的房屋被拆迁时的做法，正确 的选项是。A:要认定抵押的有效性，对未进展抵押登记的视为无效抵押，拆迁时不应按 已设定抵押的房屋进展补偿、安置B:被拆迁房屋进展抵押的，抵押合同从登记之日起生效C:及时通知抵押人，也就是承受被拆迁房屋抵押的银行D:能解除抵押合同的，补偿款付给被拆迁入，付款前已征得抵押权人认可E:不能解除抵押关系的，按照法律规定的清偿顺序进展清偿20、房地产价格的影响因素可分为一般因素、区域因素和个别因素，其中土地
8、的 位置属于。A. 一般因素B.区域因素C.个别因素D.其他21、房地产估价机构资质等级分为。A: 一级B:二级C:三级D:四级E:五级22、分析市场趋势的方法有。A:潜在分析法B:宏观环境预测法C:销售人员意见综合法D:专家意见法E:购置者意图调查法23、以下关于税收的征管，表述正确的选项是。A:税收的开征、停征以及减税、免税、退税、补税，都要依照法律的规定执 行B:税务机关应当广泛宣传税收法律、行政法规，普及纳税意识，有偿地为纳 税人提供纳税咨询效劳C:税务机关应当依法为纳税人、扣缴义务人的情况XXD:纳税人、扣缴义务人无权要求税务机关为纳税人、扣缴义务人的情况XXE:纳税人依法享有申请减
9、税、免税、退税的权利24、？房地产开发企业资质管理规定?规定，申报一级资质房地产开发企业应具备 的条件包括。A:注册资本应在2000万元以上B:注册资本应在5000万元以上C:从事房地产开发经营的时间不少于5年D:近3年房屋建筑面积累计竣工不少于15万E:上一年房屋建筑施工面积不少于15万25、以下关于抵押权人有权要求处分抵押房地产的表述中，正确的有。A:抵押人到期未归还债务的B:抵押人擅自处分抵押房地产的C:抵押人死亡，其合法继承人拒绝履行到期债务的D:抵押人擅自在抵押房地产X围内新增房屋的E:未经抵押权人同意，抵押人擅自将房地产抵押后的价值余额进展再次抵押C:用地性质D:建筑密度E:执行层
10、的组织协调3、实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是。A:过去数据简单算术平均法B:过去数据加权算术平均法C:未来数据简单算术平均法D:未来数据资本化公式法E:工业用地的监测点评估价格4、替代效应，是指。A:当某商品的价格发生变动时，消费者需求量发生变动的现象B:在理论上可用替代效应和收入效应的综合作用价格效应来解释C:其他商品价格不变，某商品价格发生变动，从而商品的相对价格发生变化， 消费者在原来价格组合下的购置力水平没有发生变化的情况下，对价格变动商品 的需求量发生变化的现象D:由于商品价格变化引起消费者的收入相对变化而引起商品的购置量发生变 化的现象E:执行层的
11、组织协调5、有甲、乙两宗面积形状都一样的相邻地块，价值各为50万元，假设将两宗土 地合并为一宗，合并后的价值各为110万元，如果甲地块的使用权人欲购置乙地 块的使用权，乙地块的使用权人所要的交易双方都是公平合理的正常价格应为A. 50万元B. 55万元C. 60万元D. 60万元以上6、某宗面积为3000行的工业用地，容积率为0.8,楼面地价为700元/ nf。现按 规划拟改为商业用地，容积率为5.0,楼面地价为960元/疔。理论上应补地价 万/C OA. 78B. 882C. 1210D. 12727、城市房屋拆迁估价方法一般应当采用。A:路线价法B:本钱法C:假设开发法D:市场比拟法E:房
12、地产估价机构必须加盖公章8、证券是一种。A:真实资本B:虚拟资本C:实际资本D:能执行资本的职能E:执行层的组织协调9、土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在一年以上。A. 20B. 30C. 70D. 4010、在撤除有产权纠纷的房屋之前，拆迁管理部门应当组织拆迁人并将有关 材料向公证机关办理证据保全。A.选择拆迁安置的地点B.拆迁安置C.对被撤除房屋进展评估，做好勘察记录D.确定房屋重置价的标准11、某办公楼经过更新改造后，其实际成新率通常用直线折旧法计算出的成新 率。A.等于B.大于C.小于D.无法判断12、投资者进展房地产投资的主要目的一般是_。A.获取房地产当期收益B.获取房地
13、产未来收益C.直接从事房地产开发经营活动D.间接参与房地产开发经营活动 13、某房地产的报酬率为8%,收益期限为30年时的价格为4 000元/疔。假设 报酬率为6%,收益期限为50年时，那么该房地产的价格为元/ nf。A: 3 800B: 4 500C: 5 200D: 5 600E:工业用地的监测点评估价格14、在房地产工程可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费二每平方米造价指标建筑面积，属于。A:单元估算法B:单位指标估算法C:概算指标法D:工程量近似匡算法E:借款合同15、以下不属于住房公积金归集内容的是A.缴存住房公积金的对象B.缴存住房公积金的工资基数C.缴存比例
14、D.公积金使用16、某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/nf,交易税费均由买方负担。该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费；买方按正常价格的3%缴纳有关税费，那么该宗房地产的正常成交价格最接近于元/行。A: 2427B: 2500C: 2575D: 2632E:工业用地的监测点评估价格17、住宅专项维修资金划转后的账目管理单位，由决定。A:房地产开发单位B:业主大会C:业主委员会D:直辖市、市、县人民政府建立（房地产）主管部门E:执行层的组织协调18、某地块为一带有陈旧建筑物200m2的空地,地价为2500元/m2,面积为400m2。撤除建筑物费用为150元/m2,残值50
15、元/m2。那么该地块总价为一万元。A. 102B. 52C. 54D. 10319、某10年前建成交付使用的建筑物，估价人员实地观察判定其剩余经济寿命为30年，残值率为零该建筑物的成新率为。A: 75%B: 65%C: 55%D: 45%E:工业用地的监测点评估价格20、从某房地产投资工程的资产负债表上，我们可以得到如下工程信息：负债合 计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500万元 和1250万元，存货为1500万元。那么该房地产投资工程的速动比率为A. 167%B. 80%C. 200%D. 60%21、以下房地产不是按经营使用方式来划分的类型的是。A:出租
16、的房地产B:自用的房地产C:餐饮的房地产D:营业的房地产E:工业用地的监测点评估价格22、当完成市场分析和其他前期研究工作并进展了工程评估之后，就要进入实施过程，而实施过程的第一步就是OA.确定建立施工的各种图纸已经准备就绪B.完成全体工作人员的筛选工作C.获取土地使用权D.明确各工作人员及施工阶段应发放的工资23、住房公积金委员会各项决策的执行机构是_。A.住房公积金管理中心B.住房公积金管理委员会委托的银行C.各个单位D.全体职工大会24、房地产面积测算中的房屋面积，不包括A.房屋建筑面积B.房屋使用面积C.共有建筑分摊面积D.房屋占地面积25、土地使用者超过土地使用权出让合同约定的开工开
17、发日期满未开工开发的, 国家可以无偿收回土地使用权。A.四年B.三年C.两年D. 一年二、多项选择题共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符 合题意，至少有1个错项。错选，此题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分1、评估一宗房地产的价值，估价方法的选用主要取决于。A:估价对象B:估价师对估价方法的熟悉程度C:委托人D:估价机构资料库中可用资料情况E:当地房地产市场状况2、以下关于城市房屋拆迁的表述中，不正确的选项是_。A.协议是平等主体之间的有关民事补偿安置的内容B.依法签订的拆迁补偿安置协议，对当事人具有法律约束力C.协议签订后，可以进展公证D.协议应当向房屋所在地市、县人民政府房屋拆迁主管部门备案3、按照会计要素进一步分类，以下属于会计科目分类的是。A:处分类会计科目B:负债类会计科目C:所有者权益类会计科目D:本钱类会计科目和权益类会计科目E:资产类会计科目4、主要适用于城镇街道两侧商业用地的估价。A.估算法B.本钱法C.路线价法D.基准地价法5、以下关于城市规划的表述中，正确的选项是A.城市规划是指为了实现一定时期内城市的经济和社会开展目标，确定城市 性质、规模和开展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建立的综 合部署和具体安排B.城市规划经过法律规定的程序审批确立后，就具有法规效力，城市规划区内的各项土地利用和建立活动，都必须按照城市规划进展