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1、2023年房地产销售人员知识 第6页 房地产的特性： .位置的固定性 2.使用的长期性 3.异质性 4.价格昂贵 5.效用上的多层次性6.使用上的限制性7.增值性 第7页 价格的影响因素 .房地产自身的因素 .房地产环境因素 .人口因素 .经济因素 .社会因素 .行政因素 .国际因素 .心理因素 第10页 成本法 求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象客观价值或价格的方法。 第13页 房地产开发建设分为以下几个阶段 .建设工程前期准备工作阶段.建设工程的招标与承包阶段 .项目施工阶段 .建设工程的竣工验收阶段。 第16页 房地产工程项目的招标方式 一般采用公开招
2、标和邀请招标的方式，个别较为特殊的开发项目，可采用议标方式发包 第22页 土地使用权的出让年限 居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游娱乐用地40年，综合与其他用地50年 第24页 高层建筑 高度大于24米的建筑。根据层数和防火要求不同，又可分为：1.小高层住宅.中高层住宅.高层住宅 第26页 房屋建筑标准 .房屋使用标准.房屋设施标准.房屋设备标准.房屋装饰标准.房屋采光要求及允许噪声.房屋抗震设施 第28页 房屋采光要求及允许噪声 卧室、书房、起居室、厨房采光要求不低于级，即采光系数不低于15%；厨房和卫生间采光系数不低于10%，楼梯间、走廊采光
3、要求可降低，采光系数不低于7%，窗洞口上沿距楼地面不应低于2米 户外允许噪声级为昼间50分贝，夜间分贝，房间内允许噪声级为35-45分贝 第29页 住宅区的类型根据房屋集聚程度的不同，可分为 .居住区.居住小区.居住组团.住宅街坊.住宅群落 第31页 房屋建筑图根据内容和作用的不同，一般可分为： .建筑施工图.结构施工图.设备施工图 第32页 建筑平面图 通过此图的哪些方面让，销售代表可以了解情况： .建筑物的平面布置和朝向.建筑平面图上的各部分尺寸.建筑中各部分的标高情况.门窗的位置和编号.楼梯的布置情况.建筑剖面图的位置7.室内装饰情况.各种专业设备的布置情况.屋顶部分的设备和建筑构造情况
4、。 第33页 建筑立面图：对建筑物前、后、左、右各外表面所作的正投影图，称为立面图。 第46页 第三阶段节能设计审查应报送的文件要求： .节能设计简要说明和设计依据 .保温材料的性能指示；导热系数和密度.外墙、屋面等传热系数的计算确定.窗墙面积比的计算.地面、不采暖楼梯间、隔墙等传热系数的计算确定.供暖设计热负荷计算书及水力计算书并包括供暖系统形式、计量方式的简要说明。 第47页 居住环境的健康性从以下几个方面体现 .住区环境.住宅空间.空气环境4.热环境5.声环境.光环境.水环境.绿化环境.环境卫生 第59页 物业服务成本或物业服务支出构成一般包括以下部分： .管理服务人员的工资、社会保险和
5、按规定提取的福利费等.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；.物业管理区域清洁卫生费用.物业管理区域绿化养护费用.物业管理区域秩序维护费.办公费用.物业管理企业固定资产折旧.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用.经业主同意的其它费用。 第71页贷款对象和条件 .具有城镇常住户口或有效居留身份.有稳定的职业和收入，信用良好，有按期还贷款本息的能力.不享受购房补贴的，不低于购买住房全部价款的20%作为购房的首期付款；享受购房补贴的，以个人承担部分的20%作为购房首期付款.有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息、并承担连带责任的保证人。、具有
6、购房合同或协议，所购住房价格基本符合贷款人或贷款人委托的房地产估计机构的评估价值。.贷款人规定的其它条件。 61-房地产价格的构成1土地征用及拆迁补偿费2前期工程费3城市基础设施配套4公共配套设施费 5建安工程费6财务费用7管理费8行政性事业性收费9税金10利润 64-购房客户支付房款的主要方式1一次性付款2分期付款3银行按揭贷款 75-公积金贷款对象和条件123456 86-房地产产权的内容1占有2使用3收益4处分 87-权属登记的特点1采用形式主义立法2采取实质审查主义3登记有公信力4强制性登记5颁发权利凭证6登记权利的静态及动态 权属登记的目的合同意义1保护房地产权利人的合法权益2保证交
7、易安全，减少交易成本3房地产权属登记是房地产管理的基础工作4权属登记管理为城市规划、建设、管理提供科学依据 90-房地产权属登记的种类1总登记2初始登记3转移登记4变更登记5他项权利登记6注销登记 95-异议登记，1个工作日 107-套内建筑面积等于套内功能空间使用面积之和 利用坡屋顶内空间计算时低于1.2米不计算 1.2-2.1米计算1/2 超过2.1米全部计算 111-城市维护建设税简称城建税。是国家对缴纳增值税、消费税、营业税（三税，又称流转税）。 118-商品房预售的条件123 商品房预售许可证办理的程序1受理2审核3许可4公示 119-预售的商品房交付使用之日起90日内，办理权属登记
8、手续。 商品房预售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房款的行为。 商品房预售的条件： 121-商品房买卖合同是商品房买卖双方当事人签订的，用以明确各自权利义务的具有法律效力的文件 147-房地产转让的程序 232-房地产市场调查类型1探索性调查2描述性调查3因果性调查4预测性调查 233-房地产市场调查方法1访问法2观察法3实验法 236-房地产市场细分标准1地理细分2人口细分3心理细分4行为细分5收益细分 239-房地产营销组合 四要素即产品、价格、销售渠道、促销（即4P理论） 房地产销售人员知识 房地产销售人员价值 房地产销售相关知识 房地产销售 房地产销售 房地产销售 房地产销售 房地产销售技巧培训如何成为出色的房地产销售人员 房地产销售人员自我评价 房地产销售人员必备素质