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1、2023年【集体土地使用权租赁涉及的相关法律问题】集体土地使用权 集体土地运用权租赁涉及的相关法律问题 摘要： 1、国家对于集体土地运用权租赁有严格限制。 2、通过租赁方式取得集体建设用地的运用权仅限于“依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地运用权依法发生转移”的状况。 3、实践操作中存在的问题及相应的法律风险。 4、通过股权转让方式取得集体建设用地运用权以及通过租赁集体建设用地上已有房屋的方式取得生产经营场地。 一、问题的提出 由于集体土地的租金相对比较便宜，在现行经济活动中，租用集体土地兴办企业及建立厂房的状况在实践中普遍存在。 但是在目前的法律环境下，“擅自将农夫集体全部的土
2、地的运用权出让、转让或者出租用于非农业建设”，仍旧是国家严格限制的行为；在审判实践中，擅自出租集体土地运用权行为也多被法院认定为无效行为。因此，对于签订集体土地租赁合同取得企业经营用地，须要谨慎对待并尽量避开相应法律风险。 二、国家法律政策背景 目前为止，广东省、大连市等部分省市相继颁布了地方性法规，对“集体建设用地运用权的流转”问题进行了明确规范。比如2023年10月1日起颁布实施的广东省集体建设用地运用权流转管理方法第8条明确规定了“下列建设项目可以运用集体建设用地：1.兴办各类工商企业，包括国有、集体、私营企业，个体工商户，外资投资企业（包括中外合资、中外合作、外商独资企业、“三来一补”
3、企业），股份制企业，联营企业等；2。”这一地方法规的出台，突破了土地管理法仅限于兴办集体企业才能运用集体建设用地的规定，其更重要的意义在于给工商企业通过出让、租赁等方式取得集体建设用地确立了合法操作的政策基础。 但是，对于尚未制订法规明确政策的省市，包括北京，对于集体土地运用权的流转问题仍旧要适用土地管理法的规定。而国家土地管理法对于租赁运用集体建设用地是有着相当严格的限制规定的，详细体现在以下规定： 1、土地管理法第四十三条 任何单位和个人进行建设，须要运用土地的，必需依法申请运用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准运用本集体经济组织农夫集体全部的土地的，或者乡（镇）村公共设
4、施和公益事业建设经依法批准运用农夫集体全部的土地的除外。 前款所称依法申请运用的国有土地包括国家全部的土地和国家征用的原属于农夫集体全部的土地。 2、土地管理法第五十九条 乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡（镇）村建设，应当根据村庄和集镇规划，合理布局，综合开发，配套建设；建设用地，应当符合乡（镇）土地利用总体规划和土地利用年度安排，并依照本法第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条的规定办理审批手续。 3、土地管理法第六十条 农村集体经济组织运用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地运用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批
5、准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，根据省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。 4、土地管理法第六十三条 农夫集体全部的土地的运用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地运用权依法发生转移的除外。 由上述规定可知： （1）任何单位或个人进行建设，假如不符合规定的集体土地运用权主体资格，则必需依法申请运用国有土地。 （2）集体建设用地仅限于（a）兴办乡镇企业（b）村民建设住宅（c）乡镇村公共设施和公益事业建设等3种
6、运用范围。 (3) 不符合上述规定的集体土地运用权主体资格，既不能在集体土地初级市场取得集体土地运用权，也不能在集体土地二级市场以出让、转让或出租形式获得。 （4）对于集体土地企业运用权的对外出租，法律是有限制条件的，即仅限于出租与集体经济组织开办的或以入股、联营形式与他人共同举办的乡镇企业。 三、通过签订土地租赁合同取得集体土地运用权的风险 由上述分析可以明确，通过租赁方式合法取得集体建设用地运用权仅限于“符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地运用权依法发生转移”的状况。其他的租赁行为均为无效行为，双方当事人所签订的土地租赁合同等也均因违反国家法律的强制性规
7、定而成为无效合同。 因合同无效可能导致的结果是： 1、对于“擅自将农夫集体全部的土地的运用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并惩罚款。” 2、对于未通过合法方式取得出让、出租集体土地运用权的企业和个人，一旦租赁合同被认定为无效，在无效合同的基础上取得的土地运用权是完全没有合法保障的，其上兴建的厂房也会因认定为违章建筑而得不到应有的补偿。 四、合法化操作的建议 因此，面对实践中大量存在的利用集体建设用地进行企业生产经营的状况，对于须要取得集体土地用于生产经营的企业而言，在现有的法律环境下更应当谨慎应对，可以考虑从以下几种途径规避法律风险： 1、通过股转转让方式取得集体建设用地的运用权。 但是这种方式对于仅仅须要解决用地问题的企业会面临解决整个企业的行业转化、债权债务重组等一系列其他问题，对于须要取得大面积土地用于许久生产经营，并须要兴建大批厂房的企业，建议从源头起先规范拿地方式，以避开合同无效导致的更为严峻的经营损失。 2、通过租赁集体建设用地上已有的房屋达到取得生产经营场地的须要。 这种方式相对于前一种而言，取得生产经营场地的方式较为简洁，也简单操作，但须要留意的前提条件是，已有的建设用地及地上房屋，是通过合法的审批手续取得的。