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1、SK大厦周边商业调研报告 沈阳市地天泰阁地产顾问有限公司 沈阳市和平区胜利南大街61号 2012-11-27序目前和平区和沈河区已发展成为沈阳市主要商业核心区域，其中包含太原街商圈、中街商圈、五爱商圈、金廊商圈、铁百商圈、北市商圈、长江北街商圈、三好街商圈、南塔商圈、西塔商圈等。其中太原街商圈和中街商圈是沈阳市两大主要都市型零售性商圈，具有业态种类丰富、辐射范围大、对周边城市吸引力强等特点，这两个商圈的良好发展对提升沈阳市都市形象、商业档次和增强沈阳市商业辐射能力具有重大意义。五爱街商圈、三好街商圈、南塔商圈为辐射东北、华北区域的批发性专业市场集散地，是沈阳市商业的重要组成部分。其他商圈均为区
2、域型商圈，相对辐射范围较小，但也是沈阳市商业必不可少的一部分。根据本案的实际情况，把主要调研目标定为太原街、胜利南街，以及SK大厦至铁西周边商业，并针对以上区域进行调研，具体调研情况如下文所示。目 录序2一、太原街商圈调研情况4新加坡广场调研表5万达广场调研表6朝汇调研表7太原街商圈优劣势分析8二、胜利南街调研情况9铁胜农贸市场调研表10中驰国际大厦调研表11胜利大厦调研表12商圈优劣势分析13三、SK大厦至铁西广场沿线调研情况14哈佛美容美发学院对面临街商铺调研表15和谐大厦对面商场调研表16建大兴工底商调研表17凯旋门及左侧住宅底商调研表18铁西广场五彩城调研表19同一首歌对面大厦调研表2
3、0SK大厦至铁西广场优劣势分析21四、三大区域租售、价格对比及分析22租售对比22价格对比23三大区域价格总对比及分析24五、本次市调分析24SK大厦周边商业调研报告一、太原街商圈（新加坡广场、万达广场、朝汇）太原街商圈位于沈阳市和平区，东起和平北大街、西至胜利北街、南邻南五马路、北至北五马路，长约2.2公里，宽约1.6公里，商圈区域面积约为3.52平方公里。商圈以太原街、中华路“一横一竖”为主轴，由太原街步行街、中华路商业街、中山路景观街、体育用品街和南一风味美食街等街区组成。本次重点调研太原街商圈内具有代表性的商业：新加坡广场、万达广场和朝汇。朝汇新加坡广场万达广场 市场调研 调研时间：
4、2012.11.21 调研序号：1项目基本情况项目名称新加坡广场项目地址民族路10号项目定位年轻、时尚消费群体年轻群体开业时间2012年10月26日试营业商业建筑总面积2万多地上地下停车位万达的地下停车位物业公司物业费没有物业费配套设施空调设施中央空调卫生间数量及分布一层一个电梯数量一个安防设施其他配套设施业态分布及价格情况楼层单层面积业态规划及主进驻品牌主经营面积销售价格租赁价格租售率一层电玩、美食、鞋、男女装850不售8元/天/二层服饰品牌三层四层其他楼层备注现在租三个月送九个月，租金相当于2.5元/月/。一层已租满，二层正在招商，三层暂未招商。临街门市价格10元/天/。（清粥小菜亦是）。
5、 市场调研 调研时间： 2012.11.21 调研序号：2项目基本情况项目名称万达广场项目地址沈阳市和平区太原街8、10、16号项目定位时尚、生活消费群体年轻群体开业时间2009年11月30号商业建筑总面积8万地上地下停车位地下停车场物业公司物业费1.8元/天/配套设施空调设施中央空调卫生间数量及分布一层一个电梯数量一个安防设施其他配套设施业态分布及价格情况楼层单层面积业态规划及主进驻品牌销售价格租赁价格租售率一层时尚名品、生活配套、精品服饰不售10元/天/二层运动休闲服、时尚变装、生活配套、大玩家超乐场8元/天/三层特色风味美食、家居及儿童用品、大歌星量贩KTV四层异国特色餐饮、休闲饮品及零
6、食、万达国际影城其他楼层备注从一层到四层，价格递减。一层价格在300元/月/ ，二层价格在200元/月/ .物业费55元/月/。 市场调研 调研时间： 2012.11.21 调研序号：3项目基本情况项目名称朝汇项目地址中华路18号项目定位消费群体开业时间商业建筑总面积地上地下停车位物业公司物业费配套设施空调设施中央空调卫生间数量及分布一层一个电梯数量两个（货梯/客梯）安防设施其他配套设施业态分布及价格情况楼层单层面积业态规划及主进驻品牌主经营面积销售价格租赁价格租售率一层服饰品牌不售7元/天/二层服饰品牌三层服饰品牌四层美食广场/电玩城（规划中）五层金汉斯自助六层七层金逸电影城其他楼层备注招待
7、人员说招商团队全去北京了，确定意向可与北京招商联系，目前给的价格在200元/月/。 太原街商圈优劣势分析优势1.成熟商圈，商业业态齐全，优势互补，整体商业氛围较好。2.交通方便，可达性较好，商业辐射范围较大。3.商圈形成早，影响力较大，有政府投入和宣传支持。劣势1.部分业态同质化现象严重，经营发展面临严重问题，大型化趋势愈演愈烈、严重浪费资源。2.土地资源稀缺，商圈后续发展空间局限，提档升级难度大新加坡广场：商业建筑总面积两万多平米经营面积850，租赁均价在8元/天/，现在租三个月送九个月，租金相当于2.5元/月/。万达广场：商业建筑总面积八万平米，租赁均价在10元/天/。朝汇：租赁均价在7元
8、/天/。二、胜利南街（铁胜农贸市场、中驰国际大厦、胜利大厦）胜利南街位于沈阳火车站南侧，总建筑面积约5.6万平方米，属于沈阳站扩建工程中的配套商业街。地处沈阳市和平区与铁西区两大主力城区的交汇处，东临太原街商圈、南二小商品市场，南依参茸市场、医疗药品批发中心，北靠朝鲜族居住区、西塔商圈，与SK交通枢纽站毗邻。本次重点调研站前金街商圈内具有代表性的铁胜农贸市场、中驰国际大厦和胜利大厦及周边商业门市。铁胜农贸市场胜利大厦中驰国际大厦 市场调研 调研时间： 2012.11.22 调研序号：4项目基本情况项目名称铁胜农贸市场项目地址项目定位消费群体周边人群开业时间商业建筑总面积1万平地上地下停车位物业
9、公司物业费没有物业费配套设施空调设施卫生间数量及分布电梯数量安防设施其他配套设施业态分布及价格情况楼层单层面积业态规划及主进驻品牌主经营面积销售价格租赁价格租售率负一层副食、鞋帽、水果等9400元/月/柜台80%门市70不售1万/月/其他楼层备注半年一签合同，需手续齐全，送一到两个月。按柜台租赁，两个柜台约9。门市租赁均价一万/月/，最少半年起租。地段较差的租金略低。 市场调研 调研时间： 2012.11.22 调研序号：5项目基本情况项目名称中驰国际项目地址项目定位消费群体开业时间商业建筑总面积地上地下停车位物业公司物业费5元/月/配套设施空调设施中央空调卫生间数量及分布一层一个电梯数量一个
10、安防设施其他配套设施业态分布及价格情况楼层单层面积业态规划及主进驻品牌销售价格租赁价格租售率一层医疗器械、副食、服装不售未定二层三层四层以上写字间1万/平门市234东北参茸下临街门市4万/平1万/月/备注一层到三层，主要经营医疗器械、副食、服装等。租赁价格暂时未定。写字间出售从六楼开始，已经有入驻客户，价格在1万/平。临街门市租赁均价1万/月/，一年起租。地段较差的租金略低。 市场调研 调研时间： 2012.11.22 调研序号：6项目基本情况项目名称胜利大厦项目地址胜利南大街92号项目定位消费群体开业时间商业建筑总面积地上地下停车位地面、地下停车位300多个物业公司物业费配套设施空调设施中央
11、空调卫生间数量及分布一层一个电梯数量1个安防设施其他配套设施业态分布及价格情况楼层单层面积业态规划及主进驻品牌主经营面积销售价格租赁价格租售率一层2.7元/天/二层三层四层其他楼层备注大厦共26层。大厦楼下门市租赁均价1万/月/。 金街商圈优劣势分析优势1.成熟商圈，地理位置优越，发展潜力较大。2.交通方便，可达性较好，商业辐射范围较大。3.周边配套完善，紧邻太原街商圈。劣势1.商业业态不够齐全，业态布局不够完善。2.圈内无较大影响力品牌，商圈号召力略低。3.土地资源稀缺，商圈后续发展空间局限，提档升级难度大。4.部分产权式商业项目还未完善。铁胜农贸市场：商业建筑总面积一万平米，按柜台租赁，两
12、个柜台约9。门市租赁均价一万/月/。中驰国际大厦：一层到三层，主要经营医疗器械、副食、服装等。租赁价格暂时未定。写字间出售从六楼开始，已经有入驻客户，价格在1万/平。临街门市租赁均价1万/月/。胜利大厦：租赁均价在2.7元/天/.三、SK大厦至铁西广场沿线SK至铁西广场沿线北起沈阳站，纵穿建设东路，处于太原街商圈和铁百商圈的中枢地带。铁百商圈，以铁西百货为中心，南邻灯具城，毗邻家乐福超市和铁西万达广场，临近地铁一号线，辐射铁西区。本次重点调研SK大厦至铁西广场沿线具有代表性的商业，具体调研位置如下：哈佛美容美发学院对面临街商铺、和谐大厦对面商场、建大兴工底商、凯旋门及左侧住宅底商、铁西广场五彩
13、城及同一首歌对面大厦。沈阳站五彩城同一首歌凯旋门和谐大厦建大兴工哈弗美容美发学院对面 市场调研 调研时间： 2012.11.22 调研序号：7项目基本情况项目名称哈佛美容美发学院对面临街商铺项目地址项目定位消费群体周边人群开业时间商业建筑总面积地上地下停车位物业公司物业费没有物业费配套设施空调设施卫生间数量及分布电梯数量安防设施其他配套设施业态分布及价格情况楼层单层面积业态规划及主进驻品牌主经营面积销售价格租赁价格租售率门市400左右服饰、4S店或其他不售2.7元/天/其他楼层备注合同一年一签，使用面积400左右，租金40万/年，需手续齐全。只租不售。 市场调研 调研时间： 2012.11.2
14、2 调研序号：8项目基本情况项目名称和谐大厦对面商场项目地址项目定位消费群体开业时间商业建筑总面积地上地下停车位物业公司物业费需面谈配套设施空调设施卫生间数量及分布电梯数量安防设施其他配套设施业态分布及价格情况楼层单层面积业态规划及主进驻品牌销售价格租赁价格租售率一楼大厅+负一层4300不售2.3元/天/备注一楼大厅+负一层，共4300左右，使用面积。4300，年租金300万左右，可商量。一年起租。 市场调研 调研时间： 2012.11.22 调研序号：9项目基本情况项目名称建大兴工底商项目地址项目定位消费群体开业时间商业建筑总面积地上地下停车位门前有空地停车位物业公司物业费1元/配套设施空调
15、设施卫生间数量及分布电梯数量安防设施其他配套设施业态分布及价格情况楼层单层面积业态规划及主进驻品牌主经营面积销售价格租赁价格租售率一层500左右5002.3起4.1元/天/二层三层其他楼层备注一二三套层，不单层出租或者出售。500是建筑面积。起价2.3万,均价2.6万。500 最低年租金75万。 市场调研 调研时间： 2012.11.22 调研序号：10项目基本情况项目名称凯旋门及左侧住宅底商项目地址项目定位消费群体开业时间商业建筑总面积地上地下停车位门前有空地停车位物业公司物业费5万元/年（物业和采暖）配套设施空调设施卫生间数量及分布电梯数量安防设施其他配套设施业态分布及价格情况楼层单层面积
16、业态规划及主进驻品牌主经营面积销售价格租赁价格租售率底商不售4元/天/其他楼层备注一二三套层，不单层出租或者出售。1200是建筑面积。1200年租金175万。合同一年一签。含物业和采暖费。 市场调研 调研时间： 2012.11.22 调研序号：11项目基本情况项目名称铁西广场五彩城项目地址项目定位消费群体开业时间商业建筑总面积地上地下停车位物业公司物业费1元/月/配套设施空调设施卫生间数量及分布电梯数量安防设施其他配套设施业态分布及价格情况楼层单层面积业态规划及主进驻品牌主经营面积销售价格租赁价格租售率一层2.5万起3.3元/天/二层底商2.8万其他楼层备注100起，都是建筑面积。住宅均价88
17、00-9000元。商业2.5万起售，底商2.8万起售。 市场调研 调研时间： 2012.11.22 调研序号：12项目基本情况项目名称同一首歌对面大厦项目地址项目定位消费群体开业时间商业建筑总面积地上地下停车位门前有停车位物业公司物业费5毛/月/配套设施空调设施卫生间数量及分布电梯数量安防设施其他配套设施业态分布及价格情况楼层单层面积业态规划及主进驻品牌主经营面积销售价格租赁价格租售率底商80160不售3.4元/天/备注一、二套层，不单层出租。160是建筑面积。160 最低年租金20万。合同两年一签。 SK至铁西广场沿线优劣势分析优势1.处于太原街商圈和铁百商圈的中枢地带。临近地铁一号线，辐射
18、区域广。2.交通方便，可达性较好，沿线有很多成熟商业。3.五彩城、建大兴工等新兴项目有助于推动其地段后续发展。劣势1.现有商业业态较为传统，业态布局单一，无明显商业布局。2.土地资源稀缺，商圈后续发展空间局限，提档升级难度大。3.沿线商业格局相较于其他商圈无明显竞争优势。哈弗美容美发学院对面临街商铺：租赁均价在2.7元/天/。使用面积400左右。不售。和谐大厦对面商场：租赁均价在2.3元/天/。一楼大定+负一层，共4300左右，使用面积。建大兴工底商：租赁均价在4.1元/天/。出售起价2.3万,均价2.6万。凯旋门及左侧住宅底商：租赁均价在4元/天/。不售。铁西广场五彩城：租赁均价在3.3元/
19、天/。最小100，都是是建筑面积。住宅均价8800-9000元。商业2.5万起售，底商2.8万起售。 同一首歌对面大厦：租赁均价在3.4元/天/。不售。四、三大区域租售、价格对比及分析租售对比1.太原街商圈出租太原街商圈因其地理位置优越、性价比高，暂无出售情况，全部是租赁。2.金街商圈可出售只出租金街商圈除铁胜不对外出售外，中驰、胜利及其周边都出售，出售率能达到70%。3.SK至铁西广场只出租可出售SK至铁西广场沿线，原有商业一般不考虑出售。出售率能达到40%。价格对比1.太原街商圈万达广场因其优越的地理位置和商业价值租金最高，朝汇其次，新加坡最低。2.金街商圈铁胜农贸周边租金略高于胜利大厦周
20、边。中驰国际租金价位暂时未定。3.SK至铁西广场SK至铁西广场沿线，建大、凯旋门租金略高于其他位置，五彩城、同一首歌居中，哈弗、和谐大厦附近价位最低。三大区域价格总对比分析：太原街商圈作为沈阳最高端商业中心，区内商贾云集，客流不断，商圈服务半径辐射整个沈阳市，圈内临街商铺主要集中在太原街及中华路，整体租金价格高于其他地段。SK至铁西广场沿线租金价格略高于金街商圈，但对于太原街商圈还是无法企及。五、本次市调分析1. 太原街商圈作为三个商圈中规模最大、辐射能力最强、业态最为丰富、成熟度最高的商圈，整体租金价格相对较高，其商业价值为三个商圈之首。2. 金街商圈及SK大厦至铁西周边商业非传统零售性商圈，其整体商业规模较小，辐射能力无法和太原街商圈相比，业态种类相对单薄。地天泰阁策划部 2012.11.27