《2023年房地产估价师之估价原理与方法强化训练试卷A卷附答案.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2023年房地产估价师之估价原理与方法强化训练试卷A卷附答案.doc（29页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、20232023 年房地产估价师之估价原理与方法强化训练试年房地产估价师之估价原理与方法强化训练试卷卷 A A 卷附答案卷附答案单选题（共单选题（共 5050 题）题）1、某宗房地产交易的成交价格为 30 万元人民币，其中首期支付 30%，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的 10%，套内建筑面积为100m2。假定折现率为 6%，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为（）元/m2。A.2593B.2619C.2727D.2862【答案】A2、动而心悸、呼吸气短，属于A.肺卫气虚B.心气虚C.脾气虚D.宗气虚【答案】D3、某宗已抵押的收益性房地产，年潜在毛租金收入 700 万元，
2、空置和收租损失5 万元，年房屋折旧费 30 万元，维修费 10 万元、保险费 10 万元、管理费等 30万元，水电供暖费等 40 万元，房地产税等 65 万元，年抵押贷款还本付息额 70万元。租赁合同约定，维修费和水电供暖费由承租人承担，其他税费均由出租人负担。该房地产的年净收益为（）万元。A.485B.490C.585D.590【答案】D4、“分主一身左右之阴阳”的经脉是A.督脉B.任脉C.阴、阳跷脉D.阴、阳维脉【答案】C5、使住宅房地产价格明显上升的是（）。A.中等收入者收入提高B.高收入者收入增加C.低收入者收入增加D.居民收入提高【答案】A6、某写字楼的建筑面积为 4000m2，剩余
3、经济寿命为 32 年，由于没有电梯，出租率仅为 80%，月租金为 30 元/m2。当地有电梯的类似写字楼的平均出租率为90%，月租金为 40 元/m2，报酬率为 6%，如果修复没有电梯这一功能缺陷，则该写字楼可升值为（）万元。A.67.60B.811.24C.1622.48D.2433.72【答案】D7、某幢应用中央空调而没有用中央空调的写字楼，重建价格 3000 万元，现增设中央空调的成本是 280 万元，假设现在建写字楼时一同安装中央空调只需200 万元。则该写字楼因没有中央空调而引起的折旧后的价值为（）万元。A.2720B.2800C.2920D.3000【答案】C8、采用百分率法进行交
4、易情况修正的一般公式为（）。A.可比实例成交价格交易情况修正系数可比实例正常价格B.可比实例成交价格交易情况修正数额可比实例正常价格C.可比实例成交价格交易情况修正数额可比实例正常价格D.可比实例成交价格交易情况修正系数可比实例正常价格【答案】A9、面白，肢冷，胃脘冷痛，痛势暴急，遇寒加剧，舌苔白润，脉弦紧的病机是A.阴偏胜B.亡阳C.阳偏衰D.阴阳格拒【答案】A10、用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取（）净收益作为估价依据。A.类似房地产的客观B.类似房地产的实际C.类似房地产的最高D.类似房地产的最低【答案】A11、由于房地产的（），使得完全相同的房地产几乎没有，但
5、在同一市场上具有相近效用的房地产，其价格是相近的。A.独一无二性B.不可移动性C.价值高大性D.增值保值性【答案】A12、某商品住宅期房建筑面积为 100 平米，尚需 6 个月建成交付使用，类似商品住宅现房的市场价格为 5000 元/平方米，该房每月末净租金收益为 2000 元/套，年折现率为 12%，风险补偿为现房价格的 5%，则该期房目前的市场价格为（）万元。A.46.30B.46.341C.47.50D.50.00【答案】B13、运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的（）。A.合法原则B.最高最佳
6、使用原则C.替代原则D.公平原则【答案】C14、长期趋势法主要是用于推测、判断房地产的（）。A.实际价格B.市场价格C.未来价格D.成本价格【答案】C15、某建筑物已使用 8 年，经实地勘察，估计尚可使用 32 年，残值率为 5%，则该建筑物的成新率为()。A.76%B.80%C.81%D.84%【答案】C16、气闭多由什么原因所导致？A.浊邪外阻B.气不内守C.气的升举无力D.气随血脱【答案】A17、采用成本法估价时，关于投资利息的表述中，正确的是（）。A.投资利息指的是借款部分的利息支出和相关手续费B.从估价的角度看，自有资金应获得的利息可以算作开发利润C.投资利息的应计息项目包括土地成本
7、.建设成本.管理费用.销售费用和销售税费D.投资利息计算时一般采用价值时点的房地产开发贷款的平均利率【答案】D18、当房地产的市场需求量与市场供给量相等时的价格，也就是房地产的市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格，称为（）。A.房地产的需求价格B.房地产的供给价格C.房地产的均衡价格D.房地产的市场价格【答案】C19、某幢建筑物由于发生了地震，估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况所必需的费用作为折旧额，这种折旧属于（）。A.物质折旧B.功能折旧C.经济折旧D.设备折旧【答案】A20、评估房地产的投资价值，采用的报酬率或折现率应是（）。A.典型投资者所要求的社会一般收益率B.典型
8、投资者所要求的社会最高收益率C.特定投资者所要求的最低收益率D.特定投资者所要求的最高收益率【答案】C21、具有贮藏精气的作用A.胆B.小肠C.大肠D.胃【答案】D22、按房地产的（）来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。A.实物B.用途C.开发程度D.权益状况【答案】B23、面色 白，肢冷，水肿，日益消瘦，烦躁抽搐的病机是A.阴偏胜B.亡阳C.阳偏衰D.阴阳互损【答案】D24、根据昼夜对人体病理的影响，病情甚是在A.夜B.昼C.夕D.旦【答案】A25、价格指数中如果是以某个固定时期作为基期的，称为（）。A.固定价格指数B.定基价格指数C.长期价格指数D.环比价格
9、指数【答案】B26、当房地产价格持续上升或持续下降且各期上升或下降的数额大致相同，宜选择的估价方法是（）。A.平均增减量法B.平均发展速度法C.移动平均法D.指数修匀法【答案】A27、评估征收房地产造成的停产停业损失，属于（）业务。A.传统价值评估B.价值分配C.相关经济损失评估D.价值减损评估【答案】C28、某宗土地取得成本为 1000 万元，开发成本为 1300 万元，管理费用为 80 万元，销售费用为 25 万元，销售税费为 15 万元，投资利息为 18 万元，开发利润为 400 万元。则其投资利润率为()。A.16.41%B.16.53%C.16.63%D.16.81%【答案】C29、
10、某宗房地产 2007 年 10 月的净收益为 150 万元，预测未来 3 年的年净收益仍然保持在这一水平，2010 年 10 月转售时的价格比 2007 年 6 月上涨 10%，转售时卖方应缴纳的税费为售价的 6%。该类房地产的报酬率为 6%。则该宗房地产目前的收益价格为()万元。A.5221B.3767C.3041D.3500【答案】C30、下列房地产估价活动中，价值时点为现在，估价对象状况为过去状况的估价是（）。A.因抵押贷款需要，对拟抵押房地产价值进行评估B.因保险赔偿需要，对房地产因火灾造成的价值损失进行评估C.因定罪量刑需要，对受贿案中受贿时的房地产价值进行评估D.因司法拍卖需要，对
11、拟拍卖房地产价值进行评估【答案】B31、预计某宗房地产未来每年的有效毛收入不变为 18 万元，运营费用第一年为9 万元，此后每年会在上一年的基础上增长 2%，则该类房地产的合理经营期限应为（）年。A.34B.35C.36D.37【答案】C32、下面不属于造成功能折旧的因素是（）。A.建筑设计缺陷B.人们消费观念的改变C.建筑技术进步D.环境污染【答案】D33、在会计上，历史成本与累计折旧额的差被称（）。A.资产的账面价值B.资产的剩余价值C.资产的现实价值D.资产的市场价值【答案】A34、适用于阳盛格阴的真热假寒证治法A.热因热用B.寒因寒用C.寒者热之D.热者寒之【答案】B35、下列关于地租
12、的表述中，错误的是（）。A.农产品的市场总价格是土地上生产的产品数量与每个产品市场价格的乘积B.土地中已投入资本的利息包括该土地价值的资本利息C.生产成本是以社会平均水平或一般水平计算的D.经营利润是按照全部预付资本的社会一般利润率计算的【答案】B36、采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为（）。A.可比实例成交价格交易情况修正系数可比实例正常价格B.可比实例成交价格交易情况修正数额可比实例正常价格C.可比实例成交价格交易情况修正数额可比实例正常价格D.可比实例成交价格交易情况修正系数可比实例正常价格【答案】A37、运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观
13、收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的（）。A.合法原则B.最高最佳使用原则C.替代原则D.公平原则【答案】C38、脾气不濡，胃气乃厚可因A.多食苦B.多食辛C.多食甘【答案】B39、相火有“生生不息”功能提出者是A.刘完素B.朱震亨C.张景岳D.张锡纯【答案】B40、有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一幢建筑物。合理正确的估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是因为（）。A.乙土地价值低于甲土地价值B.该建筑物价值小于其重置成本C.该建筑物价值小于其拆除费用D.该建筑物更新改造后的价值低于其现状价值【答案】C41、
14、城市房屋拆迁估价应当采用（）。A.客观合理价值标准B.非公开市场价值标准C.公开市场价值标准D.政府规定的价值标准【答案】C42、在房地产区位状况描述中，下列不属于对周围环境的描述的是（）。A.自然环境B.人文环境C.景观D.施工环境【答案】D43、“至虚有盛候”为A.真实假虚B.真虚假实C.虚实错杂D.虚实转化【答案】B44、对价格的定义，第一种“是为获得一种商品或服务所必须付出的东西”讲的是现象，第二种“是商品价值的货币表现”讲的是本质。对于房地产估价来说，主要是从（）上把握房地产价格的“数量”。A.货币支付B.价值C.现象D.本质【答案】C45、A 市 B 房地产开发公司征收 C 村的
15、100 亩基本农田。该项目涉及 C 村农业人口 50 户，180 人。据查征收前，C 村人均耕地面积为 1 亩。另外，已知 C 村耕地被征收前 3 年平均年产值约为 1000 元/亩。按照规定，B 房地产开发公司应向 C 村支付的土地补偿费金额最低为（）万元。A.30B.60C.80D.100【答案】B46、按房地产的（）来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。A.实物B.用途C.开发程度D.权益状况【答案】B47、某人在自己的住宅周围种植花草树木以美化环境，其邻居也因赏心悦目和空气新鲜而受益，但不会为此向他支付任何费用。这是由于房地产的（）特性。A.不可移动B.用
16、途多样C.相互影响D.易受限制【答案】C48、运用比较法评估某套住宅的现时市场价格，选取的可比实例建成时间与估价对象建成时间相同，2 年前公开挂牌出售，成交日期与价值时点相差 1 年，该类住宅因使用损耗导致每多使用一年价格下降 1%，如果不考虑其他因素，则该可比实例成交价格的房地产状况调整系数为（）。A.100/101B.100/100C.100/99D.100/98【答案】A49、某幢办公楼应配置电梯，但实际未安装，现单独增加电梯（包括土建工程费用、电梯购置与安装费用等）需要 100 万元。类似带电梯的办公楼的重置价格为 2500 万元，其中电梯配置费用为 90 万元，扣除因没有电梯引起的折
17、旧后，该办公楼的价值为（）万元。A.2400B.2410C.2490D.2500【答案】A50、某住宅的建筑面积为 120m2，买卖合同约定成交价为 10000 元/m2，价款分两期支付，于成交日期支付 60 万元，余款于一年后支付，交易税费均由卖方承担。已知买方应缴纳的税费为 3 万元，卖方应缴纳的税费为 8 万元，并在支付合同余款时缴纳。若将该交易实例作为可比实例，年折现率为 6%，则对其建立比较基础后的总价为（）万元。A.90.19B.95.85C.113.77D.124.15【答案】C多选题（共多选题（共 2020 题）题）1、下列制度政策的调整，在其他因素不变的情况下，会导致房地产价
18、格下降的有（）。A.提高购房最低首付款比例B.在卖方市场的情况下，增加房地产开发环节的税收C.在买方市场的情况下，减少卖方的税收D.减少房地产开发用地的供应量E.建立严格的交易管理制度遏制房地产投机【答案】AC2、以下（）因素会减弱房地产变现能力。A.通用性差B.房地产市场繁荣C.价值大D.独立使用性好E.房地产具有分割转让性【答案】AC3、估价中的最高最佳使用具体包括()等。A.最佳用途B.最佳位置C.最佳规模D.最佳环境 E 最佳集约度【答案】AC4、以下（）因素会减弱房地产变现能力。A.通用性差B.房地产市场繁荣C.价值大D.独立使用性好E.房地产具有分割转让性【答案】AC5、在有法可依
19、情况下，根据合法原则，下列有关法律效力的解释正确的有（）。A.上位法优先于下位法B.不同效力的法有冲突时新法优先于旧法C.特别法优先于普通法D.法律文本优先于法律解释E.强行法优先于任意法【答案】ACD6、下列关于重新购建价格的说法中，正确的有()。A.重新购建价格是指重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出B.重新购建价格是在估价时点的价格C.重新购建价格是客观的价格D.建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格 E 土地的重新购建价格是法定最高出让年限状况下的价格【答案】BCD7、在房地产抵押估价实务中，遵循谨慎原则的具体要求包括（）。A.在运用比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格
20、的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘B.在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低时，应采用居中的收益估计值进行估价C.在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低D.在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、建设成本、有关费税和利润，不应低估折旧E.在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，应对后续开发建设的必要支出及应得利润进行适当修正【答案】ACD8、某套期房住宅的套内建筑面积为 120m2，套内墙体面积为 20m2，分摊的共有建筑面积为 30m2，套内建筑面积的购买单价为 15000 元m2，购买人采用的付款方式
21、为：首付 60 万元，余款向银行申请贷款。关于该房地产价格的说法，正确的有（）。A.使用面积的购买单价为 12500 元m2B.建筑面积的购买单价为 12000 元m2C.名义价格为 180 万元D.实际价格为 180 万元E.现房价格低于 180 万元【答案】BCD9、从本质上讲，房地产价值是客观存在的，是()。A.市场力量决定的B.以房地产估价师意志为转移的C.房地产估价师通过科学的分析、测算和判断，把客观存在的房地产价值揭示出来D.由众多市场参与者集体的价值判断的结果 E 房地产估价师“发明”或“创造”的房地产价值【答案】ACD10、亚当斯密将房租区分为（）。A.建筑物租B.绝对地租C.
22、地皮租D.垄断地租E.级差地租【答案】AC11、房地产估价的三大基本方法是（）。A.假设开发法B.路线价法C.市场法D.成本法E.收益法【答案】CD12、实际估价中，估价对象范围的界定包括（）的界定。A.实物构成范围B.权益范围C.空间范围D.时间范围E.影响范围【答案】ABC13、房地产租赁包括（）。A.土地使用权出租B.房屋租赁C.土地租赁D.互换E.用房地产作价出资【答案】ABC14、补地价是指需要补交给政府的一笔地价或土地使用权出让金、土地收益等。（）是需要补地价的主要情形。A.出让土地使用权期满后续期B.建设用地使用权出让之后变更容积率C.转让、出租、抵押土地使用权的房地产D.改变原
23、土地使用权出让时规定的用途E.拍卖土地使用权【答案】ABD15、()等不宜作为抵押物，一般不具有抵押价值。A.一个高尔夫球洞B.一条保龄球球道C.封闭使用的大院深处的一幢房屋D.在建工程 E 经济适用住房【答案】ABC16、下列房地产特性中，决定房地产需要专业估价的特性有（）。A.独一无二B.寿命长久C.供给有限D.价值量大E.保值增值【答案】AD17、只有在静态分析法中才需要测算的项目是（）。A.销售费用B.投资利息C.开发利润D.销售税费E.后续的开发成本【答案】BC18、从理论上讲，将多个可比实例对应的比较价格综合成一个最终比较价值的方法有（）。A.平均数B.随机数C.众数D.中位数E.
24、概率分析【答案】ACD19、下列房地产价格影响因素中属于房地产个体因素的是()。A.位置B.外部配套设施C.面积D.形状 E 地质条件【答案】ACD20、下列影响房地产价格的因素中，属于区位因素的有（）。A.交通便捷程度B.朝向、楼层C.周围环境和景观D.建筑规模E.外部配套设施【答案】ABC大题（共大题（共 1010 题）题）一、某写字楼为钢筋混凝土结构，层高 4.8m，没有电梯，建筑面积为30000m2，经济寿命为 60 年，有效经过年数为 3 年。经调查得知，现重新建造该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为 1200 元/m2（含装修、设备费），专业费为建筑安装工程费的 8%，管理费用为
25、建筑安装工程费与专业费之和的3%，销售费用为重新购建价格的 3%，年利率为 6%，建设期为 2 年，建筑安装费、专业费、管理费用、销售费用第一年投入 60%，第二年投入 40%，各年年内均为均匀投入，销售税费为重新购建价格的 6.5%，投资利润率为 35%。又知该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为 35 万元；装修的重置价格为 500 万元，平均寿命为 5 年，已使用 3 年；设备的重置价格为 200 万元，平均寿命为 10年，已使用 3 年；残值率为零。由于该写字楼没有电梯，其出租率仅为 80%，月租金为 30 元/m2，但如果在估价时点重置有电梯的类似写字楼，则需要的电梯购置费用为 180
26、 万元，安装费用为 60 万元；而市场上类似有电梯写字楼的出租率为 85%，正常月租金为 32 元/m2，由于该写字楼的层高较正常层高要高，使其能耗增加，经测算，正常情况下每年需要多消耗 10000 元能源费；同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为 40 万元。当地该类房地产的报酬率为 8%。请计算该建筑物的现时价值。（12 分）【答案】（1）计算重新购建价格 C 总：方法一：首先，计算单价建筑安装成本：1200 元/m2；专业费用：12008%=96（元/m2）；管理费用：（1200+96）3%=38.88（元/m2）；销售费用：C3%；投资利息：（1200+96+38.88+3%C）
27、60%（1+6%）1.51+（1200+96+38.88+3%C）40%（1+6%）0.51=88.93+0.2%C；销售税费：C6.5%；投资利润：（1200+96+38.88+3%C）35%=467.208+1.05%C；每平方米重新购建价格C=+=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，计算总价建安成本：120030000=3600（万元）；专业费用：36008%=288（万元）；二、某幢写字楼，土地面积 4000，总建筑面积为 9000，建成于 2002 年10 月 1 日，土地使用权年限为 2007 年 10 月 1
28、 目2047 年 10 月 1 日。现在获得类似的 40 余年土地使用权价格为 5000 元/，建筑物重建成本为 3000 元/，建筑物自然寿命为 60 年，有效年龄为 10 年。其他的相关资料如下：（1）门窗等损坏的修复费用为 3 万元，装修的重置价格为 82.5 万元，平均寿命为 5 年，有效年龄为 4 年，空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧 80 万元，拆除该空调费用为 10 万元，可回收残值 30 万元，重新构建价格（不含安装费）为 130 万元，安装新的空调系统的费用为 8万元，除空调以外的设备的重置价格为 250 万元。平均寿命为 15 年，经过年数为 9 年。（2）该幢写
29、字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗 800 元。（3）由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为 7 万元。（4）该类写字楼的报酬率为 10%，银行贷款年利率为 5%，土地报酬率为 8%。（5）假设除空调以外，残值率均为零。试求该写字楼于 2017 年 10月 1 日的折旧总额和现值。【答案】三、某宗房地产占地 2000m2，容积率为 3.0。土地是在 2009 年 5 月通过出让方式取得的，出让年限是 40 年。建筑物是于 2010 年 11 月建成使用的，经济寿命为 50 年。经调查，现在取
30、得类似土地 40 年使用权的市场价格是 500 元/m2，同类建筑物重置价格是 1000 元/m2。通过估价师对该建筑物观察鉴定，对门窗等可修复部分进行修复需花费 5 万元，装修重置价格 30 万元，经济寿命 5 年；设备的重置价格 50 万元，经济寿命 15 年。残值率假设均为零，报酬率为 8%。求该房地产在 2013 年 5 月的市场价格。（10 分）【答案】四、某宗出租的房地产，建筑面积为 40000m2，容积率为 4，土地使用期限为40 年，自 2005 年 10 月 1 日起计算，约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构，于 2007 年 10 月 1 日建成，可供出租的面积占总建筑面积
31、的 70%。根据市场调查得知，2010 年 10 月 1 日该类房地产的租金为每月 40 元/m2，年平均空置率为 20%，平均每月除税费外的运营费用为 30 万元，出租人承担的税费约占租金收入的 8%，该房地产现时土地单价为 2100 元/m2，土地报酬率为 8%，建筑物报酬率为 10%。请计算该房地产在 2010 年 10 月 1 日的价值。（8 分）【答案】具体计算过程如下：（1）总有效毛收入：A=400000.7（120）4012=1075.2（万元）；（2）总运营费用：C=3012+1075.28%=446.02（万元）；（3）年净收益：a=AC=1075.2446.02=629.1
32、8（万元）；或 a=40.7（120%）4012（18%）3012=629.18（万元）；（4）土地总价：L=40000/42100=2100（万元）；（5）年土地净收益：aL=21008%/11/（1+8）40-5=180.19（万元）；（6）年建筑物净收益：aB=aaL=629.18180.19=448.99（万元）；（7）建筑物总价：B=448.99/10%11/（1+10）405=4330.13（万元）；（8）房地产价值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（万元）。五、为评估一套建筑面积为 75m2 的酒店式公寓 2016 年 9 月 30 日的市场价格，选取了三个可
33、比实例，有关资料如下：（1）可比实例及其交易情况见下表。假设美元与人民币的市场汇率 2016 年 6 月 30 日为 1 美元等于 6.61 元人民币，2016 年 9 月 30 日为 1 美元等于 6.65 元人民币；人民币与港币的市场汇率2016 年 7 月 31 日为 1 元人民币等于 1.20 元港币，2016 年 9 月 30 日为 1 元人民币等于 1.226 元港币。试利用上述资料估算该公寓 2016 年 9 月 30 日用人民币计价的市场价格。【答案】（1）建立比较基础可比实例 A1）建筑面积60m2/0.7283.33m22）房地产价格含有非房地产成分的房地产价格非房地产成分
34、的价值112 万元3.5 万元108.5 万元可比实例 B1）统一计价单位6.6116.5 万美元109.065 万元人民币2）统一税费负担正常负担下的价格=卖方实得金额/（1-应由卖方缴纳的税费）109.065 万/（17%）117.274 万元人民币可比实例 C1）统一计价单位115 万元港币1.295.833 万元人民币（解释：因为价格变动指数是以人民币为基准的，取实际成交日的汇率）六、某商场的建筑面积 6000m2，土地使用期限 40 年，从 2008 年 10 月 1 日起计，不可续期。该商城于 2010 年 10 月 1 日进行了抵押贷款，贷款金额 600 万元，贷款期限 10 年
35、，贷款年利率 6%（贷款期间贷款利率不变），每年等额偿还本息。抵押当时的贷款成数为 6 成，现实社会一般贷款成数为 5 成。调查得知，现在附近类似商场较乐观、最可能和较保守的年净收益分别为 600 万元、560 万元和 500 万元。该商场除上述贷款外无其他法定优先受偿款，房地产报酬率为 8%。请计算该商场 2013 年 10 月 1 日的再次抵押价值以及正常市场条件下带抵押合同的购买价格（分别计算以下两种购买方式下的购买价格：一是购买者购买后按原偿还方式承担还款义务；二是购买者一次性偿还剩余贷款后购买）。（10 分）【答案】（1）求解 2013 年 10 月 1 日再次抵押价值再次抵押价值未
36、设立法定优先受偿权下的市场价值已抵押担保的债权数额其他法定优先受偿款未设立法定优先受偿权下的市场价值（已抵押贷款余额/社会一般贷款成数）其他法定优先受偿款 1）2013 年 10 月 1 日未设立法定优先受偿款下的市场价值抵押目的估价遵循谨慎原则，在用收益法评估时，年净收益应采用较保守估计值 500 万元，收益期限为 40 年-5 年=35 年，利用公式：V=A/Y1-1/（1+Y）n，可得 2013 年 10 月 1 日未设立法定优先受偿权下的市场价值为：V=500/8%1-1/（1+8%）35=5827.28（万元）2）求解已抵押贷款余额先求年偿还额 600=A/6%1-1/1.0610A
37、=81.52 剩余 7 年未还贷款余额P=81.52/6%1-1/（1+6%）7=455.08（万元）3）2013 年 10 月 1 日再次抵押价值5827.28（455.08/0.5）4917.12（万元）七、某旧厂房的建筑面积 26400m2，占地面积 12500m2，经分析，有下列两种可能的利用方案。方案一：改造为批发市场出租 10 年后转售，需补缴地价，取得 40 年商业用地土地使用权，已知改造期为 1 年，改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积 1000 元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金 3 元/m2
38、天，可出租面积为建筑面积的 60%，运营费用率为 25%，根据调查，10 年持有期类似房地产净租金年增长率为2.5%，批发市场 10 年后的转售价格将升值为目前价格的 1.6 倍，转售税费为转售价格的 7%，房地产报酬率为 7.5%。方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地价，取得 70 年居住用地土地使用取，增加建筑面积 17600m2；预计改造期为1.5 年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积 1500 元；在改造完成前 1 年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的 3%；改造完成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积 8500 元；销售税费为售价的6%。根据调查，该厂房目
39、前的工业用途土地单价为 1500 元/m2，现状容积率条件下 40 年期商业用地楼面地价为 4500 元/m2，70 年期居住用地楼面地价为 4000 元/m2；容积率每增加 0.1，商业用地楼面地价下降 5%，居住用地楼面地价下降 2%；补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳 4%的契税，折现率为15%，改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上述资料，求取该旧厂房的市场价格（1 年按 365 天计）【答案】假设开发法方案一：（从旧厂房到批发市场）从第 211年，每年逐年递增的净租金，第 11 年的出售价格第一年净租金收益33652640060%（125%）1300.86
40、（万元）开发完成后的价值V1A/（Yg）1（1g）n/（1Y）n/（115%）Vt/（1R）n1300.86/（7.5%2.5%）1（12.5%）10/（17.5%）10/（115%）1.6V1（17%）/（115%）118572.350.32V1V112606.39（万元）（改造期 1 年，出租期 10 年，11年后才能转售。）补地价45002640015001250010005 万元契税（补地价旧厂房价值 V0）4%400.20.04V0改造建设成本及管理费用100026400/（115%）0.52461.81 万元营销费用1300.860.5/（115%）0.75585.71 万元旧厂房
41、的价值 V012606.3910005400.20.04V02461.87585.71V0813.83（万元）八、某写字楼为钢筋混凝土结构，层高 4.8m，没有电梯，建筑面积为30000m2，经济寿命为 60 年，有效经过年数为 3 年。经调查得知，现重新建造该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为 1200 元/m2（含装修、设备费），专业费为建筑安装工程费的 8%，管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的3%，销售费用为重新购建价格的 3%，年利率为 6%，建设期为 2 年，建筑安装费、专业费、管理费用、销售费用第一年投入 60%，第二年投入 40%，各年年内均为均匀投入，销售税费为重新购建价
42、格的 6.5%，投资利润率为 35%。又知该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为 35 万元；装修的重置价格为 500 万元，平均寿命为 5 年，已使用 3 年；设备的重置价格为 200 万元，平均寿命为 10年，已使用 3 年；残值率为零。由于该写字楼没有电梯，其出租率仅为 80%，月租金为 30 元/m2，但如果在估价时点重置有电梯的类似写字楼，则需要的电梯购置费用为 180 万元，安装费用为 60 万元；而市场上类似有电梯写字楼的出租率为 85%，正常月租金为 32 元/m2，由于该写字楼的层高较正常层高要高，使其能耗增加，经测算，正常情况下每年需要多消耗 10000 元能源费；同时由于周
43、边环境的变化，该写字楼的经济折旧为 40 万元。当地该类房地产的报酬率为 8%。请计算该建筑物的现时价值。（12 分）【答案】（1）计算重新购建价格 C 总：方法一：首先，计算单价建筑安装成本：1200 元/m2；专业费用：12008%=96（元/m2）；管理费用：（1200+96）3%=38.88（元/m2）；销售费用：C3%；投资利息：（1200+96+38.88+3%C）60%（1+6%）1.51+（1200+96+38.88+3%C）40%（1+6%）0.51=88.93+0.2%C；销售税费：C6.5%；投资利润：（1200+96+38.88+3%C）35%=467.208+1.05
44、%C；每平方米重新购建价格C=+=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，计算总价建安成本：120030000=3600（万元）；专业费用：36008%=288（万元）；九、某宗房地产占地 2000m2，容积率为 3.0。土地是在 2009 年 5 月通过出让方式取得的，出让年限是 40 年。建筑物是于 2010 年 11 月建成使用的，经济寿命为 50 年。经调查，现在取得类似土地 40 年使用权的市场价格是 500 元/m2，同类建筑物重置价格是 1000 元/m2。通过估价师对该建筑物观察鉴定，对门窗等可修复部分进行修复
45、需花费 5 万元，装修重置价格 30 万元，经济寿命 5 年；设备的重置价格 50 万元，经济寿命 15 年。残值率假设均为零，报酬率为 8%。求该房地产在 2013 年 5 月的市场价格。（10 分）【答案】一十、某旧厂房的建筑面积 26400m2，占地面积 12500m2，经分析，有下列两种可能的利用方案：方案一：改造为批发市场出租 10 年后转售，需补缴地价，取得 40 年商业用地土地使用权，已知改造期为 1 年，改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积 1000 元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金 3元/m
46、2 天，可出租面积为建筑面积的 60%，运营费用率为 25%，根据调查，10 年持有期类似房地产净租金年增长率为2.5%，批发市场 10 年后的转售价格将升值为目前价格的 1.6 倍，转售税费为转售价格的 7%，房地产报酬率为 7.5%。方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地价，取得 70 年居住用地土地使用取，增加建筑面积 17600m2；预计改造期为1.5 年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积 1500 元；在改造完成前 1 年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的 3%；改造完成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积 8500 元；销售税费为售价的6%。根据调查，该厂
47、房目前的工业用途土地单价为 1500 元/m2，现状容积率条件下 40 年期商业用地楼面地价为 4500 元/m2，70 年期居住用地楼面地价为4000 元/m2；容积率每增加 0.1，商业用地楼面地价下降 5%，居民用地楼面地价下降 2%；补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳 4%的契税，折现率为15%，改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上述资料，求取该旧厂房的市场价格（1 年按 365 天计）。【答案】假设开发法方案一：（旧厂房-批发市场）第一年净租金收益33652640060%（125%）1300.86（万元）开发完成后的价值 V1A/（Yg）1（1g）n/（
48、1Y）n/（115%）Vt/（1R）n1300.86/（7.5%2.5%）1（12.5%）10/（17.5%）10/（115%）1.6V1（17%）/（115%）118572.350.32V1V112606.39（万元）（改造期 1 年，出租期 10 年，11 年后才能转售）补地价45002640015001250010005 万元报课咨询电话：010-82326699/4008105999 建设工程教育网（），正保远程教育旗下品牌网站契税（补地价旧厂房价值 V0）4%400.20.04V0 改造建设成本及管理费用100026400/（115%）0.52461.87 万元营销费用=1300.860.5/（115%）0.75585.71 万元