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1、2023年资产评估调研报告（精选多篇） 推荐第1篇：资产评估行业调研 江苏省资产评估行业的现状、问题及对策的研究报告 前言 在我国，随着改革开放深入开展，资产评估行业作为一个新兴的服务行业始于20世纪80年代，主要是适应土地使用制度的改革、房屋商品化政策的推行和基于“防止国有资产流失、国有资产保值增值”思路而产生。随着社会主义市场经济体制改革的建立和发展，经济体制改革带来了大量的产权变动和交易、土地和房屋建筑物的流转和国有企业体制改革等行为，资产评估作为一个行业在我国迅速发展并在社会经济中发挥了重要的作用。中国现代意义上的资产评估是随着中国对外开放、企业改革和社会主义市场经济的建立，在引进国外
2、评估理论和方法的基础上发展起来的。二十多年来，资产评估从无到有，业务范围、种类、数量日益扩大，资产评估管理水平日益提高，资产评估业已经成为社会主义市场经济中一个重要的中介行业，对于促进社会主义市场经济发展，无疑发挥着日益重要的作用。 江苏省“十二五”规划未来五年，是江苏省资产评估行业发展的重要时期，在以“十二五”规划为未来五年行动纲领的背景下，我省的资产评估行业应抓住这个发展的关键时期，把握转变经济发展方式这条主线，深刻洞悉服务业发展的新动态和新领域，将资产评估行业与“十二五”规划更好地结合，从中寻求发展机遇，开拓市场，拓展业务领域，提高核心竞争力。根据资产评估行业发展的指导思想和基本思路，我
3、省资产评估行业发展目标是：力争“十二五”培养一批规模大实力强的、凝聚大量优秀人才、具有较强竞争实力的大型机构，扶持一批业务专长突出、具有行业文化特色的中型评估机构，有效服务地方经济发展需要的小型机构。 课题组以江苏省资产评估行业现状、问题及对策为选题进行研究分析。在为期一年的课题研究中，我们借助网络、书籍进行理论学习以便了解更多资产评估行业的讯息和相关数据，并到校外企业江苏省国衡资产评估有限公司以及其他资产评估机构进行实地走访， 将理论知识与实践有机的结合，在校内指导老师与 一、资产评估行业基本现状 1.总量数据 自1989年开始，中国大陆资产评估行业经过二十多年的快速发展，截至到目前为止，我
4、国有多少家资产评估？其中各个等级各有多少家？江苏省有多少家资产评估？其中各个等级各有多少家？全行业从业人员有多少人？其中注册资产评估师有多少？占全部 从业人员的比率？2023年至2023年我国资产评估行业年收入是多少？平均业务收入是多少？江苏省资产评估行业的年业务收入是多少？平均业务收入是多少？我国资产评估评估机构的组织形式有两种，即合伙制的评估机构和有限责任制的评估机构，其中我国合伙制的评估机构有多少家？有限责任制的评估机构？江苏省合伙制的评估机构有多少家？有限责任制的评估机构？资产评估行业队伍不断扩大，已成为大陆市场经济的重要专业服务行业。服务对象不断拓展，涉及不动产、企业价值、无形资产、
5、机器设备、珠宝首饰。服务领域涉及企业改制、公司设立、并购重组抵押质押、财务报告、产权交易、征税税基、法律诉讼、专业咨询等经济活动。 2.评估方法及具体运用 资产评估中的具体评估方法是实现评定估算资产价值的技术手段。资产评估具体方法在种类和数量上具有多样性的特点，它涉及几乎所有的科学和领域。资产评估具体方法本身又具有可以为多种评估思路服务的特点，资产评估具体方法可以成为实现多条评估技术思路的工具和手段。而就目前而言，基本的评估方法和技术都已经得到世界范围的普遍认可，评估方法按照分析原理和技术路线的不同可以归纳为三种基本类型，即市场法、收益法、成本法。还有一些方法会专门用于一些特殊的资产评估中，如
6、：假设开发法、基准地价修正法、路线价法一般用于房地产评估；采矿权评估主要采用贴现现金流量法和可比销售法等。 3.评估准则 相关法律确定了资产评估法定业务范围和行业准入制度。评估行业已经形成了比较完善的行政管理与行业自律管理有机结合的行业管理体系，建立了比较完整的评估准则体系。2000年至今，财政部和中国资产评估协会已先后制定并发布了21项评估准则（包括2个基本准则、8个具体准则、4个评估指南、7个指导意见） 由财政部发布的准则包括：资产评估准则基本准则（2023）资产评估职业道德准则基本准则（2023）资产评估准则无形资产（2023） 由中国资产评估协会发布的准则包括具体准则层次的程序性准则和
7、具体准则层次的实体性准则。其中，具体准则层次的程序性准则有：资产评估准则评估报告（2023）资产评估准则评估程序（2023）资产评估准则业务约定书（2023）资产评估准则工作底稿（2023）具体准则层次的实体性准则有：资产评估准则机器设备（2023）资产评估准则不动产（2023）资产评估准则珠宝首饰 （2023） 4.后续教育现状 注册资产评估师的职业后续教育，是指注册资产评估师对职业道德、专业准则、专业知识、专业技能、相关法规及规章的继续学习和研究。它是评估教育体系的重要组成部分，是提高注册资产评估师专业素质不可缺少的重要一环，同时也是整个资产评估行业持续健康发展的有力保证。对一名注册资产评
8、估师来说，接受并完成规定的职业后续教育任务，既是注册资产评估师的法定义务，也是注册资产评估师的法定权利。注册资产评估师必须将职业后续教育看成是自身的内在需要，是贯穿于整个执业生涯的重要内容之一。中国注册资产评估师职业后续教育规范 第四条规定:“中国注册资产评估师必须按规定接受职业后续教育。”第十六条规定：“注册资产评估师未能提供职业后续教育有效记录或未达到职业后续教育要求的，在年检时不予通过。” 加强注册资产评估师经济学基础理论后续教育工作的几项措施： 注册会计师考试及后续教育工作是资产评估师队伍建设的两种最主要手段，加强注册资产评估师经济学基础理论学习，研究，培训，可以使我国资产评估行业理论
9、水平上一个新台阶。 5.资产评估理论研究现状 资产评估从经济学中产生，已将经济学理论应用于实践的一门学科。经济学的不断丰富发展完善必将给它带来理论的滋养和方法的拓展。计量经济学的发展为资产评估提供了更方便，更有用的计算公式和核算模型。金融学的风险与预期收益相关理论，可以为确定风险报酬率提供理论指导；资产评估是模拟市场交易条件，实验经济学的理论为资产评估单位的模拟交易提供科学有效的指导；资产评估要科学有效的运行，就必须最大限度地消除信息不对称带来的不利影响，减少资产评估的道德风险。这方面信息经济学家的相关理论和模拟可以提供有效地指导；经济地理学的区位分析方法可以为资产评估具体实务，如不动产提供借
10、鉴。随着经济学理论的不断发展，资产评估作为一门应用经济学科其理论也日益完善。我国资产评估行业也将逐步形成一个法制体系健全、监管体系完善、队伍机制合理、执业行为规范和操作技术学科的资产评估体系。 6.考试管理现状 我国注册资产评估师执业资格考试制度自正式确立以来，经过十几年的发展历程已得到了较为广泛的认可。截止到2023年，全国累计共有近多少万人参加考试，多少万余人考试合格。注册资产评估师执业资格考试制度对于促进我国评估专业人才队伍建设、促进行业健康发展发挥了重要作用。江苏省注册资产评估师执业资格考试时间一般定在9月份中的两天。 考试原则上仍在南京、无锡、徐州、常州、苏州、扬州、南通7市设立考区
11、，现在的注册资产评估师考试报名资格有限制， 我国注册资产评估师执业资格考试的成绩有效期是3年，与注册会计师考试的成绩有效期5年相比有效期太短。随着市场经济的发展，资产评估专业分工越来越细，资产评估师考试制度的细化已成为未来发展的趋势。中国资产评估协会珠宝首饰艺术品评估专业委员会于2023年第一次组织了注册资产评估师（珠宝）执业资格考试就是评估师考试制度细化的一个很好的尝试。 7社会贡献 “资产评估师市场经济的产物，随着经济体制改革的不断深入与完善，评估行业逐渐诞生，发展，壮大。资产评估师一种专业性很强的市场中介服务行业。”中 国资产评估协会有关负责人这样概括这个行业。 近年来，评估在我国的经济
12、发展和社会建设中扮演着越来越重要的角色，其作用表现为：支持国有企业改革和国有经济战略性调整：促进多种经济成分共同发展：推动金融体制改革的顺利进行：支持和规范资本市场的发展：推动我国对外开放的进程：保障市场经济体制正常运行：参与经济社会事务的监管等。 8.国际交流 中国与25个国际和国外评估组织建立了友好合作关系，积极参加各种国际评估活动，广泛学习各国先进经验。中国已经并将继续给国际评估行业的发展带来积极影响，注入新的活力：一是积极履行国际评估准则委员会常务理事的义务，为促进世界评估事业的发展做出贡献；二是借鉴并支持国际评估准则的应用；三是重视并积极参与国际评估界之间的合作进程；四是促进信息交流
13、和人员往来；五是支持评估机构走向国际；六是研究经济全球化趋势下评估行业面临的重大问题。 二、资产评估机构的发展态势 我国资产评估行业大致分为三个阶段： 第一阶段：20世纪80年代末国家颁布了关于资产评估对的法律法规关于出售国有小型企业产权的暂行办法以及1990年7月原国家国有资产管理局成立了资产评估中心，负责资产评估项目和资产评估行业的管理工作，标志着我国资产评估业开始起步。 第二阶段：20世纪90年代我国评估业迅速发展，中国资产评估协会的成立标志着中国资产评估行业已经开始成为一个独立的中介行业，我国资产评估行业管理体制也开始走向政府直接管理与行业自律管理相结合的道路。 第三阶段：在进入21世
14、纪开始了新的发展阶段。通过一系列的改革措施，评估项目的立项确认制度改为备案、核准制，加大了资产评估机构和注册资产评估师在资产评估师在资产评估行为中的责任。与此相适应，财政部将资产评估机构管理、资产评估准则制定等原先划归政府部门的行业管理职能移交给行业协会。这次重大改革不仅是国有资产评估管理的重大变化，同时也标志着我国资产评估行业的发展进入到一个强化行业自律管理的阶段。 在2023年9月召开的中国资产评估协会第四次会员代表大会上，连任副会长刘公勤在谈到下一个五年中我国资产评估行业的前景提出，中评协一定将资产评估行业的“传统市场、新兴市场、潜在市场”这三棵生命树培育得枝繁叶茂、欣欣向荣，做到引领整
15、个资产评估行业做好做优做强做好工作。 （一）资产评估传统业务 资产评估传统业务主要是企业改制、中外合资合作经营、企业并购重组、产权交易等与产权变动和资产出资相关联的价值评估。具体来说，到目前为止，我国资产评估机构的主要评估业务包括：国企改制、法院评估、资产评估经营公司的评估、实物注资的评估以及一些股权转让的评估。 伴随着经济发展方式的转变和经济结构的调整，传统资产评估业务市场的需 求日益增多并向纵深发展，传统客户出现很多新的评估需求。资产评估行业要不断适应经济发展的新形势，积极研究企业并购重组的新趋势亲要求，把评估业务做精细。 （二）资产评估新兴业务 评估行业在不断巩固传统市场的同时，应随着经
16、济的不断发展，充分挖掘自身潜力，积极开拓新的业务领域。随着经济社会的发展催生了新的评估服务领域。新的经济管理方式要求评估行业在金融防范、以财务报告为目的的评估、涉税扣除财产损失评估、不良资产的动态评估、信心咨询等方面发挥作用。新的市场领域产生了新的评估需求，如知识产权质押融资评估、技术产权转让评估、林权评估、碳排放交易评估、灾害补偿评估、创业投资评估、私募股权投资评估等。 早在2023年12月底，财政部出台了关于推动资产评估机构做大做强做优的指导意见，为评估行业的健康发展指明了方向。评估市场细化是评估行业的必然过程，机构做大做强是市场细化的必然结果。资产评估是市场经济的产物，必然要复合市场发展
17、规律，资产评估也存在市场供求关系（供方为资产评估机构，需方为评估委托方），符合市场规律，就必然应该存在市场的细分。 从评估对象和范围的特点分，可细分为企业价值评估，单项资产评估，无形资产评估等。长期评估行政管理条块分割形成多种资质并存的状态，致使评估机构在不同方面具备自身优势和特点，从积极角度讲，培育了一出评估机构对房地产、土地、森林资源、珠宝首饰、矿产资源等特殊资产评估的专业性，继而转化成机构的优势。有的机构将资产评估对象定位为无形资产，有的机构在主要省份设立分支机构，具有集团作战的优势。 经过调查得到，在江苏省有多少家资产评估机构将评估对象定位为房地产的机构有多少家？占江苏省总资产评估机构
18、数量的比例？将评估对象定位为无形资产的机构有多少家？所占比例为多少？将评估对象定位为珠宝首饰的机构有多少家？所占比例为多少？将评估对象定位为矿产资源的机构有多少家？所占比例为多少？将评估对象定位为森林资源的机构有多少家？所占比例为多少？将评估对象定位为机器设备的机构有多少家？所占比例为多少？在江苏省有多少家机构是采取集团战略的？例如我们的校外指导企业江苏省国衡资产评估有限公司就是采用集团作战的优势，在江苏省有多少家分支机构？ 从数据上分析得出，在江苏省将？定位为评估对象的资产评估机构所占的比重最多，。机器设备评估年业务收入为多少？无形资产评估年业务收入为多少？房地产评估年业务收入为多少？土地评
19、估年业务收入为多少？珠宝首饰年业务收入为多少？矿产资源评估年业务收入为多少？林权评估年业务收入为多少？ 现在江苏省资产评估机构的业务评估对象和范围主要涉及。 （三）潜在市场 三基于钻石模型的江苏省资产评估行业竞争力的因素分析（参照“十二五”中 国资产评估行业的发展战略胡园园) 四江苏省资产评估行业发展中面临的问题及解决对策 推荐第2篇：资产评估准则资产评估报告 资产评估执业准则资产评估报告 第一章 总则 第一条 为规范资产评估报告编制和出具行为，保护资产评估当事人合法权益和公共利益，根据资产评估基本准则制定本准则。 第二条 本准则所称资产评估报告是指资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行
20、政法规和资产评估准则，根据委托履行必要的资产评估程序后，由资产评估机构对评估对象在评估基准日特定目的下的价值出具的专业报告。 第三条 资产评估机构及其资产评估专业人员以“资产评估报告”名义出具书面专业报告，应当遵守本准则。 第二章 基本遵循 第四条 资产评估报告陈述的内容应当清晰、准确，不得有误导性的表述。 第五条 资产评估报告应当提供必要信息，使资产评估报告使用人能够正确理解评估结论。 第六条 资产评估报告的详略程度可以根据评估对象的复杂程度、委托人要求合理确定。 第七条 执行资产评估业务，因法律法规规定、客观条件限制，无法或者不能完全履行资产评估基本程序，经采取措施弥补程序缺失，且未对评估
21、结论产生重大影响的，可以出具资产评估报告，但应当在资产评估报告中说明资产评估程序受限情况、处理方式及其对评估结论的影响。如果程序受限对评估结论产生重大影响或者无法判断其影响程度的，不得出具资产评估报告。 第八条 资产评估报告应当由至少两名承办该项业务的资产评估专业人员签名并加盖资产评估机构印章。 法定评估业务的资产评估报告应当由至少两名承办该项业务的资产评估师签名并加盖资产评估机构印章。 第九条 资产评估报告应当使用中文撰写。需要同时出具外文资产评估报告的，以中文资产评估报告为准。 资产评估报告一般以人民币为计量币种，使用其他币种计量的，应当注明该币种与人民币的汇率。 第十条 资产评估报告应当
22、明确评估结论的使用有效期。通常，只有当评估基准日与经济行为实现日相距不超过一年时，才可以使用资产评估报告。 第三章 资产评估报告的内容 第十一条 资产评估报告的内容包括：标题及文号、目录、声明、摘要、正文、附件。 第十二条 资产评估报告的声明通常包括以下内容： （一）本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。 （二）委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任。 （三
23、）资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。 （四）资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。 （五）资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。 （六）资产评估报告使用人应当关注评估结论成立的假设前提、资产评估报告特别事项说明和使用限制。 （七）其他需要声明的内容。 第十三条 资产评估报告摘要
24、通常提供资产评估业务的主要信息及评估结论。 第十四条 资产评估报告正文应当包括下列内容： （一）委托人及其他资产评估报告使用人； （二）评估目的； （三）评估对象和评估范围； （四）价值类型； （五）评估基准日； （六）评估依据； （七）评估方法； （八）评估程序实施过程和情况； （九）评估假设； （十）评估结论； （十一）特别事项说明； （十二）资产评估报告使用限制说明； （十三）资产评估报告日； （十四）资产评估专业人员签名和资产评估机构印章。 第十五条 资产评估报告使用人包括委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人。 第十六条 资产评
25、估报告载明的评估目的应当唯一。 第十七条 资产评估报告中应当载明评估对象和评估范围，并描述评估对象的基本情况。 第十八条 资产评估报告应当说明选择价值类型的理由，并明确其定义。 第十九条 资产评估报告载明的评估基准日应当与资产评估委托合同约定的评估基准日保持一致，可以是过去、现在或者未来的时点。 第二十条 资产评估报告应当说明资产评估采用的法律依据、准则依据、权属依据及取价依据等。 第二十一条 资产评估报告应当说明所选用的评估方法及其理由。 第二十二条 资产评估报告应当说明资产评估程序实施过程中现场调查、收集整理评估资料、评定估算等主要内容。 第二十三条 资产评估报告应当披露所使用的资产评估假
26、设。 第二十四条 资产评估报告应当以文字和数字形式表述评估结论，并明确评估结论的使用有效期。评估结论通常是确定的数值。经与委托人沟通，评估结论可以是区间值或者其他形式的专业意见。 第二十五条 资产评估报告的特别事项说明包括： （一）权属等主要资料不完整或者存在瑕疵的情形； （二）未决事项、法律纠纷等不确定因素； （三）重要的利用专家工作及相关报告情况； （四）重大期后事项。 资产评估报告应当重点提示资产评估报告使用人对特别事项予以关注。 第二十六条 资产评估报告的使用限制说明应当载明： （一）使用范围； （二）委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围
27、使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任； （三）除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人； （四）资产评估报告使用人应当正确理解评估结论。评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。 第二十七条 资产评估报告载明的资产评估报告日通常为评估结论形成的日期，可以不同于资产评估报告的签署日。 第二十八条 资产评估报告附件通常包括： （一）评估对象所涉及的主要权属证明资料； （二）委托人和其他相关当事人的承诺函； （三）资产评估机
28、构及签名资产评估专业人员的备案文件或者资格证明文件； （四）资产评估汇总表或者明细表。 第四章 附则 第二十九条 本准则自 2023 年 10 月 1 日起施行。中国资产评估协会于 2023 年 12 月 30 日发布的关于修改评估报告等准则中有关签章条款的通知（中评协2023230 号） 中的资产评估准则评估报告同时废止。 附：1.资产评估报告封面参考样式 2.资产评估报告封面参考样式说明 3.资产评估报告扉页参考样式 附 1 本资产评估报告依据中国资产评估准则编制 A 公司拟 XX 涉及的 B 有限公司 YY 资产评估报告 XX 评报字（201X）第 XXXX 号 （共 X 册，第 1 册
29、） XXXX 资产评估有限公司 201X 年 X 月 X 日 附 2 编制依据 （参考格式，如：本资产评估报告依据中国资产评估准则编制） 资产评估报告标题 （ 格式要求：“企业名称+经济行为关键词+评估对象+资产评估报告” 参考格式，如： A 公司拟 XX 涉及的 B 公司 YY 资产评估报告） 资产评估报告文号 （格式要求：包括资产评估机构特征字、种类特征字、年份、报告序号） 参考格式，如：XX 评报字（201X）第 XXXX 号 资产评估报告册数 （格式要求：包括装订总册数、装订序号 参考格式，如：共 X 册，第 1 册） 资产评估机构名称 （参考格式，如：xxx 资产评估有限公司） 资产
30、评估报告日 （参考格式，如：2023 年 5 月 1 日） 附 3 声明 1.委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和本资产评估报告载明的使用范围使用本资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用本资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估专业人员不承担责任。 2.本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为本资产评估报告的使用人。 3.本资产评估机构及资产评估专业人员提示资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评
31、估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。 （其他需要声明的内容此参考样式略） 推荐第3篇：资产评估报告 一、房地产评估现状 房地产业作为生产和生活服务部门，在国民经济中属于第三产业，是经济发展的基础性、先导性产业，其关联度高、带动力强，已经发展成为我国现阶段的一个重要的支柱性产业。 在市场经济高度发达的国家和地区中，房地产估价早已独树一帜，并形成了一套比较系统的实务经验和理论学说，成立了一系列的专业协会组织，制定了严格的行业管理制度和资格认证制度，构成了一套完整的房地产估价制度。 我国的房地产估价行业同中国的改革一样，直到今天非常曲折。但是伴随着改革步伐的加快，中国房地产业的迅猛发展，
32、土地使用制度和住房制度的改革对整个社会经济的影响，房地产估价行业也一步一步走向成熟，房地产估价制度也趋于完善。我国房地产估价业的兴起与发展，总体来说可以分为如下两个阶段: 第一阶段是在1994年以前，我国的经济体制改革还没有全面展开，城市还没有进行城镇住房制度改革、城镇土地使用制度改革和房地产生产方式改革都还没有进行，此时对于房地产估价业来说，没有专业的注册估价师，也没有权威的认证机构。长期以来都是实行的房屋和土地分开来进行管理，这样使得平行机构之间交流比较少，效率低下，同时伴随着大量的矛盾产生，此种情况下产生的估价结果的准确性自然大打折扣。而此时在估价实践中所运用的估价方法也大多是照搬的国外
33、现成的估价方法，并没有完全从实际上去结合起来中国的国情进行理论上和实践中相结合的研究。因此，可以说这个阶段是一个无序混乱的阶段。 第二阶段是1994年9月，中国房地产估价师学会正式成立，标志着中国房地产估价事业已在规范化、标准化、制度化的发展方向上迈上了一个新的台阶。自此之后，中国房地产估价行业发展十分迅速，估价队伍不断壮大，估价法规不断健全，估价标准逐步完善，估价理论日趋成熟，估价业务持续增长，估价行业的社会影响显著扩大。基本形成了公平竞争、开放有序和监管有力的房地产估价市场。 目前，虽然已经有很多的科研机构设置了相关的研究项目，但是是理论研究上，我们受国外的影响还比较大，从整个估价体系来说
34、，更加偏向于英国，注重经验与艺术的结合。近些年，模糊数学、层次分析法、回归分析、灰色预测等数学模型不断被引入到房地产估价法的研究中来。但是，这些方法在各自的适用条件下仍然具有很多的局限性，因此，我们在借鉴国外的评估体系的同时，我们应该更多的去结合中国的国情不断的去完善现有的估价方法，并多方位、深层次的去提出新的估价方法。 中国房地产估价行业是一个既古老又新兴的行业，是房地产业的重要组成部分。20世纪80年代以来，中国进行了土地使用制度、住房制度及其他相关经济体制的一系列重大改革，相对成熟的房地产市场己初步形成，房地产估价业也随之应运而生，并逐渐趋于规范。但是，我国房地产估价的理论研究一定程度上
35、还滞后于快速发展的房地产市场和实践的需要，而房地不可分的实质及分属于不同行政部门管理的现实，亦在一定程度上存在人为分割的烙印。 与市场经济发达国家和地区相比，中国目前的房地产制度、房地产管理体制以及房地产市场等既有特色，也有一些不完善之处，导致中国目前的房地产估价不仅有许多特点，而且估价对象较为复杂，估价所依赖的前提条件有时很不确定，从而估价难度较大。 就目前而言，国内外运用最多的是市场法、收益法和成本法这三种房地产估 价方法，而其他的房地产估价方法都是在这三种方法的基础之上衍生而来的。在上述三种方法之中，市场比较法是应用最为普遍的，但是，在实际的房地产估价过程之中，该方法对于如何选择有效、合
36、理、满足要求的可比实例，以及如何进行因素修正，及至最后如何合理的确定最终的估价结果都是难点所在，尽管目前有很多的学者及专家对此进行了研究，但是更多的还只是在定性分析这个层面之上，而在上述这三个方面进行的定量分析研究还远远不够，因此，寻求一套行之有效的定量分析方法是市场法目前急需研究的问题。对于收益法来说，实际运用的难点仍然是未来净收益、资本化率、报酬率、运营费用、收益期限等这些基本参数的确定，特别是对于运营费用的组成，虽然国家在房地产估价规范中已经做了明确的规定，但是在实际运用过程中还存在较大的争议，因此，这些问题都是收益法鱼待解决的问题。对于成本法面言，在近些年甚至于以后的很多年之内都会是我
37、国房地产估价要运用到的主要方法，因为我国的旧有房地产量大而且覆盖的面广，而且房地产价格的正确与否关系到各个方面的利益，因此成本法已经引起业内的普遍重视，尤其是成本法关于房屋损耗率的确定，是一个难点问题，由于每个房屋所在的环境不一样，所受到外界的影响程度也不一样，其外在因素更是复杂多变，难以形成一个统一的确定标准，目前完全是依靠估价师的通过实地查看之后凭借经验确定，主观随意性非常大，因此评估结果的准确性大打折扣，尤其是对于那些经验比较缺乏的房地产估价人员，这方面更是影响甚大。 因此，对这三大方法的基本参数值进行量化研究，并且在遵循房地产估价原则的情况之下，建立量化可行的数学模型对这三种方法进行改
38、进，是我们目前所面临的实际问题，这对于优化房地产估价理论和方法以及完善我国的房地产估价制度具有重要的现实意义。 二、市场比较法存在的问题 市场比较法是参照于估价时点近期类似房地产的实际成交价格来评定待估房地产价格的一种估价方法。市场比较法是以市场实际交易价格为估价基准，所以市场比较法是一种说服力较强，适用范围较广及普遍采用的重要估价方法。 市场比较法在市场经济非常发达的国家和地区被普遍使用。因为在市场经济发达区域，通常由相当发达的房地产市场，而且市场比较所需要的有关房地产交易的价格资料，很容易从经纪人、法院或政府税收部门那得到。应用市场比较法进行房地产价格评估，其基本条件就是需要有一个充分发展
39、的房地产市场，以及一个可以供便捷利用的市场资料源。运用市场比较法估价应按下列步骤进行：搜集交易实例；选取可比实例；建立价格可比基础；进行交易情况修正；进行交易日期修正；进行区域因素修正；进行个别因素修正；求出比准价格。 传统的市场比较法虽然经过多年的发展及应用，但是有实际应用中仍然存在以下几个方面的问题: (1)选取可比案例的主观性大 市场比较法的基本原理是参考房地产交易市场上已经成交的房地产价格来确定待估房地产的价格，因此，市场比较法所确定的估价结果精确与否，很大程度上取决于可比案例选择的是否客观合理。而在实际的估价过程中，如果房地产市场特别发达，可比案例选择的范围就非常的大，因此，对于如何
40、在这无数个类似的可比实例中选择满足要求、符合客观实际的案例，目前并没一个统一的标准。在现阶段，这个工作的完成完全依靠于估价师的经验，其中带有很大的主观能动 性，而这种主观能动性就会在无形之中影响最终的结果，使评估价格偏离市场价格。因此这是房地产估价中一个难以解决的矛盾所在。 (2)因素修正过于简单主观化 因素修正是房地产估价中又一个难点所在，房地产成交价格是一个非常大的数值，对其价格稍作修正，最终引起的结果就会和市场价格相差巨大，例如对于一套价格100万的房子进行2%的修正，引起的变化就是2万元的出入，因此，因素修正幅度的确定是市场比较法中一个非常重要的环节。但是，在目前的市场法估价中，对各种
41、比较因素进行修正时，并没一个统一定量的标准，很大程度上还是依赖于房地产估价师的主观经验，缺乏相应的技术支持。对于同一估价案例，由于没有明确的规定和理论依据作为标准，不同的估价师可能有不同的的判断，这样就会导致最终的评估结果失真。更有甚者，部分房地产估价人员对于所在区域的房地产交易行情不是特别了解，这样就会直接影响到评估结果的准确性。 (3)最终的评估结果确定方法过于简单 对不同的可比案例进行因素调整之后会得到不同的结果，而最终评估价格的确定目前大多数是采用的平均数法、加权平均数或者众数法等，但是这些方法在一定程度上讲都比较粗略，难以让最终的结果被人接受。而目前基本上所有的房地产评估公司为了简单
42、省事都是采用的简单平均法，这是完全不符合客观实际的，因为选择的这些可比实例，每一个都与待估房地产的相似度是不同的，也即影响程度是不一样的，因此对于最终结果的判断，我们应该选取一个权重，但是，这个权重的选取，也没有一个统一的标准，因此，这也是市场比较法的一个缺陷所在。为了规避上述三种情况所导致的种种弊端，我们应该考虑各方面的影响因素，运用客观合理的方法确定市场法中的各个参数值，在些基础之上建立适合市场比较法的估价模型，来降低估价过程中估价的主观能动性，以得到一个更接近市场实际的价格。因此，为了弥补这些缺陷，在市场比较法中建立现实可行的房地产估价模型具有非常现实的意义。 三、对市场比较法的建议 1
43、改进未考虑市场未来下跌风险的问题。一方面，在估价时应尽量选取二手房交易案例，因为二手房价格比一手房价格的“泡沫”成分低；另一方面，如果条件所限只能选取一手交易案例，则应参照二手房价格和当地房地产市场状况，对交易价格进行适当减价修正，特别是在投机严重、房价上涨较快时。 2改进个别调整因素考虑不全面的问题。在进行价格修正时，除了按房地产估价规范GB/T50291- 1999规定的个别因素进行修正外，还应进行房贷、租约、物业管理及附加权益（如房地产共有部分的使用权等也会影响房地产价值）等修正因素，以使可交易实例的价格具有可比性。 3改进对价格重复修正的问题。建议不要采用系数连乘修正公式，而应采用系数
44、累加即差额法的修正公式：估价对象价格可比实例成交价格 + 交易情况修正数额+ 交易日期修正数额区域因素修正数额个别因素修正数额。在公式中，每一项价格修正均是独立进行的，各项修正之间不存在相互干扰和影响，以避免重复修正的可能。 推荐第4篇：资产评估报告 资产评估报告 一、资金来源、投资方式、投资金额、注册资金（资本） 资金来源：资金由个人独资 投资方式：以现金方式投入 投资总额：5万元 二、拟设医疗机构的投资预算 前期投资：3万 流动资金：2万，后期购买医疗设备药品及消耗 报告人： 年 月 日 推荐第5篇：资产评估报告 吉丰电站资产评估 预评估报告 一、资产占有方：。 二、预评估目的：粗略委估资
45、产价值，为抵押贷款提供参考。 三、预评估的范围与对象：包括的电站整体资产（不含债权债务）。 四、预评估基准日：2023年11月16日。 五、预评估方法：对电站整体资产采用收益法。 六、价值定义：在用价值。指评估标的在评估基准日，在假设限制条件成立、合法正常生产经营条件下,按照目前的生产方式、生产规模、产品结构保持不变，且产销平衡情况下，采用公开市场价值标准确定的持续经营价值。 七、预评估结论：经评估,截止于评估基准日（2023年11月16日）在持续经营的前提下，委估资产的价值类型为在用价值，预估值如下： 总预估值为6,500,000.00元人民币。 八、报告的使用限制和特备说明：本报告仅为资产方初步了解拟抵押贷款资产现值提供价值参考，因属预估性质，并且受收集资料程序和时间所限, 假设在持续经营前提条件下所作的粗略结论。本报告为非正式评估报告，评估结论（为非正式结论）不能直接作为抵押贷款、调帐或其他目的之用，因使用不当造成的后果本所不承担责任。本报告使用期限为资产评估事务所1 吉丰电站资产评估 3个月，即2023年11月16日至2023年1月16日。 资产评估事务所 2023年11月16日 资产评估事务所2 推荐第6篇：资产评估报告 资产评估报告 一， 绪言