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1、2023年商业街活动方案（精选多篇） 推荐第1篇：商业街策划方案 商业街策划方案 商业街开发策划要诀 以下内容由智地网 余源鹏房地产大讲堂提供 【要诀1】商业街的设置要有一定的商业体量相支撑。 【要诀2】商业街不是造出来的，而是市场选择的结果。 【要诀3】专业商业街作为某种商品或某类人群消费品的集合，要做到各种品牌、规格、档次的齐备，要在人们脑子里形成一种共识。 【要诀4】中国目前商业街的发展趋势，购物功能下降，餐饮、休闲、娱乐、旅游等功能上升。 【要诀5】商业街的建设不是单一的房地产行为，而是将开发与经营有机结合。智地网出品 推荐第2篇：商业街策划方案 商业街策划方案-0 3三、项目运作策略
2、及构思 （一）、项目运作策略 1、成立商业经营管理团队，获得统一代理经营权 在目前商业街人气不旺，经营氛围惨淡的现实情况下，大部分业主在对前景充满希望的同时，愿意接受业态规划并降低租金。因此应把握这一契机，通过致函洽谈、恳谈会等方式，说服各业主委托我公司实施统一运营。确保商业规划、策划、招商运营和后期经营管理的工作的有效实施。 2、定向招租，龙头店铺带动 在一定区域内，根据商业规划，选择主力店带动区域发展。同时，从市场调研反映的结果，目前出租的商铺数量占总商铺数量的23%，根据龙头店铺带动原则，定向招租店铺满足30%则可，使商业街整体经营店铺超50%，商业氛围可培育起业。 3、放水养鱼，培育商
3、业氛围 降低商铺租金，或实行三个月免租，招集商家加盟，使商业氛围火爆起来。 4、以点带面，吸引人气 在商业街内布点4至5处流动小吃，吸引更多的女性及儿童。如糖葫芦、棉花糖、烧烤、棒棒糖、热狗食品等。 （二）、项目定位及业态规划 项目定位 观澜区域首个特色风情商业街 定位诠释： “观澜区域”突出本项目的地理位置和地域优势。 “首个”突出首个，突出在创意及设计上的绝无仅有。致力将格澜郡项目塑造成为观澜乃至深圳集大型商场、特色餐饮、酒吧街、服装服饰为一体的特色风情商业街。 “特色风情”观澜片区消费者购物、休闲的苏格兰风情文化商业街，凸显项目的文化底蕴和气息。 1、一层业态规划 通过对观澜片区商业、项
4、目周边商业、项目自身商业的研究分析，结合项目“皇家英里路”的定位情况，业态组合主要有酒吧、特色餐饮、服装服饰、家电体验、体育用品等，并以社区便利店、精品店、户外休闲来点缀。 酒吧街特点 此区域内有比较宽阔的街道和清新优雅的小河，并且此区域处在商业街内部，白天商业人流很难引入，只有酒吧街白天不需要太强的人流，晚上则可成为优散的休闲地。酒吧街可以提升整个商业项目的品位、档次，填补区域市场空缺，具体操作时可以外摆休闲方式，带出西式文化消费环境，体现了“皇家英里路”这一定位。 特色餐饮街特点 特色餐饮街对外立面的昭示性和人流要求非常高。把特色餐饮街安排在这里是结合了三种因素：一是这里面向工业大道，通过
5、广告位可以很好的向外展示，并达到吸引消费者的要求。二是可以与肯德基、福城酒楼形成餐饮互补。三是餐饮要求停车位足，在这里可以停车需求。 家电体验街特点 近两年来，家电行业竞争异常激烈，不少连锁企业已开始动用体验营销来网罗顾客。此类体验是企业以服务为舞台，以产品为道具，以消费者为中心，能够创造使消费者参与、值得回忆的活动。相对于传统的封闭式玻璃橱柜的产品销售，这种体验式营销更专业、更具人性化。 根据消费者反映：购物有了现场演示，对商品的性能会有了更深了解和实感，加之有专业指导，购物避免了盲目性。 服装服饰、体育用品街特点 商业街内部以服装服饰、体育用品为核心，形成特色步行街，合理、连贯的把项目南北
6、商业连接起来。 2、二层业态规划 二楼人流引入不如一楼，因此人气相对一楼会清淡一些，而美容美体基本上是以会员制网络客户，足浴和宠物店的客户消费目标很明确，咖啡茶座有其名牌的号召力。 四、项目执行案 （一）、成立项目运作小组 为了确保商业规划、策划、招商运营和后期经营管理的工作的有效实施， 需构建商业物业经营管理的全程服务机构，需要有完善的人才架构与职能相对应，因此应成立项目运作小组，组织架构如下： （二）、收集资料 建立档案，收集业主资料以及项目工程资料，以便顺利开展与业主的洽谈、广告灯光设计、招商、硬件改造等工作。 与管理处联络，收集购买合同范本、物业管理合同，了解项目购买以及物业管理的具体
7、条款、协议。（执行人：吕国生） 与管理处或观澜地产营销部联络，收集业主资料，理清产权关系。（执行人：吕国生） 与管理处或观澜地产营销部联络，收集项目工程结构图、平面图、给排水图、消防图等项目工程资料。（执行人：吕国生） 通过访谈及抽样调查，了解业主对商业街经营情况的看法、对前景的信心、对现有租金的满意度、能承受的商业培育期等信 息。（执行人：黎海航、吕国生） （三）、召开业主恳谈会 除天虹商场以及肯德基为开发商持有外，其余商铺产权均为私人业主持有，私人业主以租金高低为先决条件自招商户，使得商业规划无法实施，从而导致经营混乱，无法整合业态。产权的分散给统一的商业规划、策划、招商运营和后期经营管理
8、带来一定难度。因此需要通过致函洽谈、恳谈会等方式，说服各业主委托我公司实施统一运营。 根据业态规划及运营思路，制定函件的格式，以倡议书的形式告知业主相关信息，开展洽谈工作。（执行人：黎海航、吕国生） 拟定恳谈会议题，选择有经验的主持人，掌控引导会议议题走向，防止恳谈会偏题，与业主探讨运营思路及模式。（执行人：项目部） （四）、代理条件的确定 为了有效的与业主开展洽谈工作，并确保我公司的运营策略落到实处，应确定代理期限，租金支付方式等条款，确定代理条件。 对以国惠康为核心，沿观澜大道分布的观澜老商圈以及项目周边商业市场开展市场调研，了解该片区消费者的消费习惯，商铺租金水平等信息。（执行人：黎海航
9、、吕国生） 采用市场比较法，根据市场调研数据，结合项目业态的特征、铺面位置，制定租金价格体系。（执行人：项目部） 拟定代理协议，考虑到商业氛围的培育，代理期限应为3-5 年。租金策略应采取第一年0租金，第二年50市场租金，第三年80市场租金的策略。引进特色项目的硬件改造费用应由业主支付或免除相应的租金冲抵。（执行人：项目部） 签订代理协议，取得统一代理经营权。（执行人：项目部） 步行商业街的临街深度问题研究 步行商业街的设置 步行商业街景观设计探究 城市商业街的发展战略及规划布局构想 城市特色商业街的打造和经营管理研究 国外著名商业街比较与分析 论商业街的核心竞争力 南京东路消费者的回游消费行
10、为研究 商业街的制造与困境 商业街发展趋势与消费者行为分析 商业街建设的误区 商业街模式设计论纲 商业街研究 推荐第3篇：商业街策划方案 商业街策划方案 2023-07-05 09:04 三、项目运作策略及构思 （一）、项目运作策略 1、成立商业经营管理团队，获得统一代理经营权 在目前商业街人气不旺，经营氛围惨淡的现实情况下，大部分业主在对前景充满希望的同时，愿意接受业态规划并降低租金。因此应把握这一契机，通过致函洽谈、恳谈会等方式，说服各业主委托我公司实施统一运营。确保商业规划、策划、招商运营和后期经营管理的工作的有效实施。 2、定向招租，龙头店铺带动 在一定区域内，根据商业规划，选择主力店
11、带动区域发展。同时，从市场调研反映的结果，目前出租的商铺数量占总商铺数量的23%，根据龙头店铺带动原则，定向招租店铺满足30%则可，使商业街整体经营店铺超50%，商业氛围可培育起业。 3、放水养鱼，培育商业氛围 降低商铺租金，或实行三个月免租，招集商家加盟，使商业氛围火爆起来。 4、以点带面，吸引人气 在商业街内布点4至5处流动小吃，吸引更多的女性及儿童。如糖葫芦、棉花糖、烧烤、棒棒糖、热狗食品等。 （二）、项目定位及业态规划 项目定位 观澜区域首个特色风情商业街 定位诠释： “观澜区域”突出本项目的地理位置和地域优势。 “首个”突出首个，突出在创意及设计上的绝无仅有。致力将格澜郡项目塑造成为
12、观澜乃至深圳集大型商场、特色餐饮、酒吧街、服装服饰为一体的特色风情商业街。 “特色风情”观澜片区消费者购物、休闲的苏格兰风情文化商业街，凸显项目的文化底蕴和气息。 1、一层业态规划 通过对观澜片区商业、项目周边商业、项目自身商业的研究分析，结合项目“皇家英里路”的定位情况，业态组合主要有酒吧、特色餐饮、服装服饰、家电体验、体育用品等，并以社区便利店、精品店、户外休闲来点缀。 酒吧街特点 此区域内有比较宽阔的街道和清新优雅的小河，并且此区域处在商业街内部，白天商业人流很难引入，只有酒吧街白天不需要太强的人流，晚上则可成为优散的休闲地。酒吧街可以提升整个商业项目的品位、档次，填补区域市场空缺，具体
13、操作时可以外摆休闲方式，带出西式文化消费环境，体现了“皇家英里路”这一定位。 特色餐饮街特点 特色餐饮街对外立面的昭示性和人流要求非常高。把特色餐饮街安排在这里是结合了三种因素：一是这里面向工业大道，通过广告位可以很好的向外展示，并达到吸引消费者的要求。二是可以与肯德基、福城酒楼形成餐饮互补。三是餐饮要 求停车位足，在这里可以停车需求。 家电体验街特点 近两年来，家电行业竞争异常激烈，不少连锁企业已开始动用体验营销来网罗顾客。此类体验是企业以服务为舞台，以产品为道具，以消费者为中心，能够创造使消费者参与、值得回忆的活动。相对于传统的封闭式玻璃橱柜的产品销售，这种体验式营销更专业、更具人性化。
14、根据消费者反映：购物有了现场演示，对商品的性能会有了更深了解和实感，加之有专业指导，购物避免了盲目性。 服装服饰、体育用品街特点 商业街内部以服装服饰、体育用品为核心，形成特色步行街，合理、连贯的把项目南北商业连接起来。 2、二层业态规划 二楼人流引入不如一楼，因此人气相对一楼会清淡一些，而美容美体基本上是以会员制网络客户，足浴和宠物店的客户消费目标很明确，咖啡茶座有其名牌的号召力。 四、项目执行案 （一）、成立项目运作小组 为了确保商业规划、策划、招商运营和后期经营管理的工作的有效实施， 需构建商业物业经营管理的全程服务机构，需要有完善的人才架构与职能相对应，因此应成立项目运作小组，组织架构
15、如下： （二）、收集资料 建立档案，收集业主资料以及项目工程资料，以便顺利开展与业主的洽谈、广告灯光设计、招商、硬件改造等工作。 与管理处联络，收集购买合同范本、物业管理合同，了解项目购买以及物业管理的具体条款、协议。（执行人：吕国生） 与管理处或观澜地产营销部联络，收集业主资料，理清产权关系。（执行人：吕国生） 与管理处或观澜地产营销部联络，收集项目工程结构图、平面图、给排水图、消防图等项目工程资料。（执行人：吕国生） 通过访谈及抽样调查，了解业主对商业街经营情况的看法、对前景的信心、对现有租金的满意度、能承受的商业培育期等信息。（执行人：黎海航、吕国生） （三）、召开业主恳谈会 除天虹商场
16、以及肯德基为开发商持有外，其余商铺产权均为私人业主持有，私人业主以租金高低为先决条件自招商户，使得商业规划无法实施，从而导致经营混 乱，无法整合业态。产权的分散给统一的商业规划、策划、招商运营和后期经营管理带来一定难度。因此需要通过致函洽谈、恳谈会等方式，说服各业主委托我公司实施统一运营。 根据业态规划及运营思路，制定函件的格式，以倡议书的形式告知业主相关信息，开展洽谈工作。（执行人：黎海航、吕国生） 拟定恳谈会议题，选择有经验的主持人，掌控引导会议议题走向，防止恳谈会偏题，与业主探讨运营思路及模式。（执行人：项目部） （四）、代理条件的确定 为了有效的与业主开展洽谈工作，并确保我公司的运营策
17、略落到实处，应确定代理期限，租金支付方式等条款，确定代理条件。 对以国惠康为核心，沿观澜大道分布的观澜老商圈以及项目周边商业市场开展市场调研，了解该片区消费者的消费习惯，商铺租金水平等信息。（执行人：黎海航、吕国生） 采用市场比较法，根据市场调研数据，结合项目业态的特征、铺面位置，制定租金价格体系。（执行人：项目部） 拟定代理协议，考虑到商业氛围的培育，代理期限应为3-5年。租金策略应采取第一年0租金，第二年50市场租金，第三年80市场租金的策略。引进特色项目的硬件改造费用应由业主支付或免除相应的租金冲抵。（执行人：项目部） 签订代理协议，取得统一代理经营权。（执行人：项目部） 推荐第4篇：商
18、业街管理方案 商业街管理建议 一、管理目的 为了更好的促进物业公司对商业街的管理，使已开业商家能够长久稳定的经营，不出现大面积退铺情况；同时，也为了提升商业街商铺的价值；以下将针对物业公司商业街管理提出建议。 一、商业街存在的问题 1、现因名都菜场入住巢上城小区商业街8号楼，造成商业街8号楼商铺门前车辆乱停乱放、垃圾乱堆现象较严重。整改建议： 对商业街名都菜场车辆停放划分非机动车道进行停放并派专人看管。 商业街垃圾堆放点需要集团公司指定集中堆放点，或者购买专业垃圾清运车。 需购买统一果壳桶、垃圾桶。 2、因巢上城商铺餐饮业越来越多因商家油烟配套未按标准来施工，造成俊园小区 9、10号楼业主集体
19、反映油烟问题严重 整改建议： 按照上次方案进行。 3、商业街占到经营较严重 整改建议： 对商铺占道经营首先对商铺进行告知和劝解，如不整改需下发违规整改通知单限期整改并作好相关记录。 二、物业服务内容及人员配置 1、商业街主管一名： 岗位职责 （1）熟悉并了解国家及政府的相关政策、法律法规，严格遵守公司的各项规章制度和管理规定。 （2）依据公司目标制定商业街的年度、月度工作计划并组织实施，并接受上级部门的指标和监督。 （3）负责检查和监督各项制度的执行情况，保证项目日常工作的正常进行，发现问题及时处理。 （4）负责建立和维护公司与商户间的良好关系，定期走访，建立和保持公司的专业形象。 (5）及时
20、掌握商业街的运营情况并进行分析，定期向领导汇报经营管理情况。 （6）认真及时处理和受理客户投诉、报修、咨询、接待等各项工作，并及时对这些工作进行落实、跟踪和反馈。 （7）协调本部门和各部门之间的关系，合理调配人力和物理资源。 （8）负责商业街内各相关信息的收集分析工作。 （9）落实商业街的促销活动，组织特卖资源。 （10）定期对部门人员进行培训，提高业务素质。 （11）协调好与开发商及招商部门的各项工作。 （12）完成领导交办的其他工作。 2、商业街专员2名；岗位职责 （1）熟悉并了解物业相关的法律法规，严格遵守公司的各项规章制度、管理规定、财务管理制度。 （2 ）熟知商业街概况、商户的基本情
21、况，负责商业街日常 客户接待工作。将商户所反映的投诉与物业管理相关的问题，及时处理，回访率100%。 （3）认真填写各种客服工作记录，定期分类并将资料归档。 （4）负责办理商户入伙与装修的相关手续，按公司要求进 行归档。 （5）负责告之商户房屋装修工程应注意事项及禁止事项， 定期对装修施工现场巡视，参与竣工验收。 （6）认真做好钥匙的借用登记、分类管理工作。 （7）每天对商铺及其附属设施、设备和商户室内装饰装修 情况进行现场巡视检查，对商铺主体、环境清洁、绿化养护、公共设施设备维修、区域安全防范等各项工作进行检查，发 现问题及时协调处理，并将不能处理的情况及时向上级汇 报，并做好记录备查。 （
22、8）定期对职责范围内的空置商铺进行检查并做好记录。 （9）负责商业街内各项收费管理工作，根据要求开具相 关票据，并做好费用台帐；负责收取现金款的安全，当天 收取现金款项应及时和公司财务部办好交接工作。 （10 负责财务票据的领取、使用和保存管理工作，缴销 使用完后的票据。 （11）及时收集商户对房屋及其附属公共设施、设备管理 服务工作的意见和建议，并提出改进工作的方法及措施向上 级汇报，得到上级领导的批示后，立即组织实施。 （12）完成领导交办的其他工作。 3、商业街工程一名： 岗位职责 （1）熟悉并了解物业的相关政策、法律法规，严格遵守公司的各项规章制度和管理规定。 （2） 执行本岗位安全操
23、作规程，工作时做好个人防护，确保安全作业。 （3）服从工程主管指挥，工作中一旦发现问题，应及时上报，不得拖延。 （4） 工作积极主动，做好巡视工作，定期检查各类设备运行情况，发现问题及 时处理，杜绝事故于未然。 （5 ）定期为水电收费提供相关数据。 （6） 不断改善服务态度，提高服务质量，积极配合商业街客服中心日常工作的开展。 （7）定期对商业街的共用设施、设备进行巡视，认真做好记录，如发现故障要及时维修上报并做好相关记录。 （8） 努力学习业务知识，不断提高业务水平。 （9） 完成领导交办的其他工作。 3、商业街秩序员班长3名： 秩序维护班长岗位职责 （1）熟悉并遵守公司的各项规章制度和管理
24、规定。 （2）在商业街主管的领导下进行工作，负责对本班工作的日常管理。 （3）负责检查秩序维护员的仪容仪表和到岗情况，作好考核评估记录。 （4）负责本班秩序维护员的岗位安排、工作检查、遵章守纪以及岗位礼仪情况。 （5）协助商业街主管处理当班发生的问题和突发事件。 （6）负责填写当班工作质量记录，按交接班流程做好交接工作。 （7）负责本班秩序维护员队伍的内务管理、思想建设和体能、技能训练，收集员工思想动态和员工反映的问题，如实上报领导。 （8）根据安防方案部署秩序维护力量；完成重大活动的秩序维护任务。 （9）完成领导交办的其他工作。 4、商业街秩序员9名： 秩序员岗位职责 （1）熟悉并遵守公司的
25、各项规章制度和管理规定。 （2）上岗必须着装统 一、佩戴工牌、文明执勤、礼貌执法。（3）按时做好岗亭及配套设施设备的卫生。 （4）负责出入口车辆进出的管理及检查工作，认真做好相关记录。 （5）严禁载有易燃、易爆和有毒、有害物品的车辆进商业街停放，以免发生意外。 （6） 密切留意商业街周围情况，发现问题及时制止，并报告班长处理；礼貌解答客人的咨询。 （7）负责维持商业街的正常秩序，确保商业街的安全。 （8）严格按照巡逻路线和时间巡逻，发现问题及时报告，及时解决。 (9) 检查商业街的公共设施、设备等。发现问题及时报告班长。 (10) 装修单位均需持客户服务中心发出的装修许可证及按规定配备消防灭火
26、器材后方可施工，定期检查施工（装修）现场，并填写装修巡查记录表。 (11) 对违反商业街规定，在商业街内闹事、斗殴、损坏客户财产或公共设施、设备者先劝其冷静，必要时，协助公安部门处理。 (12) 商业街若发生事故，如火警、盗窃、凶杀、爆炸等，要沉着冷静，尽快报告秩序班长，安抚商户，保护好现场。 (13) 上班期间不准做与工作无关的事情，未经批准不得私自进入商户室内。 (14) 认真填写当班记录，按交接班流程做好交接工作 (15) 乐意帮助小孩、老人等有需要的客户；礼貌阻止未经批准而进行商业性拍照或录像的行为。 (16) 完成领导交办的其他工作。 5、商业街保洁员7名： 保洁员岗位职责 （1）熟
27、悉并遵守公司的各项规章制度和管理规定。 （2）按时上下班，并时刻注意自己的仪容仪表。 （3）服从上级安排，按规定标准和操作程序，保质保量地完成室内外环境卫生清洁工作。 （4）负责广场、花池、绿化带、公共道路、大马路等区域的保洁工作；负责外墙壁、灯具、明沟、雨水井、阳光棚、广告牌、平台的保洁工作；负责垃圾收集、清运及垃圾桶的清洗工作；公共设施损坏、故障的报修工作；公共区域环境卫生巡视检查，劝阻破坏环境卫生的行为。 （5）对待所有客户热情礼貌，认真回答客户的简单咨询，遇到客户有困难时，主动给予力所能及的帮助。 （6）对小区内发生的违规行为进行劝阻和制止。 （7）工作时间不得做与工作无关的事情，不得
28、擅自离岗。 （8）完成领导交办的其他工作。 三、工作流程 1、商业街专员上班流程： 每日08：30前具体事宜 ： 提前10分钟打卡上班，整理好着装查看交接本，并准备早例会须传达事项。 8：308：40：召开晨会，对保安、工程人员、保洁人员在岗情况及仪容仪表进行检查，开晨会主要是传达公司政令、昨天工作、今天计划，突出重点，防止漫无边际，以安排实际工作及落实各项指示措施为主。通过召开晨会达到鼓舞员工士气，调动员工工作热情及积极性的目的。 8：40-8：58：检查商业街生鲜卖场外围的卫生及占道情况，并配合保安进行处理 9：10 检查商业街卫生及占道情况，并配合保安进行处理 每隔1个小时需对商业街进行
29、巡视，发现并解决商业街的日常问题 对商业街的突发事件，要进行处理并记录做好工作传达 17:30检查商业街卫生情况及日常情况，检查保安人员定岗定区的情况，安排好晚班保安将今日重点注意事项传达晚班保安 2、商业街保安流程 8:00晚班与早班交接，做好交接记录 8:30参加早会，作好工作记录 8:40配合商业街督导对生鲜市场外围占道情况进行检查及处理，配合现场督导对现在进行巡视 对进入商业街的机动车进行管理和疏导 每隔1个小时配合商业街督导对商业街进行巡视 3、商业街工程流程 每天提前10分钟打卡上班，整理好着装做好准备工作，并巡查商业街设施设备是否完好并做好记录。 每天对需要维修和更换的设施设备进
30、行整理并做好记录和上报上级主管。 对商业街业主和前台反映的相关问题、需15分钟内进行上门解决并作好相关记录、如处理不了的问题需及时做好记录并上报相关部门进行解决。 定期对商业街水电费进行数据抄写并进行分析、如发现有问题应及时上报上级主管。 4、商业街保洁员流程 每天早上7：30需提前15分钟到岗打卡上班、并做好提前准备工作 每天8点前需打扫一遍商业街。 9:00需及时对商业街垃圾桶进行清理并清洗。 每半小时需检查商业街卫生情况是否整洁干净、发现商业街垃圾桶堆放满后需及时更换垃圾桶垃圾袋。 四、商业街管理 1、商业街车辆管理： （1）对于消费者的机动车辆停放应有停车昭示牌，若无停车昭示牌，应有专
31、人负责停车导航，保证消费者机动车辆不造成人流动线的阻塞； （2）对于消费者的非机动车辆停放应有明显停放区，并有专人负责，不得出现随意停放而造成的道路堵塞以及因随意停放导致车辆遗失带来的纠纷； 2、物业管理费和配合招商人员收取租金 按物业相关收费标准对商家收取商业物业管理费及商铺租金 3、装修方案审核，装修安全及人员管理以及广告位的审核 4、对从事餐饮的商铺，定期检查各商家的油烟净化器的维护和清洗记录。审核新开业餐饮商家的净化设备，对不合格的商家要求进行整改。 五、商业街办公地点设置 因商业街现无办公地点办理事情较不便，需集团公司支持是否考虑在商铺门面建立商业街办公区域，希望集团领导支持。 推荐
32、第5篇：商业街管理方案 商业街物业管理方案 商铺是指从事具体商业行为的物业。按其经营方式主要为单体经营，集中管理的模式，对商业街商铺进行统一管理，是目前开发商普遍推行的一种方法，管理的好，对培育区域商业中心和商业品牌有重要影响。 对于开发商来说，开发、销售商铺是前提，但只有开发、销售是不够的，还必须成立专门的商业管理公司对商铺进行管理，才能长久发展。 目前国内商铺购买者有很多是依靠收取租金，归还银行商铺按揭贷款，在这种情况下，开发商对商铺的管理更为重要。如果商铺商业管理不力，影响商铺业主的租金收益，业主不能归还按揭贷款，最终风险还是要落到开发商的头上。 1.0商铺物业管理理念 商铺是有计划的商
33、业聚集,对商铺进行“统一管理,分散经营”是商铺区别于其他房地产的核心特点。 “统一管理”，要求商铺必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管理公司统一管理，没有统一管理的商铺是难以经受激烈的零售业市场竞争。 “分散经营”，是商铺对消费者和经营者间的交易提供场所，商铺的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。 1.1.商铺的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。 为了达到“统一管理,分散经营”的管理模式，在商铺销售合同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。在法律上确定商铺管理公司的管理地位。 1.1.1 “统一招商管理”要求招商的品牌审
34、核管理和完善的租约管理。 “品牌审核管理”指：招商对象需经品牌审核后才能进入。 审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用于批发代理商）、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权委托书等。 “完善的租约管理”指：签定租约、合同关键条款必须进入。 租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约条款管理，比如： 承租户的经营业态是受到整个商铺的统一商业规划的限制，如果发生重大变化，须经业主委员会的认可（业主委员会成立之前，经开发商认可）； 营业时间的确定； 承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小
35、、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理； 为整个商铺促销承担的义务； 承租人对停车场的使用，确定有偿还是无偿，有无限制； 投保范围事宜； 是否统一的收银等 1.1.2 “统一的营销管理”有助于维护和提高经营者的共同利益。 由于目前商业竞争激烈，打折降价的促销竞争手段比较流行，以吸引购物者光顾。管理公司应该为商铺策划好1年12个月的营销计划，所谓“大节大过、小节小过、无节造节过”。 组织策划相关的促销活动，所发生的费用应预先与业主沟通预算，经业主同意后，对实际发生的费用按照承租户销售额的一定比例进行分摊。如果商铺统一收银管理，就能较好地执行按销售额分摊费用。 1.1.3 “统一的服务监督”有助于
36、经营者间的协调和合作。 商铺须设立由开发商领导、商业专家组成的管理委员会，指导、协调、服务、监督承租户的经营活动，保证商铺的高效运转。常见的方式有： 指导项目：店铺布置指导、促销活动安排； 协调项目：协调经营者之间的紧张关系，增进经营者之间合作； 服务项目：行政事务管理； 监督项目：维护商铺的纪律、信誉，协助工商、税务、卫生、消防等部门的管理。 1.1.4 “统一的物业管理”有助于建筑空间的维护和保养。 商铺的物业管理内容包括：养护建筑、维护设备、保证水电气热正常供应、公用面积的保洁、保安防盗、车辆管理、绿化养护、意外事故处理等。商铺的各项设施的使用频率较高，统一管理有助于对物业设施设备有计划
37、的保养与维修，增加使用的安全性和耐久性。 2.0商铺物业的管理特点 2.1 顾客流量大 商铺进出人员杂，不受管制，客流量大，易发生意外，安全保卫工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防安全不得有半点松懈。同时商场在发生突发事件时，疏散相对较慢。安全管理应特别慎重 2.2 服务要求高 要物业管理服务面向商铺置业人和使用人，向他们负责，一切为他们着想。促进商业物业保值、增值；同时为使用人和顾客营造一个安全、舒适、便捷、优美的经营和购物环境。这是商铺物业管理服务的根本原则 2.3 管理点分散 出入口多，电梯（客梯）、观光梯、自动扶梯等）分散，需要的保洁、保安人员相对较多，管理点分散，管理难度较大
38、是商业物业管理的特点。 2.4 营业时间性强 顾客到商铺购物的时间，大多集中在节假日、双休日和下班及晚间，而平时和白天顾客相对少一些。统一店铺的开张及关门时间有利于商铺的整体形象塑造。开张、关门时间不统一会造成整体商铺经营的凌乱感，无序经营的印象，对顾客产生不良的心理影响。 2.5 车辆管理难度大 来商铺的顾客，有开车的，也有骑车的，大量的机动车和非机动车对商铺周边的交通管理和停车场管理增加了压力。车辆管理好坏直接影响着商场物业管理水平的整体体现。 3.0商铺物业管理人员配备 3.1.1商铺管理的人员配备原则是因事设岗、一专多能、精简高效、使业户感觉没有虚职，没有闲人，业户交纳的管理费都用在刀
39、刃上。3.1.1.1业户服务部 设主管一人，可由物业主任兼任。该部主要职能是业户接待与内部管理、下设业户接待员若干名，分别兼任行政人事、文书档案、计划财务、物料管理等职。接待员的多少主要依据于业户服务部的工作时间和工作量，通常每班保持两人便可。 3.1.1.2维保服务部 设主管一人，全面负责房屋、设备、设施的运行、保养和维修工作。该部门主要职能是保证商铺不间断地安全运行，使物业保值和升值。维保服务部的作业人员应根据商铺经营服务需要、商铺设备的多少和技术难易程度进行合理配置。 3.1.1.3保安服务部 设主管一人，全面负责商铺的门卫、巡逻、监控、消防和车管工作。该部门主要职能使安全防范与消防管理
40、。具体作业人员根据商铺保安的值勤点、工作量和作业班次进行配备。 3.1.1.4保洁绿化部 设主管一人，全面负责商铺的室内保洁、室外保洁与绿地养护工作。该部门的主要职责是保洁服务管理和绿化服务管理。具体保洁和绿化作业人员根据商铺保洁范围、保洁面积、保洁频次以及商铺的绿化面积进行安排。 3.1.1.5经营服务部 设主管或兼职主管一人，全面负责商铺业户委托给物业管理公司的租赁代理、广告策划及项目开发等经营服务工作。该部门的主要职责是配合业户的经营活动，促进商铺经营销售和物业管理工作。 4.0商铺的物业服务管理 商铺物业管理包含以下几个方面，我们现对此进行分项描述： 4.1商铺业户服务管理 4.2商铺
41、装修服务管理 4.3商铺设备、设施维保服务管理 4.4商铺建筑物的养护及维修管理 4.5商铺保安服务管理 4.6商铺保洁服务管理 4.7商铺绿化服务管理 4.8 商铺经营服务管理 4.9 商铺广告管理 4.10商铺保险管理 4.1商铺业户服务管理 业户服务部有两部分工作职能，一是业户服务，二是内部管理。 4.1.1接待与联系 接待与联系是业户服务的重要内容之一，是物业管理方为业户、顾客提供服务并与业户、顾客进行交流的窗口。其主要职能与其他类型物业管理的业户服务一样，包括倾听建议和意见，接受投诉，安排维修和回访，收取管理费与内外联系等。 4.1.2纠纷、投诉接待 顾客在商铺购物因环境服务因素而来
42、投诉。对物业管理方来说，所有投诉、处理结果都要有记录，作为年终表彰与履行“管理公约”业绩考核依据之一； 4.1.3报修接待 商铺铺位的照明或其他设施出问题，对业户营业将造成很大的影响。业户报修，应迅速做记录，填写维修任务单，即时派维修工到现场抢修； 4.1.4走访回访 接待员的走访内容包括三方面： 一是听取业户和商铺方对物业管理服务的意见、建议； 二是对报修后的维修结果进行回访； 三是对业户的礼仪、形象、环境、广告、装潢等方面的不足之处作出提示、督促改进，晓之以理，动之以情，用实际行动去感化业户，让他们明白：我们所做的一切，都是为了商铺的自身形象，我们的目标是一致的。 4.1.5内外联系 商铺
43、内部联系： 商铺的内部联系包括向业户收取租金、管理费、水电能耗费、铺位的报修抢修费等；向商铺方收取物业管理费、能耗费。商铺服务管理做得如何，必将影响到收缴率的好坏。 商铺的外部联系 商铺与街道、居委、警署、消防、劳动、环保、水、电、煤、电信及媒体都有业务上的联系，如处理不好这些关系，会使商铺的经营活动很被动。处理得好，往往事半功倍。 4.2商铺装修服务管理 4.2.1装修管理应包含在业户管理中，因管理难度较大，故单独列出论述。装修管理职能主要包括：审核装修申请、签订“装修管理协议”，现场监督管理等。 4.2.2商铺楼宇的租赁往往以整个层面向外出租，出租后，由承租商依据经营要求，提出装修申请；也有的业主把一个层面装修完毕之后出租铺面。承租商户对铺面只能通过申请批准后作一些小的变动装修，装修管理应做好以下几个方面： 建立周全、详细、便于操作的管理制度； 专人负责对工程实行严格的监督； 选定资质高、信誉好的工程承包商进行装修； 对装修现场进行监督管理。