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1、我国保障性住房的供给模式与现状分析 一一经济1402班第4小组1什么是保障性住房 保障性住房是与商品性住房相对应的一个概念。它是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。2保障对象n廉租房对象：1999年出台的城镇廉租住房管理办法规定：“城镇廉租住房是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。”n经适房对像：2007年修订后的经济适用住房管理办法规定：“经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供
2、应，具有保障性质的政策性住房。”n公租房对象：2010年颁布的关于加快发展公共租赁住房的指导意见规定：“公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭。3保障住房的的提供主体一、政府由政府统一规划、统筹，提供给特定的人群使用，并且对该类住房的建造标准和销售价格或租金标准给予限定，二、开发商大多数房地产开发商都接受政府委托建设保障性住房，但仅仅是建设者4三种保障性住房的提供模式n普惠模式。以日本、新加坡为代表。在这一模式下，政府的中央财政支出中住房及其社区环境投资项目所占比例较多，达到百分之十以上。例如，新加坡80%的居民居住在住房提供的租屋中；日本以财政补贴和融资制度普遍支持住宅建设，
3、公有资金住宅占总建设户数将近一半。n特惠模式。以美国、英国为代表。在这一模式下，政府的中央财政支出中住房及其社区环境项目所占的比例很少。三国中央财政支持中，住房及其社区环境项目所占的比例分别为2.88%，2.24%。美国对于极少数实在没有能力解决自己住房问题的低收入阶层给予特惠政策。如公共住房计划政策、租金补贴、抵押贷款利率补贴计划、低收入居民住房税收信用计划等。n中间模式。以印度、马来西亚、埃及等国为代表。在中央财政支出中，住房及其社区环境项目所占比例在5%左右。三国中央财政支持中，住房项目及其社区环境所占比例分别为5.66%、7.31%、5.30%。5建设保障性住房资金来源n1、中、地方政
4、府筹款n2、社会融资n3、开发商代建或自建 6我国政府保障性住房建设支出在财政支出的水平“十二五”将新建设3000多万套保障房7保障性住房的供给状况我们仅以2010年、2011年和2013年的建设状况进行分析一、2010年保障性住房建设的计划与执行2010年，全国各类保障性住房计划开工580万套。年末统计全国各类保障性住房实际开工590万套，基本建成370万套，新开工3.54亿平方米，财政保障性住房工程支出765亿元。从保障性住房工程计划执行情况上来看，有5个省区市完成了全年任务，均位于东部地区，如图所示。城市城市 完成率完成率海南127天津121.2上海119.3北京106.6浙江100.8
5、8n2010年，有九个省区市的完成率在50-90之间，超过半数的省区市完成率不足50，其中内蒙古、贵州、云南、山东的完成率不足30，山东的完成率最低，仅为完成计划的22。n2011年，伴随着财政收入的大幅增加，保障性住房的也大大增加，占到了财政支出的3左右。保障性住房的计划开工1000万套，较2010年的590万套，大幅增长69.5，2013年，我国各类保障性住房计划开工量较上年度变化不大，实际开工660万套，基本建成544万套。9现行保障性住房供给模式中存在的问题n结合2010、2011与2013三年的保障性住房的建设情况不难发现当前保障性住房供给上还有很多问题。10一、在多个年份的建设中出
6、现了开工量不足、年终建设完成量少的情况其中的原因何在？影响保障房建设的几个重要问题包括：土地、资金、建设模式、监管与问责、质量与选址。11一、土地问题n1、2011年全国保障性安居工程开工1000万套，需要土地4.13万公顷。按照商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前两年年均实际供量。而2009年和2010年商品住房用地实际供应量分别为5.41万公顷和9.48万公顷，据此估计2011年商品住房用地供应量不低于7.44万公顷，加上保障性住房供给的4.13万公顷，2011年全部住房用地将增加10个百分点，从而对土地供给造成巨大压力。n2、关于土地使用为政府带来的收益上来看，进行保障性住房建设而占
7、用的土地不能像建设商品住房用地为政府带来大量的“土地出让金”，而地方政府将失去一大块蛋糕，所以地方政府总是优先保障商品住房用地。12二、资金问题？n2011年保障性住房建设需要资金大概为1.4万亿元，存在着巨大的资金空缺。n1、保障性住房的资金由政府筹资和社会融资提供。n （1）政府筹资；政府筹资通过：地方财政预算、中央财政补助、地方土地出让金金收益、公积金增值净收益、公积金贷款以及地方债务这六种主要方式获得。而调查显示在2011年的保障房建设中存在着1500亿元政府筹资的资金缺口。n （2）社会融资；社会融资是保障性住房建设最重要的资金来源，在2011年的建设占到总资金的70左右。社会融资包
8、括了：银行贷款、信托资本、社保基金、保险资金等组成部分。就银行贷款来说，由于保障性住房建设的投资回收期较长与银行资金使用时间周期不匹配，银行对于保障性住房的贷款意向较低。另外的三个资金来源，由于对于盈利性的需求对保障性住房建设的贡献也有限。13资金可能不是问题n上面提到了2011年保障性住房建设资金存在1500亿元的政府筹资的空缺。有一些经济学者提出质疑。14在反对政府筹资空缺是造成保障性住房开工建设不足的说法中，最为普遍的是对于2010我国三公经费的天量数额的异议。Video15三、建设模式问题 委托代建模式：土地由政府划拨，委托当地或全国性开发商进行建设，资金由政府筹措，最后支付开发商一定
9、的委托费。问题是在这种模式中，政府作为委托方必须要有雄厚的财力或者强大的融资能力，而受托方多为国有企业。这就产生了问题，首先由于不同地区总体经济发展水平的不同，不同地区政府的财政实力和融资能力是大大不同的，例如，东南沿海以及北京等较为发达的地区财政实力强，相应的这些地区的保障房建设较为充分。其次，国有企业担任受托方，较低的生产效率和过高的生产成本将大大浪费公共资源。16四、监管与问责问题n面对保障性住房建设的指标，地方政府的重视程度不足。监管和问责机制的缺失使得部分官员在保障性住房建设中滥用权利，腐败现象泛滥。对保障性住房的建设造成不利影响。17五、质量与选址问题n1、当前的保障性住房建设中，
10、选址大都选在交通不便捷和偏远的地区，这些地区基础设施条件差，不能满足和提高入住者的生活条件。另一方面就是为了节省土地，保障性住房的分布十分密集，居住环境较为拥挤。n2、而在保障房的质量问题上，同样是为了压缩成本，地方政府对于保障房的建设质量上的要求不高，这位事后。埋下了安全隐患。18保障性住房建设的国际借鉴n新加坡模式：n1、政府主导n2、财政和金融支持n3、中央公积金制度n4、出台法律严格限制炒卖“组屋”19我国保障性住房在未来的发展方向一、保证土地供给1、保证保障房建设用地的供给，在商品住房用地与保障性住房用地的供给中，优先供给保障房。20n二、调整财政支出，保障资金供给n1、调整政府财政
11、支出，减少不必要的“三公”经费支出，加大在保障性住房建设上的财政投入。n2、积极拓宽社会融资渠道，提高社会资本对保障性住房供给的积极性。21n三、调整建设模式n调整先前的委托代建模式在保障房建设中比例，增加配件模式比重n配件模式：土地出让环节在商品房土地中搭配一部分保障性住房土地，最后由购买土地的白发上负责建设。在这种模式中，政府只需要出让潜在的一部分土地出让金，随后由开发商建设，政府监督。例如：2010年北京在商品房土地出让中要求配建30的保障性住房；深圳的保障房配建为12。22n四、加强监管与问责n无论是土地、资金、建设模式问题还是房屋质量与选址问题出现的一个重要原因是监管与问责制度的缺失或不力。在今后的保障性住房的建设中的各个环节都需要各个相关部门进行依法严格的监管，对违相关规定的主体进行问责，追究责任。23n五、提高房屋质量，合理规划保障房选址n在全面建成小康社会的目标下，不仅仅是要保证房屋建设数量，提高房屋质量、改善生活水平更是必然的要求。在未来的发展中一定要促进房屋质量的提高，在选址上不能总是选择在偏远的郊区，并且要注意房屋建设密度，营造良好的居住环境。24 over 一一经济1402班第4小组25