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1、2023年物业工作计划模板示例三篇 物业管理的范围特别广泛，主要负责小区内环境的美化、设备的修理等，对小区的发展起到非常重要作用，你知道相关的工作安排怎么写吗？以下是我和大家共享物业工作安排模板示例三篇相关参考资料，供应参考，欢迎你的参阅。 物业工作安排1 商业、写字楼性质物业是在建设规划中必需用于商业或办公经营性质的房地产，它是城市整体规划建筑的重要组成部分，其干脆的功用就是为消费者供应购物、办公的场所。从建筑结构上来分，商场物业有放开式的市场和广场类型，也有封闭式的购物中心、写字楼类型。较之传统的居住型物业，此类物业给开发商及物业公司带来的收益更加可观，但根据收益与风险相对应的商业原则，因
2、经营和管理商业物业导致的法律纠纷也比住宅物业更加困难。 一、商业物业纠纷的特点及成因简析。 我们认为，商业性物业纠纷较之传统居住型物业纠纷，具备如下两个方面的特征： （一）商业物业较难成立业主委员会，以业委会为维权主体与物业管理公司的干脆对抗相对较少，更换物业公司也相对较少。 相对于住宅而言，商业地产经营业态各异，又由于如今商业地产呈现租赁式经营模式，导致商业物业像住宅那样成立业主委员会有困难。据20xx年相关部门统计，仅以深圳为例，商业物业成立业委会的比例不到四分之一。依深圳市业主大会和业主委员指导规则及相关文件规定，“商业物业已交付运用的建筑面积达到50%以上，或者物业已交付运用的建筑面积
3、达到30%以上不足50%，且运用超过一年的，业主5人以上联名可向该小区(大厦)所在的街道办事处书面提出申请成立首届业主委员会。” 实践中，假如商业物业是单一业主且物业又在自家成立的子公司管理之下，则根本没有成立业委会的必要。只有在存在分割产权物业的状况下，才具备了成立业委会的前提。但问题是许多商业性物业从表面上看入住率颇高，但事实上各个产权人将物业出租，或者开发商用托付第三方经营或者全场租约的形式经营，又或者开发商已经出售的单元不多而更多的单元被迫出租。因此很多写字楼的入住率高并不代表小业主交付运用的面积多，不肯定达到成立业委会的法定要求。即使达到了法定的条件，也因商业楼宇的产权人不像小区业主
4、那样特殊在意小区公共事务和共同利益关系，在缺乏相互了解沟通的平台下，也很难形成成立业委会的合意。加上开发商限制的物业公司明显并不希望成立对抗性的业委会，无人牵头的小业主就成了一盘散沙。 物业公司最担忧的就是与业委会对抗、导致丢失管理权。没有业委会或者开发商作为大业主在业委会中具有限制权，则物业管理中最大的利益双方的冲突就大为削减，业主更换物业管理公司的诉讼以及胜利的可能性也较少。当然，作为企业的物业管理服务企业的律师，我们常常向开发商、物业公司灌输成立业委会的好处，有一个监督方，有利于物业公司管理行为更加规范，有利于削减各类纠纷，有利于小区的和谐。 （二）随着商业地产的开发，物业管理公司的业务
5、在传统住宅领域外有了新拓展，部分商业项目采纳了开发商和物业管理公司合作经营的商业模式，对物业管理质量提出了更高要求，出现了相对居住型物业中欠缴物业管理费诉讼案件数量下降，但个案标的额上升以及针对管理质量、管理内容和收费合理性的新诉讼纠纷。 深圳中院房地产庭所作出的统计数据显示，传统居住型物业诉讼60%集中在物业公司诉业主欠缴物业管理费，30%则是业主诉物业公司管理不当所导致的侵权纠纷，其他物业纠纷的比例则为10%；而在商业物业中，欠缴物业管理费的纠纷比例下降至30%，经营户、业主诉物业公司管理不善导致的管理类侵权纠纷上升至50%，20%则是其他纠纷。 出现以上情形的缘由主要归结为以下两个方面。
6、其一，商业性物业因其租金与物业管理费的收费标准大大高于居住型物业，开发商一般不愿将商业物业的巨大利润让渡于其他物业公司，因此进驻商业物业的物业管理公司大多为开发商公司的子公司或关联公司。地产公司此时与物业公司之间更易形成紧密的利益共同体，传统地产业务中本应由地产公司负责经营的领域，如房屋租赁，招商引进，广告招租等业务，此时都将会一并托付给物业公司，或者干脆将大厦经营权交付给物业公司代行使权利。 在削减了开发商负担的前提下，无疑加大了物业管理公司的责任和义务，增加了诸如租赁合同模板的制定；租赁合同纠纷的预防和解决；招商、广告业务的引进、管理；业绩分成等新业务上。同时，因服务范围的扩大，业主和商户
7、对物业公司的管理是否合法得当、是否谨慎合理、费用是否合理、特殊是中心空调费用的测算是否合理等更加关注。其二，进驻商业物业的经营户或企业，一般依据合同约定，在进驻前均会缴纳肯定数额的物业管理费保证金，加上商户进行实体经营、经济实力相对较强，因此欠缴物业管理费的案件数量相对下降，不过因为商业物业的物业管理费相对昂扬，个案欠费的数额会上升。 二、针对商业物业纠纷的缘由和新类型，物业管理企业在风险防范方面应当留意以下几点。 （一）在接受开发商托付，独立取得商业物业经营权的状况下，物业公司在制定商业楼宇招租租约模板时，须要留意： 1、独家经营权保障条款 在物业公司对商业楼宇招商经营过程中，租赁合同的双方
8、为物业公司与商户。为了保证利益最大化，商户可能会提出保障其同类经营项目的独家经营权。因此，应当在合同中约定独家经营权的涵义和范围： （1）明确独家经营权的含义。某类行业或者店铺的名称、经营业态、经营范畴等要说明明确，尤其是约定不允许引进的类似行业的范围。 （2）明确违约责任，特殊是独家经营的商户必需达到的业绩和按时交纳租金（或分成）、管理费等的违约责任，并约定管理方在条件成就时有权利提前解除合同。 2、开业日期与开业率的约定 对于初次招商的商业物业来说，项目开业日期对于经营商家和管理方都是比较重要的，项目开业日期的确定，是收取租金、管理费，特殊是与实际运用相关联的中心空调费、水电损耗等费用的标
9、记和起点。实践中，须要双方明确约定项目的各项收费起点，对于开业日期要求商家开业前向管理方出具书面函件，明确其开业日期，以便管理方做好水电、中心空调、其他公共设施的启动打算。到期即使因单方缘由无法正式开业或者达不到商业预期，也应当起先计算各项费用。 对于因开业日期不明确或者开业率不足导致无法支付各项费用的纠纷，双方事先应当就开业的详细日期、逾期不能开业的处理方法以及各方的违约责任做出明确的约定；在开业率上应当在合同中明确约定开业是否为整体开业；如不是，则要确定开业率是多少，开业率计算标准是以开业商家占全部商家数量的比例还是以开业面积占物业整风光积的比例进行计算。管理方在合同条款制定上选择有利于己
10、方的和免责的条款来合法规避责任和最大程度完成费用收取任务。 3、租金递增率的设定 经营商业地产时，租金是投资回报的主要方式。在租金的确定上，如合同明确约定采纳固定租金，则无甚争议；若采纳递增租金时，应当确定租金递增率，作为合同相对方的物业公司应当代开发商了解本地区肯定时期内商业地产的升值潜力，并经过对政府规划、统计部门发布数据的探讨和具体的市场调查后，借鉴周边类似物业的租金确定方式来确定。实践中，因客观经济形势的千变万化，一味租金递增将导致商户难以为继，导致或者拖欠或者逃之夭夭的后果。为了双赢乃至多赢，应当在合同中约定租金、管理费的弹性条款，如双方协商一样可以减免或者降低递增幅度等。 4、扣率
11、租金模式下如何预防法律纠纷 除采纳固定租金或递增租金的形式以外，在某些状况下还可采纳扣率租金。扣率租金是实行扣率租金和固定租金两者取其高的方式，即确定一个百分比例，根据每个租期商户的营业额乘以百分比所得的金额为扣率租金。假如扣率租金高则当月租金为扣率租金，如扣率租金低于固定租金，则当月租金为固定租金，一般实行的是先预交固定租金，待租期结束后再补足扣率租金与固定租金之间的差额的形式。这种租赁费用收取方式多见于大型商厦。如深圳华X万X城。这种做法，使得物业公司在获得固定收益的同时，也共享了商户的经营成果，保证了开发企业利润的增长。 但是，如何确定商户的营业额则是个突出的问题，许多时候开发企业和商户
12、会因为营业额数额上的争吵而引发法律纠纷甚至终止双方之间的租赁合同。在实践中，假如是商场统一收银方式的话，则不存在此问题；假如是由商户各自收银，实行“日报”和“月报”相结合、商户自报和物业企业定期抽查相结合的形式则更为合理。首先，应每日统计商户的日营业额，待到月底时再让商户上报整月的营业额，在此基础上很简单依据商户的日现金流量计算出整月的营业额，不简单存在误差；其次，应不定期的抽查商户的营业状况，依据当日抽查的营业额再与商户自报的营业额进行对比分析。如何确定租金是事关开发企业利润的重要事项，在实践中应实行敏捷合理的方式，并在合同中进行明确详细的约定，以避开法律纠纷的出现。 5、避开“装修期”简单
13、出现的法律漏洞 物业公司在进行物业招商时往往会赐予商户肯定期限的装修期，在装修期内商户享受免租并减免物业服务费用、免除中心空调费的待遇。但问题是装修期双方之间的法律关系原委如何确定？为了财务统计便于操作，有些合同把装修期独立于正式的租赁期限以外，这样的很简单出现法律风险。因为在租赁期限内，双方存在租赁法律关系且由合同明确约定了权利义务，有据可依。假如装修期独立于正式租赁期限以外，则合同约定的租期尚未起先，并且商户未实际经营，双方的法律关系应如何界定？如装修期间发生平安事故造成人身和财产损失应如何担当？商户装修完毕但因故毁约后房屋如何才能复原原状？等等。为了避开双方法律关系的不确定，建议将装修期
14、纳入正式租赁期限，并在租赁合同中对装修期可能发生的问题进行详细明确的约定。 6、装修条款引发纠纷的预防 在商业地产租赁过程中，商户通常会根据自己的须要对房屋进行装修。就装修问题事先约定不明而引发的租赁纠纷日渐增多。因此在租赁双方签订租赁协议时，应对装修条款具体加以约定。 （1）装修范围。依据有关规定，承租人在装修房屋、增加附属设施前，首先应当书面征得出租人的同意，明确出租人同意装修的详细范围；其次，承租人在装修前，应将房屋装修设计方案取得出租人认可；最终，明确承租人违反上述约定应担当的复原原状、赔偿损失、支付违约金等责任。 （2）装修期限。通常状况下，出租人应赐予承租人肯定的装修期限，该期限应
15、属于“装修免租期”。承租人在该期限内除需付物业管理费、水电费等费用外，无须支付房屋租金。双方还应明确该期限届满后，即使承租人未能完成装修，仍需按约支付租金。 （3）装修保证金。为防止因承租人装修造成房屋结构破坏，出租人可以要求承租人预先支付肯定数额的钱款作为装修保证金，以保证承租人履行其装修条款中约定的.义务。 （4）租赁终止后的装修处理。一般说来，承租人会把装修款分期摊入营业成本中，在租赁期限正常届满时不应存在补偿问题。但在租赁关系提前结束时，双方往往会为装修的补偿问题发生争议。为此，双方应在装修条款中明确非因承租人缘由而导致租赁提前终止时，出租人的装修补偿义务和补偿标准。如因承租人违约导致
16、租赁提前终止时，承租人无权要求出租人赐予装修补偿。因此，承租人应保管好装修的相关票据、合同等书证，以便双方结算。 （5）对物业管理来说也应当重视装修期，在物业服务合同中约定中心空调在装修期内是否开启、开启的时段和收费标准，装修期满后全额收取空调费。物业服务费一般在装修期有所下调，但仍要履行管理义务，应将装修须知让承租商户签收并随时进行监督检查，避开出现人身和财产损害。 7、优先续约权的条款设定 一般状况下，在商业地产租赁合同中均对承租人的优先续约权有约定，但往往约定的内容模糊，通常只是表述“承租方租赁期满后在同等条件下具有优先续约权”。但同等条件如何界定？无法实际操作，假如商业地产升值导致租金
17、暴涨，有第三方出价高的状况下，承租方利用该条款占据物业拒不退出，从而发生纠纷。基于这种状况我们认为应当在租赁合同中做出如下约定： （1）承租方在租赁期满后在同等条件下具有优先续约权。 （2）对于长期合作并且商业信誉较好的租户，同等条件可以约定为承租人有权在第三方出价的租金上下不超过10%范围内时享有优先权，比如原租金是10000元，第三方出价只要不超过11000元，承租人就有权以10000元接着承租；假如第三方出价为12100元，那么承租人有权以11000元接着承租。 （3）此外同等条件也可约定为租赁期限届满后，具备房地产评估资格的评估机构所供应的同地段、类型或相像地段、类型租金标准为同等条件
18、，如原租金10000元，租期5年后评估租金为15000元，承租人所出租金在15000以上则有权接着承租。 8、对欠租商户实行“停水停电”措施的法律风险 在商户拖欠租金和物业管理费用的状况下，物业公司是否可以干脆实行停水停电的措施是实践中比较纠结的问题。我们认为应当详细状况详细分析。 首先应在租赁合同中写明在商户欠租的状况下物业公司享有对商户实行停水停电的权利。此外，应区分两种状况：第一种状况，开发商或业主与自来水公司和电力公司签订了用水协议和购电协议，则对于欠租的商户，开发商和业主可以实行停水停电的自助措施。因为商户和自来水公司、电力公司并不存在水、电运用合同，不能享有相应的运用与否的确定权。
19、其次种状况，商户和自来水公司、电力公司干脆签订了水、电运用合同，则商户用水、用电的权利就受法律爱护。此时，虽有免责约定，司法实践中也通常被认定担当擅自停水、停电造成商户经济损失的赔偿责任。另外，还要留意即使有权停水、停电，物业公司也应事先书面通知商户，提前告知停水、停电的详细实施时间、范围，以避开给商户带来突然损失和可能的法律赔偿风险。 对于物业公司因业主和租户、商户欠缴物业管理费的断水断电问题，根据国务院物业管理条例和各地的物业管理条例、各地业主公约模板以及司法实践，均认定物业公司行为违法。基于物业公司和业主之间的同等合同关系，一方付钱，一方供应服务，物业公司有对小区业主和物业运用人供应物业
20、管理及维护相应设施设备、保证业主和物业运用人平安合理便捷运用的义务。即使物业公司接受水电部门托付代收水、电、煤、有线电视等费用，也不是这些基础设施的供应者，并不享有供水、供电、供气合同等约定的权利。即使在物业服务合同中约定当业主、物业运用人不缴纳物业费时物业公司可以实行断水断电等措施，这种约定因干涉他合同而无效。物业公司如随意胡为将担当侵权赔偿责任。 9、解除租赁合同、强行收回房屋和处理商户遗留物品的法律风险 制定租赁合同一般都会约定合同解除条件，如商户欠租达到肯定金额和时间、商户违法经营，则出租人就享有合同解除权。实践中，合同解除条件已经成就，但商户拒绝腾退房屋和偿还欠款的情形较突出，考虑到
21、从起诉到法院强制执行的时间长、过程困难，为了避开扩大损失，业主大多会实行自行强制收回房屋的措施。如何有效的防范法律风险，避开欠租商户以丢失宝贵物品为由反咬一口呢？首先，一旦满意合同解除条件，出租人应刚好向商户邮寄解除租赁合同通知书，写明要求商户自动腾退房屋的期限，如超过期限则出租人将强行收回房屋。 其次，如商户超过该期限仍未搬离，则出租人应实行边清理边取证的方式：第一，邀请公证人员至现场，对清理房屋的整个过程进行公证；其次，聘请律师作为见证，并对现场商户的遗留物品进行仔细清点造册，全程录像，留作证据；第三，将商户的遗留物品妥当保管，并书面通知商户留存物品的地点和清单，要求其限期领取并担当保管费
22、用。实践中，也有由物业管理公司、业委会、社区工作站甚至无利害关系人数人见证下清退承租商户物品的做法。 （二）、物业服务企业履行管理义务应当留意的风险与防范 1、商业物业的保险与风险规避 商业物业流淌人流量多，留意物业运用相关人的人身和财产的平安是物业服务重点。同时进驻商户、企业自身的实力和遵守法律守规意识参差不齐，加上设施设备特殊是空调、电梯扶梯、水电供应等都简单滋生事故，因此要比住宅物业管理有着更多的风险性。司法实践中，侵权诉讼与日俱增，而且索赔金额也日益加大。物业管理公司在日常的经营中面临着巨大的风险，因为再优秀的物业管理公司也很难避开因工作中的疏忽和过失对物业运用相关人的人身平安和财产造
23、成损害，而受害者可依法提出索赔，如何转嫁风险成为摆在物业管理公司面前的一个难题。而保险就是一个很好的选择。 事实上，许多物业企业往往要求商户应购买相应的保险，而忽视了自身的保险。即使在商户已经购买保险的状况下，依据保险利益原则，商户投保的也只是自身的财产，万一发生不测事务，例如火灾，在毁坏商户财产的同时也给建筑物本身带来了损害；又例如第三者在经营场所的意外损害，在商户无力赔偿或其他赔偿不足的状况下，物业公司乃至开发商往往都要担当连带责任，对于微利企业的物业管理公司而言，购买足够的保险至为重要。一般应考虑购买如下保险： （1）财产一切险，承保范围是保险单明细表中列明的保险财产因自然灾难或意外事故
24、造成的干脆物质损坏或灭失，包括指雷电、飓风、台风、龙卷风等及其他人力不行抗拒的破坏力强大的自然现象，以及火灾和爆炸； （2）第三者责任险，即由于意外事故造成第三者人身伤亡或财产的干脆损毁，依法应由被保险人支付的赔偿金额。 （3）物业管理责任险，即凡在工商行政管理部门登记注册，取得合法资格的物业管理者，均可作为被保险人。该险种涵盖了物业管理公司最为担忧的各种责任风险，如公众场所中的第三者责任；电梯扶梯责任；游泳池责任；广告牌责任以及停车场责任等。理赔范围不仅包括了物业公司因管理或从业管理过程中的疏忽或过失造成第三者人身伤亡或财产损失（依法应由物业公司担当的经济赔偿责任），还包括物业公司诉讼费用和
25、为缩小或削减对第三者人身伤亡或财产损失的赔偿责任所支付必要的、合理的费用。 2、商业物业停车场区域的车辆管理损毁风险的限制与预防 商业地产停车场的管理风险，主要集中在车辆管理损毁风险。，是指物业服务企业对停车场的经营服务过程中，因管理停放的车辆发生损坏、灭失等给企业带来的风险。详细风险可能有：车辆停放期间车辆外表被第三人用器具划伤，被其他停放车辆有意或无意碰撞而损坏，在停放期间被盗窃或抢劫或者因遭受其他不行预知情形，诸如狂风暴雨等导致的车辆毁损。由于高档商圈、写字楼内停放的车辆大多价值不菲，因此该类纠纷和诉讼将导致物业公司担当不菲的赔偿风险。 物业公司是否应担当赔偿责任关键在于推断停车服务关系
26、是否构成保管合同法律关系。依据公允原则，这方面司法实践中已经形成定论，即假如签订了特定物品的保管合同、全部人支付了保管费则构成保管关系，无论出现何种情形，保管人即物业公司都要担当赔偿责任。否则就只是车位运用服务关系。但车位运用服务这一契约关系也要求物业公司必需尽到谨慎和善合理的管理义务。即使遭受极端天气也无法免责。20xx年大雨造成广州、北京等地一些商业楼盘发生地下停车场浸水事务，车主损失巨大，造成影响较大的群体性纠纷，我们代理的物业公司方面临举证难的窘境。因此，提请留意以下方面： （1）建立车位进场刷卡制度，并将车位服务合同性质、停放服务的详细内容和车辆停放人应留意的事项印制在停车凭证上。
27、（2）完善停车场硬件，要求开发商、业主购买监控设备，降低管理风险。（3）将停车场车辆停放服务的内容制成公示牌，放置在停车场显著位置，明示停车场经营单位是否担当车辆的保管责任等。 (4)收取停放服务费，赐予收款凭证，收款凭证上应记载停放的时间和车辆的牌号或者电子卡应有可资查询的存档记录。假如车辆停放凭证丢失，应由车辆停放人持车辆行驶证件和驾驶人员的身份证前往管理处办理相应的凭证挂失手续，重新领取车辆放行凭证。 (5)因物业修理工程等缘由可能造成停放车辆损害时，应以指示牌等形式向车辆停放人明确告知，并将可能造成车辆损害和危急的区域进行单独围拦，进行分别，明确禁止车辆停放在上述区域。 (6)在异样天
28、气来临时，须要刚好广播告知业主挪移车位，提前预备沙包等物，尤其留意商业物业的地下防空停车场，一般防空区域是有三防门的，刚好放下此门便具有防毒、防水、防辐射的功能，日常管理时，不能只图车辆通过的便利，用水泥封闭三防门下面的凹形闸口，而应当用易于挪动的木板或其他可以随意搬动的材料封闭凹形闸口。 (7)建立健全保安员日常巡查制度，保证肯定的巡查密度，刚好发觉问题，解除潜在危急。对监控设备要保证完好无损，对录像资料要根据国家规定，保存至少30天。 (8)购买保险，分散管理风险。 三、物业管理企业的进场和撤场 俗语常说“有始有终”。无论是住宅物业还是商用物业，物业公司管理都始于进场而最终撤场，虽然被动撤
29、场在商业地产中较为少见，但物业进场、撤场不当所引发的纠纷和后续调处将会非常困难。经过对客户苏州开发区最大商业旅游建筑群、南京某重点高校校区、无锡最大购物中心、深圳南山区某大型商场等物业进场、退场的法律服务，我们认为物业企业对大型商业项目的进场和撤场应高度重视并留意风险防范。 （一）物业的进场的类型与相关问题 商业地产中依据进场时间不同分为“依前期物业管理协议的进场”和依据“新的物业管理合同”和旧的物业管理公司交接的进场。 1、“依据前期物业管理协议的进场” 协议的主体是开发商，所以交接对象也是开发商。因此在与开发商交接的状况下，进场前应当把握如下两个原则，其一，审查开发商所移交的材料是否完备，
30、是否真实。对移交的材料应当查实，如短暂未能移交及查实的，应当由开发商说明状况，取得开发商书面承诺书，要求其在承诺期限内完成相关材料的交付义务。其二，物业公司对开发商所移交的物业及实体性构筑物肯定要把好验收关，否则因把关不严而造成的后遗症和改造、增设工程会给物业公司带来沉重的负担。详细来说，应当留意以下几个方面： （1）对在前期介入阶段提出的完善项目和整改看法进行复核，对尚未完善的事项，要求开发商提出的补救和解决措施并备案，（包括物管用房，专项基金，开办费用，是否对小业主有减免费用、允许搭建改造承诺等以及对外承诺的商业配套设施等问题）。 （2）要求开发商对小区全部土建工程、消防工程、管线隐藏工程
31、、装饰工程、市政工程、设备安装工程和绿化工程等主体及配套工程的施工（承包）图纸、单位名称、工程项目合同、工程负责人联系电话、保修期限等内容列出清单和附件交给物业公司。 （3）将开发商施工未用完的小区建材包括各种瓷片、玻璃窗及配件等留存清点备用，可为以后修理削减费用。 （4）凡楼宇内采纳非市面上常见的建材，设备和设施的应让开发商或施工单位供应供货和修理保养单位的地址、电话和联系人。 （5）验收时留意和物管亲密相关的设施和管线有无按要求做好：包括岗亭、道闸、围栏电梯设施、商业景观取水用的水管接口、垃圾收集房（含清洁工具房）、商业指示标识系统、汽车泊位是否足够，楼宇公用、消防设施做好与否，室外加工用
32、电的预留电源插座、空调滴水、排水系统（含商铺）等。 （6）对于可能有争议的商业区域公共设备、设施、协助场所（休憩绿地）、停车位等产权须界定并出具相关证明或特殊承诺。避开以后引起投诉、纷争。 2、依据“新的物业管理合同”和旧的物业管理公司交接的进场。 这类交接相对于前者较为困难，志向状态下如有相对方的协作则会顺当交接，但通常均会发生利益冲突。典型的案例即为北京建外soho的物业进场交接，双方相互设置障碍甚至大打出手，造成了很恶劣的社会影响，降低了北京建外SOHO的经营形象。因此对于“新旧交接”的进场方式，尤其须要留意以下几个方面： （1）一方进场，一方会撤场，双方都应当组建接管小组，与对方会商制
33、定交接的流程、时辰表、确定负责人。 （2）严格执行交接流程，对于相关材料的交接，应当做好交接清单，并让对方签字。对因历史遗留问题发生的资料遗失，如开发商未将资料移交导致退出的物业无法移交的，应当取得其声明并签字确认。往来函件应当提前与当地邮局联系，找专人进行确认送达业务，如发生拒收的状况，应当实行DV全程跟拍或公证送达。 （3）对物业硬件设施进行验收。列出清单并依据清单对水电，管线消防等硬件设施逐项进行接管验收，对于损坏的部分，需去函说明，取得快递回执。（4）对资料和楼宇内的遗留问题进行协调，补救。 （5）如双方发生冲突，应首先取得楼内业主及开发商的支持并向政府主管机构恳求协调，在维稳的背景下
34、，通过正值的方式进场而不要实行过激措施。对有争议的部分，应当取得对方明确的书面答复，本着“求同存异”的原则，逐步进行协调接收。 （二）物业撤场应当留意的问题 一般状况，物业撤场都会有交接相对方予以全力协作。但在物业公司遵守约定管理而相对方违约，导致物业管理企业无法取得物业管理利润，依据合同行使解除权被迫撤场的状况下，相对方不仅不会协作，反而会百般刁难。在相对方不协作的状况下应当如何交接，此时留意两个原则： 1、应留意“程序合法，取证充分。”对于无人协作或设置障碍的交接，撤场属于单方行动，很简单成为对方日后争议的口实，所以必需留意程序的合法性，每一步程序都需做到合情、合理、合法。包括： （1）成
35、立撤场工作领导小组并分立各管理项目主管小组，明确职责； （2）做好交接安排、流程并告知开发商，通知其截止撤场时间点管理责任发生转移，警告如因其拒绝交接造成的平安责任由其自行担当； （3）将交接支配在管理区域内予以公示，做好管理区域内商户、小业主的劝服说明工作； (4)做好完备的交接记录，DV全程拍摄并照相，将重要机电设施设备进行封贴（加盖公章和封贴人签字）；重要机房、值班室等平安锁好； (5)保安根据管理区域的重要性次第撤岗并公告； (6)将全部日常运营管理资料和原自开发商处取得的图纸、设施设备资料等制定清单，分类分箱封存并标记清楚； （7）通知开发商接收管理资料、交接证明文书和钥匙并要求有法
36、定代表人或者托付人签收; (8）对于开发商拒绝接受的财务资产应当预先支配公证提存等措施保管妥当； （9）将撤场的每一步骤和文书证明资料以及督促开发商交接的函件送达对方签收，对方不签收的，通过特快专递、公证、见证等方式取得送达的证据。 2、充分依靠政府物业主管部门和街道办等机构，事先向相关机构报告，说明撤场的缘由和可能造成的严峻后果；恳求派人现场见证；必要时候将撤场证据和须要移交的管理资料等送达到政府主管机构保管；撤场后向政府机构提交报告。 3、整理并备份管理资料，做好财务核算、分包合同解除和清退员工的补偿工作。 （1）工程类资料和日常管理资料重要的要复制备份；移交撤场资料也要整理备份。以免发生
37、纠纷时无法举证； （2）为了追讨开发商和商户欠费，撤场前应对管理期限内的物业费用，单独归类制定清单，向欠费方发出清偿通知书并保证送达；对未决诉讼、欠缴物业管理费或其他诉讼进行列表清理，随后可聘请律师追缴物业管理费； （3）清理员工劳动资料，包括：项目员工合同、薪酬、社保、保险等。对于劳动合同不完备的部分进行补充，分项列明工资、社保、福利等费用和员工遣散所支出的其他费用并妥当遣散员工； （4）撤场前对物业共用部分，共用设备的维保养护合同、清洁绿化等外包合同等分别通知解除并妥当解决争议； （5）做好财务核算，如收支、损益核算；办公、固定资产投入后的折旧费用统计；可能将来带有收益性质的物业服务项目的
38、测算，可以托付审计机构进行审计评估。以便公司了解项目盈亏和报税。 总之，商业物业经营管理特有的法律风险须要引起经营者和管理者的高度重视。本文一管之见，囿于阅历和水平，难免有不尽、错漏之处，希望各位同仁斧正。 物业工作安排2 依据城市物业管理现状，物业管理有限公司正面临严峻挑战，为赢得市场，提升品牌，树立物业新形象，不断提高物业管理服务水平和服务质量，加强员工队伍综合素养修养和提高综合管理实力，加强与业主沟通和合作，不断增进与业主之间了解，满意业主需求，不断提高管理处业主满足度，引进竞争上岗机制，以最小成本为公司获得最大社会效益、环境效益和经济效益，特此拟定管理处工作安排： 一充分发挥物业公司团
39、结协作精神，调动员工主观能动性和增加主子翁意识。 1每半月召开一次工作例会，在总结工作同时，主动充分听取基层员工呼声看法或合理化建议或指责。 2不定期开展团队活动。组织员工进行爱卫生爱惜小区周边环境宣扬等活动，增加员工凝合力和向心力。 二转变思想，端正看法，牢树为业主（住户）服务意识。 转变守旧走老路，凡事“等要靠”思想，树立以业主为中心全新服务理念。 三激活管理机制 1管理处实行内部分工逐级负责制，即各部门员工岗位分工明确，各司其职，各尽其能，干脆向主管负责，主管干脆向主任负责，必要时各主管与管理处负责人签订管理目标责任书。 2管理处实行定时值班制，变更工作作风，提高办事效率，向业主公布管理
40、处常设（报修）电话，全方位倾听业主声音。 3制定切实可行管理措施，推行“首问责任制”。 4健全完善管理处规章制度，如管理处员工守则、岗位责任制、绩效考核制度、内部员工奖惩制度等。 5月绩效考核工作尽量量化，建立激励机制和健全绩效考核制，依据员工工作表现、工作成果、岗位技能等做到奖勤罚懒，激励先进、鞭策后进。 6完善用人制度，竞争上岗，末位淘汰。真正为勤奋工作、表现精彩、实力出众员工供应发展空间与机会。 7加强内部员工队伍管理，建设高效团队，增加管理处员工凝集力。 四严格管理，提高管理水平和服务质量。 1小区业主向政府物业主管部门有效投诉为零；向物业公司主管部门有效投诉为2%，投诉处理回访率10
41、0%。 2小区业主对服务工作满足率达90%以上。 3急修刚好，返工返修率不高于2%。 4治安车辆消防管理无重大管理责任事故发生。 5房屋本体及设施、设备按安排保养，运行正常，无管理责任事故发生。 6管理处拟由业主委员会成立社区文化活动小组，负责开展丰富多彩社区活动；充分利用宣扬栏出一些内容涉及物业管理法规、典型个案、报刊摘要等内容板报。 7本年度记录资料保存完整，刚好归档。 8物业管理服务费收缴率达98%以上；物业管理报告每年度向业主公布一次。 五加大培训力度，注意培训效果。 管理处选择精兵强将，成立以主任为主培训实施小组，对新入职及在职员工进行培训： 1。新入职培训 为新招员工供应基本学问和
42、基本操作技能培训。培训目是使新员工了解公司基本状况（如企业宗旨、企业精神、企业历史、现状及发展趋势），熟识公司各项规章制度（如考勤制度，奖惩制度、考核制度等），驾驭基本服务学问（如职业思想、行为规范、语言规范、礼貌常识等），驾驭岗位工作详细要求（如岗位责任制、业务技能、工作流程与要求、操作要领等）。通过职前培训可以使新招员工熟识和适应新工作环境并驾驭必要工作技能。 岗前培训内容：公司规章制度、员工手册、员工礼仪规范、公司发展史、公司规划、经营理念、公司组织机构、员工职业道德、敬业精神、消防平安学问、物业管理基础学问等内容。 2。在职培训 培训内容： 1、物业公司各项规章制度 2、公司员工手册
43、3、企业发展、公司规划、公司理念、组织机构 4、各部门相关专业学问 通过以上培训内容来加强员工队伍综合素养修养和提高综合管理实力。 六、 提升物业服务品牌，树优质服务新形象。 1、人力资源整合，依据管理处工作须要，适当将部分岗位职能合并，实现因才设岗，因才定岗复合型人才管理机制。 2、客户服务：接着贯彻执行员工手册，注意规范员工服务礼仪、工作效率和服务质量，为顾客供应温馨、礼貌、热忱、平安、舒适优质服务。 3、设备设施维护：按机电运行和修理分工原则，对小区全部机电设施设备进行层层落实，做到物有所管、管有成效、保质增质。确保小区供配电、给排水、水泵、消防等正常运行，做到周、月、季度保养有安排，有
44、落实，杜绝发生重大平安责任事故。 4、清洁绿化管理：清洁绿化部门要发扬主子翁精神，增加责任心和使命感，形成团队凝合力，落实主管追究主问制。另外要对清洁绿化加大监管力度，力争在此方面有较大改观。 5、资料管理：严格根据档案管理规定。另外，拟想对业主资料、业委会资料进行较彻底分类整理，做到书目清楚，检索便利，楼层各住户资料袋装化，实现规范化管理，同时制定完善资料保密制度、借查等规章制度。 6、车辆管理：对进入小区车辆进行严格管理，逐步实现业主车辆按固定车位停放；临时车辆采纳临时收费管理；对须要保管车辆实行保管措施，签订车辆保管合同，车主支付保管费。 7、平安、消防管理：加强对保安员应知应会、礼仪、
45、管理技能、沟通技巧、应急突发事务处理等培训，完善标识系统，对外来人员（装修人员）进出识别登记、出租屋登记、住户搬运、等管理工作，要求保安员对小区内业主熟知度达80%左右。消防设施设备检查由保安员进行检查，修理保养由修理工进行。 七、开展多种经营与措施 管理处将加大对欠款业主催交力度，有选择地对顽固业户实行肯定措施，每月统计， 落实到人。另外，管理处将实行如下系列措施，开展多元化经济，努力创建“社区经济圈”，力争实现管理费收支平衡。 1、依据小区实际状况，管理处成立房屋出租中介服务中心和成立便民服务点，制定相关制度和有效措施，定人定岗，把业主托付代为出租房屋及便民服务统一搞活管好。 2、利用广场地面资源，对在小区内合法、便利顾客为前提摆点商家以临时占有运用场地，适当收取肯定费用。 3、节约管理成本，削减不必要开支。严格限制办公用品选购与支出。 4、修订