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1、营业税改征增值税营业税改征增值税政策辅导政策辅导（生活服务业）（生活服务业）部分事项说明1、申报（原地税软件、ca证书）2、发票领取（新发行的防伪税控纳税人）3、欢迎加入镇海营改增企业群，欢迎加入镇海营改增企业群，qqqq群号：群号：154 039516154 039516一、征税范围(一)生活服务税目 生活服务，是指为满足城乡居民日常生活需求提供的各类服务活动。包括文化体育服务、教育医疗服务、旅游娱乐服务、餐饮住宿服务、居民日常服务和其他生活服务。1.文化体育服务。（可申请简易征收）文化体育服务，包括文化服务和体育服务。（1）文化服务，是指为满足社会公众文化生活需求提供的各种服务。包括：文艺
2、创作、文艺表演、文化比赛，图书馆的图书和资料借阅，档案馆的档案管理，文物及非物质遗产保护，组织举办宗教活动、科技活动、文化活动，提供游览场所。（2）体育服务，是指组织举办体育比赛、体育表演、体育活动，以及提供体育训练、体育指导、体育管理的业务活动。一、征税范围 2.教育医疗服务。教育医疗服务。教育医疗服务，包括教育服务和医疗服务。教育医疗服务，包括教育服务和医疗服务。（1）教育服务，是指提供学历教育服务、非学历教育服务、教育）教育服务，是指提供学历教育服务、非学历教育服务、教育辅助服务的业务活动。辅助服务的业务活动。学历教育服务，是指根据教育行政管理部门确定或者认可的招生学历教育服务，是指根据
3、教育行政管理部门确定或者认可的招生和教学计划组织教学，并颁发相应学历证书的业务活动。包括初等和教学计划组织教学，并颁发相应学历证书的业务活动。包括初等教育、初级中等教育、高级中等教育、高等教育等。教育、初级中等教育、高级中等教育、高等教育等。非学历教育服务，包括学前教育、各类培训、演讲、讲座、报告非学历教育服务，包括学前教育、各类培训、演讲、讲座、报告会等。会等。教育辅助服务，包括教育测评、考试、招生等服务教育辅助服务，包括教育测评、考试、招生等服务。（2）医疗服务，是指提供医学检查、诊断、治疗、康复、预防、保健、接生、计划生育、防疫服务等方面的服务，以及与这些服务有关的提供药品、医用材料器具
4、、救护车、病房住宿和伙食的业务。3.旅游娱乐服务。旅游娱乐服务。旅游娱乐服务，包括旅游服务和娱乐服务。旅游娱乐服务，包括旅游服务和娱乐服务。（1）旅游服务，是指根据旅游者的要求，组织安排）旅游服务，是指根据旅游者的要求，组织安排交通交通、游览游览、住宿、住宿、餐饮餐饮、购物购物、文娱、商务等服务的业务活动。、文娱、商务等服务的业务活动。（2）娱乐服务，是指为娱乐活动同时提供场所和服务的业务。具体包括：歌）娱乐服务，是指为娱乐活动同时提供场所和服务的业务。具体包括：歌厅、舞厅、厅、舞厅、夜总会夜总会、酒吧、台球、高尔夫球、保龄球、游艺（包括射击、狩猎、酒吧、台球、高尔夫球、保龄球、游艺（包括射击
5、、狩猎、跑马、游戏机、蹦极、卡丁车、热气球、动力伞、射箭、飞镖）。跑马、游戏机、蹦极、卡丁车、热气球、动力伞、射箭、飞镖）。4.餐饮住宿服务。餐饮住宿服务。餐饮住宿服务，包括餐饮服务和住宿服务。餐饮住宿服务，包括餐饮服务和住宿服务。（1）餐饮服务，是指通过同时提供饮食和饮食场所的方式为消费者提供饮食）餐饮服务，是指通过同时提供饮食和饮食场所的方式为消费者提供饮食消费服务的业务活动。消费服务的业务活动。(不能开具专用发票不能开具专用发票)（2）住宿服务，是指提供住宿场所及配套服务等的活动。包括宾馆、旅馆、）住宿服务，是指提供住宿场所及配套服务等的活动。包括宾馆、旅馆、旅社、度假村和其他经营性住宿
6、场所提供的住宿服务。旅社、度假村和其他经营性住宿场所提供的住宿服务。5.居民日常服务。居民日常服务。居民日常服务，是指主要为满足居民个人及其家庭日常生活需求提供的服务，包居民日常服务，是指主要为满足居民个人及其家庭日常生活需求提供的服务，包括市容市政管理、家政、婚庆、养老、殡葬、照料和护理、救助救济、美容美发、括市容市政管理、家政、婚庆、养老、殡葬、照料和护理、救助救济、美容美发、按摩、桑拿、氧吧、足疗、沐浴、洗染、摄影扩印等服务。按摩、桑拿、氧吧、足疗、沐浴、洗染、摄影扩印等服务。6.其他生活服务。其他生活服务。其他生活服务，是指除文化体育服务、教育医疗服务、旅游娱乐服务、餐其他生活服务，是
7、指除文化体育服务、教育医疗服务、旅游娱乐服务、餐饮住宿服务和居民日常服务之外的生活服务。饮住宿服务和居民日常服务之外的生活服务。现代服务税目中部分涉及满足城乡居民日常生活需求的经营活动。现代服务税目中部分涉及满足城乡居民日常生活需求的经营活动。1、鉴证咨询服务税目、鉴证咨询服务税目鉴证咨询服务税目。鉴证咨询服务税目。鉴证咨询服务，包括认证服务、鉴证服务和咨询服务。从税目注释的规定鉴证咨询服务，包括认证服务、鉴证服务和咨询服务。从税目注释的规定看，鉴证咨询服务不仅包括为企业生产经营提供鉴证咨询服务，业看，鉴证咨询服务不仅包括为企业生产经营提供鉴证咨询服务，业涉及为居民生活提供鉴证咨询服务（如健康
8、咨询）。涉及为居民生活提供鉴证咨询服务（如健康咨询）。商务辅助服务税目。商务辅助服务税目。商务辅助服务包括企业管理服务、经纪代理服务、人力资源服务、安商务辅助服务包括企业管理服务、经纪代理服务、人力资源服务、安全保护服务。从税目注释的规定看，商务辅助服务涉及的项目不仅全保护服务。从税目注释的规定看，商务辅助服务涉及的项目不仅包括为企业生产经营服务，也涉及为居民生活提供服务（包括为企业生产经营服务，也涉及为居民生活提供服务（如经济代理税目中的房地产中介、职业中介和婚姻中介职业中介和婚姻中介，安全保护服务中的，安全保护服务中的住宅保安等）。住宅保安等）。停车：不动产租赁停车：不动产租赁 11%，老
9、停车场可以选择简易征收。老停车场可以选择简易征收。二、税率和征收率二、税率和征收率一般纳税人提供生活服务适用税率为一般纳税人提供生活服务适用税率为6%6%；小规模纳税人提供生活服务，以及一般纳税人提供小规模纳税人提供生活服务，以及一般纳税人提供的可选择简易计税方法的生活服务，征收率为的可选择简易计税方法的生活服务，征收率为3%3%。销售不动产、提供不动产租赁服务的税率销售不动产、提供不动产租赁服务的税率为为11%11%；销售不动产、提供不动产经营租赁服务的征收率销售不动产、提供不动产经营租赁服务的征收率为为5%5%。三、应纳税额的计算（一）按简易方法计算应纳税额（一）按简易方法计算应纳税额简易
10、计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式：扣进项税额。应纳税额计算公式：应纳税额应纳税额=销售额销售额征收率征收率简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：法的，按照下列公式计算销售额：销售额销售额=含税销售额含税销售额(1+征收率征收率)（二）一般计税方法的应纳税额（二）一般计税方法的应纳税额一般计税方法的应纳税额按以下公式计算
11、：一般计税方法的应纳税额按以下公式计算：应纳税额应纳税额=当期销项税额当期销项税额-当期进项税额当期进项税额当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。销售额：销售额：是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。定的除外。价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：1、代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或
12、者行政事业性收费。、代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费。2、以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。、以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。（三）在境外提供的文化体育服务、教育医疗服务、旅游服务免征增值税。（三）在境外提供的文化体育服务、教育医疗服务、旅游服务免征增值税。生活服务业的特殊情况：1、经纪代理服务，以取得的全部价款和价外费用，扣除向、经纪代理服务，以取得的全部价款和价外费用，扣除向委托方收取并代为支付的政府性基金或者行政事业性收费后委托方收取并代为支付的政府性基金或者行政事业性收费后的余额为销售额。向委托方收取的政府性基金或者行政事业的余额为销售额。向委
13、托方收取的政府性基金或者行政事业性收费，性收费，不得开具增值税专用发票。不得开具增值税专用发票。2、试点纳税人提供旅游服务，可以选择以取得的全部价款、试点纳税人提供旅游服务，可以选择以取得的全部价款和价外费用，扣除向旅游服务购买方收取并支付给其他单位和价外费用，扣除向旅游服务购买方收取并支付给其他单位或者个人的住宿费、餐饮费、交通费、或者个人的住宿费、餐饮费、交通费、签证费签证费、门票费和支、门票费和支付给其他接团旅游企业的旅游费用后的余额为销售额。付给其他接团旅游企业的旅游费用后的余额为销售额。选择上述办法计算销售额的试点纳税人，向旅游服务购买方选择上述办法计算销售额的试点纳税人，向旅游服务
14、购买方收取并支付的上述费用，收取并支付的上述费用，不得开具增值税专用发票，可以开不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。具普通发票。3.2016年年26号公告：餐饮行业增值税一般纳税人购进农业号公告：餐饮行业增值税一般纳税人购进农业生产者资产农产品，可以使用国税机关监制的农产品收购发生产者资产农产品，可以使用国税机关监制的农产品收购发票，按照现行规定计算抵扣进项税额。票，按照现行规定计算抵扣进项税额。纳税人取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国家税务总局有关规定的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。增值税扣税凭证，是指增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、农产品收购发票、农产品销售
15、发票和完税凭证。纳税人凭完税凭证抵扣进项税额的，应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票。资料不全的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。进项税额：试点纳税人按照上述规定从全部价款和价外费用中扣除的价款，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的有效凭证。否则，不得扣除。上述凭证是指：（1）支付给境内单位或者个人的款项，以发票为合法有效凭证。（2）支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑议的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明。（3）缴纳的税款，以完税凭证为合法有效凭证。（4）扣除的政府性基金、行政事业性收费或者向政府支付的土
16、地价款，以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据为合法有效凭证。（5）国家税务总局规定的其他凭证。纳税人取得的上述凭证属于增值税扣税凭证的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。增值税一般纳税人购进服务、无形资产或者不动产，下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：（1）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费。其中涉及的无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。纳税人的交际应酬消费属于个人消费纳税人的交际应酬消费属于个人消费。（2）非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。（3）非正常损失的在产品、产成品所
17、耗用的购进货物（不包括固定资产）、加工修理修配劳务和交通运输服务。（4）非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。（5）非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。（6）购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务服务。（7）财政部和国家税务总局规定的其他情形 四、免征增值税（一）托儿所、幼儿园提供的保育和教育服务。（二）养老机构提供的养老服务。（三）残疾人福利机构提供的育养服务。（四）婚姻介绍服务。（五）殡
18、葬服务。（六）残疾人员本人为社会提供的服务。（七）医疗机构提供的医疗服务（八）从事学历教育的学校提供的教育服务。（九）学生勤工俭学提供的服务。（十）纪念馆、博物馆、文化馆、文物保护单位管理机构、美术馆、展览馆、书画院、图书馆在自己的场所提供文化 体育服务取得的第一道门票收入。（十一）寺院、宫观、清真寺和教堂举办文化、宗教活动的门票收入。（十二）2017年12月31日前，科普单位的门票收入，以及县级及以上 党政部门和科协开展科普活动的门票收入。（十三）政府举办的从事学历教育的高等、中等和初等学校（不含下属单位），举办进修班、培训班取得的全部归该学校所有的收入。（十四）政府举办的职业学校设立的主要
19、为在校学生提供实习场所、并由学校出资自办、由学校负责经营管理、经营收入归学校所有的企业，从事销售服务、无形资产或者不动产注释中“现代服务”（不含融资租赁服务、广告服务和其他现代服务）、“生活服务”（不含文化体育服务、其他生活服务和桑拿、氧吧）业务活动取得的收入。（十五）家政服务企业由员工制家政服务员提供家政服务取得的收入。(十六)福利彩票、体育彩票的发行收入。(十七)随军家属就业。(十八)军队转业干部就业。五、扣减增值税规定（一）退役士兵创业就业。（一）退役士兵创业就业。（宁波为上浮最高比例）（宁波为上浮最高比例）1.对自主就业退役士兵从事个体经营的，在对自主就业退役士兵从事个体经营的，在3年
20、内按每户每年年内按每户每年8000元为限额依次元为限额依次扣减其当年实际应缴纳的增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和扣减其当年实际应缴纳的增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和个人所得税。限额标准最高可个人所得税。限额标准最高可上浮上浮20%纳税人年度应缴纳税款小于上述扣减限额的，以其实际缴纳的税款为限；大于纳税人年度应缴纳税款小于上述扣减限额的，以其实际缴纳的税款为限；大于上述扣减限额的，应以上述扣减限额为限。纳税人的实际经营期不足一年的，应当上述扣减限额的，应以上述扣减限额为限。纳税人的实际经营期不足一年的，应当以实际月份换算其减免税限额。换算公式为：减免税限额以
21、实际月份换算其减免税限额。换算公式为：减免税限额=年度减免税限额年度减免税限额12实实际经营月数。际经营月数。纳税人在享受税收优惠政策的当月，持纳税人在享受税收优惠政策的当月，持中国人民解放军义务兵退出现役证中国人民解放军义务兵退出现役证或或中国人民解放军士官退出现役证中国人民解放军士官退出现役证以及税务机关要求的相关材料向主管税务机以及税务机关要求的相关材料向主管税务机关备案。关备案。2.对商贸企业、服务型企业、劳动就业服务企业中的加工型企业和街道社区具有对商贸企业、服务型企业、劳动就业服务企业中的加工型企业和街道社区具有加工性质的小型企业实体，在新增加的岗位中，当年新招用自主就业退役士兵，
22、与加工性质的小型企业实体，在新增加的岗位中，当年新招用自主就业退役士兵，与其签订其签订1年以上期限劳动合同并依法缴纳社会保险费的，在年以上期限劳动合同并依法缴纳社会保险费的，在3年内按实际招用人数予年内按实际招用人数予以定额依次扣减增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和企业所得以定额依次扣减增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和企业所得税优惠。定额标准为每人每年税优惠。定额标准为每人每年4000元，最高可上浮元，最高可上浮50%，（二）重点群体创业就业。对持对持就业创业证就业创业证（注明（注明“自主创业税收政策自主创业税收政策”或或“毕业年度内自主创业毕业年度内自主创业
23、税收政策税收政策”）或）或2015年年1月月27日前取得的日前取得的就业失业登记证就业失业登记证（注明（注明“自主自主创业税收政策创业税收政策”或附着或附着高校毕业生自主创业证高校毕业生自主创业证）的人员从事个体经营的，）的人员从事个体经营的，在在3年内按每户每年年内按每户每年8000元为限额依次扣减其当年实际应缴纳的增值税、城元为限额依次扣减其当年实际应缴纳的增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和个人所得税。限额标准最高可市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和个人所得税。限额标准最高可上浮上浮20%，2.对商贸企业、服务型企业、劳动就业服务企业中的加工型企业和街道社区对商贸企业
24、、服务型企业、劳动就业服务企业中的加工型企业和街道社区具有加工性质的小型企业实体，在新增加的岗位中，当年新招用在人力资源具有加工性质的小型企业实体，在新增加的岗位中，当年新招用在人力资源社会保障部门公共就业服务机构登记失业半年以上且持社会保障部门公共就业服务机构登记失业半年以上且持就业创业证就业创业证或或2015年年1月月27日前取得的日前取得的就业失业登记证就业失业登记证（注明（注明“企业吸纳税收政策企业吸纳税收政策”）人员，与其签订）人员，与其签订1年以上期限劳动合同并依法缴纳社会保险费的，在年以上期限劳动合同并依法缴纳社会保险费的，在3年年内按实际招用人数予以定额依次扣减增值税、城市维护
25、建设税、教育费附加、内按实际招用人数予以定额依次扣减增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和企业所得税优惠。定额标准为每人每年地方教育附加和企业所得税优惠。定额标准为每人每年4000元，最高可上浮元，最高可上浮30%。3.上述税收优惠政策的执行期限为上述税收优惠政策的执行期限为2016年年5月月1日至日至2016年年12月月31日，纳税日，纳税人在人在2016年年12月月31日未享受满日未享受满3年的，可继续享受至年的，可继续享受至3年期满为止。年期满为止。（三）进项税额1.适用一般计税方法的试点纳税人，适用一般计税方法的试点纳税人，2016年年5月月1日后取得并在会计制度上按固定资
26、产核算的不动日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者产或者2016年年5月月1日后取得的不动产在建工程，日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中年从销项税额中抵扣，抵扣，第一年抵扣比例为第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例，第二年抵扣比例为为40%。取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。融资租入的不动产以及在融资租入
27、的不动产以及在施工现场修建的临时建施工现场修建的临时建筑物、构筑物筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分，其进项税额不适用上述分2年抵年抵扣的规定。扣的规定。国家税务总局公告2016年第15号1、纳税人2016年5月1日后购进货物和设计服务、建筑服务，用于新建不动产，或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的，其进项税额依照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣。2、不动产原值,是指取得不动产时的购置原价或作价。上述分2年从销项税额中抵扣的购进货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化
28、楼宇设备及配套设施。3、纳税人按照本办法规定从销项税额中抵扣进项税额，应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。上述进项税额中，60%的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣；40%的部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。6、纳税人应建立不动产和不动产在建工程台账，分别记录并归集不动产和不动产在建工程的成本、费用、扣税凭证及进项税额抵扣情况，留存备查。用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的不动产和不动产在建工程，也应在纳税人建立的台账中记录。4、已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失，非正常损失，或者改变用途，专用于
29、简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：不得抵扣的进项税额（已抵扣进项税额待抵扣进项税额）不动产净值率不动产净值率（不动产净值不动产原值）100%5、按照规定不得抵扣进项税额的不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额项目的，按照下列公式在改变用途的次月计算可抵扣进项税额。可抵扣进项税额增值税扣税凭证注明或计算的进项税额不动产净值率依照本条规定计算的可抵扣进项税额，应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。营改增试点前发生的业务该如何处理？1.试点纳税人发生应税行为，按照国家有关营业税政策规定差额征收营业税的，因取得的全
30、部价款和价外费用不足以抵减允许扣除项目金额，截至纳入营改增试点之日前尚未扣除的部分，不得在计算试点纳税人增值税应税销售额时抵减，应当向原主管地税机关申请退还营业税。2.试点纳税人发生应税行为，在纳入营改增试点之日前已缴纳营业税，营改增试点后因发生退款减除营业额的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。3.试点纳税人纳入营改增试点之日前发生的应税行为，因税收检查等原因需要补缴税款的，应按照营业税政策规定补缴营业税。部分征管事项公告（一）2016年5月1日新纳入营改增试点范围的纳税人（以下简称试点纳税人），2016年6月份增值税纳税申报期延长至2016年6月27日。实行按季申报的原营业税纳税
31、人，2016年5月申报期内，向主管地税机关申报税款所属期为4月份的营业税；2016年7月申报期内，向主管国税机关申报税款所属期为5、6月份的增值税。（二）门票、过路（过桥）费发票、定额发票、客运发票和二手车销售统一发票继续使用。自2016年5月1日起，地税机关不再向试点纳税人发放发票。试点纳税人已领取地税机关印制的发票以及印有本单位名称的发票，可继续使用至2016年6月30日，特殊情况经省国税局确定，可适当延长使用期限，最迟不超过2016年8月31日。（三）纳税人在地税机关已申报营业税未开具发票，2016年5月1日以后需要补开发票的，可于2016年12月31日前开具增值税普通发票（税务总局另有
32、规定的除外）。兼营与混合销售行为试点纳税人销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产适试点纳税人销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额，未分别核算销售额的，按照以下方法适用税率或者征收率：额，未分别核算销售额的，按照以下方法适用税率或者征收率：1.1.兼有不同税率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不兼有不同税率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用税率。动产，从高适用税率。2.2.兼有不同征收率的销售
33、货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者兼有不同征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用征收率。不动产，从高适用征收率。3.3.兼有不同税率和征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资兼有不同税率和征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用税率。产或者不动产，从高适用税率。一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。从事货物的生产、从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商
34、户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。本条所称从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户，包括以从本条所称从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户，包括以从事货物的生产、批发或者零售为主，并兼营销售服务的单位和个体工商户事货物的生产、批发或者零售为主，并兼营销售服务的单位和个体工商户在内。在内。（一）销售不动产的征税范围（一）销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。不动产，是指不能移动或者
35、移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。（二）提供不动产租赁服务的征税范围1.不动产融资租赁服务，是指具有融资性质和所有权转移特点的不动产租赁活动。即出租人根据承租人所要求的规格、型号、性能等条件购入不动产租赁给承租人，合同期内租赁物所有权属于出租人，承租人只拥有使用权，合同期满付清租金后，承租人有权按
36、照残值购入租赁物，以拥有其所有权。不论出租人是否将租赁物销售给承租人，均属于融资租赁。融资性售后回租属于贷款服务。融资性售后回租属于贷款服务。2.不动产经营租赁服务，是指在约定时间内将不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。将建筑物、构筑物等不动产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告，按照经营租赁服务缴纳增值税。二、税率和征收率销售不动产、提供不动产租赁服务的税率为11%；销售不动产、提供不动产经营租赁服务的征收率为5%。纳税人销售取得的不动产和其他个人出租不动产的增值税，国家税务局暂委托地方税务局代为征收。1.一般纳税人销售不动产老项目（1 1）一般纳税人销售其）一般纳税人销
37、售其20162016年年4 4月月3030日前取得（不含自建）的不动产，可日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%5%的征收率计算应的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。在地主管税务机关进行纳税申报。（2 2）一般纳税人销售其）一般纳
38、税人销售其20162016年年4 4月月3030日前取得的不动产（不含自建），适日前取得的不动产（不含自建），适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。上述纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或额。上述纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照者取得不动产时的作价后的余额，按照5%5%的预征率在不动产所在地预缴税款的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。（3
39、 3）一般纳税人销售其）一般纳税人销售其20162016年年4 4月月3030日前自建的不动产，可以选择适用简日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%5%的征收率计算的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。所在地主管税务机关进行纳税申报。（4 4）一般纳税人销售其）一般纳税人销售其20162016年年4 4月月3030日前自建的不动产，适用一般计税方日前自建的不
40、动产，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人法计税的，应以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照应以取得的全部价款和价外费用，按照5%5%的预征率在不动产所在地预缴税款的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。2.一般纳税人销售不动产新项目（1）一般纳税人销售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取
41、得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。（2）一般纳税人销售其2016年5月1日后自建的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。3.小规模纳税人销售不动产（1）小规模纳税人销售其取得（不含自建）的不动产（不含个体工商户销售购买的住房和其他个人销售不动产），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人
42、应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。（2）小规模纳税人销售其自建的不动产，应以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。4.个人销售不动产（1）个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。（2）个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税（仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市）。（3）个体工商户销售购买的住房，按照上述规定征收增值税。纳税人应按照上
43、述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。（4）其他个人销售其取得（不含自建）的不动产（不含其购买的住房），以全部收入减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的征收率申报缴纳增值税。（二）提供不动产经营租赁服务1.一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产：（1）可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租其2016年4月30日前取得的与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。（2）适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用
44、，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。2.一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的、与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照3的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。3.公路经营企业中的一般纳税人收取试点前开工的高速公路的车辆通行费，可以选择适用简易计税方法，减按3%的征收率计算应纳税额。试点前开工的高速公路，是指相关施工许可证明上注明的合同开工日期在2016年4月30日前的高速公路。（二）提供不动产经营租赁服务4.小规模纳税人出租不动产小规模纳税人出租其取得的不动产（不含个人出租住房），应按照5%的征收率计算应
45、纳税额。纳税人出租与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。5.个人出租不动产（1）其他个人出租其取得的不动产（不含住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。（2）个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。发票开具要求：1、销售不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，、销售不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在发票应在发票“货物或应税劳务、服务名称货物或应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称及房屋产权栏填写不动产名称及房屋产权证书号码（无房屋产权证书的可不填写），证书号码（无
46、房屋产权证书的可不填写），“单位单位”栏填写面积单位，栏填写面积单位，备注栏注明不动产的详细地址。备注栏注明不动产的详细地址。2、出租不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，、出租不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在备注栏注明不动产的详细地址。应在备注栏注明不动产的详细地址。纳税人资格类型纳税人资格类型出租不动产类型出租不动产类型预缴预缴申报申报发票开具发票开具增值税预缴税款表增值税预缴税款表普通发普通发票票专用发票专用发票一般纳一般纳税人税人单位单位老项目老项目本地本地不预缴不预缴全额申报，全额申报，5%5%征收率征收率自开自开自开自开（简易（简易计税）计税）
47、异地异地含税销售额含税销售额（1 15%5%）5%5%全额申报，全额申报，5%5%征收率，扣减预缴征收率，扣减预缴老项目老项目本地本地不预缴不预缴全额申报，全额申报，11%11%税率税率（一般（一般计税）计税）异地异地含税销售额含税销售额（1 111%11%）3%3%全额申报，全额申报，11%11%税率，扣减预缴税率，扣减预缴新项目新项目本地本地不预缴不预缴全额申报，全额申报，11%11%税率税率（一般（一般计税）计税）异地异地含税销售额含税销售额（1 111%11%）3%3%全额申报，全额申报，11%11%税率，扣减预缴税率，扣减预缴个人个人个体工个体工商户商户老项目老项目（不含（不含住房）
48、住房）本地本地不预缴不预缴全额申报，全额申报，5%5%征收率征收率（简易（简易计税）计税）异地异地含税销售额含税销售额（1 15%5%）5%5%全额申报，全额申报，5%5%征收率，扣减预缴征收率，扣减预缴老项目老项目（不含（不含住房）住房）本地本地不预缴不预缴全额申报，全额申报，11%11%税率税率（一般（一般计税）计税）异地异地含税销售额含税销售额（1 111%11%）3%3%全额申报，全额申报，11%11%税率，扣减预缴税率，扣减预缴新项目新项目（不含（不含住房）住房）本地本地不预缴不预缴全额申报，全额申报，11%11%税率税率（一般（一般计税）计税）异地异地含税销售额含税销售额（1 11
49、1%11%）3%3%全额申报，全额申报，11%11%税率，扣减预缴税率，扣减预缴住房住房（简易（简易计税）计税）本地本地不预缴不预缴全额申报，全额申报，5%5%征收率减按征收率减按1.5%1.5%异地异地含税销售额含税销售额（1 15%5%）1.5%1.5%全额申报，全额申报，5%5%征收率减按征收率减按1.5%1.5%，扣，扣减预缴减预缴小规模小规模纳纳税税人人单位单位项目项目本地本地不预缴不预缴全额申报，全额申报，5%5%征收率征收率自开自开机构地国机构地国税代税代开开异地异地含税销售额含税销售额（1 15%5%）5%5%全额申报，全额申报，5%5%征收率，扣减预缴征收率，扣减预缴自开自开
50、不动产所不动产所在地在地国税国税代开代开个人个人个体工个体工商商户户项目项目本地本地不预缴不预缴全额申报，全额申报，5%5%征收率征收率自开自开机构地国机构地国税代税代开开（不含（不含住住房）房）异地异地含税销售额含税销售额（1 15%5%）5%5%全额申报，全额申报，5%5%征收率，扣减预缴征收率，扣减预缴自开自开不动产所不动产所在地在地国税国税代开代开住房住房本地本地不预缴不预缴全额申报，全额申报，5%5%征收率减按征收率减按1.5%1.5%自开自开本地国税本地国税代开代开异地异地含税销售额含税销售额（1 15%5%）1.5%1.5%全额申报，全额申报，5%5%征收率减按征收率减按1.5%