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1、 戴戴 斯斯 酒酒 店店 商商 业业 融融 资资 计计 划划 书书 目目 录录 第一章总论第一章总论 11项目概况项目概况 22项目提出的背景及建设必要性项目提出的背景及建设必要性 33可行性研究的依据和范围可行性研究的依据和范围 44本项目与其他项目相比较优势分析本项目与其它项目相比较优势分析 55本项目前景预测本项目前景预测 第三章项目定位第三章项目定位 11主题定位主题定位 22功能定位功能定位 33市场定位市场定位 44项目建设方案及规划设计定位项目建设方案及规划设计定位 55价格定位价格定位 66入市姿态及推广时机定位入市姿态及推广时机定位 77销售方式定位销售方式定位 88物业管理
2、定位物业管理定位 第四章营销策略第四章营销策略 11宣传主题概念宣传主题概念 55分阶段控制的公关效果分阶段控制的公关效果 66外发式宣传策略外发式宣传策略 88资金回笼计划资金回笼计划 第五章投资估算和资金筹措第五章投资估算和资金筹措 11投资估算投资估算 22资金筹措资金筹措 第六章财务评价与社会效益分析第六章财务评价与社会效益分析 11盈亏平衡分析盈亏平衡分析 22赢利预测赢利预测 33敏感性分析敏感性分析 44社会效益分析社会效益分析 第七章结论第七章结论 第一章第一章 总总 论论 l 项目概述项目概述 （一） 消费消费群体群体构成构成 当前，中国大众旅游的发展，异地商务、公务等交流日
3、益频繁，为当前，中国大众旅游的发展，异地商务、公务等交流日益频繁，为星级星级酒店的发展打下了广阔的市场基础。酒店的发展打下了广阔的市场基础。中国中国星级星级酒店接待的住客，既有国内客人，也有入境客人。酒店接待的住客，既有国内客人，也有入境客人。据国家有关方面的统计，据国家有关方面的统计，20062006年入境过夜旅游者为年入境过夜旅游者为49914991万人次，比上年增长万人次，比上年增长6.6%6.6%；国际旅游（外汇）收入国际旅游（外汇）收入339.49339.49亿美元，比上年增长亿美元，比上年增长15.9%15.9%。国内旅游者为国内旅游者为13.9413.94亿人次，比上年增长亿人次
4、，比上年增长15.0%15.0%；国内旅游总收入为国内旅游总收入为62306230亿元，比上年增长亿元，比上年增长17.9%17.9%。 显然，显然，星级星级酒店就是为他们服务的。酒店就是为他们服务的。无论是为了商务、公务、会议或者展览，还是为了观光、购物、度假或者是探亲访友，抑或是为了经济、文化、体育等等的交流，他们都是酒店的顾客。无论是为了商务、公务、会议或者展览，还是为了观光、购物、度假或者是探亲访友，抑或是为了经济、文化、体育等等的交流，他们都是酒店的顾客。 有关资料显示，有关资料显示，20062006年，中国年，中国星级星级酒店住客中，商务散客占酒店住客中，商务散客占43%43%；公
5、司协议客户占公司协议客户占22%22%；会议团队占会议团队占5%5%；旅行团队占旅行团队占4%4%；休闲散客占休闲散客占8%8%；其他占其它占8%8%。 从从20062006年与年与20052005年的比较中，可以发现，虽然中国酒店的住客构成在总体上没有过大的起落，但是其变化也不容忽视。年的比较中，可以发现，虽然中国酒店的住客构成在总体上没有过大的起落，但是其变化也不容忽视。比如商务住客的增长，就是值得十分注目的。比如商务住客的增长，就是值得十分注目的。虽然不少入境的外国客人常常选择在虽然不少入境的外国客人常常选择在星级星级酒店下榻，但是国内住客目前仍然占着绝大多数（为酒店下榻，但是国内住客目
6、前仍然占着绝大多数（为8888）。）。 （二） 国国内内目前连锁经济型酒店目前连锁经济型酒店连锁经营连锁经营的发展趋势的发展趋势 目前中国目前共有星级酒店目前中国目前共有星级酒店1182811828家，客房平均出租率为家，客房平均出租率为60.96%60.96%。值得注目的是，星级越低、价格越低的值得注目的是，星级越低、价格越低的内资内资星级饭店，反倒出租率越低星级饭店，反倒出租率越低(其中三星级出租率为其中三星级出租率为61.21%61.21%；二星级出租率为二星级出租率为57.11%57.11%；一星级出租率为一星级出租率为49.60%)49.60%)。其经济效益也不甚理想，其中占星级酒店
7、其经济效益也不甚理想，其中占星级酒店95.36%95.36%的的1182811828家内资饭店，几乎全面亏损，有家内资饭店，几乎全面亏损，有2525个省市的个省市的内资内资星级饭店的平均利润均为负数星级饭店的平均利润均为负数。 相形之下，中国经济型酒店却是一片光明。相形之下，中国经济型酒店却是一片光明。另一份正式资料显示，中国经济型酒店，另一份正式资料显示，中国经济型酒店，20052005年的平均出租率为年的平均出租率为89.0%89.0%，20062006年的平均出租率为年的平均出租率为82.4%82.4%；20062006年的年的GOPGOP竟然高达竟然高达44.47%44.47%。 经济
8、型酒店在今后的发展中能够更有利地享受到如下的发展机遇。经济型酒店在今后的发展中能够更有利地享受到如下的发展机遇。 AA：居民出行的增长居民出行的增长。 BB：奥运商机奥运商机。20072007年是北京筹办奥运会的决战之年。年是北京筹办奥运会的决战之年。根据有关要求和测算，根据有关要求和测算，20082008年奥运会期间，北京的星级酒店将达到年奥运会期间，北京的星级酒店将达到800800家。家。而据此前不久的统计，目前北京地区共有住宿接待单位而据此前不久的统计，目前北京地区共有住宿接待单位47614761家，客房家，客房2828万间左右（其中星级酒店万间左右（其中星级酒店658658家，客房家，
9、客房11.211.2万间）。万间）。缺少的缺少的142142家酒店的空白，有关方面希望主要通过改造和升级现有非星级酒店来填补。家酒店的空白，有关方面希望主要通过改造和升级现有非星级酒店来填补。 l 项目提出的背景及必要性项目提出的背景及必要性 我们先从酒店和酒店式的公寓，从酒店的投资、金融管理、融资方面来谈。我们先从酒店和酒店式的公寓，从酒店的投资、金融管理、融资方面来谈。 有个大的方向：有个大的方向：能能以中国酒店市场的一个宏观角度，先来做一个大纲性的探讨。以中国酒店市场的一个宏观角度，先来做一个大纲性的探讨。在在20082008年之后，北京的酒店市场还是有相当的机会存在的。年之后，北京的酒
10、店市场还是有相当的机会存在的。这是一定的，因为北京的酒店是政治中心、经济中心，目前加上外来人口已经有差不多有这是一定的，因为北京的酒店是政治中心、经济中心，目前加上外来人口已经有差不多有17001700多万人了，无论如何，这么大的一个人口的城市，它有它的一个容量。多万人了，无论如何，这么大的一个人口的城市，它有它的一个容量。因此，中国的地位在这几年正在大力的发展，所以从这方面我们是比较谨慎的、积极的来看这个事情。因此，中国的地位在这几年正在大力的发展，所以从这方面我们是比较谨慎的、积极的来看这个事情。 北京北京，从容量方面的发展空间和潜力是相当大的。从容量方面的发展空间和潜力是相当大的。就此而
11、就此而言言，在全中国发展的时候，上海、北京是几个主要的重点发展城市之一。，在全中国发展的时候，上海、北京是几个主要的重点发展城市之一。无论是无论是20082008年的奥运会还是年的奥运会还是20102010年的上海世博会，都给酒店的管理公司创造了很多发展的机会。年的上海世博会，都给酒店的管理公司创造了很多发展的机会。但是，总体来讲，在选择酒店的时候，就像选择地理位置上面，我们还是非常关注的。但是，总体来讲，在选择酒店的时候，就像选择地理位置上面，我们还是非常关注的。到最终，还是回到一个方面，就是投资回报。到最终，还是回到一个方面，就是投资回报。我们不是说开酒店是为了奥运会开，也不是说为了世博会
12、开。我们不是说开酒店是为了奥运会开，也不是说为了世博会开。做酒店的投资回报期要按照国际惯例来说是四年，所以这个不是短期的。做酒店的投资回报期要按照国际惯例来说是四年，所以这个不是短期的。很多酒店集团很多酒店集团现在还在积极的开拓过程当中。现在还在积极的开拓过程当中。相信这个机会对于大家来室都是一个很好的发展机会。相信这个机会对于大家来室都是一个很好的发展机会。所以我们认为北京在中国还是属于一线所以我们认为北京在中国还是属于一线的城市，这两个城市如果从全球的经济上给它定位的话，应该是国际级的大都市。的城市，这两个城市如果从全球的经济上给它定位的话，应该是国际级的大都市。因此将来不要担心酒店过剩的
13、问题，某些酒店可能经营不好。因此将来不要担心酒店过剩的问题，某些酒店可能经营不好。 从货币角度出发：从货币角度出发：人民币的升值有一个力大于臂的问题。人民币的升值有一个力大于臂的问题。总体来说应该是力好，但是到了一定的程度力就不好了。总体来说应该是力好，但是到了一定的程度力就不好了。这是一个不利的因素，为什么？这是一个不利的因素，为什么？因为因为中国东西如果变的太贵了，国外的旅游者就很难进来。中国东西如果变的太贵了，国外的旅游者就很难进来。但是目前对于投资者，对于中国一个低成本的市场。但是目前对于投资者，对于中国一个低成本的市场。那么那么所有所有的合作伙伴、业主、基金、同行都愿意到这边来投资。
14、的合作伙伴、业主、基金、同行都愿意到这边来投资。特别是外地投资进来了以后，由于这是一个双收的投资项目，但是随着人民币不断的增长，最后和美元一比一了。特别是外地投资进来了以后，由于这是一个双收的投资项目，但是随着人民币不断的增长，最后和美元一比一了。 l 可行性研究的依据和范围可行性研究的依据和范围 20020077年年1-101-10月全国房地产投资额为月全国房地产投资额为14610.614610.6亿元，同比增长亿元，同比增长24.1%24.1%，增幅与上月持平；，增幅与上月持平；商品房施工面积商品房施工面积169840.7169840.7万平方米，同比增长万平方米，同比增长18.8%18.
15、8%；新开工面积新开工面积59847.559847.5万平方米，同比增长万平方米，同比增长18.1%18.1%；竣工面积竣工面积25790.525790.5万平方米，同比增长万平方米，同比增长8.5%8.5%。供应类指标本月累计同比增幅均与上月持平。供应类指标本月累计同比增幅均与上月持平。国家土地供应依然偏紧，存量土地充分国家土地供应依然偏紧，存量土地充分释放。释放。1-101-10月份土地购置面积月份土地购置面积2682726827万平方米，同比减少了万平方米，同比减少了2.6%2.6%；土地开发面积土地开发面积18390.718390.7万平方米，同比增长万平方米，同比增长38.6%38.
16、6%，增幅较上月提高了，增幅较上月提高了4.64.6个百分点。个百分点。 l 主要技术经济指标主要技术经济指标 一、项目的投资总额预算一、项目的投资总额预算 1、 财富西环大厦二、三层的总体投入面积为财富西环大厦二、三层的总体投入面积为33003300平方米，平方米，房屋的租金为房屋的租金为33元元/天天/平方，则大厦的房屋日租金为平方，则大厦的房屋日租金为99009900元，年租金为元，年租金为99009900元元/日日*365*365天天=3613500=3613500元元 2、 酒店投资总体装修费用：酒店投资总体装修费用：酒店总体投入面积为酒店总体投入面积为33003300平方平方米，按照每平方米米，按照每平方米15001500元人民币