《2023年房地产抵押报告案例一.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2023年房地产抵押报告案例一.docx（29页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、2023年房地产抵押报告案例一 房地产抵押估价报告 估价项目名称：北京市海淀区中关村大街18号 （科贸电子城）1C02综合类房地产 委 托 方：北京中实混凝土有限责任公司 价 方：深圳市世联土地房地产评估有限公司北京分公司 价 人 员：荣利、谭勇剑、王宜强 估价作业日期：2023年11月11日至2023年5月18日 估价报告编号：世联咨字BJ2023GF05039号 版权声明 本报告仅供客户内部使用，版权归深圳市世联土地房地产评估有限公司所有，未经深圳市 世联土地房地产评估有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复 制和发布报告中 部分或全部内容。 1 页PDF 文件使用 p
2、dfFactory Pro 试用版本创建 录 一、致委托方函 二、估价师声明 三、估价的假设和限制条件 四、估价结果报告 五、估价技术报告 （一）个别因素分析 （1）估价对象产权状况 （2）估价对象现状描述 （二）区域因素分析 （三）北京商业房地产市场分析 （四）变现能力分析 （五）风险提示 （六）最高最佳使用分析 （七）估价方法选用 （八）估价计算过程及结果确定 六、附件 （一）物业位置图 （二）估价对象四至照片 （三）估价对象照片 （四）产权资料 （五）中关村科贸大厦抵押物清单复印件 （六）同意担保函复印件 （七）委托方及产权方营业执照复印件 （八）评估机构资格证书、企业营业执照复印件 （
3、九）估价人员资质证书复印件 2 页PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 一、致委托方函 北京中实混凝土有限责任公司： 承蒙委托，我们对位于北京市海淀区中关村大街18号（科贸电子城）1C02综合类房地产的市 价值进行评定估算，目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值， 估价时点为2023年11月11日。经过市场调查和实地查勘，根据相关证明资料和我国有关政策、法 规，并遵循房地产评估原则，选用适当的评估方法进行评定估算，确定估价对象在估价时点的抵 押价值为：人民币1832万元。 大写人民币 壹仟捌佰叁拾贰 万元 评估结果明细表 物业名称 海淀区中关村大
4、街18号（科贸电子城）1C02 土地面积 2 24.72 (m ) 建筑面积 2 220.55 (m ) 评估总值 (万元) 1,832 优先受偿款 (万元) 0 抵押价值 (万元) 1,832 其中土地价值 (万元) 707 其中建筑物价值 (万元) 1,125 ) 83,065 评估单价（取整） (元/ 深圳市世联土地房地产评估有限公司北京分公司 法人代表代理人： 二一年五月十八日 3 页PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 二、估价师声明 我们郑重声明： 1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。 2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、
5、意见和结论，但受到本估 价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范 进行分析，形成意见和结论，撰写 本估价报告。 5、我司房地产估价人员王东已对本报告中的估价对象进行了实地查勘，但仅限于其外观和 使用状况。估价人员不承担对估价对象的建筑结构、质量进行调查的责任和其他被遮盖、 未暴露及难于触及的部分进行检视的责任。 6、没有其他行业的专业人员对本估价报告提供了重要专业帮助。 签名（盖章） 估 价 师： 审 核： 【注册证书号:1120230042】 审 核： 【注册
6、证书号:4420230058】 4 页PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 三、估价的假设和限制条件 估价结果假设前提 1、估价对象在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。 2、本报告估价结果是在公开市 前提下求取的房地产抵押价值，未考虑快速变现等处分方式 带来的影响。 3、估价对象所有权无争议，被估价时无权利之争议，是可以进行市 估价的。 4、我们评估采用公开市 价值标准，即在估价时点对估价对象利益进行合理销售的最佳价格。 这里假设： 自愿销售的卖主； 不考虑特殊买家的额外出价； 有一段合理的洽 交易时间，可以通盘考虑物业性质和市 情形进行议价； 在此期间
7、物业价值将保持稳定； 该物业可以在公开市 上自由转让； 不考虑特殊买家的额外出价。 5、我们评估时参考估价对象的重置成本价，即在估价时点重新建造与估价对象功能相同的 建筑物的正常价格。这里假设： 不考虑因地域的不同，地价对地面设施造价的影响因素； 重建地域已 “七通一平”； 在此期间估价对象工程造价将保持稳定； 不考虑特殊承建商的额外要价。 6、本估价报告以估价对象不存法定优先受偿款为假设前提。 7、我们没有进行实地丈量，估价对象之建筑面积及分摊土地使用权面积依据委托方提供的抵押 物清单 ，认为数据资料可靠，不存在配套设施的争议。 8、估价人员查勘了估价对象视力可及的部分，在可能的情况下亦查勘
8、了物业的内部装修，但并未 进行结构测试，未能确定物业有无结构性损坏。 9、所有提供给估价人员以及本报告所引用的信息及观点均认为来自可靠资料，是可信和正确的。 10、本评估报告中相关产权证明资料等，由委托方提供并对其真实性、合法性、准确性和完整性 负责。 11、本次评估委托方北京中实混凝土有限责任公司，估价对象现房屋所有权证 记载所有权人 为北京中关村科技发展 （控股）股份有限公司。本次以所有权人为委托方提供1C02商铺（ 建筑面 积220.55平方米）抵押担保，达到抵押条件为假设前提。 估价的限制条件 1、本估价报告遵循合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则、谨慎原则等估价 5 页
9、PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 原则。 2、本估价报告结果仅供委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构及委托 方的书面同意，任何拥有此报告及拷贝的人都无权公开发表，也无权用于任何目的。凡因委托人 使用估价报告不当而引起的后果，估价机构及估价人员不承担相应的责任。 3、所有该报告中所展示的地图、平面图及证件是为了形象直观地讨论问题，不能作为测量成果 以作他用，也不允许把它们与此估价报告分开来单独使用。 4、本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本评估机构所有。 5、本估价报告有效期为一年。如超过有效期或市 变化较快或期间
10、国家经济形势、城市规划、 相关税费和银行利率发生变化，估价结果应相应调整或重新估价。 6、报告中所使用的货币为人民币。 7、本估价报告对计算结果均进行了取整。 8、评估值在土地和建筑物之间的分配仅适用于本次指定用途。分配给土地和建筑物的价值不得单 独用于任何其他评估，否则视为无效。 6 页PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 四、估价结果报告 委托方 北京中实混凝土有限责任公司 估价方 深圳市世联土地房地产评估有限公司北京分公司 估价对象名称 北京市海淀区中关村大街18号 （科贸电子城）1C02综合类房地产 估价目的 为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押
11、价值 估价时点 二九年十一月十一日 房地产抵押价值： 抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减 去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。 市场价值： 价值定义 在公开市场上最可能形成的价格。公开市场指在该市场上交易双方进行交易的目的在于 最大限度地追求经济效益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易 对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排它性。 (1)房地产估价规范（GB/T50291-1999） (2)房地产抵押估价指导意见（2023） (3)北京市建设工程概算定额 (4)北京市人民政府关于调整本市国有土地使用权基准地价的通知 （京政发2
12、02332号） 及关于公布本市出让国有土地使用权基准地价应用方法的通知 （京国土房管出 估价依据 20231121号） (5)北京市政府及其他政府机构发布的相关政策法规 (6)房屋所有权证、国有土地使用权证 (7)估价人员实地查勘以及掌握和收集的相关资料 (8)委托方提供的其他资料 估价原则 (1)合法原则 (2)最高最佳使用原则 (3)替代原则 (4)估价时点原则 (5)谨慎性原则 估价方法 收益法、市场比较法 评估总值 1832万元 优先受偿款 0万元 抵押价值 1832万元 评估单价（取整） 83065元/ 估价结果 大写金额 人民币壹仟捌佰叁拾贰万元整 其中土地价值 707万元 其中建
13、筑物价值 1125万元 估价人员 荣利、谭勇、王宜强 估价作业日期 2023年11月11日至2023年5月18日 估价报告应用有效期 自2023年5月18日起一年内 7 页PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 五、估价技术报告 （一）个别因素分析 1、估价对象产权状况（参见附件四：产权等相关资料） 房屋坐落 海淀区中关村大街18号 物业推广名/房号 （科贸电子城）1C02 北京中关村科技发展 （控 土地证编号 京海国用 （2023出）第2166号 土地使用权人 股）股份有限公司 土地坐落 北京市海淀区中关村大街18号 地类（用途）综合、配套 （地下）、地下车库 配套 （
14、地下）2041年6月26 使用权类型 出让 2 12135.32 终止日期 日；综合、地下车库：2051 使用权面积（m ） 年6月26 日 记事 有抵押权 房地产证号 京房权证海股字第0004603号 房屋所有权人 北京中关村科技发展 （控股）股份有限公司 产别 股份产 结构 钢混 房屋总层数 22 （-04） 建筑面积 116002.21 房屋设计用途 综合类 房屋现状用途 商业、综合 建成年代 2023年(来源于现场查勘） 他项权利摘要 有他项权利 附记 已立项，建筑面积在核减中 2、估价对象现状描述（参见附件三：估价对象照片） 此次估价对象为该产权证中1C02号房地产，建筑面积220.
15、55平方米。估价对象所在的中关 村科贸电子城位于中关村大街18号，钢混结构，建成于2023年。中关村科贸中心是集电子城、 写字楼、餐饮娱乐为一体的综合性物业，中心北部为写字楼，南部为电子城。电子城地下1层为 物美超市，一层为国内外品牌形象店，主要经营笔记本、整机数码产品，二层以数码及其零配 件为主，三层以笔记本及其零配件为主，四层为 信通、DIY玩家乐园，五层以国美电器、软件 、办公为主，六层为国美电器，七层为服装鞋城，八层为餐饮娱乐。二层有最大的正版软件经 销商连邦软件旗舰店。大厦内部每层布置4部扶梯，10余部直梯，内部设施还有中央空调、烟感 、喷淋、监控等。商场目前的经营状况：商场的经营为
16、分租经营，主要以电子产品为主，兼营 餐饮、娱乐等项目，人流较大。估价对象为位于1层的1C02号房地产，现出租用于销售手机 中，周边商业月租金水平在600800元/建筑平方米之间。估价对象的装修情况如下：外墙面： 玻璃幕墙；内墙面：乳胶漆；地面：地砖；天花：吸音矿棉板。 （二）区域因素分析 8 页PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 估价对象西临中关村大街，与区域标志性建筑海龙电子城、鼎好电子城隔路相望，北距城 市环路北四环约200米。周边分布有众多综合商务楼，有海龙电子城、鼎好电子城、太平洋电子 城、中芯大厦、财智国际大厦等。教育科研单位有：中科院物理研究所、中科院基础
17、科学园区 、北京航天航空大学、新东方语言学校等。购物配套有：新中关、津乐汇、家乐福等。金融邮 政配套有多家商业银行分支机构。市政基础设施和公共配套设施完善。估价对象西临城市主干 路的放射线中关村大街，北距城市环路北四环约200米，地理位置优越；附近有30 2、7 43、355 、36 5、 26、732等20多条公交线路，临近地铁4号线中关村站，交通较为便利。 （三）北京商业房地产市场分析 今年以来，我市房地产开发投资在政府为主导的投资带动下低开高走，一级开发投资加快增长 和建安工程快速恢复影响开发投资大幅回升；开发供给尽管 然低迷，但降幅逐步缩小；市场 销售在经历上半年量价快速齐升后，连续两
18、个月出现销量平稳，价格持续上涨的态势；金融贷 款力度的加大以及销售的快速增长为投资增长提供充足资金。 1、房地产开发投资大幅回升 受一级开发投资带动影响，我市房地产开发投资大幅回升。1-8月，全市完成房地产开发投资额 1478.4亿元，比上年同期增长44.2% ，增幅比1-7月提高18.2个百分点。其中8月当月完成开发投 资273.3亿元，同比增长3倍。 1-8月，全市土地储备中心和房地产开发企业完成土地一级开发投资达559.8亿元，比上年同期 （68.7亿元）增长7.1倍。如果扣除土地一级开发投资影响，1-8月完成开发投资仍然下降4% ， 降幅比1-7月缩小12.1个百分点。 建安工程快速恢
19、复，费用形成投资加快增长。1-8月，开发企业建安工程量呈快速恢复态势，全 市房地产开发建安工程完成投资513.8亿元，比上年同期下降2.4% ，降幅比1-7月缩小9个百分点 。 于土地一级开发多为前期或拆迁等费用支付，相关费用形成的投资增长较快。1-8月，全市 房地产开发相关费用完成投资为939.4亿元，比上年同期增长99% ，增幅比1-7月提高29个百分 点。 2、开发面积降幅缩小，住宅竣工面积增长较快 新开工面积降幅持续缩小。截至8月底，全市商品房施工面积为8518.2万平方米，比上年同期下 降1.6% ，其中住宅施工面积为4808.3万平方米，同比增长1.1%。1-8月，商品房新开工面积
20、为 1034.9万平方米，同比下降28.2% ，降幅比1-7月缩小1个百分点。其中，住宅新开工面积为 627.2万平方米，同比下降35.1%，降幅比1-7月缩小7.3个百分点。 住宅竣工面积增长较快。1-8月，全市商品房竣工面积为1053.4万平方米，比上年同期下降9.1% 。住宅竣工面积为663.5万平方米，同比增长4.2%。8月当月住宅竣工面积为87.7万平方米，比7 月当月增长56.6%。 3、商品住宅销售市场总体依然活跃 9 页PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 新建住宅销量超过去年全年。1-8月，全市商品房销售面积为1442.9万平方米，比上年同期增长 1.
21、3倍，比2023年同期增长17.1%。其中，商品房期房销售1097.2万平方米，同比增长1.6倍。全 市住宅销售面积为1182.8万平方米，同比增长1.6倍，比2023年同期增长17.3%。其中，住宅期 房销售937.2万平方米，同比增长1.7倍。 1-8月，全市销售商品住宅10.3万套，相当于上年全年住宅销售套数 （9.4万套）的109.4%。 8月商品住宅销售量保持平稳。8月份，全市住宅销售面积为168.4万平方米，比7月份略降 0.1%，比6月份下降17.2%。其中，住宅期房销售132.2万平方米，比7月份增加1.9万平方米。 4、房屋销 价格持续上涨 8月份，我市房屋销售价格继续呈现上
22、涨态势，价格同比上涨1%，涨幅比上月提高0.9个百分 点，其中，新建住宅价格同比上涨2.1%，涨幅比上月提高1.3个百分点，二手住宅交易价格同比 下降2.2% ，降幅比上月缩小0.7个百分点。 新建住宅价格连续6个月上涨。自今年3月份以来，我市新建住宅销售价格一路上扬。8月份，新建住 宅价格环比上涨1.3% ，比上月缩小0.1个百分点，价格环比连续6个月走高。 二手住宅环比价格稳步走高。8月份，我市二手住宅交易价格尽管 然低于上年同期，但同比降 幅不断缩小，价格环比上涨0.2% ，环比涨幅连续3个月持平。 5、房地产企业项目到位资金增幅扩大 受宏观环境影响及销售市场的回暖，企业开发项目到位资金
23、呈全面回升态势。1-8月，房地产开 发企业项目本年到位资金3493.2亿元，比上年同期增长81.3% ，增幅比1-7月扩大9.3个百分点。 金融贷款仍然增长最快，为1450.6亿元，同比增长1.6倍，增幅比1-7月扩大7.2个百分点。自筹 资金和定金及预收款分别为530.4亿元和949.5亿元，同比分别增长25.9%和57.7% ，增幅比1-7月 分别扩大9.3个百分点和14.7个百分点。 6、20232023年北京商业房地产市场情况 受经济大势的影响，至2023年8月商业类房地产投资有所增长，价格有所回升。具体情况如下 表： 表：20232023年北京商业及服务业等经营性用房投资情况表 单位
24、：万元，% 投资额 去年同期投资额 为去年同期% 2023年1-2月 302623 181796 166.5 2023年1-3月 541779 405806 133.5 2023年1-4月 728017 556127 130.9 2023年1-5月 948779 691213 137.3 2023年1-6月 1244501 900990 138.1 2023年1-7月 1410869 1162986 121.3 2023年1-8月 1489569 1357425 109.7 2023年1-9月 1611348 1649237 97.7 2023年1-10月 1749454 1912940 91
25、.5 10 页PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 2023年1-11月 1932231 2123396 91 2023年1-12月 2403637 2673568 89.9 2023年1-2月 168411 302623 55.7 2023年1-3月 294945 541779 54.4 2023年1-4月 459364 728017 63.1 2023年1-5月 600261 948779 63.3 2023年1-6月 807128 1244501 64.9 2023年1-7月 978782 69.4 2023年1-8月 1182918 79.4 表：2023202
26、3年商业房地产销 价格指数 本月价格指数 年初至本月累积价格指数 2023年1月 107.80 107.80 2023年2月 107.50 107.60 2023年3月 107.50 107.60 2023年4月 107.20 107.50 2023年5月 106.80 107.30 2023年6月 105.90 107.10 2023年7月 105.60 106.90 2023年8月 105.50 106.70 2023年9月 104.90 106.50 2023年10月 102.00 106.10 2023年11月 99.60 105.60 2023年12月 99.10 105.00 20
27、23年1月 98.70 98.70 2023年2月 98.60 98.70 2023年3月 97.60 98.30 2023年4月 97.8 98.2 2023年5月 97.7 98.1 2023年6月 99.4 98.3 2023年7月 99.60 98.50 2023年8月 100.00 98.70 注：以上年同期为100 （四）变现能力分析 房地产变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房 地产转换为现金的可能性。 项 目 内容 估价对象房屋设计用途为综合类，位于科贸电子城一层，其建筑形式符合一般商 通用性 业经营需要，故通用性较强。 独立使用性 估价对象为
28、整体房地产的一部分，独立使用性较强。 根据合法用途和产权状况，估价对象可分割转让性较强，但对整体价值会产生一 可分割转让性 定影响。 11 页PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 假定在估价时点强制处分估价对象，因卖方价外手续费、竞价空间、双方无合理 的谈判周期、快速变现的付款方式及目前拍卖市场成交活跃程度等因素，将会产 变现价值 生一定的价格减损。根据估价对象的具体情况，预计估价对象可实现的快速变现 价值为市场价值的七成。 （五）风险提示 1、估价对象可能因区域规划、功能定位、市政建设、交通条件、生态环境、使用状况等因 素变化导致抵押价值减损。 2、估价对象可能因房地
29、产市场变化、国家宏观政策和经济形势变化、房地产相关税费和银 行利率调整等因素导致估价对象的抵押价值减损。 3、估价报告使用者应合理使用评估价值。关注处置房地产时快速变现费用变化对估价对象 抵押价值的影响；关注估价报告出具之后至抵押登记期间是否会出现法定优先受偿权利。 4、使用者应定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。 （六）最高最佳使用分析 是指在估价对象合法用途前提下，在房屋建筑工程技术上可行、在经济上可行的方式来实 现房地产的最高最佳使用。本次估价对象的法定用途是综合类，现用于商业、综合，故目前估 价对象的最高最佳使用用途与法定用途不一致。估价对象位于科贸电子城一层
30、，本次评估在合 法的前提下，考虑其最高最佳使用用途为商业。 （七）估价方法选用 于估价对象为收益性房地产，有稳定的租金收入，故我们采用收益法对其市场价值进行 评估； 于估价对象周边的同类房地产市场交易较为活跃，在市场上有可供参照的交易案例， 故我们采用市场比较法对其市场价值进行评估。 1、收益法原理 是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益折算到估价时点 上的现值，求其之和来确定估价对象房地产价格的一种估价方法。即购买一宗一定使用年限的 房地产，等于在这个年期内可以在将来源源不断地获得年纯收益，那么，以现有的一个货币额 与这将来源源不断的年收益的现值之和等同起来，这个货
31、币额即是该房地产的价格，称为收益 价格。 2、市场比较法原理 12 页PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 是指在求取估价对象房地产价格时，将估价对象房地产与在较近时期内已经发生了交易的 类似房地产加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产 知价格修正得出估价对象房地产 最可能实现的合理价格的一种估价方法。 （八）估价计算过程及结果确定 13 页PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 1、采用收益法计算过程及结果 海淀区中关村大街18号(科贸电子城）1C02 还原利率（r） 8.00% 序 建筑面积（m2） 220.55 月租金(元/m2) 根据市
32、场调查确定 750 项目内容 房产原值（元） 3,571,758 租金年递增率(g)根据市场调查确定 0.00% 号 收益年限（N） 41.6 空置率 根据市场调查确定 10.00% 年份 09.11-09.12 2023.1-2023.8 20232051.6 年期 0.1 2.6 38.9 1 租约期外月租金收益月租金建筑面积 165,413 空置损失租金收益 空置率月租金收益 16,541 2 年租金收益 1,100,000 1,100,000 1,786,464 a.租约期内年收益 1,100,000 1,100,000 b.租约期外年租金收益(月租金收益-空置损失收益) 12 1,7
33、86,464 3 扣减项目 A+B+C+D+E+F+G+H 127,519 127,519 172,826 A.房产税 房产原值70%1.2% 30,003 30,003 30,003 B.营业税 年租金收益5% 55,000 55,000 89,323 C.教育费附加 营业税3% 1,650 1,650 2,680 D.城市建设维护税 营业税7% 3,850 3,850 6,253 E.印花税 年租金收益0.1% 1,100 1,100 1,786 F.房屋租赁管理费 年租金收益1% 11,000 11,000 17,865 G.维修管理费 房屋重置价1% 22,723 22,723 22,
34、723 H.保险费 房屋现值0.1% 2,193 2,193 2,193 4 押金年收益 押金年利率 押金一般为三个月租金 6,188 6,188 11,165 5 年租金纯收益 年租金收益-扣减项目+押金年收益 978,669 978,669 1,624,803 6 收益总值 年租金纯收益/(r-g) 1-(1+g)/(1+ r)n 93,788 2,201,513 15,672,765 7 评估单价（取整） 收益总值建筑面积 81469 8 评估总值 评估单价建筑面积 17967988 9 权重 50.00% 14 页PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 2、采用市
35、场法计算过程及结果 商业房地产比较因素条件说明表 项目 估价对象 案例一 案例二 案例三 物业名称 科贸电子城1C02 中关村海龙电子城 中关村鼎好电子城 中关村科贸电子城 建筑面积( ) 220.55 43 13 11.5 交易日期 2023年11月11日 2023年5月10日 2023年9月9 日 2023年5月16日 单价(元/ ) 待估 80605 75285 65217 交易情况修正 正常市场 正常市场 正常市场 正常市场 为中关村商圈核心，商 为中关村商圈核心，商 位于中关村商业圈，商 位于中关村商业圈，商 商业集聚程度 业集聚程度高 业集聚程度高 业集聚程度高 业集聚程度高 商业
36、级别 市级(电子城) 市级(电子城) 市级(电子城) 市级(电子城) 周边公交线路有30 7、周边公交线路有30 7、周边公交线路有30 7、周边公交线路有30 7、 320、3 32、3 55、36 5、320、3 32、3 55、36 5、320、3 32、3 55、36 5、320、3 32、3 55、36 5、 交通便捷度 68 1、68 3、697路等， 68 1、68 3、697路等， 68 1、68 3、697路等， 68 1、68 3、697路等， 南临海淀黄庄地铁站100 南临海淀黄庄地铁站100 南临海淀黄庄地铁站100 南临海淀黄庄地铁站100 米，交通便捷 米，交通便捷
37、 米，交通便捷 米，交通便捷 临入口和主干道距 很近近一般 较近 离 北侧临城市主干道北四 北侧临城市主干道北四 北侧临城市主干道北四 北侧临城市主干道北四 环，西侧紧邻城市主干 环，东侧紧邻城市主干 环，东侧紧邻城市主干 环，西侧紧邻城市主干 临街道路 况 道中关村大街，临街道 道中关村大街，临街道 道中关村大街，临街道 道中关村大街，临街道 路 况好 路 况好 路 况好 路 况好 高层建筑，外墙为玻璃 高层建筑，外墙为玻璃 高层建筑，外墙为玻璃 高层建筑，外墙为玻璃 幕墙，内墙刷乳胶漆， 幕墙，内墙刷乳胶漆， 幕墙，内墙刷乳胶漆， 装修档次 幕墙，视觉效果较好， 天花为铝矿石棉吊顶， 天花
38、为铝矿石棉吊顶， 天花为铝矿石棉吊顶， 内部普通装修 地砖 地砖 地砖 商铺类型 商场商铺 商场商铺 商场商铺 商场商铺 内部格局 合理 合理 合理 合理 面积 较大 适中 较小 较小 层高 3-3.5米 3-3.5米 3-3.5米 3-3.5米 所在楼层 1层 1层 1层 2层 房屋成新率 9成新 9成新 9成新 9成新 15 页PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 商业房地产因素比较修正指数表 单位：元 项目 估价对象 案例一 案例二 案例三 单价(元/ ) 待估 80605 75285 65217 交易情况修正 100 100 100 100 交易日期修正 100
39、 100 100 100 商业集聚程度 100 100 100 100 商业级别 100 100 100 100 交通便捷度 100 100 100 100 临入口和主干道距 100 90 85 95 离 临街道路 况 100 100 100 100 装修档次 100 100 100 100 商铺类型 100 100 100 100 内部格局 100 100 100 100 面积 100 102 105 105 层高 100 100 100 100 所在楼层 100 100 100 80 房屋成新率 100 100 100 100 修正结果系数 1.0893 1.1204 1.2531 修正后
40、评估单价 87803 84349 81723 评估单价 84625 评估总价 18664044 加权值 50% 3、最终结果确定 通过两种方法计算，从不同角度反映了估价对象的市场价值，估价人员经过综合分析，并根据估 价对象的特点，对两种结果采用算数平均法求值，最终确定估价对象的评估结果为： 抵押价值：1832万元。 大写金额：人民币壹仟捌佰叁拾贰万元。 16 页PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 附件一：物业位置图 估价对象 附件二：估价对象四至照片 东：住宅小区 南：住宅小区 西：中关村南大街 北：北四环西路PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 附件三：估价对象照片 估价对象外观 大堂 大堂 西侧入口 内部状况 内部状况 房地产抵押报