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1、2023年上海房地产市场调研报告 2023年上海房地产市场调研报告 房地产市场调研是上海房协为会员企业服务、反映会员企业诉求的一项重要的常态工作。上海房协邀请市房管局、市统计局等行政有关部门和上海社科院房地产研究中心、易居研究院等研究机构的专家组成调研组，定期研究分析房地产市场。 本次调研以分析2023年上海房地产市场运行情况为基础，提出上海房协对于市场形势的看法和下半年市场情况的预判，并形成本调研报告，供会员企业和政府管理部门参考。 一、2023年上海房地产市场的基本情况 （一）土地供应 2023年，全市共计出让国有建设用地使用权206幅1087公顷，比上年同期（以下简称同比）增长67.3%
2、。其中居住用地38幅416.2公顷，增长189.7%。在居住用地中，2023年新增182公顷。 2023年，开发企业在上海共购置土地106.08公顷，同比增长14.6%；共完成土地开发85.93公顷，同比增长56.1%。 （二）房地产开发投资 2023年，全市完成房地产开发投资845.28亿元，同比增长35.5%（全国为19747亿元，同比增长38.1%），增幅上升38.6个百分点，占同期全市社会固定资产投资的38.3%，占比上升9.4个百分点。其中，住宅建设投资为518.18亿元，增长44.3%。住宅建设投资中，经济适用房开发投资48.78亿元，增长17.7倍。 2023年，全市房地产开发企
3、业到位资金1691.83亿元，同比增长32%，增幅上升18.5个百分点。其中国内贷款524.27亿元，增长42.6%；利用外资19.63 - 1 - 亿元，减少56.9%；自筹资金511.80亿元，增长47.9%；定金及预付款362.82亿元，减少0.6%。 （三）房地产开发建设 2023年6月末，全市商品房施工面积为9220.41万平方米，同比增长11.5%，增幅上升13.9个百分点；其中住宅施工面积为5969.28万平方米，增长11.6%；住宅施工面积中，经济适用房施工面积为561.59万平米，增长3.9倍。在施工面积中，新开工面积1380.59万平方米，增长25.6%；其中住宅新开工面积
4、974.67万平方米，增长29%；住宅新开工面积中，经济适用房新开工面积105.19万平米，增长5.3倍。 2023年，全市商品房竣工面积686.46万平方米，同比减少10.9%，减幅扩大3.6个百分点；其中住宅竣工面积492.25万平方米，减少11.4%。 （四）房地产交易 2023年，全市商品房批准预售714万平方米，同比减少14.6%，减幅扩大 4.6个百分点。其中新建商品住房批准预售面积562万平方米，同比减少20.2%。 2023年，全市商品房销售（包括现房销售和期房销售）1009.13万平方米，同比减少35.8%（全国为3.94亿平方米，同比增长15.4%），增幅下降63.7个百分
5、点。其中住宅销售840.51万平方米，减少41.8%。 2023年，全市存量房（二手房）成交面积为1113.13万平方米，同比增长 4.8%，增幅回落30.5个百分点。其中住宅成交878.15万平方米，同比减少8.4%。 （五）住房价格 2023年1-6月，上海市房屋销售价格指数累计环比上涨2.3%，涨幅低于全国70个大中城市2.5个百分点（70个大中城市为4.8%）。其中1-4月累计环比上涨3.7%，5月份持平，6月份环比下降1.4%。 2023年，本市商品住房平均销售价格14112元/平方米，同比增长20.7%，增幅回落19.1个百分点。 二、2023年上海房地产市场的发展环境 2023年
6、，国家继续实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，继续实施应对国际金融危机的4万亿投资等一揽子计划，以推进经济发展方式转变和结构调整为重点，继续落实“扩内需、保增长、调结构、惠民生”的各项措施。2023年12月份国务院开始对房地产市场进行宏观调控，遏制部分城市房价过快上涨。住房民生问题在上海和全国“两会”上受到各界重视。在3月份一些大城市房价快速上涨、“地王”频现的情况下，新华社、人民日报等中央媒体连续针对高房价、土地财政和住房制度等问题发表评论。国务院对房地产市场调控的力度也逐渐增强。 （一）房地产市场政策环境 2023年，国务院先后四次（两次常务会议、两次发文）出台房地产市场调控政策措施，
7、调控的力度逐次加强，上海坚决贯彻国务院宏观调控的政策措施。 2023年12月9日，国务院常务会议推出八项措施促进居民消费。其中第七条，2023年1月1日，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,其他住房消费政策继续实施。此后，12月23日，财政部国家税务总局发布关于调整个人住房转让营业税政策的通知，自2023年1月1日起，个人转让购买不足5年的非普通住房全额征收营业税；转让购买超过5年的非普通住房或者不足5年的普通住房，按差额征收营业税；转让购买超过5年的普通住房免征营业税。 2023年3月19日，国资委召开部分中央企业会议，国资委主任、党委书记李荣融明确要求16家以房地产为主业的中央企业
8、带头执行国家法律法规和有关政策，在促进房地产行业健康发展中发挥骨干作用；78家不以房地产为主业的中央企业，要加快结构调整步伐，15个工作日内制订有序退出的方案。 2023年3月26日，国土资源部明电印发房地产用地专项整治工作方案（国土电发202328号），要求于2023年3月至2023年7月专项整治保障性住房擅自改变用途、违规供应别墅用地和闲置土地问题。 2023年5月25日，国家税务总局下发关于加强土地增值税征管工作的通知（国税发202353号），要求各级税务机关与有关部门协调配合，加强领导，强化征管，配备骨干，集中精力加强管理，全面组织清算；同时要求各地使预征率更加接近实际税负水平，东部地
9、区预征率不得低于2%（保障性住房除外）。通知强调，各地要有针对性地选择3-5个定价过高、涨幅过快的项目，作为重点清算审核对象。 2023年6月22日，市房管局印发关于贯彻关于单位租赁房建设和使用管理的试行意见的若干规定（沪房管保2023208号），明确单位租赁房建设和使用管理操作办法。 2023年6月29日，市公积金管理中心印发上海市住房公积金个人购买经济适用住房贷款实施细则（试行），规定经济适用房的贷款额度以户为基础，由借款人和共同借款人分别计算贷款额度后累加，最高不超过60万元；借款人发生三期以上逾期时，可申请增加补充还款人偿还贷款。 （二）货币金融环境 2023年，国家继续实施积极的的财
10、政政策和适度宽松的货币政策，同时着力提高调控的针对性和灵活性。 1、提高存款准备金率。2023年，央行三次调升存款准备金率。中国人民银行决定从2023年1月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；从2023年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；从2023年5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。三次上调存款准备金率后，大中型金融机构的存款准备金率达到17%（农村信用社等小型金融机构没有受到影响，准备金率依然为13.5%）。 2、控制货币信贷增速。2023年，中国人民银行按照总量适度、节奏平稳、结构优化、风险防范的总体
11、思路，着力把握货币信贷投放的重点。 3、增强人民币汇率弹性。2023年6月19日，中国人民银行新闻发言人发表谈话表示：根据国内外经济金融形势和我国国际收支状况，中国人民银行决定进一步推进人民币汇率形成机制改革，增强人民币汇率的弹性。 三、对当前上海房地产市场的看法和建议 （一）坚决贯彻国家调控政策，保持房地产市场的平稳发展 房地产市场调控的目的是，遏制房价过快上涨，保持房地产市场的平稳发展。前几次调控，都出现房价反弹、涨得更高。这一次调控已经遏制了房价上涨过快的势头，更重要的是如何保持房地产市场的平稳发展。 （二）适度提高商品住房容积率，增加住房供应量 目前本市的土地控制性规划大多完成于202
12、3年以后，2023年底颁布的上海市城市规划条例修正案中所明确的“双增双减”原则是土地规划制定的重要依据。2023年初，原上海市城市规划管理局对上海市城市规划管理技术规定进行修改以后，中心城区住宅容积率上限降至2.5，外环以外郊区则视情况下降至1.0至1.8。这样做的主要目的，是为了解决当时中心城区盲目集中建设导致的城市管理运行以及景观环境问题，同时缓解地面沉降。 （三）加快公共租赁住房建设，鼓励房地产开发企业参与 长期以来，租赁市场的发展相对滞后。在当前调控的背景下，本市住房买卖市场成交低迷，但租赁市场成交活跃，且租金上涨迅速，引起了各方的高度关注。当前，本市住房租赁市场存在诸多问题，包括缺乏
13、由机构投资者或企业长期持有并进行租赁经营的房屋，难以形成规模经济与协同效应；政府无法全面掌握租赁信息，无法实施有效市场监督；租赁登记制度远没有得到落实，租赁备案率极低，市场发展呈无序状态。从目前存在的大房型分隔后“群租”的 现象分析，本市住房租赁市场还存在大房型供应过剩，小房型供不应求，宿舍型供应缺失的供求矛盾。 （四）开发企业要认清调控形势，积极调整经营策略 本轮宏观调控无论从行文规格、牵涉部门和政策力度都与以往有所不同，开发企业应当充分认识到调控政策的全面性和实施的坚决性，认真研究分析调控以来的新情况：（1）从已有的市场促销案例看，首先降价的恒大集团取得了明显成效，民间机构的监测数据显示，
14、全国20家大型开发企业集团中，恒大的年度业务指标完成率最高。企业加快资金回笼可以抓住可能出现的低价拿地契机，没有必要通过延长产品的建设时间和销售周期来提高利润。（2）2023和2023年增加住宅用地供应和加快保障性住房建设将在今后2-3年逐步发挥平抑房价的作用，为上海房价的总体稳定奠定基础。（3）2023年国税总局有关土地增值税清算的政策，需要开发企业以充足的现金流做好应对准备；（4）这次调控的力度是逐步增强的，如果房价调整不能达到调控的效果，可能会有新的调控措施出台，具有不确定因素。 参考文献：1.上海市房地产行业协会,上海2023年房地产地产供应。 2.国家税务总局下发关于加强土地增值税征管工作的通知 3.市公积金管理中心印发上海市住房公积金个人购买经济适用住房贷款实施细则（试行） 4.国土资源部明电印发房地产用地专项整治工作方案（国土电发202328号） 建造工程学院 09秋季土木工程（2） 朱任怡王知印张雯菁王芳陈瑞雯 2023220 上海房地产市场调研报告 上海房地产市场调研报告 房地产市场调研报告 房地产市场调研报告 房地产市场调研报告 房地产市场调研报告 房地产市场调研报告 房地产市场调研报告 房地产市场调研报告 房地产市场调研报告