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1、精选优质文档-倾情为你奉上曲靖龙海项目投资测算报告一、方案一(一)、项目初步定位：项目用地245.65亩，项目分为45个组团，每个项目组团占地约50亩；区内建设2条纵横交错的20M宽大道，本项目与另外150亩地块之间共同建设20M宽大道（各投资50%）。规划2个组团建设高档TOWNHOUSE（建筑容积率取定0.8），1个组团建设56层的花园洋房（建筑容积率取定1.2），2个组团建设7层（局部8层）的多层住宅（建筑容积率取定1.7）。沿建宁东路、50M城市规划道路、环城东路建设底层商业网点，区内20M大道两侧建设商业网点。除了各个组团建设相当规模的绿化景观外，还建设一个约6000的中央景观区。(
2、二)、项目建筑规划指标：1、 综合容积率：1.22、 建筑覆盖率（密度）：26%3、 绿化覆盖率：43%4、 道路占地比率：31%(三)、各组团建设规模：1、 高档TOWNHOUSE：占地100亩，建筑层数3层，局部4层，建筑层高2.8M，每户220280。沿街建设的联排住宅底层为商铺，组团中间为错落有致的2联、4联、6联联排住宅。建设规模53000（其中住宅48500，商铺4500）。2、 花园洋房：占地50亩，建筑层数5层，局部6层，建筑层高2.8M，每个单元4户，每户180210。沿街建筑底层为商铺，建设规模40000（其中住宅37000，商铺3000）。3、 多层住宅：占地95.65亩
3、，建筑层数7层，局部8层，建筑层高2.8M，每个单元12户，每户100140。沿街建筑底层为商铺，建设规模（其中住宅95500，商铺12500）。表一：建设指标组团编号用地规模（亩）住宅总户数（户）住宅型式组团建筑面积 （）住宅面积（）商铺面积（）一、二组团100220联排住宅53000485004500三组团50200复式、跃层住宅40000370003000四、五组团95.65750错层住宅9550012500项目汇总245.651170*20000(四)、地质调查及结构选型：曲靖市的地质情况总体比较好。1990年蓝箭厂冲焊联合厂房工程的厂房柱基采用直径800的挖孔灌注单桩承台（钢筋混凝土
4、杯形基础），生活间为毛石基础，厂房内设4条60M*9M*7M的地沟（天然地基）。根据原省建二公司总工程师寸铭生介绍，在8M以内主要是老粘土、微膨胀粘土，局部粉质粘土，再下就是圆砾层。由于该车间距离我们的地块约500800M，尽管地势略低5M左右，我们初步估计桩基吃力层在10M左右，并且单桩容许承载力在60T以上。1、 基础选型：325振动沉管灌注桩，成桩直径380，桩长13M。（325振动沉管灌注桩约900元/根，300管桩约1200元/根，项目总桩数约8000根）。联排建筑采用单桩承台，其他住宅采用24桩承台。2、 结构选型：异型框架结构。（五）、 龙海项目成本概算表直接费： 万元序号子项名
5、称单价（元）数量总价（万元）备注1土地使用权245.65亩5675.86楼面价282.38元/1.1土地拍卖245.65亩4913.01.2契税1500245.65亩36.85予计出让金5万元/亩； 1.3填土22元/立方米33万立方米726.0暂按回填土2.0M深2临时水电50.03建筑安装项目632.33元/12709.85（基础、主体、分户门、塑钢窗、外墙装饰、普通水电，室内装饰为双飞粉清水房，不含卫生间三大件和室内分户门）3.1桩基础工程70元/MM728.03.2承台以上建筑、结构550元/11055.03.3建筑内的强电、给排水40元/804.03.4建筑内的弱电项目12.71元/
6、122.853.4.3有线电视 450元/户1170户52.65 3.4.4电话 200元/户1170户23.43.4.5宽带网 400元/户1170户46.84334元/户1170户507.04代收费项目507.04.1单元防盗/可视门1200元/樘325樘39.0*代收费4.2户内可视电话系统800元/户1170户93.6*代收费4.3太阳能25001170户292.5*代收费4.4水表出户费7001170户81.9*代收费5配套工程项目137.76元/2769.05.1绿化、景观工程120元/70000840.05.2区内道路工程200元/510001020.0（包含排水系统、排污系统）
7、5.3送配电系统1354.17元/KVA4800KVA650.0供电系统（含电炊：800元/户），总容量：4800KVA（1600KVA变压器3台，高压环网柜、计量屏7台，GCK低压进线屏、联络屏、出线屏等23台）；小区内的配电系统；5.4区内供水系统120.05.4.1变频供水（含设备）8万元/台套5台套40.0（含变频泵、变频柜、安装费用）5.4.2室外给水系统100元/M8000M80.0（市政管网接口与每栋建筑给水接口之间的管网，材料采用直径100的PE管材）5.5中水回用1500元/立方米500立方米75.0按照高峰日处理能力500立方米；5.6室外监控/报警系统64.05.6.1室
8、外摄像设备8000元/点50点 40.0代云台的全自动变焦摄像机（含机房设备）5.6.2红外线报警设备800元/点300点24.06公共建筑3850300.0配套比例为1.92%，分摊比例14.93元/6.1会所1000元/1000100.06.2幼儿园850元/60051.06.3小学850元/90076.56.4物业管理用房850元/20017.06.5垃圾转运中心700元/15010.56.6市场450元/100045.0轻型彩板结构7办理许可证29.74元/597.68新墙材基金、散水泥预收款、抗震8.2元/167.98估计可退114.72万元；规划验线费用10.0暂估；人防20元/4
9、09.7环保评价10.0暂估；代交劳保基金、定额管理费3.5%+1.5（511.0）代交劳保基金、定额管理费，暂不计；（一）项目直接费合计22609.39（二）代收费项目合计4334元/户1170户507.0（三）（一）（二）1099.62元/22102.39间接费： 万元1设计费及审图费130002.2%286.02质检、监理费130001.2%*70%109.23营销费22609.392.0%452.194管理费22609.392.5%565.24（办公费、招投标代理费、环评、人防等）5财务费22609.398.0%1808.75银行贷款利息6物管基金22609.392.0%452.19（
10、四）间接费合计182.76元/3673.57（五）不可预见费22609.393%678.28（六）总成本合计1316.13元/26454.24（三）+（四）+（五）（七）平米造价1371.98元/（不包含税收）二、方案二(一)、项目初步定位：项目用地245.65亩，本项目与另外150亩地块之间共同建设20M宽大道（各投资50%）。规划建设高档TOWNHOUSE（建筑容积率取定0.8）。沿建宁东路、50M城市规划道路、环城东路建设底层商业网点，区内20M大道两侧建设商业网点。建设一个约6000的中央景观区。(二)、项目建筑规划指标：1、容积率：0.82、建筑覆盖率（密度）：26%3、绿化覆盖率：
11、43%4、道路占地比率：31%(三)、建设规模：高档TOWNHOUSE：建筑层数3层，局部4层，建筑层高2.8M，每户220280。沿街建设的联排住宅底层为商铺，组团中间为错落有致的2联、4联、6联联排住宅。表一：建设指标用地规模（亩）住宅总户数（户）住宅型式组团建筑面积 （）住宅面积（）商铺面积（）245.65500联排住宅17000(四)、地质调查及结构选型：曲靖市的地质情况总体比较好。1990年蓝箭厂冲焊联合厂房工程的厂房柱基采用直径800的挖孔灌注单桩承台（钢筋混凝土杯形基础），生活间为毛石基础，厂房内设4条60M*9M*7M的地沟（天然地基）。根据原省建二公司总工程师寸铭生介绍，在8
12、M以内主要是老粘土、微膨胀粘土，局部粉质粘土，再下就是圆砾层。由于该车间距离我们的地块约500800M，尽管地势略低5M左右，我们初步估计桩基吃力层在10M左右，并且单桩容许承载力在60T以上。1、基础选型：325振动沉管灌注桩，成桩直径380，桩长13M。（325振动沉管灌注桩约900元/根，300管桩约1200元/根，项目总桩数约6000根）。联排建筑采用单桩承台或双桩承台。（大型机械进出场费未计）2、结构选型：异型框架结构。 （五）、龙海项目成本概算表直接费： 万元序号子项名称单价（元）数量总价（万元）备注1土地使用权245.65亩5675.86楼面价433.27元/1.1土地拍卖245
13、.65亩4913.01.2契税1500245.65亩36.85予计出让金5万元/亩； 1.3填土22元/立方米33万立方米726.0暂按回填土2.0M深2临时水电50.03建筑安装项目665.7元/8720.5（基础、主体、分户门、塑钢窗、外墙装饰、普通水电，室内装饰为双飞粉清水房，不含卫生间三大件和室内分户门）3.1桩基础工程70元/M78000M546.03.2承台以上建筑、结构580元/7598.03.3建筑内的强电、给排水40元/524.03.4建筑内的弱电项目1050元/户500户52.53.4.3有线电视 450元/户500户22.53.4.4电话 200元/户500户10.03.
14、4.5宽带网 400元/户500户20.04代收费项目5200元/户500户260.04.1单元防盗/可视门1200元/樘500户60.0*代收费4.2户内可视电话系统800元/户500户40.0*代收费4.3太阳能2500500户125.0*代收费4.4水表出户费700500户35.0*代收费5配套工程项目211.37元/2769.05.1绿化、景观工程120元/70000840.05.2区内道路工程200元/510001020.0（包含排水系统、排污系统）5.3送配电系统1354.17元/KVA4800KVA650.0供电系统（含电炊：800元/户），总容量：4800KVA（1600KVA
15、变压器3台，高压环网柜、计量屏7台，GCK低压进线屏、联络屏、出线屏等23台）；小区内的配电系统；5.4区内供水系统120.05.4.1变频供水（含设备）8万元/台套5台套40.0（含变频泵、变频柜、安装费用）5.4.2室外给水系统100元/M8000M80.0（市政管网接口与每栋建筑给水接口之间的管网，材料采用直径100的PE管材）5.5中水回用1500元/立方米500立方米75.0按照高峰日处理能力500立方米；5.6室外监控/报警系统64.05.6.1室外摄像设备8000元/点50点 40.0代云台的全自动变焦摄像机（含机房设备）5.6.2红外线报警设备800元/点300点24.06公共
16、建筑3850300.0配套比例为2.94%，分摊比例22.90元/6.1会所1000元/1000100.06.2幼儿园850元/60051.06.3小学850元/90076.56.4物业管理用房850元/20017.06.5垃圾转运中心700元/15010.56.6市场450元/100045.0轻型彩板结构7办理许可证30.73元/402.58新墙材基金、散水泥预收款、抗震8.2元/110.58估计可退114.72万元；规划验线费用10.0暂估；人防20元/262.0环保评价10.0暂估；代交劳保基金、定额管理费3.5%+1.5（392.25）代交劳保基金、定额管理费，暂不计；（一）项目直接费
17、合计18127.94（二）代收费项目合计5200元/户 500户260.0（三）（一）（二）1363.96元/17867.94间接费： 万元1设计费及审图费9020.52.2%198.452质检、监理费9020.51.2%*70%75.773营销费18127.942.0%362.564管理费18127.942.5%453.20（办公费、招投标代理费、环评、人防等）5财务费18127.948.0%1450.246物管基金18127.942.0%362.56（四）间接费合计221.59元/2902.78（五）不可预见费18127.943%543.84（六）总成本合计1627.07元/21314.5
18、6（三）+（四）+（五）（七）平米造价1627.07元/（不包含税收）三、方案三(一)、项目初步定位：项目用地245.65亩，项目分为45个组团，每个项目组团占地约50亩；区内建设2条纵横交错的20M宽大道，本项目与另外150亩地块之间共同建设20M宽大道（各投资50%）。规划建设7层（局部8层）的多层住宅（建筑容积率取定1.7）。沿建宁东路、50M城市规划道路、环城东路建设底层商业网点，区内20M大道两侧建设商业网点。除了各个组团建设相当规模的绿化景观外，还建设一个约6000的中央景观区。(二)、项目建筑规划指标：1、综合容积率：1.72、建筑覆盖率（密度）：26%3、绿化覆盖率：43%4、
19、道路占地比率：31%(三)、建设规模：多层住宅：占地245.65亩，建筑层数7层，局部8层，建筑层高2.8M，每个单元12户，每户100140。沿街建筑底层为商铺。表一：建设指标用地规模（亩）住宅总户数（户）住宅型式组团建筑面积 （）住宅面积（）商铺面积（）245.651170错层住宅20000(四)、地质调查及结构选型：曲靖市的地质情况总体比较好。1990年蓝箭厂冲焊联合厂房工程的厂房柱基采用直径800的挖孔灌注单桩承台（钢筋混凝土杯形基础），生活间为毛石基础，厂房内设4条60M*9M*7M的地沟（天然地基）。根据原省建二公司总工程师寸铭生介绍，在8M以内主要是老粘土、微膨胀粘土，局部粉质粘
20、土，再下就是圆砾层。由于该车间距离我们的地块约500800M，尽管地势略低5M左右，我们初步估计桩基吃力层在10M左右，并且单桩容许承载力在60T以上。1、基础选型：325振动沉管灌注桩，成桩直径380，桩长13M。（325振动沉管灌注桩约900元/根，300管桩约1200元/根，项目总桩数约11000根）。采用34桩承台。2、结构选型：异型框架结构。 （五）、龙海项目成本概算表直接费： 万元序号子项名称单价（元）数量总价（万元）备注1土地使用权245.65亩5675.86楼面价204.14元/1.1土地拍卖245.65亩4913.01.2契税1500245.65亩36.85予计出让金5万元/
21、亩； 1.3填土22元/立方米33万立方米726.0暂按回填土2.0M深2临时水电50.03建筑安装项目633.56元/M17613.0（基础、主体、分户门、塑钢窗、外墙装饰、普通水电，室内装饰为双飞粉清水房，不含卫生间三大件和室内分户门）3.1桩基础工程70元/MM1001.03.2承台以上建筑、结构550元/15290.03.3建筑内的强电、给排水40元/1112.03.4建筑内的弱电项目7.55元/210.03.4.3有线电视 450元/户2000户90.03.4.4电话 200元/户2000户40.03.4.5宽带网 400元/户2000户80.04代收费项目 4102.0元/户200
22、0户820.44.1单元防盗/可视门1200元/樘170樘20.4*代收费4.2户内可视电话系统800元/户2000户160.0*代收费4.3太阳能25002000户500.0*代收费4.4水表出户费7002000户140.0*代收费5配套工程项目103.02元/2864.05.1绿化、景观工程120元/70000840.05.2区内道路工程200元/510001020.0（包含排水系统、排污系统）5.3送配电系统1093.75元/KVA元/KVA6400KVA700.0供电系统（含电炊：800元/户），总容量：4800KVA（1600KVA变压器4台，高压环网柜、计量屏7台，GCK低压进线屏
23、、联络屏、出线屏等23台）；小区内的配电系统；5.4区内供水系统120.05.4.1变频供水（含设备）8万元/台套5台套40.0（含变频泵、变频柜、安装费用）5.4.2室外给水系统100元/M8000M80.0（市政管网接口与每栋建筑给水接口之间的管网，材料采用直径100的PE管材）5.5中水回用1500元/立方米800立方米120.0按照高峰日处理能力800立方米；5.6室外监控/报警系统64.05.6.1室外摄像设备8000元/点50点 40.0代云台的全自动变焦摄像机（含机房设备）5.6.2红外线报警设备800元/点300点24.06公共建筑3850300.0配套比例为1.38%，分摊比
24、例10.79元/6.1会所1000元/1000100.06.2幼儿园850元/60051.06.3小学850元/90076.56.4物业管理用房850元/20017.06.5垃圾转运中心700元/15010.56.6市场450元/100045.0轻型彩板结构7办理许可证29.31元/814.82新墙材基金、散水泥预收款、抗震8.2元/231.12估计可退114.72万元；规划验线费用10.0暂估；人防20元/563.7环保评价10.0暂估；代交劳保基金、定额管理费3.5%+1.5（653.82）代交劳保基金、定额管理费，暂不计；（一）项目直接费合计28138.08（二）代收费项目合计4102元
25、/户2000户820.4（三）（一）（二）982.65元/ 27317.68间接费： 万元1设计费及审图费179132.2%394.092质检、监理费179131.2%*70%150.473营销费28138.082.0%562.764管理费28138.082.5%703.45（办公费、招投标代理费、环评、人防等）5财务费28138.088.0%2251.056物管基金28138.082.0%562.76（四）间接费合计166.35元/4624.58（五）不可预见费28138.08万元3%844.14（六）总成本合计1179.37元/32786.4（三）+（四）+（五）（七）平米造价1179.3
26、7元/（不包含税收）四、财务经济分析（万元）1、 本分析是以现在曲靖市麒麟区房地产市场的同档次房屋市场价格为参照，暂未考虑市场房价的上扬因素。住宅型式TOWNHOUSE （联排住宅）花园洋房普通错层住宅商业铺面销售价格（元/）2000160013503000面积（）销售额（万元）面积（）销售额 (万元)面积（）销售额(万元）面积（）销售额（万元）总销售额（万元）方案一485009700.0370005920.09550012892.5200006000.034512.5方案二22800.0170005100.027900.0方案三34830.0200006000.040830.02、 销售表：
27、（万元）建设成本总销售额营业税、印花税、城建税、教育附加税5.5%地价20万元/亩时的税前利润（含所得税）总投资利润率方案一26454.2434512.51898.196160.0723.29%方案二21314.5627900.01534.55050.9423.70%方案三32786.440830.02245.655797.9517.68%3、 土地竟拍价格高于20万元/亩时的项目税前利润表：由于土地契税计税基数很小，故土地契税的变化不考虑，仅考虑银行贷款利息（按8%的总利率计入成本），不考虑增加地价的滚动费离。21万元/亩22万元/亩23万元/亩24万元/亩25万元/亩26万元/亩27万元/
28、亩28万元/亩29万元/亩30万元/亩31万元/亩方案一销售额34512.55894.775629.475364.175098.874833.574568.274302.974037.673772.373507.073241.77总投资利润率22%21%20%19%18.09%17.1%16.1%15.11%14.12%13.13%12.13%方案二销售额27900.04785.644520.344255.043989.743724.443459.143193.842928.542663.242397.942132.64总投资利润率22.18%20.95%19.72%18.49%17.26%16.03%14.8%13.57%12.34%11.11%9.88%方案三销售额40830.05532.655267.355002.054736.754471.454206.153940.853675.553410.253144.952879.65总投资利润率16.74%15.94%15.13%14.33%13.53%12.73%11.92%11.12%10.32%9.52%8.71%1、 钢材价格按照39004000元/T。2004年11月20日专心-专注-专业