2022年-2023年房地产估价师之开发经营与管理考前冲刺试卷A卷含答案.doc

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1、20222022 年年-2023-2023 年房地产估价师之开发经营与管理考年房地产估价师之开发经营与管理考前冲刺试卷前冲刺试卷 A A 卷含答案卷含答案单选题(共单选题(共 5050 题)题)1、对经营期不同的房地产投资方案进行比选时,应采用的方法是()。A.等额年值法B.差额投资内部收益率法C.净现值法D.等额年费用法【答案】A2、某物业的购买价格为 60 万元,其中 20 万元为金融机构提供的抵押贷款,在正常经营期内,年租金收入为 10 万元,年运营费用为 5 万元,年还本付息额为2 万元,所得税为 25%,则该项投资的税前现金回报率为()。A.7.5%B.8.3%C.12.5%D.16

2、.7%【答案】A3、下列关于成本利润率与销售利润率的表述中,正确的是()。A.成本利润率是年成本利润率B.成本利益率除以开发经营期的年数,等于年成本利润率C.目标利润率水平的高低与项目开发经营期的长度无关D.销售利润率=销售利润/销售收入【答案】D4、下列不属于竞争导向定价法的是()。A.领导定价法B.挑战定价法C.随行就市定价法D.价值定价法【答案】D5、财务费用中利息以外的其他融资费用,一般占利息的()左右。A.5%B.8%C.10%D.15%【答案】C6、甲乙物业 2008 年 10 月的价值均为 1100 万元。预计 2009 年 10 月甲物业的价值为 1200 万元和 1000 万

3、元的可能性均为 50%,乙物业的价值为 1300 万元和900 万元的可能性也均为 50%。甲、乙物业投资风险比较的结果是()。A.甲物业投资风险大B.乙物业投资风险大C.甲、乙物业的投资风险相同D.难以判断甲、乙物业的投资风险大小【答案】B7、房地产开发企业发生的年度亏损,可以用下一年度的()弥补,下一年度税前利润不足弥补的,可以在 5 年内延续弥补。A.所得税前利润B.所得税后利润C.应分配利润D.未分配利润【答案】A8、保和丸的主治证为A.胸脘痞满,不思饮食B.脘腹痞满胀痛,嗳腐吞酸,恶食呕逆,或大便泄泻,舌苔厚腻,脉滑C.脘腹痞满胀痛,赤白痢疾,里急后重,或大便秘结,舌苔黄腻,脉沉实D

4、.脘腹胀痛,下痢泄泻,或大便秘结,小便短赤,舌苔黄腻,脉沉有力【答案】B9、在商业辐射区域内,各商场间位置的优劣主要取决于()。A.物业的交通通达程度B.停车的便利程度C.物业的周围环境D.物业所处区域的繁华程度【答案】A10、房地产开发企业开发建设供出售、出租使用的商品住宅、厂房、仓库、办公楼等房屋工程及其配套的服务设施所完成的投资属于()。A.商品房建设投资B.置业投资C.土地开发投资D.土地一级开发【答案】A11、下列影响消费者行为的因素中,属于消费者心理因素的是()。A.使用者地位B.购买动机C.对渠道的信赖度D.对价格的敏感程度【答案】B12、下列关于资金等效值概念的表述中,正确的是

5、()。A.时值是资金运动起点的金额B.终值是资金运动结束时的金额C.不同时点发生的绝对值相等的资金具有相同的价值D.资金等效值是指与某一时点上一定金额的实际经济价值相等的另一时点的价值【答案】D13、以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资,这种估算方法为()。A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标法【答案】A14、对于一般的房地产投资项目,()指标值应该大于 2。A.利息备付率B.偿债备付率C.流动比率D.速动比率【答案】A15、下列市场调查的内容中,属于可控因素调查的是()。A.市场需求容量调查B.消费者行为调查C.市场营销因素调查D.竞争情况调查【答案

6、】C16、动态投资回收期是指当考虑现金流折现时,项目以()所需的时间。A.经营收入抵偿全部投资B.净收益抵偿全部投资C.全部现金流入抵偿全部现金流出D.全部现金流入抵偿全部投资【答案】B17、下列关于物业经营中现金流的表达方式,正确的是()。A.税前现金流有效毛收入经营费用B.税前现金流有效毛收入抵押贷款还本付息C.税后现金流税前现金流所得税D.税后现金流税前现金流准备金所得税【答案】C18、某物业的购买价格为 60 万元,其中 20 万元为金融机构提供的抵押贷款,在正常经营期内,年租金收入为 10 万元,年运营费用为 5 万元,年还本付息额为 2 万元,所得税为 25%,则该项投资的税前现金

7、回报率为()。A.7.5%B.8.3%C.12.5%D.16.7%【答案】A19、如国家债券的收益率为 9%,经测算,工业物业市场相对于整个投资市场的风险系数为 0.14,整个投资市场的平均收益率为 18%,则工业物业的预期收益率为()。A.12.45%B.10.26%C.11.98%D.9.68%【答案】B20、房地产开发项目所需的大部分资金是以()的方式筹集的。A.房地产开发贷款B.房地产抵押贷款C.债务融资D.权益融资【答案】C21、如果某项目的 FNPV 等于零,说明该项目的获利能力()。A.达到了基准收益率的要求B.超过了基准收益率的要求C.未达到财务内部收益率的要求D.达到了财务内

8、部收益率的要求【答案】A22、某投资项目每年可获得 50000 元的资金用于偿付年还本付息,贷款人要求偿债备付率不低于 1.3,贷款年利率为 12,贷款期限为 20 年,按月等额还本付息。则该项目投资人所能申请到的最大贷款额为()万元。A.28.73B.29.11C.344.74D.349.31【答案】B23、在市场经济条件下,物业租金水平的高低主要取决于()。A.物业出租经营成本B.同类型物业市场供求关系C.物业出租税费水平D.业主希望的投资回报率【答案】B24、当可供比较的房地产投资方案的开发经营期不同时,宜采用的方案经济比选方法是()。A.净现值法B.等额年值法C.差额投资内部收益率法D

9、.内部收益率法【答案】B25、关于评标委员会组成的说法中,正确的是()。A.评标委员会由政府有关部门代表和技术经济方面的专家组成B.评标委员会成员可以为 5 人C.评标委员会成员中,经济技术专家不得少于成员总数的 1/3D.评标委员会的专家成员应由招标人负责指定【答案】B26、敏感性分析的最基本方法是()。A.因素不确定分析B.线性因素分析C.单因素敏感性分析D.多因素敏感性分析【答案】C27、某房地产开发企业在目标客户群中,调查有多大比率的购房者愿花 100 万元购买其开发的商品住宅,这种调查属于()。A.试探性调查B.推测性调查C.因果性调查D.描述性调查【答案】D28、某置业投资者以 1

10、 万元/m2 的价格购买了 200m2 的商业店铺用于出租经营,购买价中的 40%为自有资金,其余为按年等额还本付息的贷款,贷款期为10 年,年利率为 10%,每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共 24 万元,则其偿债备付率是()。A.0.21B.1.23C.2.01D.3.23【答案】B29、()对于宏观经济变化的反应是最快和最大的。A.工业物业B.居住物业C.零售商业用房D.写字楼【答案】C30、对房地产资产进行全寿命期的管理,通常是由包括物业管理、设施管理、房地产资产管理和()在内的房地产管理人员的责任。A.定资产管理B.变动资产管理C.房地产投资组合管理D.投资管理【答案】C31、

11、由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力,以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖帐不还,这种风险因素称为个人住房抵押贷款的()。A.操作风险B.信用风险C.市场风险D.法律风险【答案】B32、某市去年住宅的实际销售量为 600 万平方米,预测销售量为 500 万平方米,平滑指数为 0.8,则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是()万平方米。A.450B.475C.520D.580【答案】D33、某房地产投资项目的目标收益率为 10%,内部收益率为 16%,实际收益率为12%。银行的贷款利率为 7.5%,则通货膨胀率是()。A.1.82%B.2.33%C.3.57%D.5.45%

12、【答案】C34、当租售价格大于预测价格时,最低租售价格与预测租售价格之间的差距(),说明房地产项目抗市场风险的能力越强。A.越小B.越大C.无法判断D.不存在关系【答案】B35、对房地产开发项目退让用地边界的规划设计要求,应在城乡规划管理部门下发的()中提出。A.建设项目用地预审与选址意见书B.设计方案审查意见C.建设工程规划许可证D.建设用地规划许可证【答案】A36、下列关于物业经营中现金流的表达方式,正确的是()。A.税前现金流有效毛收入经营费用B.税前现金流有效毛收入抵押贷款还本付息C.税后现金流税前现金流所得税D.税后现金流税前现金流准备金所得税【答案】C37、银行为某家庭提供了期限为

13、 10 年的按月等额还本付息的个人住房抵押贷款,若该笔贷款的实际年利率为 7.25%,则名义年利率是()。A.7.02%B.7.04%C.7.50%D.7.85%【答案】A38、当贷款综合风险度超过()时,为高风险贷款。A.50%B.60%C.80%D.90%【答案】B39、房地产开发项目投资估算时,如为委托销售代理的,则代理费应列入()。A.管理费B.销售费用C.其他费用D.前期费用【答案】B40、对经营期不同的房地产投资方案进行比选时,应采用的方法是()。A.等额年值法B.差额投资内部收益率法C.净现值法D.等额年费用法【答案】A41、某房地产开发项目的占地面积 2000,土地总价 300

14、0 万元,如果房屋开发成本为 4500 元,预测销售价格为 12000 元,则该项目实现盈亏平衡的容积率为()。A.1.4B.1.5C.1.6D.2【答案】D42、某开发商率先向市场推出了带有电梯的别墅,该开发商在项目市场定位战略上采取的是()战略。A.形象差异化B.人员差别化C.服务差别化D.产品差别化【答案】D43、下列市盈率的表达式中,正确的是()A.市盈率=股价/每股净资产B.市盈率=股价/每股收益C.市盈率=市值/销售收入D.市盈率=市值/现金流【答案】B44、房地产开发项目施工阶段的工程质量控制工作不包括()。A.对原材料的检验B.对配套设施的检验C.确立质量文件档案制度D.确立成

15、本控制档案制度【答案】D45、吸纳量是指报告期内销售房屋和()的数量组合。A.建设房屋B.维修房屋C.出租房屋D.维护房屋【答案】C46、在多层公共建筑中,被广泛使用的最基本的消防给水系统是()。A.消防栓系统B.自动喷洒系统C.分质供水系统D.分区分压供水系统【答案】A47、房地产开发企业发生的年度亏损,可以用下一年度的()弥补,下一年度税前利润不足以弥补的,可以在 5 年内延续弥补。A.所得税前利润B.所得税后利润C.应分配利润D.未分配利润【答案】A48、以出让方式获得城市毛地使用权时,土地出让地价款由土地使用权出让金和()构成。A.基础设施建设费B.城市建设配套费C.公共配套设施建设费

16、D.不可预见费【答案】B49、某市 2016 年商品住宅预测销售量为 12 万套,实际销售量为 9 万套,若平滑指数取 0.9,则用指数平滑法预测的该市 2017 年的商品住宅销售量为()万套。A.8.10B.9.30C.10.80D.11.70【答案】B50、下列开发商定价法不属于竞争导向定价的是()。A.领导定价法B.挑战定价法C.价值定价法D.随行就市定价法【答案】C多选题(共多选题(共 2020 题)题)1、房地产企业在制定宣传策略时应做好以下工作()。A.与房地产主管部门协调B.确定宣传目标、实施宣传方案C.选择宣传的信息与工具、评价宣传效果D.与其他房地产企业的沟通 E 实施宣传方

17、案【答案】BC2、“某城市别墅销售市场”这一市场细分的方式包括()。A.按地域范围细分B.按房地产用途细分C.按增量存量细分D.按交易形式细分E.按目标市场细分【答案】ABD3、若按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分,就会形成不同偏好的细分市场,这时会出现三种不同模式,即()。A.分散偏好B.集群偏好C.商品偏好D.同质偏好 E 不同质偏好【答案】ABD4、具体的评价方案中加以明确的内容包括()。A.开发项目拟建设的物业类型B.开发项目的规划设计条件C.建筑面积的规模和物业档次D.合作方式与合作条件E.拟投入资本金的数量和在总投资中的比例【答案】ACD5、根据会计基本准则规定,以下(),

18、属于会计信息的次级质量要求。A.可靠性B.重要性C.谨慎性D.及时性E.可理解性【答案】BCD6、物业代理的形式主要有以下()方式。A.联合代理B.独家代理C.招标代D.投标代理 E 政府代理【答案】AB7、在下列房地产投资行为中,体现房地产置业投资特点的是()。A.买地建房卖房B.买房经营C.买房出租转售D.买房出租 E 买地开发转让【答案】BCD8、房地产开发项目策划的主要工作内容有()。A.开发内容和规模的分析与选择B.评价方案构造C.区位分析与选择D.开发时机的分析与选择 E 融资方式的分析与选择【答案】ACD9、收益性物业管理中,影响有效毛收入的因素有()。A.潜在毛租金收入B.经营

19、费用C.租金损失D.其他收入 E 报酬率高低【答案】ACD10、建筑材料的物理性质中,与温度有关的性质包括()。A.耐水性B.抗渗性C.抗冻性D.导热性E.热容量【答案】D11、下列符合商业银行一般要求的偿债备付率指标的有()A.1.16B.1.24C.1.30D.1.34E.1.41【答案】ABCD12、根据物业的类型和特点不同,可以将物业管理分为()。A.居住物业管理B.公共物业管理C.收益性物业管理D.特殊物业管理E.工业物业管理【答案】ABC13、风险型决策的具体方法包括()。A.最大可能法B.期望值法C.决策树法D.大中取大法E.最小最大后悔值法【答案】ABC14、甲程序员为乙软件设

20、计师开发的应用软件编写了操作说明书,并已交付用户使用,()享有该应用软件的软件著作权。A.甲程序员B.甲程序员和乙软件设计师共同C.乙软件设计师D.甲程序员和乙软件设计师都不【答案】B15、房地产项目敏感性分析的步骤主要包括()。A.确定用于敏感性分析的经济评价指标B.确定不确定性因素可能的变动范围C.分析确定每个不确定性因素发生的概率D.计算不确定性因素变动时,评价指标的相应变动值E.通过评价指标的变动情况,找出较为敏感的不确定性因素,作出进一步的分析【答案】ABD16、决策的原则包括()。A.系统原则B.满意原则C.淘汰原则D.反馈原则E.落实原则【答案】ABD17、开发持有出租出售模式主

21、要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目和部分政策性租赁住宅、普通商品住宅。这种业务模式下的现金流出包括()。A.土地成本B.建造成本C.运营成本D.租金收入E.房产购买成本【答案】ABC18、影响房地产市场发展的基本因素有()。A.社会因素B.经济因素C.资源因素D.政策因素E.技术因素【答案】ABD19、美国甲公司生产的平板计算机在其本国享有A注册商标专用权,但未在中国申请注册。中国的乙公司生产的平板计算机也使用A商标,并享有中国注册商标专用权,但未在美国申请注册。美国的甲公司与中国的乙公司生产的平板计算机都在中国市场上销售。此情形下,依据中国商标法,()商标权。A.甲公司侵犯

22、了乙公司的B.甲公司未侵犯乙公司的C.乙公司侵犯了甲公司的D.甲公司与乙公司均未侵犯【答案】A20、制定租售方案的工作内容主要包括()。A.租售选择B.宣传手段选择C.租售进度安排D.广告设计及安排 E 租售价格确定【答案】AC大题(共大题(共 1010 题)题)一、(一)某家庭计划 5 年后购买一套 120m2 的新建住房,该家庭目前及未来5 年的财务状况如下:(1)目前已准备用于购房的积蓄共 50 万元;(2)该家庭月工资收入为 12000 元,预计将以每月 0.5%的比例递增,该收入的 50%储蓄用于购房;(3)该家庭另有一套房产出租,每月净租金收入为1000 元,全部储蓄用于购房。各项

23、收入均为月末取得。若 5 年后该家庭购房时首付款比例为 50%,则在不出售目前房产且假设未来收入能满足还贷要求的情况下,该家庭可承受的最高住房单价是多少?(假设银行存款年利率为 3%,按月计息)【答案】已知:i=3%/12=0.25%,n=5 错误 12=60,s=0.5%,A1=12000 错误50%=6000(元),A2=1000 元。方法一:(1)F1=P1(1+i)n=500000错误(1+0.25%)60=580808.39(元);(2)F2=P2(1+i)n=A/(is)1(1+s)/(1+i)n(1+i)n=6000/(0.25%0.5%)错误1(1+0.5%)/(1+0.25%

24、)60错误(1+0.25%)60=449360.09(元);(3)F3=A2(1+i)n1/i 或者 F3=A2/i11/(1+i)n(1+i)n=1000 错误(1+0.25%)601/0.25%=64646.71(元);(4)F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19(元);(5)可购住房总价为:1094815.19/50%=2189630.38(元);(6)可购住房单价为:2189630.38/120=18246.92(元/m2)。方法二:(1)P1=50 万元;二、某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为 100 万元的住宅,首付

25、款为房价的 50%,其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为 20 年,按月等额偿还,年贷款利率为 12%,问:(1)抵押贷款额、月贷款利率与月还款额各为多少(2)如果该家庭 30%的收入可以用来支付抵押贷款月还款额,则该家庭须月收入多少,才能购买上述住宅(3)如果该家庭在按月等额还款 5 年后,于第6 年年初一次提前偿还剩余贷款本息,则还款额为多少【答案】(1)抵押贷款额 P=10050%=50 万元;月贷款利率 i=12%/12=1%;月还款额为:A=Pi(1+i)n/(1+i)n-1=501%(1+1%)240/(1+1%)240-1=0.550543 万元=5505.43 元;(2

26、)该家庭欲购买上述住宅,其月收入须为:5505.43/30%=18351.43 元(3)该家庭在第 6 年年初一次提前偿还剩余贷款余额时,所需偿还金额为 Pn=A(1+i)n-m-1)/i(1+i)n-m,其中,n=1220=240,m=125=60,代入数据,得到 Pn=5505.43(1+1%)240-60-1)/1%(1+1%)240-60=458721.59 元=45.87 万元。三、以下为某房地产抵押估价报告中变现能力分析内容的片段:变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时,在没有过多损失的条件下,将抵押房地产转换为现金的可能性。影响房地产变现能力的因素主要有:1通用性:通用性就是房地

27、产能否普遍使用,适用多种用途。一般地说,通用性越差,用途越专业化的房地产,使用者的范围越窄,越不容易找到买者,变现能力越弱。例如,标准厂房比特殊厂房的通用性差。估价对象中,大型商场部分通用性一般;办公楼部分通用性较好。2独立使用性:独立使用性是指抵押房地产能否单独地使用而不受限制。一般地说,独立使用性越差的房地产,越影响房地产的使用,变现能力越弱。估价对象为大型商场及办公楼,设计功能齐全,独立使用性均较好。3可分割转让性:所谓可分割转让性,是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用。容易分割转让的房地产,变现能力相对较强;反之,变现能力就较弱。估价对象为在建的大型商场及办公楼,适宜分割转让。4房

28、地产开发程度:估价对象为在建工程,至估价时点已完成打桩工程、基坑围护和基础工程等,上部结构已建至裙楼四层,正进行施工。由于在建工程不确定性因素较多,估价对象变现能力较强。5价值、规模大小:一般地说,总价值越大、规模越大的房地产,所需的资金越多,越不容易找到买主,变现能力越弱。例如,大型商场比小店铺的变现能力弱。估价对象建筑面积大,总价高,变现能力较弱。6区位:一般地说,处于越偏僻、越不成熟区域的房地产,变现能力越弱。例如,郊区的房地产比市区的房地产变现能力弱,商圈外的商业用房比商圈内的商业用房变现能力弱。【答案】四、商务楼估价报告报告封面及目录(略)致委托方函(略)估价师声明(略)估价的假设和

29、限制条件(略)估价结果报告一、委托方商贸有限公司,法定代表:,住所:市路号。二、估价方房地产估价有限公司,法定代表:,住所:市路号,房地产估价机构资质等级:级。三、估价对象商贸楼位于市路号,四至,属商贸有限公司所有。商贸有限公司 1999 年 4 月 1 日以出让方式获得商务楼用地的土地使用权(使用年限为 40 年,即 1999 年 4 月 1 日至 2039 年 3 月31 日),土地用途为商业。商务楼为八层钢筋混凝土现浇框架结构,建筑面积为 6611m2,总用地面积为 2560m2。自筹资金开发建设,于 2001 年 4 月全部竣工并进行了精装修后投入使用。估价对象其他内容描述(略)四、估

30、价目的评估商务楼市场价值,为整体转让提供价格参考依据。五、估价时间2003 年 4 月 1 日。六、价值定义本次估价采用公开市场价值标准。【答案】五、估价对象为 A 城市一临街商业铺面,当地类似房地产转让、租赁活动活跃;因城市道路扩建需要拆迁,并于 2008 年 8 月 30 日获得该房屋的拆迁许可证。因拆迁需要对其进行估价,拆迁当事人约定室内自行装饰装修部分一并估价。某房地产估价机构于 2008 年 9 月 5 日接受委托并签订估价委托合同,对该商业铺面进行估价,估价作业日期为 2008 年 9 月 5 日至 9 月 10 日,房地产估价师张某于 2008 年 9 月 5 日到现场进行了实地

31、查看。以下为该估价机构出具的估价结果报告的片段。一、估价委托人(略)二、估价机构(略)三、估价对象(一)估价对象实物状况(略)(二)估价对象权益状况(略)(三)估价对象区位状况(略)四、估价目的:为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。五、价值定义:估价对象于价值时点的公开市场价值。六、价值时点:2008 年 9 月 5 日。七、估价依据1中华人民共和国城市房地产管理法。2城市房屋拆迁管理条例(国务院令第 305 号)。3房地产估价规范(GB/T502911999)。【答案】六、本次估价背景如下:估价对象为一宗商业用途的在建工程;主体结构封顶后至估价时点已停工 3 年,规划总建筑面

32、积为 1.5 万 m2,估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供依据而评估房地产的抵押价值。以下为该房地产抵押估价技术报告中“估价方法适用性分析”内容片段:估价方法适用性分析1根据房地产估价规范(GB/T502911999),主要的估价方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。因估价对象为在建工程,具有开发潜力,宜采用假设开发法估价;估价对象为商业房地产,故可以采用收益法测算开发完成的价值;估价对象成本造价等资料较为齐全,故可以采用成本法估价。因此,综合确定本次估价采用假设开发法、收益法、成本法三种估价方法。2假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利

33、润,然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。由于本次估价目的是在建工程抵押,所以在采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价。3收益法是预测估价对象的未来收益,利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数,将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。由于估价对象为商业房地产,且成本造价资料较为齐全,故可采用收益法、成本法估算估价对象开发完成后的价值。4成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格的折旧,然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。本次具体采用房地分估、综合计价的方式进行,用市场法评估土地使用权价格,用成本法评估在建工程建筑物价格,并估算在建

34、工程于现状条件下的房地合一价格。用成本法评估在建工程建筑物价格时,根据估价委托人提供的该在建工程项目造价资料等据实测算。由于估价对象已停工 3 年,故在成本法估价中应考虑其折旧因素。【答案】七、本次估价背景情况如下:估价对象是李某拥有的位于某住宅小区一幢临街住宅楼一层的一套住宅。为解决该住宅小区商业配套不足的问题,规划部门原则同意该住宅楼一层改建为商铺。该住宅楼一层大部分业主已将住宅改为商铺。李某也已申请改建,但尚未办理完变更手续,后因债务问题需转让该套住宅,委托房地产估价机构评估其市场价值。以下是该房地产估价报告中“最高最佳利用分析”内容片段:最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允许,技术

35、上可能,经济上允许,经过充分合理的论证,使估价对象的价值最大的一种利用。估价对象最高最佳利用分析具体如下:1法律上的允许。估价对象相关权属证书登记土地用途为综合用地,房屋用途为住宅。鉴于土地法定用途为综合用地,且规划部门已原则同意该幢住宅楼一层改建为商铺,故估价对象变更房屋用途具有可能性。因李某已申请改建,所以估价对象按照商业用途使用在法律上应视为许可。2技术上的可能性。虽然估价对象为已建成住宅,但经估价人员实地查勘,为适应改建为商铺用途的需要,可以拆除承重墙以外的部分墙体。所以,估价对象改建为商铺从建筑材料性能、施工手段等技术方面是可能的。3经济上的可行性。结合估价对象所在区域房地产市场状况

36、,经过分析测算,若估价对象改建为商铺使用,未来作为商铺使用带来的收入现值,大于作为住宅使用带来的收入现值。所以,估价对象改建为商铺使用经济上可行。4价值最大化分析。经调查,于估价时点估价对象类似住宅市场均价为 8000 元/m2,类似商铺市场均价为 20000 元/m2。若估价对象改建为商铺使用,扣除需支付的改造装修成本及应得利润后,其剩余价值大于作为住宅使用的价值。所以,估价对象作为商铺利用的价值为最大。综上所述,估价对象的最高最佳利用方式为商铺,故本次估价以重新开发为前提。【答案】八、本次估价背景如下:估价对象为一宗商业用途的在建工程;主体结构封顶后至估价时点已停工 3 年,规划总建筑面积

37、为 1.5 万 m2,估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供依据而评估房地产的抵押价值。以下为该房地产抵押估价技术报告中“估价方法适用性分析”内容片段:估价方法适用性分析1根据房地产估价规范(GB/T502911999),主要的估价方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。因估价对象为在建工程,具有开发潜力,宜采用假设开发法估价;估价对象为商业房地产,故可以采用收益法测算开发完成的价值;估价对象成本造价等资料较为齐全,故可以采用成本法估价。因此,综合确定本次估价采用假设开发法、收益法、成本法三种估价方法。2假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润

38、,然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。由于本次估价目的是在建工程抵押,所以在采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价。3收益法是预测估价对象的未来收益,利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数,将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。由于估价对象为商业房地产,且成本造价资料较为齐全,故可采用收益法、成本法估算估价对象开发完成后的价值。4成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格的折旧,然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。本次具体采用房地分估、综合计价的方式进行,用市场法评估土地使用权价格,用成本法评估在建工程建筑物价格,并估算在建工

39、程于现状条件下的房地合一价格。用成本法评估在建工程建筑物价格时,根据估价委托人提供的该在建工程项目造价资料等据实测算。由于估价对象已停工 3 年,故在成本法估价中应考虑其折旧因素。【答案】九、估价对象为 A 城市一临街商业铺面,当地类似房地产转让、租赁活动活跃;因城市道路扩建需要拆迁,并于 2008 年 8 月 30 日获得该房屋的拆迁许可证。因拆迁需要对其进行估价,拆迁当事人约定室内自行装饰装修部分一并估价。某房地产估价机构于 2008 年 9 月 5 日接受委托并签订估价委托合同,对该商业铺面进行估价,估价作业日期为 2008 年 9 月 5 日至 9 月 10 日,房地产估价师张某于 2

40、008 年 9 月 5 日到现场进行了实地查看。以下为该估价机构出具的估价结果报告的片段。一、估价委托人(略)二、估价机构(略)三、估价对象(一)估价对象实物状况(略)(二)估价对象权益状况(略)(三)估价对象区位状况(略)四、估价目的:为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。五、价值定义:估价对象于价值时点的公开市场价值。六、价值时点:2008 年 9 月 5 日。七、估价依据1中华人民共和国城市房地产管理法。2城市房屋拆迁管理条例(国务院令第 305 号)。3房地产估价规范(GB/T502911999)。【答案】一十、以下为某房地产抵押估价报告中变现能力分析内容的片段:变现能力

41、是指假定在估价时点实现抵押权时,在没有过多损失的条件下,将抵押房地产转换为现金的可能性。影响房地产变现能力的因素主要有:1通用性:通用性就是房地产能否普遍使用,适用多种用途。一般地说,通用性越差,用途越专业化的房地产,使用者的范围越窄,越不容易找到买者,变现能力越弱。例如,标准厂房比特殊厂房的通用性差。估价对象中,大型商场部分通用性一般;办公楼部分通用性较好。2独立使用性:独立使用性是指抵押房地产能否单独地使用而不受限制。一般地说,独立使用性越差的房地产,越影响房地产的使用,变现能力越弱。估价对象为大型商场及办公楼,设计功能齐全,独立使用性均较好。3可分割转让性:所谓可分割转让性,是指在物理上

42、、经济上是否可以分离开来使用。容易分割转让的房地产,变现能力相对较强;反之,变现能力就较弱。估价对象为在建的大型商场及办公楼,适宜分割转让。4房地产开发程度:估价对象为在建工程,至估价时点已完成打桩工程、基坑围护和基础工程等,上部结构已建至裙楼四层,正进行施工。由于在建工程不确定性因素较多,估价对象变现能力较强。5价值、规模大小:一般地说,总价值越大、规模越大的房地产,所需的资金越多,越不容易找到买主,变现能力越弱。例如,大型商场比小店铺的变现能力弱。估价对象建筑面积大,总价高,变现能力较弱。6区位:一般地说,处于越偏僻、越不成熟区域的房地产,变现能力越弱。例如,郊区的房地产比市区的房地产变现能力弱,商圈外的商业用房比商圈内的商业用房变现能力弱。【答案】

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