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1、2023年城市科技综合体研究 城市科技综合体研究 以舟山科创园开发建设为例 一、问题的提出 在建设浙江舟山群岛新区的大背景下，舟山市委、市政府为践行科学发展观，以科技支撑和引领舟山海洋经济的加快发展，决定在新城临海中心地段划出1000亩土地打造一个全国一流、长三角领先的涉海科技创意研发园区。为此，聘请了新加坡裕廊国际、浙江大学、上海同济大学等国内外著名规划设计单位进行项目功能定位及建筑空间布局的规划设计，委托戴德梁行进行项目咨询。召开了多层次多形式的论证会。形成了两种相对集中的意见。第一种意见：倾向于建设功能较为纯粹的研发机构集聚地，而配套依托新城的综合服务。这种意见，也是一部分领导和行政规划
2、部门的倾向性意见。第二种意见：部分专家学者提出，应打造以科技研发为主体功能的城市综合体。 目前，舟山科技创意研发园区（简称“科创园”）的规划正在按第一种意见逐步深化。我所思考是：打造功能单一的科创园是否是科创园建设的最佳模式？是否能够实现最佳的价值定义？是否能够成为科技人才最佳的集聚场所？舟山科创园规划定位应选择怎样的最佳方案？ 本案的目的，就是想通过理论的思考和实例的剖析，试图回答上述问题。 二、城市综合体的概念及其分类 1、城市综合体的概念 城市综合体是具有城市性、集合多种城市空间与建筑空间于一体的城市实体。具体来说，城市综合体将城市公共活动、城市交通、城市休闲娱乐等城市生活空间的多项内容
3、和商业、办公、居住、餐饮、娱乐等建筑功能空间的多项内容进行整合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复合统一的综合体。 2、城市综合体的分类 参考国内相关理论案例研究，可将城市综合体依据不同的分类标准分为不同的类型。一般可根据下列3种标准划分： （1）依据发展的原型划分：由传统的人气聚集街区发展而来的城市综合体、由购物中心发展而来的城市综合体、由住宅小区发展而来的城市综合体； （2）、依据其所依托的主体功能的不同可划分为：商务城市综合体、商业城市综合体、旅游城市综合体、交通枢纽城市综合体、会展城市综合体、文化城市综合体、特色产业综合体； （3）、依据
4、选址的区位可分为：核心区CBD城市综合体、区域中心城市综合体、交通枢纽型城市综合体、社区城市综合体、城郊结合部城市综合体。 三、城市综合体的价值意义 1、城市综合体具有其标志性和城市名片的作用，一座成功的城市综合体以其具备特色的公共空间，建筑群体形象和多功能有机聚合，形成一种全新的商业格局和生活模式。成为城市的名片，提升城市的知名度和影响力。 2、城市综合体是购物、办公、酒店、居住等诸多城市功能的集聚。功能间的良性互动，为人们提供了高效的工作、生活、休闲空间，同时，城市综合体还将城市交通作有效的整合，节约资源、时间，又减少环境污染。 3、城市综合体设计十分注重多层次公共空间的塑造与景观环境的营
5、造。人们可在有限的时间内，获得一个快乐、发现与体验的过程，更可在这里休憩、娱乐、社交、购物、美食、欣赏艺术、逍遥舒适、随意居停，真正成为人们向往的地方，成为城市的“客厅”。 4、作为一种崭新的开发模式，城市综合体将极大改变人们的生活和购物习惯，并将有效地整合城市资源，提升效率，推动城市建设步伐。 四、国内外城市综合体的案例 五、城市科技综合体的概念及其特征 城市综合体都具有某种倾向性，即主题占据主导位置的功能，如今年各地兴起的“大学城”和“科技城”，则是分别以教育和科技为主导功能的城市综合体。 借鉴城市综合体的概念特征，我们可以尝试得出城市科技综合体的概念和特征。 1、城市科技综合体的概念 在
6、城市科技综合体中，科技活动成为城市活力的主要来源，一系列有形（建筑、设施）和无形（政策、法令法规）的资源投入，大多是以确保科技的发展为首要目标的。在优先考虑科技功能的情况下，协同发展其他类型的城市功能，如居住、商业、餐饮等，建立一个主题明确，并具有多样性、活力充足的城市综合体。 2、城市科技综合体的特征 城市综合体强调“城市性”和“综合性”两个基本属性，城市科技综合体在此基础上，增加了“科技性”这个属性。 （1）城市科技综合体的“城市性” （2）城市科技综合体的“科技性” （3）城市科技综合体的“综合性” 六、舟山科创园打造成功的外部条件 1、城市综合经济实力强。城市科技综合体是与城市经济发展
7、相伴而生的，城市经济水平要能支撑高度集约的商务办公、酒店消费、休闲购物以及高档居住等终端消费，城市的人均消费水平只有达到一定指标，才能使城市科技综合体实现良性运营。 2、地方产业集聚效应突出。与城市综合体最大的区别在于， 城市科技综合体对当地产业的依赖度很高，更多的是基于当地产业，可复制性不高。 3、项目选址合理。城市科技综合体的开发对项目选址的要求比较高，城市科技综合体应该建在交通畅达的地方。 4、开发商经验丰富。城市科技综合体开发建设从最初定位和前期规划设计，到中期开发建设，再到后期运营管理，每个环节都需要极强的专业能力，因此对开发商的运营经验要求很高。 七、舟山科创园打造城市科技综合体的
8、内部条件 1、交通有保障。城市科技综合体对交通的依赖性较强，须具备交通便捷的区位优势，并有多种交通的组合，以保证综合体与城市快捷联系，为科研、办公、居住等各项活动提供通达的交通组织。 2、业态有关联。城市科技综合体各种业态之间的相互关联 性非常重要。 3、动线设计合理。城市科技综合体的动线包括人流动线、 车流动线和物流支线。 4、满足科研开发优先原则。 八、舟山科创园打造城市科技综合体的规划设想 九、舟山科创园打造城市科技综合体的路径 十、结论 城市科技综合体的出现是城市科技形态发展到一定阶 段的必然产物，符合时代发展的要求。城市本身就是一个聚集体，当人口聚集、用地紧张到一定程度，在聚集体的核心部分就会出现这样一种综合形态，由此，城市科技综合体的产生与发展是社会经济发展、城市有机更新、产业结构升级的客观要求，也是提升城市核心竞争力的必然要求。 一个成功的城市科技综合体，不仅能够将分散的城市功能整合起来，提高土地利用效率，促进城市空间拓展，有利于资源集约共享；还能带动地方经济发展，促进产业机构升级，提供上万个稳定的就业岗位与源源不断的企业税金。 郭力泉 舟山市科技创意研发园区管理中心 城市科技综合体研究 投资城市综合体 城市综合体建设 城市综合体杂谈 城市综合体报告 福州城市综合体 文档 城市综合体调研报告 城市综合体专题 城市综合体的介绍 浅议城市“建筑综合体”