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1、上海东湖物业管理公司居住物业管管理实用手手册（试行）目 录前 言1第一章 前期物物业管理服服务（含前前期介入）21、前期物物业管理服服务合同及及投标计划划书22、前期介介入的形式式23、前期介介入人员的的配置和培培训24、前期介介入的进驻驻24.1与开开发商建立立业务联系系24.2以书书面备忘录录的形式，从从物业管理理的角度提提出合理化化建议34.3物业业管理用房房的落实及及装修35、与相关关职能部门门的业务关关系建立45.1工商商所45.2房地地办（区房房地局街道道办事处）45.3银行行45.4物价价局55.5街道道、居委55.6警署署55.7环卫卫、环保55.8陆管管处65.9社文文处66
2、、售楼处处、样板房房的物业管管理67、竣工验验收的参与与78、物业的的接管验收收78.1物业业接管验收收的作用88.2物业业接管验收收的标准及及重点88.3 物物业交接的的实施139、管理处处的筹建149.1管理理处组织机机构设置及及人员配备备149.2岗位位职责149.2.33其他各类类人员岗位位职责169.3各岗岗位工作规规程169.4业主主入住前的的工作计划划179.5费用用的测算179.6人事事管理189.7员工工制服的定定制199.8培训训199.9管理理大纲的制制定229.10物物业管理公公约、用户户手册的制制定229.11管管理处的规规范上墙内内容229.12员员工行为规规范、礼
3、貌貌用语的制制定2210、业主主入住2410.1业业主入住流流程2410.2业业主入住前前的准备2410.3业业主入伙前前需与开发发商协调的的问题2410.4业业主办理入入伙手续场场地的环境境布置2410.5与与业主入住住相关的单单位的协调调联系2511、装修修管理3111.1目目的3111.2装装修须知3111.3装装修手续的的办理3111.4装装修期间的的监管3112、工程程管理4912.1业业主报（急急）修服务务4912.2日日常巡检维维修4912.3设设备保养计计划的制定定和实施5012.4设设备台帐的的建立5212.5设设备仓库的的管理5213、保安安管理7313.1门门岗管理731
4、3.2监监控管理7313.3巡巡逻管理。7413.4车车辆管理7513.5小小区内交通通事故的处处理7614、保洁洁管理8814.1保保洁工作的的内容、标标准和计划划8814.2保保洁工作的的作业程序序9014.3有有偿保洁服服务9015、绿化化养护管理理9216、特约约服务9416.1特特约服务9416.2延延伸服务（有有偿服务）9416.3“人性化”无偿服务务的延伸9417、接待待和投诉处处理9717.1处处理投诉的的基本原则则9717.2投投诉界定9717.3投投诉接待9818、财务务管理10218.1小小区财务人人员的基本本职责10218.2新新开楼盘的的财务工作作10318.3 二手
5、楼盘盘接收的财财务工作10618.4小小区日常管管理期间的的财务工作作10718.5管管理期结束束的小区财财务工作11019、物业业的变更11719.1二二手房买卖卖新老业主主与物业的的交接流程程11719.2业业主出租房房屋的管理理11720、分承承包方的监监管11820.1分分承包项目目的审批权权限11820.2分分承包项目目的服务过过程监管11820.3分分承包方服服务质量年年度评价11921、档案案的建立与与管理12221.1管管理要求12221.2档档案的收集集与归档12221.3档档案分类编编制12321.4归归档要求12421.5档档案整理与与保管12421.6档档案的跟踪踪12
6、421.7档档案的利用用与销毁12521.8相相关文件12522、业主主大会、业业主委员会会的成立12923、与业业主委员会会签订物业业管理服务务合同13024、维修修资金的管管理13024.1维维修资金的的收集13024.2维维修资金帐帐户的开设设和网站注注册13124.3维维修资金的的使用范围围13124. 44维修资金金的使用规规定13125、社区区文化和文文明小区建建设13126、行风风建设和小小区经理责责任制13127、达标标、优秀、示示范小区的的创建132第二章 二手楼楼盘的接管管1331、二手楼楼盘的接管管形式1332、二手楼楼盘物业管管理合同的的签订及双双方的责、权权、利133
7、3、二手楼楼盘接管前前的准备1334、二手楼楼盘的接管管验收1334.1二手手盘的接管管验收的重重点1334.2接管管验收中应应注意的事事项1345、二手楼楼盘的管理理134第三章 楼盘结结束管理的的移交1351、与业委委会（开发发商）和接接管物业管管理公司的的移交1352、与上级级公司的移移交1353、管理处处的注销135第四章 突发事件件应急处理理1361、职责1362、突发事事件的种类类和应急处处理预案1362.1电梯梯故障应急急处理预案案1362.2火警警事故应急急处理预案案1362.3水浸浸事故应急急处理预案案1362.4治安安事件应急急处理预案案1362.5防台台防汛应急急处理预案
8、案1372.6避雷雷失效应急急处理预案案1372.7停电电停水应急急处理预案案1372.8跑、冒冒、滴水事事故应急处处理预案1502.9燃气气泄漏事故故应急处理理预案1502.10物物业防爆、防防破坏性事事件的应急急处理预案案1512.11电电梯内发生生危害及骚骚扰事件的的应急处理理预案1512.12精精神病患者者的应急处处理预案1522.13酗酗酒闹事的的应急处理理预案152第五章 会所管理理1541、会所管管理的形式式：1542、会所的的经营项目目：1543、组织机机构设置1544、会所章章程1545、会所各各类管理制制度1555.1会所所管理制度度1555.2健身身房管理制制度1565.
9、3网球球场管理制制度1565.4游泳泳池管理制制度1575.5棋牌牌室管理制制度1575.6乒乓乓球室管理理制度1585.7桌球球室管理制制度158第六章 物物业管理常常用文书160一、国家行行政机关公公文的种类类：160（一）、命命令（令）160（二）、决决定160（三）、公公告160（四）、通通告160（五）、通通知160（六）、通通报160（七）、议议案161（八）、报报告161（九）、请请示161（十）、批批复161（十一）、意意见161（十二）、函161（十三）、会议纪要161二、物业管管理常用文文书的种类类、格式1621、通告1622、通知1633、通报1644、报告1655、请示
10、1666、函11677、会议纪纪要1688、总结1699、计划17010、备忘忘录171三、举例1721、请示：1722、会议纪纪要：173附件：1、国务院院物业管管理条例1742、国务院院企业事事业单位内内部治安保保卫条例1883、国家发发改委、建建设部物物业服务收收费明码标标价规定1944、国家发发改委、建建设部关关于印发物物业服务收收费管理办办法的通知知1965、建设部部关于印发发业主临临时公约（示示范文本）的的通知2026、建设部部业主大大会规程2107、建设部部住宅室室内装饰装装修管理办办法2178、中国物物业管理协协会关于印印发普通通住宅小区区物业管理理服务等级级标准(试行)的通知
11、2269、建设部部全国物物业管理示示范住宅小小区标准及及评分细则则23910、上上海市住宅宅物业管理理规定24511、关于于实施上上海市住宅宅物业管理理规定的的若干意见见25912、关于于修改上上海市新建建住宅配套套建设与交交付使用管管理办法的的决定26213、市房房地局上上海市住宅宅物业管理理区域机动动车停放管管理暂行规规定27114、市公公安局、房房地局上上海市住宅宅物业消防防安全管理理规定及消消防设施管管理、维护护、保养的的技术要求求27515、市房房地局、物物价局关于于实行新新建住宅小小区入住收收费告知单单制度的的通知28316、市房房地局关关于在本市市推行物业业服务文明明用语的通通知
12、28617、市房房地局关于于印发上上海市居住住物业小区区经理管理理暂行办法法的通知知28918、市房房地局关于于印发关关于商品房房项目附属属地下车库库（位）租租售问题的的暂行规定定的通知知29719、市房房地局上上海市居住住物业小区区公共区域域安全防范范管理暂行行规定30020、市房房地局关关于进一步步加强居住住房屋应急急维修服务务的通知30321、市房房地局关关于加强本本市居住小小区窨井盖盖管理的通通知30622、市房房地局关关于加强居居住物业装装修管理和和行政执法法若干问题题的通知30823、市房房地局关关于新建住住宅交付使使用有关事事项的通知知31024、市环环卫局关于于印发上上海市新建
13、建住宅区生生活垃圾管管理暂行办办法的通通知31225、市房房地局关关于规范使使用外墙清清洗剂的通通知31726、市房房地局关关于开立维维修基金帐帐户有关问问题的通知知31927、市房房地局关于于实施上上海市商品品住宅维修修基金管理理办法若若干问题的的通知32028、市质质监局上上海市电梯梯安全监察察办法32229、市物物价局、财财政局、环环保局关于于印发上上海市排污污费征收管管理办法的的通知33430、市房房地局关于于印发业业主大会议议事规则业业主临时公公约业业主公约试试行示范文文本的通知知34131、市房房地局关于于使用业业主委员会会备案证以以及组建业业主大会公公告示范样样张的通知知3603
14、2、市房房地局关于于印发上上海市物业业公共区域域及 设施设备备预防性消消毒工作标标准的通通知39733、上海海市住宅物物业管理服服务规范40234、居住住物业政府府相关文件件摘要40435、上海海东湖物业业管理公司司管理公约约40836、上海海东湖物业业管理公司司用户手册册41537、员工工手册（详详见公司统统一制作的的样本）43138、上海海东湖物业业管理公司司各类管理理制度（规规定）、各各工种岗位位职责及其其操作规程程432（一）接待待、查询服服务制度：432（二）物资资采购保管管管理制度度：433（三）供方方选择管理理制度：436（四）档案案管理制度度：437（五）钥匙匙管理制度度：43
15、9（六）保安安管理制度度：441（七）保安安巡逻制度度：441（八）消控控、监控室室管理制度度：442（九）保安安交接班制制度：443（十）外来来施工安全全管理制度度：443（十一）易易燃易爆物物品安全管管理制度：445（十二）动动火作业管管理制度：446（十三）消消防管理制制度：447（十四）机机房管理制制度：451（十五）变变配电室安安全操作规规定：452（十六）倒倒闸操作规规定：453（十七）强强电巡检操操作规定：455（十八）弱弱电巡检操操作规定：456（十九）电电梯维修保保养管理制制度：457（二十）消消防系统设设备保养管管理制度：458（二十一）给给排水及机机械设备巡巡检管理制制度
16、：459（二十二）工工程交接班班操作规定定：459（二十三）物物业建筑、设设备运行和和点检管理理制度：460（二十四）安安全生产管管理制度：469（二十五）监监视和测量量装置管理理制度：470（二十六）空空置房巡视视管理制度度：471（二十七）物物业设备维维修保养管管理制度：472（二十八）日日常保洁制制度：474（一）区域域经理岗位位职责475（二）管理理处经理岗岗位职责475（三）接待待主管岗位位职责475（四）文秘秘岗位职责责475（五）客户户联络员岗岗位职责476（六）收费费员岗位职职责477（七）会所所服务员职职责478（八）出纳纳员岗位职职责478（九）保安安主管岗位位职责479（
17、十）门岗岗保安岗位位职责480（十一）车车辆管理员员岗位职责责480（十二）巡巡逻岗保安安岗位职责责481（十三）消消监控室保保安岗位职职责482（十四）保保洁主管（领领班）岗位位职责483（十五）保保洁员岗位位职责483（十六）绿绿化养护员员岗位职责责484（十七）工工程主管（领领班）岗位位职责485（十八）电电梯工岗位位职责485（十九）管管道维修工工岗位职责责486（二十）空空调工岗位位职责486（二十一）弱弱电维修工工岗位职责责487（二十二）维维修电工岗岗位职责488（一）服务务质量评定定操作规程程488（二）报修修服务操作作规程490（三）入伙伙/交房操作作规程492（四）投诉诉处
18、理操作作规程495（五）验收收和交接管管理操作规规程496（六）保安安管理规程程503（七）门岗岗保安操作作规程508（八）巡逻逻岗操作规规程509（九）地下下停车库保保安操作规规程511（十）非机机动车停放放管理操作作规程511（十一）防防盗操作规规程512（十二）消消防水枪、水水带操作规规程513（十三）火火灾扑救操操作规程514（十四）解解除火警操操作规程517（十五）电电器线路防防火安全操操作规程518（十六）电电梯维护保保养操作规规程519（十七）弱弱电设备维维修保养操操作规定520（十八）消消防水泵日日常点检操操作规程522（十九）水水箱清洗消消毒操作规规程523（二十）锅锅炉安全
19、操操作规程524（二十一）日日常保洁操操作规程525（二十二）保保洁工操作作规程526（二十三）停停车场保洁洁操作规程程527（二十四）公公共场地和和道路保洁洁操作规程程528（二十五）楼楼道保洁操操作规程529（二十六）绿绿地保洁操操作规程530（二十七）灭灭虫、消杀杀操作规程程531（二十八）排排水沟保洁洁操作规程程532（二十九）抛抛光机操作作规程532（三十）喷喷雾器操作作规程533（三十一）化化粪池清理理操作规程程：534（三十二）水水景池保洁洁操作规程程535（三十三）绿绿化养护管管理操作规规程53639、上海海东湖物业业管理公司司上墙文件件的内容及及其统一格格式54540、上海海
20、物业管理理行业行为为规范549前 言随着公司居居住物业管管理项目的的日益增多多，为了统统一管理模模式，提高高整体服务务质量；抓抓好行风建建设，开展展创优活动动，使公司司“三个第一一”的质量方方针落到实实处，公司司决定，根根据国务院院和上海市市物业管理理的有关法法律法规，在在总结以往往居住物业业管理经验验的基础上上，依据东东湖物业的的管理模式式和质量管管理体系，吸吸取国内外外物业管理理的先进经经验，着手手编写上上海东湖物物业管理公公司居住物物业实用手手册（试试行本）。上海东湖湖物业管理理公司居住住物业实用用手册（试试行本）以以简洁的文文字、翔实实的数据、明明晰的图表表，从居住住物业的前前期介入、
21、物物业接管验验收、业主主入住、装装修管理，日日常运行中中保安、保保洁、保绿绿、服务、工工程维修的的管理标准准和管理制制度，各类类人员的岗岗位职责、各各工种操作作规程，各各类突发事事件的应急急处置预案案，到业委委会的成立立、行风建建设、社区区文化建设设、示范小小区的创建建予以程序序化、规范范化，并对对国务院和和上海市物物业管理常常用的相关关法律法规规摘录汇编编，从而为为项目经理理提供管理理方便，同同时也使公公司的居住住物业管理理纳入程序序化、规范范化的轨道道。本手册在编编撰过程中中，得到了了公司职能能部门和管管理处的大大力支持，公公司谨向他他们表示衷衷心的感谢谢。由于内内容多、时时间紧、物物业管
22、理的的相关法律律法规又不不断出台，手手册一定存存在不完善善的地方。因因此希望大大家在本手手册试行过过程中，积积极提出修修改意见，以以便公司进进一步修改改完善。 上海东湖湖物业管理理公司二四年年十二月 第一章 前期物物业管理服服务（含前前期介入）1、前期物物业管理服服务合同及及投标计划划书物业公司在在正式介入入前，项目目经理或前前期介入人人员对双方方签定的前前期物业管管理服务合合同和投标标计划书，必必须仔细阅阅读，认真真研究，并并着重了解解：甲、乙乙双方的权权利义务；开发商对对物业管理理服务的要要求和目标标；地下车车库、会所所、沿街商商铺等的产产权归属；开办费的的使用及其其分摊；人人员配置、费费
23、用测算；承包制还还是酬金制制；交房日日期以及双双方的一些些特殊约定定。2、前期介介入的形式式前期介入的的形式:基基本分为物物业建设施施工早期开开始的前期期介入；参参与售楼处处和样板房房管理开始始的前期介介入；业主主入住前夕夕的前期介介入等三种种形式。3、前期介介入人员的的配置和培培训根据约定，分分批招聘配配置好前期期介入人员员并对进入入现场的各各类人员进进行上岗前前的培训（培培训内容详详见本章99.8节）。4、前期介介入的进驻驻4.1与开开发商建立立业务联系系前期介入人人员进驻后后，应和开开发商立即即建立每月月一次的定定期例会制制度，并参参与开发商商的工程例例会，便于于双方沟通通，了解工工程进
24、度、施施工质量、整整改及验收收情况并作作好书面记记录。同时时与施工各各总、分包包单位、设设备供应商商、工程监监理建立工工作联系。其其目的是配配合开发商商的工作，以以物业管理理的专业眼眼光，去发发现业主入入住后物业业管理中可可能出现的的问题，以以利于开发发商在楼盘盘的建设过过程中提前前预见一些些问题并及及时作出修修改方案，减减少楼盘交交付后产生生不必要的的麻烦和资资金投入。4.2以书书面备忘录录的形式，从从物业管理理的角度提提出合理化化建议通过工程图图纸和参加加工程例会会熟悉楼盘盘情况和总总体布局，了了解小区的的基本资料料。要熟悉悉房型结构构、套数及及每户建筑筑面积、楼楼层数、总总户数、物物业用
25、房；绿化面积积、水系面面积、景观观、垃圾房房；游泳池池、网球场场、会所、商商铺；车库库面积、车车位数量、道道路出口；广告宣传传、销售情情况；智能能化设施、变变配电室、电电梯、水泵泵、消防栓栓、空调、通通风等相关关的配套设设施设备情情况。平时根据项项目的工程程进度，配配合开发商商、监理对对各单项工工程进行阶阶段性的自自检工作，要要注重房屋屋以及公共共设施设备备（如：楼楼道清洁和和绿化的水水源、岗亭亭和自行车车停车棚的的合理设置置等）的使使用功能，熟熟悉各种设设施设备的的使用和操操作，以便便今后物业业管理工作作的顺利开开展。对于于存在的问问题，要及及时提出书书面整改意意见供开发发商、监理理参考并存
26、存档。在熟悉了解解物业情况况的基础上上，深入现现场，从物物业管理的的角度，以以专业的眼眼光去发现现问题，并并以书面备备忘录的形形式提出解解决问题的的方案，使使问题得到到及时妥善善解决，减减少物业使使用和管理理中的后遗遗症。4.3物业业管理用房房的落实及及装修根据上海市市人民政府府沪府发2003361号号文，上海海市人民政政府批转市市房地资源源局关于上上海市实施施物业管管理条例若若干意见的的通知和上上海市住宅宅物业管理理规定：物业管理理用房按照照不低于该该物业管理理区域房屋屋总面积的的0.2%提供；建建筑面积55万平方米米及以下的的，按照不不低于建筑筑面积1000平方米米由开发商商提供。物物业管
27、理用用房的装修修，按各小小区实际情情况，由管管理处与开开发商协商商解决。5、与相关关职能部门门的业务关关系建立5.1工商商所工商所：办办理营业执执照。流程程：先由公司司出具办理理执照委托托书；凭公司营营业执照复复印件、前前期物业管管理委托合合同复印件件到所在地地的工商管管理所办理理企业名称称核准登记记（上海海东湖物业业管理公司司XXX管管理处）；在企业名名称核准后后，还需向向工商管理理所提交；管理处负负责人任命命书和身份份证复印件件、开发商商所建项目目有关批准准文件复印印件、管理理处办公地地址、面积积和平面图图（工商所所会派人现现场查看）、办办公场所双双方租赁合合同复印件件（免租金金）；营业执
28、照照办理完后后，还需办办理企业代代码证、刻刻管理处公公章。对小区业主主私开店铺铺等居改非非的行为，管管理处在劝劝阻无效的的情况下，应应立即报告告工商管理理所予以取取缔。5.2房地地办（区房房地局街道道办事处）房地办（区区房地局街街道办事处处）：是指指导物业管管理企业工工作的政府府机构，管管理处应定定期向房产产办汇报小小区管理的的情况，取取得房产办办的帮助指指导。物业管理前前期介入时时，要向物物业所在地地的房产办办进行登记记并告知所所管小区的的名称、地地址、物业业管理公司司的名称、负负责人的姓姓名、联系系电话等。对对小区业主主擅自违章章搭建等行行为，管理理处在劝阻阻无效的情情况下，应应立即报告告
29、房产办予予以整改。5.3银行行银行：开设设银行基本本户。流程程：凭管理处处营业执照照、企业代代码证到银银行领取企企业申请开开户表格和和印鉴卡（三三份）；表格填写写：企业名名称、企业业性质、负负责人姓名名、上级单单位公章、公公司法人代代表签字等等；C.印印鉴卡盖章章：公司法法人章、管管理处财务务专用章；以上两样样办妥后与与公司出具具的银行行开户证复复印件一起起交银行即即可。5.4物价价局物价局：审审批管理费费。开发商商售楼时，已已将初定的的物业管理理费标准在在预售合同同补充条款款中写明。物价局主要根据该物业的硬件和业主入户后一段时间的管理水准，对物业管理费标准进行审批。管理费标准经物价局审定后，
30、管理处对原初定的物业管理费实行多退少补。管理处报批管理费流程：到房产办领取表格并向所在地的区物价局进行报批；提供的资料：管理处营业执照复印件、小区情况介绍（占地面积、建筑面积、销售价格、楼宇的幢数、户数、电梯数量、容积率、绿化率、水景、会所、车库、智能化系统等有关情况）、小区物业管理费测算依据（注：2004年11月1日起不须审批，只需备案）。5.5街道道、居委街道、居委委；与所在在地的街道道、居委办事处处取得联系系，积极配配合街道推推进社区建建设、创建建文明小区区、选举居居委会委员员、选举人人民代表、援援助灾区、开开展爱国卫卫生活动、解解决部分“40500”人员就业业问题等。5.6警署署警署：
31、与所所在地的街街道警署取取得联系，办办理物业安安保人员上上岗证等工工作。同时时配合警署署做好地区区和物业小小区的安全全治安等方方面的工作作。5.7环卫卫、环保环卫、环保保：与所在在地的区环环卫局取得得联系，签签订建筑垃垃圾清运和和生活垃圾圾清运的协协议。5.8陆管管处陆管处：根根据所在地地物价局的的指导价格格，带营业业执照复印印件、车位位平面图、车车管人员名名单，向区区陆上交通通管理处申申请车辆停停放管理。5.9社文文处社文处：具具备安装卫卫星接收装装置条件(80%的的业主为涉涉外人士)的小区，配配合开发商商向市文化化管理监督督处进行申申报。对小小区业主擅擅自安装卫卫星接收天天线的行为为，管理
32、处处在劝阻无无效的情况况下，应立立即报告社社文处予以以整改。6、售楼处处、样板房房的物业管管理物业前期介介入阶段对对售楼处、样样板房的管管理服务，一一定程度上上体现了物物业管理的的水准，并并将关系到到公司的信信誉，对此此前期介入入人员必须须十分重视视。首先，前期期介入人员员要与开发发商相关部部门做好售售楼处、样样板房物品品、钥匙的的交接、验验收工作。如如发现物品品短缺或损损坏现象，应应发书面备备忘录并请请开发商予予以整改。由由于售楼处处、样板房房有别于小小业主的住住宅，因此此必须制定定严格的管管理制度和和安全防范范措施，落落实钥匙交交接和物品品保管的签签收手续，避避免钥匙遗遗失和物品品外流现象
33、象的发生。其次，前期期介入人员员要明确售售搂处、样样板房的管管理服务要要求并按分分工落实责责任制。保保安人员用用语要规范范、礼貌，敬敬礼询问、热热情引导。车车辆指挥手手势要准确确、熟练，客客人进入工工地，要主主动劝说戴戴好安全帽帽，客人进进入样板房房，要招呼呼客人穿鞋鞋套。顾客客来工地参参观在建房房屋的施工工情况和样样板房时，须须办理登记记手续，并并做好安全全工作。熟熟悉区域内内的道路和和重要部位位，认真仔仔细地做好好巡逻安全全工作，及及时做好每每次巡查记记录。熟练练使用消防防设施设备备，做到“预防为主主，防消结结合”。做好日日常保洁工工作，保持持室内外的的坏境整洁洁。客人离离开后清理理物品，
34、摆摆正座椅。7、竣工验验收的参与与竣工验收是是指工程竣竣工后，开开发商报批批政府相关关职能部门门对楼盘的的整体质量量进行验收收。前期介介入人员应应积极参与与，并对竣竣工验收中中发现的可可能影响到到今后物业业管理的问问题要记录录在案，同同时配合开开发商督促促施工单位位整改商品住宅竣竣工（通过过建设工程程竣工验收收备案）后后，建设单单位须申请请住宅 交交付使用入入户许可，由由市房屋土土地资源管管理局或区区（县）住住宅建设管管理部门组组织审核。审审核项目： 住宅小小区生活用用水、用电电、燃气、雨雨污水排放放的配套建建设。 住宅用用户的电话话通信、宽宽带数据传传输接口、有有线电视的的配套建设设。 住宅
35、小小区内的道道路畅通及及周边场地地的清洁平平整与施工工现场的隔隔离情况。 住宅小小区内的空空调外机基基座、路灯灯、停车库库、环卫设设施、配套套绿化建设设。 规划要要求的公建建配套设施施建设或落落实情况。新建住宅交交付使用许许可证由上上海市房屋屋土地资源源管理局或或区（县）住住宅建设管管理部门核核发。8、物业的的接管验收收物业的接管管验收是在在竣工验收收的基础上上，物业管管理企业从从开发商、建建设单位处处接管新建建房屋时，以以物业主体体结构安全全和满足使使用功能为为主要内容容的接管验验收。在完完成接管验验收后，整整体物业连连同附属设设备设施就就应移交给给物业管理理企业。物物业的接管管验收不仅仅包
36、括主体体建筑、附附属设备、配配套设施，而而且还包括括道路、场场地和环境境绿化等，还还应特别重重视对综合合功能的验验收。物业业的接管验验收，由开开发建设单单位和物业业管理企业业共同组织织验收小组组进行。8.1物业业接管验收收的作用接管验收的的作用主要要体现在：1）、明确确交接双方方的责任。通通过接管验验收和接管管合同的签签订，实现现双方责任任的转移，在在法律上界界定清楚各各自的责任任范围。2）、确保保物业具备备正常的使使用功能，充充分维护业业主的利益益。通过物物业管理企企业的接管管验收，能能进一步促促使开发企企业或施工工企业按标标准进行设设计和建设设，减少日日后管理中中的麻烦和和开支。同同时，能
37、够够弥补部分分业主专业业知识的不不足，从总总体上把握握整个物业业的质量。3）、为日日后管理创创造条件。通通过接管验验收，一方方面使工程程质量达到到要求，减减少日常管管理过程的的维修、养养护工作量量。另一方方面，根据据接管中的的有关物业业的文件资资料，可以以摸清物业业的性能与与特点，预预防管理中中可能出现现的问题，计计划安排好好各项管理理，发挥社社会化、专专业化、现现代化的管管理优势。8.2物业业接管验收收的标准及及重点物业的接管管验收，分分为新建物物业的接管管验收和原原有物业的的接管验收收。其具体体的要求与与标准可参参照建设部部19911年颁布的的房屋接接管验收标标准，主主要内容有有：1)、接
38、管管验收的标标准主体结构构：地基基础础的沉降不不得超过建建筑地基基基础设计规规范的允许许变形值；不得引起起上部结构构的开裂或或相邻房屋屋的损坏。钢筋混凝凝土构件产产生变形、裂裂缝，不得得超过钢筋筋混凝土结结构设计规规范的规定定值。木结构应应结牢固，支支撑系统可可靠、无蚁蚁害，其构构件的选材材必须符合合结构工程程施工及验验收规范规规定。砖石结构构必须有足足够的强度度和刚度，不不允许有明明显裂缝。凡应抗震震设防的房房屋，必须须符合建筑筑抗震设计计规范的有有关规定。外墙不得得渗水屋面：各类屋面面必须符合合屋面工程程及验收规规范的规定定，排水畅畅通，无积积水，不渗渗漏。平屋面应应有隔热保保温措施，33
39、层以上房房屋在公用用部位设置置屋面检修修孔。阳台和33层以上房房屋的屋面面应有组织织排水，出出水口、檐檐沟、落水水管应安装装牢固，接接口严密，不不渗漏。楼地面：面层与基基层必须粘粘结牢固，不不空鼓。整整体面层平平整，不允允许有裂缝缝、脱皮和和起砂等缺缺陷；块料料面层应表表面平正，接接缝均匀顺顺直、无缺缺棱掉角。卫生间、阳阳台、盥洗洗间地面及及相邻地面面的相对标标高应符合合设计要求求，不应有有积水，不不允许倒泛泛水和渗漏漏。木楼地面面应平整牢牢固，接缝缝密合。装修：钢木门窗窗应安装平平正牢固，无无翘曲变形形，开关灵灵活，零配配件装配齐齐全，位置置准确，钢钢门窗缝隙隙严密，木木门窗缝隙隙适度。进户
40、门不不得使用胶胶合板制作作，门锁应应安装牢固固，底层外外窗、楼层层公共走道道窗、进户户门上的亮亮子均应装装设铁栅栏栏。木装修工工程应表面面光洁，线线条顺直，对对缝严密，不不露钉帽，与与基层必须须钉牢。门门窗玻璃应应安装平整整，油灰饱饱满，粘贴贴牢固。抹砂应平平整，不应应有空鼓、裂裂缝和起泡泡等缺陷。饰面砖应应表面洁净净，粘贴牢牢固，阴阳阳角与线角角顺直，无无缺棱掉角角。油漆、刷刷浆应色泽泽一致，表表面不应有有脱皮、漏漏刷现象。2）、水电电设备设施施的现场验验收重点供配电系系统的现场场验收的主主要内容：检查高低低压配电柜柜、高压器器有无正式式供电，是是否满足设设计功能，是是否按国家家及地区有有关
41、规程施施工，有无无事故及安安全隐患(如电缆沟沟有无盖板板；有无悬悬挂安全标标示牌；安安全有效距距离是否合合格；高压压侧有无隔隔离设施等等)；接地地网有无可可靠接地；设备房有有无做好“三防”措施(如如有无防鼠鼠板、电缆缆沟、门窗窗、墙洞有有无封网)。检查发电电机系统是是否能满足足设计功能能，机组能能否正常使使用，机油油管路、柴柴油管路、冷冷却水路是是否畅通。若若有两台以以上机组，能能否并车同同步进行，烟烟管有无漏漏烟现象，有有无事故紧紧停车功能能，应急自自动发电功功能，能否否正常起动动等，必保保供电线路路是否正常常供电。低压电气气线路应平平整、牢固固、顺直，过过墙应有导导管，导线线连接必须须紧密
42、；采采用管子配配线时，连连接点必须须紧密、可可靠，使管管路在结构构上和电气气上均连成成整体并有有可靠的接接地，每回回路导线间间和对地绝绝缘电阻值值不小于11兆欧千千伏。应按按套安装电电表或预留留表位，并并有电气接接地装置。照照明器具等等低压电器器安装支架架必须牢固固，部件齐齐全，接触触良好，位位置正确。电电度表是否否经过国家家供电有关关部门检测测。中央空调调系统通风风工程部分分的现场验验收：检查中央央空调主机机能否正常常运行，负负荷能否在在可调节范范围内调节节运行，检检查冷却泵泵、冷冻泵泵、冷却塔塔能否正常常运行，控控制柜内电电气线路是是否符合规规范。检查冷冻冻管系、冷冷却管系和和阀门，保保温
43、是否完完好，有无无漏水现象象；防腐是是否符合要要求，膨胀胀水箱能否否正常补水水，管路最最高点和最最远点压力力是否在00.15兆兆帕(满负负荷情况下下)。检查制冷冷或制热情情况能否满满足设计要要求。检查柜式式风机、盘盘管内机、新新风机、吊吊顶风机能能否正常使使用。噪音音是否在有有效范围内内，风管出出风是否均均匀，风机机进风口、出出风口有无无封闭现象象。消防系统统的现场验验收。主要要有如下内内容：检查消防防控制系统统烟感、温温感、水流流等信号能能否反应作作出相应的的措施，消消防栓泵、喷喷淋泵、排排烟风机、排排烟阀加压压风机等能能否自动及及手动起动动，消防广广播事故时时能否正常常广播。检查消防防管路
44、有无无漏水，阀阀门保持常常开状态(防火水阀阀除外)，消消防栓内配配件是否缺缺少，检查查喷淋头是是否满足要要求，消防防栓、喷淋淋头有无水水流，水压压是否满足足要求。检查气体体灭火系统统能否正常常运行，气气体压力是是否在正常常范围内，气气体有无及及时补充更更换。检查各工工作生活点点手持式灭灭火器、防防毒面具等等是否配备备整齐，防防火门是否否合格，有有无保持常常开状态，消消防设施有有无故障防防碍影响正正常使用等等。运输设备备的现场验验收。主要要有如下内内容：直升电梯梯应能准备备的启动运运行、选层层、平层、停停层、引机机的噪声和和震动声不不得超过BJ2332的规定定值。制动动器、限速速器及其他他安全设
45、备备。自动扶梯梯应运行平平稳，无振振动，无杂杂音，扶手手带应无钢钢刺，松紧紧程度应保保持全水平平时下垂不不大，放松松压带轮后后应可以用用手拖动扶扶手带。应应动作灵敏敏可靠，安安装的隐蔽蔽工程、运运转记录、性性能检测记记录及完整整的图纸资资料均应符符合要求。电电梯的应急急对讲应能能可靠对讲讲，发生消消防火警时时应能按要要求升到顶顶层，安全全钳就能安安全动作。管道煤气气系统的现现场验收。主主要检查管管道煤气是是否按国家家标准及地地区规范安安装，管道道安装是否否良好，有有无漏气现现象，煤气气表安装的的高度是否否符合要求求等。电信系统统的现场验验收。要求求电信系统统线路安装装整齐，电电话无杂音音，接线盒盒、分线盒盒安装牢固固、电缆敷敷设应符合合国家标准准。有线电视视