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1、建立街道物业管理中心破解辖区物业管理难题根据管委会要求，按照关于长春经济技术开发区物业管理综合情况的调研提纲，临河街道办事处于 1 月 10 日至 2 月 4 日，采取实地走访、电话访问、个别访谈相结合的方式，利用25天对辖区内24个小区的物业管理情况、小区环境等问题进行了综合调研。调研结果显示，物业公司与小区居民之间矛盾突出而且呈上升之势，严重影响和谐社区建设。为解决矛盾、改善民生，促进居民小区物业管理由“管理型”向“服务型”转变，努力构建和谐人居环境，促使物业管理在良性互动中得到健康快速发展，建立街道物业管理中心、规范物业管理势在必行。一、临河街道办事处辖区内小区不断增多，对物业服务要求不
2、断提高。临河街道办事处辖区位于伊通河以东，自由大路以南，卫星路以北，外环路以西，总面积10.8平方公里，辖区内有小区24个，常住居民23，559户，人口60，000余人。从小区建成时间看：2006年以前建立8个小区，2006年以的建立小区16个，小区数量近3年来增长2倍；从居民数量看：常住人口由2006年的22，000余人上升为目前的60，000余人，上升63.4%；从人口构成看：由2006年以前的以失地农民为主，变为目前的以受教育程度较高的城市人口为主；从辖区内场所看：有大学1所，中学1所，小学3所，公共娱乐场所30余家，单位700余家，沿街大型商店3家，场所众多，治安情况既复杂又敏感。从以
3、上数字看，临河街道办事处辖区内人口和小区数量增长迅速，居民成分日趋复杂，城市人口不断增多，场所复杂，小区内居民对物业管理质量要求不断提高。二、临河街道办事处辖区内多数物业管理公司规模较小，难以适应现代物业管理要求。临河街道办事处内有物业公司17个，管理住宅楼430栋，管理建筑面积2，362，692.68平方米。从物业公司数量看：物业公司数量由2006年的1家，迅速扩增为目前的17家；从物业公司规模看：只有1家中等规模的物业公司，其余16家均为小规模公司；从物业公司成立时间看：只有1家公司运行超过10年，2004年后成立的有10家，绝大部分物业公司从业时间不超过5年；从物业公司管理方式看：17家
4、物业公司均实行专业管理，绝大多数小区都没有成立业主委员会，而是由开发商组建或聘用物业公司，单方面决定服务项目与收费标准，强加给业主；从物业公司提供的服务看：绝大多数物业公司只提供卫生保洁和保安服务，而物业管理中关于对住宅区内房屋的共用部位和共用设施设备进行统一维修、养护和管理，制止和纠正违反住户公约和管理制度的行为，审核业主或使用人提出的房屋装修方案，制止私自装修活动，管理住宅区内车辆进出、停放，住宅区内的防火防盗，编制物业管理收支与房屋维修预决算，向全体业主公布账目等多项服务都没有提供；从从业人员看：员工数量少，不能满足小区面积和居民数量增长的需要；多数从业人员不具备从业人员资格证书，素质普
5、遍较低，不能满足小区居民对物业管理人员的要求。从以上调查结果看，临河街道办事处辖区内的物业公司资质级别较低（均为三级资质），运行时间较短，管理模式单一，从业人员素质较低，难以适应居民日益增长的需求。三、临河街道办事处辖区内物业公司与居民之间的矛盾突出。近年来物业公司与业主之间的矛盾呈上升之势，市政府及经开区政府2006年接物业投诉206件，2007年接物业投诉319件，2008年接物业投诉578件，2009年接受物业投诉841件。仅2009年一年，就出现物业管理公司与业主之间重大冲突2次。物业管理公司认为，业主的物业消费关念没有形成，不交费、少交费的现象时有发生，业主委员会成立不合法，运作不顺
6、畅，导致物业公司财务困难无法运作而不得不放弃小区物业，海拉刀片小区的弃管就是此类问题造成的。居民则认为物业管理公司没有树立服务理念，处理问题多以管理者自居，尤其是物业管理公司不公开涉及公共物业项目的账目、服务不到位、收费名目多等侵犯业主权益的现象经常发生，2009年8月1日在临河风景小区业主堵门事件就体现这一问题。四、当前临河街道办事处辖区内小区物业管理存在诸多问题。经调研，我们认为，临河街道办事处辖区内小区物业管理存在的主要问题有以下几方面：一是临河街道辖区内物业管理公司都是从房地产公司派生出来的，由房地产开发公司直接委派，没有经当地房产部门登记核准，不符合法定程序；二是物业管理公司没跟业主
7、签订业主公约和物业管理合同，对业主缺乏约束机制，管理处于无序状态；三是物业管理公司无论从数量、规模上看，还是从管理模式及提供的服务上看，都与小区居民日益增长的需求不相适应。为了解决以上难题建议如下：一是在街道辖区内建立物业管理中心。实现开发区、街道办事处和社区三级联动，以街道办事处物业管理中心为依托，统一管理物业公司，统一贯彻国家有关住宅小区物业管理的法律、法规和规章；制定本行政小区物业管理规章和配套办法。在物业公司与居民之间形成一座沟通的桥梁，规范物业管理，为辖区居民创造整洁、安全、文明、舒适的生活环境。二是建立公开街道辖区内物业公司服务项目与收费标准制度。街道办事处物业管理中心以物业公司提
8、供的服务项目、质量和标准为依据，会同物价、房产管理等部门确定服务项目和收费标准，增强物业管理收费透明度。三是加强街道辖区内业主委员会建设。街道办事处物业管理中心根据行政组织和业主自治相结合的原则，按照规定程序，推进业主委员会建设。一至七区每个物业管理区域应当成立一个业主委员会。住宅小区业主委员会的组成人员，原则上从社区居委会、有关产权单位及物业管理区域内离退休人员、热心公益事业人员中推荐人选。街道办事处物业管理中心要指导、监督、检查业主委员会成立及其日常运作情况，支持业主委员会的工作。业主委员会和物业公司签订物业管理合同，实现物业管理规范化、法制化、制度化。四是建立街道和原房产处物业公司联动机
9、制，完善街道辖区内开发区自建小区的配套设施。由街道办事处物业管理中心组织物业管理公司把开发区自建小区的公共配套设施破损情况进行调查，形成预算后，上报街道办事处物业管理中心，由物业管理中心会同建设局等相关部门进行核算后，街道办事处物业管理中心负责组织物业管理公司维修。五是化解弃管楼无人管理的矛盾，创建街道物业管理中心监管下社区参与业主自治管理物业新模式。根据长春市2010年民生行动计划安排，引导弃管楼的业主走向自治管理；推广海拉刀片小区业主自营管理做法和经验，全面推进本行政区内53栋弃管楼实现在街道办理处物业管理中心监管下的居民自治管理。六是建立街道辖区内物业公司服务质量评估机制。街道物业管理中
10、心定期委托专门物业质量评估机构对本行政区内的物业公司的服务质量，按照科学的评估程序和方法，通过专业的调查和分析，对获取的各种信息进行整合鉴定，得出科学客观的结论，并对物业服务质量评定相应的级别，让业主了解目前所接受物业服务质量的综合水平和存在问题，进而决定是否有必要重新选择物业公司。七是加快建立街道辖区内物业管理招投标制度。稳步推进房地产开发与物业管理的分业经营，按照加强协调、注重引导、以点带面、逐步推广的原则，引导和鼓励业主大会通过公开招投标方式，选聘具有相应资质的物业服务企业实行物业管理，逐步建立双向选择、公平竞争、优胜劣汰的物业管理新机制。要加强新建住宅小区的前期物业管理。凡达到规定规模的住宅小区，应当按照建设部前期物业管理招投标管理暂行办法，采取招投标方式选聘物业服务企业实施前期物业管理。八是建立街道辖区内物业管理保证金制度。招标上的物业管理公开，在上岗前需向本街道物业管理办公室上交服务质量保证金，保证金为第一年物业费额度的10%。待其全同期满，如业主和专门物业质量评估机构没提出异议，予以返还；如有不满意，则扣留，按比例金额返给业主。报送单位：临河街道办事处审批人：于晓杰执笔人：曹永涛报送人：陈红卫报送时间：2月24日联系方式：