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1、 1 万科发展历史万科发展历史198419911993混沌期（无明晰战略）多元化期（综合商社模式）调整期 （战略导入）84年公司成立，经营办公设备、视频器材87年兴办工业88年进入房地产90年，初步形成商贸、工业、房地产、文化传播四大经营架构91年确定综合商社发展模式93年否定原模式，确立城市居民住宅为主导业务97年转让下属万科工业98年转让下属广告公司2001年转让属下万佳百货，资源集中于房地产业务2001进进入入产产业业1994年开始，年开始，减法：专业减法：专业化化扩张阶段 （战略实施）1984年开始，年开始，加法：多元加法：多元化化2001年开始，年开始，乘法：规模乘法：规模化化99年
2、转让下属万科贸易96年转让下属怡宝蒸馏水现在现在2006年实现销售面积322.8万平方米，销售金额212.3亿元，比2005年分别增长39.3%和52.2%。2007年实现销售面积613.7万平方米，销售金额合计523.6亿元，年销售面积同比增长90.12%，销售金额同比增长146.63%。02年提出规范化，06年提出精细化，07年提出工业化。2008年实现销售面积557.0万平方米，销售金额合计478.7亿元，年销售面积同比下降9.2%，销售金额同比下降8.2%。2 万科的客户细分万科的客户细分 3 万科的客户细分万科的客户细分社会新锐望子成龙健康养老富贵之家务实之家青年之家青年持家小太阳后
3、小太阳孩子三代务实之家中年之家 4 万科的产品系列万科的产品系列 5 万科万科3+X区域定位区域定位万科万科“3+X”“3+X”的发展策略：即以深圳为中心的珠三角布局，以上海为中心的长三角布局，以京津为中心的环渤海地区，然后是成的发展策略：即以深圳为中心的珠三角布局，以上海为中心的长三角布局，以京津为中心的环渤海地区，然后是成都、武汉等区域中心城市。做都、武汉等区域中心城市。做“3“3X”X”模式有三个因素：第一，这三个地区占国土的模式有三个因素：第一，这三个地区占国土的3%3%左右，但是提供了左右，但是提供了GDP40%GDP40%以上的贡献；以上的贡献；70%70%的商品住宅销售在这三个区
4、域里，是中国最重要的住宅市场。第二，在一个区域内集约投资能充分发挥资源整合效率，比如的商品住宅销售在这三个区域里，是中国最重要的住宅市场。第二，在一个区域内集约投资能充分发挥资源整合效率，比如万科在上海有足够支持公司在长三角区域设计的团队，而不是在每个地方都要有一个设计团队。第三，一些经济基数稍低的地万科在上海有足够支持公司在长三角区域设计的团队，而不是在每个地方都要有一个设计团队。第三，一些经济基数稍低的地区也具备着迅速增长的空间，因此万科选定其作为区域中心城市，如成都、武汉等，就是区也具备着迅速增长的空间，因此万科选定其作为区域中心城市，如成都、武汉等，就是“X”“X”。东部地区东部地区中
5、部地区中部地区西部地区西部地区万科区域定位万科区域定位环渤海经济圈环渤海经济圈沈阳、长春、大连、北京、天津长三角经济圈长三角经济圈上海、无锡、苏州珠三角经济圈珠三角经济圈广州、深圳、佛山、中山腹地中心城市腹地中心城市武汉、成都 6 万科集团董事会办公室集团办公室人力资源部财务管理部资金管理中心企划部市场营销部规划设计部工程管理部物业管理部审计法务部2006年之前万科集团的组织结构为专业化管理与决策总部，年之前万科集团的组织结构为专业化管理与决策总部，对下属公司采取深度操作管控模式对下属公司采取深度操作管控模式 7 1、工程总监分管深圳公司的项目经理部、工程管理部。工程管理部主要职能：供方合同管
6、理、区域战略采购、部品标、工程总监分管深圳公司的项目经理部、工程管理部。工程管理部主要职能：供方合同管理、区域战略采购、部品标准化、深圳公司采购管理、施工组织方案优化和质量管理。准化、深圳公司采购管理、施工组织方案优化和质量管理。2、常务副总主管万创和中山公司。、常务副总主管万创和中山公司。3、总经办职能：计划、信息、品质。、总经办职能：计划、信息、品质。2006年前下属区域管理中心管理采用共用专业平台监管的方年前下属区域管理中心管理采用共用专业平台监管的方式式注：深圳城市公司组织结构华南区域指导服务中心 8 万创公司职责万创公司职责p负责深圳、中山、东莞项目的建筑、结构、水电、景观、装饰等专
7、业全程设计管理工作。对广州项目按深圳公司ISO操作流程实行关键设计节点听证和审批。p下设项目小组，具体负责各地项目建筑、景观设计工作。施工图完成之后，抽调设计人员至项目完成现场协调工作。p下设装饰部负责各地项目装饰设计工作，以及室内装饰设计管理及现场配合。p下设标准化中心(含工程技术部)和综合管理组负责区域标准化研究推广、技术支持和内部综合管理工作。p负责制定满足各地区公司项目总体开发规划要求项目设计计划，并严格按计划控制进度，重大节点计划变更需报地区公司和区域中心领导批准。p负责区域设计专业化体系的建设和管理。9 金色项目部 工程管理部 城花项目部 工程总监总经理设计总监设计部 财务管理部
8、成本管理部 营销策划部 客户关系中心 营销总监总经理助理项目发展部-物业公司总经理办公室魅力之城项目部城市花园项目部 双水岸项目部由工程总监或工程副总同时管理工程管理部和各项目经理部。工程管理部 点评：点评：1 1、万科对项目采取了弱矩阵的组织形式，项目总经理主要对工程现场的质量、进度、成本、安全文明，及对项目万科对项目采取了弱矩阵的组织形式，项目总经理主要对工程现场的质量、进度、成本、安全文明，及对项目整体计划负责。整体计划负责。2 2、在各开发环节还是以各专业职能部门为主。工程管理部负责工程标准的制定、材料设备及工程采购、以及对各、在各开发环节还是以各专业职能部门为主。工程管理部负责工程标
9、准的制定、材料设备及工程采购、以及对各项目质量的监控。但项目经理部在权限内有一定的采购权和其它的经济权限。项目质量的监控。但项目经理部在权限内有一定的采购权和其它的经济权限。3 3、这种模式较强矩阵而言，对项目经理的要求较低，项目总经理同时负责项目现场工程和计划管理，易于项目情、这种模式较强矩阵而言，对项目经理的要求较低，项目总经理同时负责项目现场工程和计划管理，易于项目情况的掌握。项目的风险也较小、易于复制。也易于职能部门的专业化能力提升。况的掌握。项目的风险也较小、易于复制。也易于职能部门的专业化能力提升。4 4、此种模式目前被大多数企业特别是民营地产商所认可，并在一定程度上被广泛推广。、
10、此种模式目前被大多数企业特别是民营地产商所认可，并在一定程度上被广泛推广。2006年成都城市公司组织结构年成都城市公司组织结构 100人人4个项目个项目加洲湾项目部 10 2006年后集团按照年后集团按照4条业务管理线重新进行规划，集团逐步转条业务管理线重新进行规划，集团逐步转向战略与技术支持向战略与技术支持总裁总裁资金管理中心战略投资部财务管理部风险管理部采购工程部 建筑研究中心产品管理部总裁办公室物业管理部人力资源部董事长董事长董事会办公室董事会办公室 长三角区域管理本部珠三角区域管理本部环渤海区域管理本部上海南京南昌杭州苏州深圳中山佛山东莞大连北京广州沈阳天津海南成都武汉 流程信息部西安
11、长沙产品线运营线管理线监控线鞍山青岛无锡战略总部战略总部专业区域专业区域执行一线执行一线“战略总部战略总部+专业区域专业区域+执行一线执行一线”三级架三级架构构 11 产品管理部：产品管理部：设计管理；标准化产品研发与推广、品类规划、客户研究、品牌管理建筑研究中心：建筑研究中心：工业化研究与推广采购工程部：采购工程部：工程管理；战略采购产品线产品线万科集团部门职责万科集团部门职责规划设计部工程管理部市场营销部04年产品线创新研究部产品品类部项目管理部05产品线建筑研究中心产品管理部产品品类部06年产品线采购部采购工程部建筑研究中心产品管理部08年产品线采购工程部万科集团产品线的变迁万科集团产品
12、线的变迁 12 董事会办公室董事会办公室：董事会事务；投资者关系管理；资本市场融资总裁办公室总裁办公室：信息管理；客户关系管理；期刊管理；公共关系管理人力资源部人力资源部：招聘管理；培训管理；绩效管理；薪酬管理；职业发展管理；员工关系管理物业管理部物业管理部：物业公司管理；集团总部行政后勤管理流程信息部流程信息部：流程规划；IT系统应用管理线管理线万科集团部门职责万科集团部门职责2008年新增流程信息部。年新增流程信息部。13 资金管理中心：资金管理中心：非资本市场融资集团资金管理财务管理部：财务管理部：财务会计及核算；经营计划管理；税务管理；成本管理战略投资部：战略投资部：战略规划；新项目评
13、估 风险管控部：风险管控部：审计管理；法律事务管理运营线运营线监控线监控线万科集团部门职责万科集团部门职责 14 珠三角区域管理本部架构珠三角区域管理本部架构总经理常务副总经理总助/总监万创公司总经理 物业管理总监营销管理部总监万创公司标准化工业化装修房项目管理高端项目技术管理景观设计综合管理部信息与流程客户关系HR运营管理部经营计划现金流管理项目计划市场营销部万客会销售管理市场研究标准化物业管理部物业管理品质管理部成本管理供方管理工程品质战略投资部项目评审宏观研究战略管理港澳拓展小组港澳拓展新城市拓展 15 设置区域公司的优缺点设置区域公司的优缺点适用范围优点缺点适用于进入城市较多，区域跨度
14、大的大型房地产企业适用条件1.由于进入城市多，集团总部已经不能实现对各城市的公司实行有效的管理2.某些城市公司地理位置相对接近，有可能成立区域公司对这些地区公司进行管理3.集团总部对区域公司相对放权，保证区域公司的自主经营权，对区域公司进行利润方面的考核1.区域公司的成立对于进入大量城市的大型房地产企业来说通过增加管理层级大大减少了管理幅度，能够加强集团总部的管理效率，集团领导有时间做更高效的决策2.区域公司的设立，对所在区域能够有更加深入的认识，在对下属城市公司进行管理时能够更加有针对性，更加符合该区域的房地产行业的特点3.区域公司享有大多数运营决策权，有利于培养高级的房地产决策人才4.区域
15、中心作为利润中心，既便于建立衡量事业部及其经理工作效率的标准，进行严格的考核，也使得企业高层领导易于评价各区域对公司总利润的贡献大小，用以指导企业发展的战略决策5.区域公司发挥经营管理的积极性和创造性，之间可以有比较、有竞争。由此而增强企业活力，促进企业的发展1.增加了管理层级，各区域公司都需要设置一套齐备的职能机构，因而用人较多，费用较高 16 广州城市公司对由于项目较多，对项目采用片区管理方式广州城市公司对由于项目较多，对项目采用片区管理方式2007年年170多人多人11个项个项目目运营监控线运营监控线产品线产品线管理线管理线广州万科广州万科4+X业务定位：立足城市中心区，开拓广州城市东部
16、，延伸广州城区北部白云板块和西部板块；业务定位：立足城市中心区，开拓广州城市东部，延伸广州城区北部白云板块和西部板块；在上述四个中心圈层基础上，以北部的花都和从化、南部的番禺和南沙、东部的增城等在上述四个中心圈层基础上，以北部的花都和从化、南部的番禺和南沙、东部的增城等“X”圈层作为补充。圈层作为补充。17 工程管理部工程管理部 18 成本管理部成本管理部 19 客户关系中心客户关系中心 20 设计管理部设计管理部 21 集团对下属公司集团对下属公司8 8项考核排名项考核排名,下属城市公司将这些排名下属城市公司将这些排名作为考核相关部门的指标作为考核相关部门的指标设计满意排名设计满意排名采购检
17、查排名采购检查排名工程管理排名工程管理排名成本管理排名成本管理排名销售满意度排名销售满意度排名客户满意排名客户满意排名信息管理排名信息管理排名资金管理排名资金管理排名 22 万科项目经理部组织结构万科项目经理部组织结构 万科典型的项目经理部有万科典型的项目经理部有7个人：项目经理个人：项目经理1、经理助理、经理助理1、2个土建、个土建、1电、电、1水、水、1项目秘书。项目秘书负项目秘书。项目秘书负责技术文档管理、样板管理。广州万科责技术文档管理、样板管理。广州万科2个项目配一个技术岗，负责图纸审核、项目计划管理。个项目配一个技术岗，负责图纸审核、项目计划管理。23 工程副总经理项目经理部总经理
18、项目经理部副总经理项目经理部总经理助理工程师工程师工程师项目秘书万科项目经理部主要以工程管理为主，对进度、质量、安全及万科项目经理部主要以工程管理为主，对进度、质量、安全及部分成本目标负责，是项目总体计划编制及实施的主体部分成本目标负责，是项目总体计划编制及实施的主体项目经理部总经理项目经理部总经理项目计划编制，保证符合公司经营计划项目团队组织和建设，合理分配人员职责和授权，营造工作环境监控协调项目部工作监控和协调项目的所有工作和问题 项目经理部副总经理项目经理部副总经理此岗位不是必配职位，根据需要配备，和项目总经理分权全面管理项目。此职位主要保证项目在预算范围内完成各项计划和工作项目经理部总
19、经理助理项目经理部总经理助理承担项目施工及销售配合计划的编制，协调处理现场施工进度、质量及成本控制，使各项计划得以按时按质完成项目经理部现场工程师项目经理部现场工程师承担各自负责的分项任务的施工及销售配合计划，协调处理本分项的现场施工进度、质量及成本控制，使各种计划按时完成项目秘书项目秘书现场工作记录及档案的管理项目竣工档案专项验收工作日常文件收发流转及资产管理运营协助工作，信息收集、汇总、上报日常行政服务工作项目经理部核心职能项目经理部核心职能负责项目进度、质量、成本、采购、安全文明、信息等管理 24 定位清晰定位清晰 一致性高一致性高前后端控制为前后端控制为主主p组织结构设置：基本一致组织
20、结构设置：基本一致p职能权责设置：基本一致职能权责设置：基本一致p集团定位：从原先操作管控正在转变为战略总部集团定位：从原先操作管控正在转变为战略总部p区域管理总部定位：业务管理总部区域管理总部定位：业务管理总部p城市公司格式定位：执行一线城市公司格式定位：执行一线p控制方式：重点控制价值链前端（从项目论证到设计环节的关键点）控制方式：重点控制价值链前端（从项目论证到设计环节的关键点）p通过制定程序及确定方法通过制定程序及确定方法(如战略采购）控制前端如战略采购）控制前端p通过过程信息反馈进行过程监控通过过程信息反馈进行过程监控p事后评估或者考核实现事后控制（如成本考核事后评估或者考核实现事后
21、控制（如成本考核 审计）审计）万科组织结构优势分析万科组织结构优势分析 25 管理强势管理强势 管理效能高管理效能高有效激励有效激励p外包服务外包服务:尽量采用外包服务的方式尽量采用外包服务的方式,减少专业管理人员减少专业管理人员p各专业副总各专业副总/总监主管相应的部门，管理幅度小，管理效能高总监主管相应的部门，管理幅度小，管理效能高p集团强势管理人力资源集团强势管理人力资源/风险管控风险管控/财务管理财务管理p下属公司进行专业考核并在集团内排名促进相互竞争和提高下属公司进行专业考核并在集团内排名促进相互竞争和提高万科组织结构优势分析万科组织结构优势分析 26 管理层级多管理层级多 产品线管
22、理能产品线管理能力弱力弱管理成本高管理成本高p 集集团团在在产产品品线线专专业业管管理理能能力力方方面面更更注注重重以以服服务务为为主主，相相比比较较其其它它方方面面管管控控力力度度比比较较弱弱，也也造造成成了了专专业业方方面面的的一一些些问问题题，如如工工程程质质量量客客户户满意度较低满意度较低p 组组织织管管理理层层级级多多，一一方方面面为为人人才才提提供供良良好好的的发发展展通通道道，同同时时造造成成运运作链过长，影响到运作效率作链过长，影响到运作效率p由由于于专专业业过过度度细细分分，造造成成专专业业化化人人员员增增加加，管管理理成成本本增增加加，内内部部协协同同难难度度加大加大万科组织结构劣势分析万科组织结构劣势分析