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1、1.市场法的含义；2.理论依据；3.使用的估价对象；4.估价需要具备的条件；5.估价步骤及其具体内容。2022/12/12Real Estate Appraisal1第六章第六章 市场法及其运用市场法及其运用1.1.1.1.市场法的含义市场法的含义市场法的含义市场法的含义 也称为比较法、市场比较法、交易也称为比较法、市场比较法、交易实例比较法，就是选取一定数量、符合实例比较法，就是选取一定数量、符合一定条件，发生过交易的类似房地产，一定条件，发生过交易的类似房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估们的成交价格进行适当的处理来
2、求取估价对象价值的方法，测算出的价格称为价对象价值的方法，测算出的价格称为比准价格比准价格。市场法市场法市场法市场法本质本质本质本质：是以房地产的实际成是以房地产的实际成交价格为导向来求取房地产价值交价格为导向来求取房地产价值。结果。结果直观且有说服力。直观且有说服力。2022/12/12Real Estate Appraisal2一一一一.市场法概述市场法概述市场法概述市场法概述+含义含义含义含义+理论依据+适用估价对象+使用条件+操作步骤二二.搜集交易实例搜集交易实例三三.选取可比实例选取可比实例四四.建立比较基准建立比较基准五五.交易情况修正交易情况修正六六.市场状况调整市场状况调整七七
3、.房地产状况调房地产状况调整整八八.求取比准价值求取比准价值九九.案例案例市场法市场法2.2.2.2.市场法的理论依据市场法的理论依据市场法的理论依据市场法的理论依据替代原理，同一种商品在同一个市场替代原理，同一种商品在同一个市场上具有相同的市场价格上具有相同的市场价格。3.3.3.3.市场法适用的估价对象市场法适用的估价对象市场法适用的估价对象市场法适用的估价对象适用：适用：同类房地产较多，且交易活跃。如：同类房地产较多，且交易活跃。如：住宅住宅、写字楼写字楼、商铺商铺、标准厂房标准厂房、房地产房地产开发用地开发用地。不适用：不适用：类似的房地产数量很少，很少发类似的房地产数量很少，很少发生
4、交易，可比性很差生交易，可比性很差。2022/12/12Real Estate Appraisal3一一一一.市场法概述市场法概述市场法概述市场法概述+含义+理论依据理论依据理论依据理论依据+适用估价对象适用估价对象适用估价对象适用估价对象+使用条件+操作步骤二二.搜集交易实例搜集交易实例三三.选取可比实例选取可比实例四四.建立比较基准建立比较基准五五.交易情况修正交易情况修正六六.市场状况调整市场状况调整七七.房地产状况调房地产状况调整整八八.求取比准价值求取比准价值九九.案例案例市场法市场法2.2.2.2.市场法的理论依据市场法的理论依据市场法的理论依据市场法的理论依据替代原理，同一种商品
5、在同一个市场替代原理，同一种商品在同一个市场上具有相同的市场价格上具有相同的市场价格。3.3.3.3.市场法适用的估价对象市场法适用的估价对象市场法适用的估价对象市场法适用的估价对象适用：适用：同类房地产较多，且交易活跃。如：同类房地产较多，且交易活跃。如：住宅住宅、写字楼写字楼、商铺商铺、标准厂房标准厂房、房地产房地产开发用地开发用地。不适用：不适用：类似的房地产数量很少，很少发类似的房地产数量很少，很少发生交易，可比性很差生交易，可比性很差。2022/12/12Real Estate Appraisal4一一一一.市场法概述市场法概述市场法概述市场法概述+含义+理论依据理论依据理论依据理论
6、依据+适用估价对象适用估价对象适用估价对象适用估价对象+使用条件+操作步骤二二.搜集交易实例搜集交易实例三三.选取可比实例选取可比实例四四.建立比较基准建立比较基准五五.交易情况修正交易情况修正六六.市场状况调整市场状况调整七七.房地产状况调房地产状况调整整八八.求取比准价值求取比准价值九九.案例案例市场法市场法市场法的其他用途，还可以用于以下项市场法的其他用途，还可以用于以下项目的求取目的求取如：房地产市场租金，成本法、收如：房地产市场租金，成本法、收益法、假设开发法中重新购建价格，房益法、假设开发法中重新购建价格，房地产价格各个构成部分，经营收入、运地产价格各个构成部分，经营收入、运营费用
7、、空置率、入住率、报酬率、资营费用、空置率、入住率、报酬率、资本化率、收益乘数，开发完成后的房地本化率、收益乘数，开发完成后的房地产价值、开发经营期产价值、开发经营期。2022/12/12Real Estate Appraisal5一一一一.市场法概述市场法概述市场法概述市场法概述+含义+理论依据理论依据理论依据理论依据+适用估价对象适用估价对象适用估价对象适用估价对象+使用条件+操作步骤二二.搜集交易实例搜集交易实例三三.选取可比实例选取可比实例四四.建立比较基准建立比较基准五五.交易情况修正交易情况修正六六.市场状况调整市场状况调整七七.房地产状况调房地产状况调整整八八.求取比准价值求取比
8、准价值九九.案例案例市场法市场法4.4.4.4.市场法估价需要具备的条件市场法估价需要具备的条件市场法估价需要具备的条件市场法估价需要具备的条件在估价时点的近期有较多的类似房地在估价时点的近期有较多的类似房地产的交易产的交易。三类修正三类修正（将可比实例价格修正到估（将可比实例价格修正到估价对象的状况下的价值）价对象的状况下的价值）交易情况修正交易情况修正实际交易情况与正常交实际交易情况与正常交易情况不同易情况不同市场状况调整市场状况调整成交日期与估价时点不成交日期与估价时点不同（两个时点上的房地产市场状况不同）同（两个时点上的房地产市场状况不同）房地产状况调整房地产状况调整可比实例房地产状况
9、可比实例房地产状况与估价对象房地产状况不同与估价对象房地产状况不同 2022/12/12Real Estate Appraisal6一一一一.市场法概述市场法概述市场法概述市场法概述+含义+理论依据+适用估价对象+使用条件使用条件使用条件使用条件+操作步骤二二.搜集交易实例搜集交易实例三三.选取可比实例选取可比实例四四.建立比较基准建立比较基准五五.交易情况修正交易情况修正六六.市场状况调整市场状况调整七七.房地产状况调房地产状况调整整八八.求取比准价值求取比准价值九九.案例案例市场法市场法4.4.4.4.市场法市场法市场法市场法操作步骤操作步骤操作步骤操作步骤搜集交易实例搜集交易实例搜集大量
10、发生过交易的房地产及其成交价格、成交日期、付款方式等信息。选取可比实例选取可比实例从搜集的大量交易实例中选取一定数量符合一定条件的交易实例。对可比实例的成交价格进行适当的处理对可比实例的成交价格进行适当的处理（即修正）（即修正）对可比实例成交价格分别进行交易情况修正、市场状况调整、房地产状况调整。求取比准价格求取比准价格把多个可比实例成交价格经过处理得到的多个比准价值综合为一个比准价值。2022/12/12Real Estate Appraisal7一一一一.市场法概述市场法概述市场法概述市场法概述+含义+理论依据+适用估价对象+使用条件+操作步骤操作步骤操作步骤操作步骤二二.搜集交易实例搜集
11、交易实例三三.选取可比实例选取可比实例四四.建立比较基准建立比较基准五五.交易情况修正交易情况修正六六.市场状况调整市场状况调整七七.房地产状况调房地产状况调整整八八.求取比准价值求取比准价值九九.案例案例市场法市场法1.1.1.1.搜集交易实例的必要性搜集交易实例的必要性搜集交易实例的必要性搜集交易实例的必要性只有拥有了估价对象所在地的大量的房地产交易实例，才能选择出符合一定数量和质量要求的可比实例，才能把握估价对象所在地的正常的房地产市场价格行情，从而保障评估出的估价对象价值不会超出合理的范围。2022/12/12Real Estate Appraisal8一一.市场法概述市场法概述二二二
12、二.搜集交易实例搜集交易实例搜集交易实例搜集交易实例+必要性必要性+途径+要求+实例库三三.选取可比实例选取可比实例四四.建立比较基准建立比较基准五五.交易情况修正交易情况修正六六.市场状况调整市场状况调整七七.房地产状况调房地产状况调整整八八.求取比准价值求取比准价值九九.案例案例市场法市场法2.2.2.2.搜集交易实例的搜集交易实例的搜集交易实例的搜集交易实例的途径途径途径途径走访房地产交易当事人，了解其促成交易的房地产成交价格资料和有关交易情况。访问房地产经纪机构和房地产经纪人员、相关律师、会计师及房地产交易当事人的邻居等了解其知晓的房地产成交价格资料和有关交易情况。查阅政府和有关部门的
13、房地产价格等资料。向专业房地产信息提供机构购买房地产价格等资料。查阅网站、报刊上的房地产出售、出租信息，参加房地产交易展示会等。同行之间相互提供 2022/12/12Real Estate Appraisal9一一.市场法概述市场法概述二二二二.搜集交易实例搜集交易实例搜集交易实例搜集交易实例+必要性+途径途径+要求+实例库三三.选取可比实例选取可比实例四四.建立比较基准建立比较基准五五.交易情况修正交易情况修正六六.市场状况调整市场状况调整七七.房地产状况调房地产状况调整整八八.求取比准价值求取比准价值九九.案例案例市场法市场法3.3.3.3.搜集交易实例的搜集交易实例的搜集交易实例的搜集交
14、易实例的要求要求要求要求内容完整、真实的交易实例可以分为不同的类型制作房地产交易实例调查表搜集交易实例的内容：交易实例房地产的基本状况；交易双方；成交日期；成交价格；付款方式；交易情况；(参考参考参考参考P176P176P176P176表格）表格）表格）表格）4.4.4.4.建立交易实例库建立交易实例库建立交易实例库建立交易实例库 房地产估价机构应当建立房地产交易实例库。这是一项基础性工作，也是形成估价机构核心竞争力的重要手段之一。2022/12/12Real Estate Appraisal10一一.市场法概述市场法概述二二二二.搜集交易实例搜集交易实例搜集交易实例搜集交易实例+必要性+途径
15、+要求要求+实例库实例库三三.选取可比实例选取可比实例四四.建立比较基准建立比较基准五五.交易情况修正交易情况修正六六.市场状况调整市场状况调整七七.房地产状况调房地产状况调整整八八.求取比准价值求取比准价值九九.案例案例市场法市场法1.1.1.1.选取可比实例的必要性选取可比实例的必要性选取可比实例的必要性选取可比实例的必要性交易实例库中实例虽多，但针对某一具体的估价对象及估价目的、估价时点的实例必须进行选择。符合一定条件，可以作为参照比较的交易实例简称可比实例。2.2.2.2.选取可比实例的要求选取可比实例的要求选取可比实例的要求选取可比实例的要求数量要求：一般选取一般选取3-10个可比实
16、例个可比实例质量要求 2022/12/12Real Estate Appraisal11一一.市场法概述市场法概述二二.搜集交易实例搜集交易实例三三三三.选取可比实例选取可比实例选取可比实例选取可比实例+必要性必要性+要求要求四四.建立比较基准建立比较基准五五.交易情况修正交易情况修正六六.市场状况调整市场状况调整七七.房地产状况调房地产状况调整整八八.求取比准价值求取比准价值九九.案例案例市场法市场法2.2.2.2.选取可比实例的要求选取可比实例的要求选取可比实例的要求选取可比实例的要求质量要求：（1）可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产区位上应与估价对象处在同一供求范围内用途上应与
17、估价对象的用途相同 规模上应与估价对象的规模相当，0.5-2倍范围内建筑结构上应与估价对象的建筑结构相同档次上应与估价对象的档次相当权利上应与估价对象的权利性质相同 2022/12/12Real Estate Appraisal12一一.市场法概述市场法概述二二.搜集交易实例搜集交易实例三三三三.选取可比实例选取可比实例选取可比实例选取可比实例+必要性必要性+要求要求四四.建立比较基准建立比较基准五五.交易情况修正交易情况修正六六.市场状况调整市场状况调整七七.房地产状况调房地产状况调整整八八.求取比准价值求取比准价值九九.市场法总结市场法总结市场法市场法2.2.2.2.选取可比实例的要求选取
18、可比实例的要求选取可比实例的要求选取可比实例的要求质量要求：（2）可比实例的交易类型应与估价目的吻（3）可比实例的成交日期应尽量接近估价时点（4）可比实例的成交价格应尽量为正常市场价格注意的其他问题：（1）估价具体对象应一致（2）不一致时可采用分配法（3）交易实例较多时一定要选与估价对象最为类似的 2022/12/12Real Estate Appraisal13一一.市场法概述市场法概述二二.搜集交易实例搜集交易实例三三三三.选取可比实例选取可比实例选取可比实例选取可比实例+必要性必要性+要求要求四四.建立比较基准建立比较基准五五.交易情况修正交易情况修正六六.市场状况调整市场状况调整七七.
19、房地产状况调房地产状况调整整八八.求取比准价值求取比准价值九九.案例案例市场法市场法1.1.1.1.统一房地产范围统一房地产范围统一房地产范围统一房地产范围（1）含有非房地产成分：统一到）含有非房地产成分：统一到“纯粹纯粹”的的房地产范围。房地产范围。可比实例含有非房地产成份，房地产价格含非房地产成份的房地产价格非房地产成份的价格（2）带有债权债务的房地产：统一到不带债）带有债权债务的房地产：统一到不带债权债务的房地产范围。权债务的房地产范围。可比实例带有债权债务的，房地产价格带债权债务的房地产价格债权债务估价对象带有债权债务的，房地产价格不带债权债务的房地产价格债权债务 2022/12/12
20、Real Estate Appraisal14一一.市场法概述市场法概述二二.搜集交易实例搜集交易实例三三.选取可比实例选取可比实例四四四四.建立比较基准建立比较基准建立比较基准建立比较基准+统一房地产范围统一房地产范围+统一付款方式+统一价格单位五五.交易情况修正交易情况修正六六.市场状况调整市场状况调整七七.房地产状况调房地产状况调整整八八.求取比准价值求取比准价值九九.案例案例市场法市场法1.1.1.1.统一房地产范围统一房地产范围统一房地产范围统一房地产范围（3）房地产实物的范围不同：统一到估价对）房地产实物的范围不同：统一到估价对象的房地产范围。象的房地产范围。补充可比实例缺少的范围
21、，扣除可比实例多出的范围，相应地对可比实例的成交价格进行加价和减价。2022/12/12Real Estate Appraisal15一一.市场法概述市场法概述二二.搜集交易实例搜集交易实例三三.选取可比实例选取可比实例四四四四.建立比较基准建立比较基准建立比较基准建立比较基准+统一房地产范围统一房地产范围+统一付款方式+统一价格单位五五.交易情况修正交易情况修正六六.市场状况调整市场状况调整七七.房地产状况调房地产状况调整整八八.求取比准价值求取比准价值九九.案例案例市场法市场法2.2.2.2.统一付款方式统一付款方式统一付款方式统一付款方式 通常要将分期支付的可比实例成交价格通常要将分期支
22、付的可比实例成交价格折算为在其成交日期一次性付清的金额折算为在其成交日期一次性付清的金额。具。具体方法是通过折现计算。体方法是通过折现计算。例题参看例题参看【例例6-16-1】P181P181 2022/12/12Real Estate Appraisal16一一.市场法概述市场法概述二二.搜集交易实例搜集交易实例三三.选取可比实例选取可比实例四四四四.建立比较基准建立比较基准建立比较基准建立比较基准+统一房地产范围+统一付款方式统一付款方式+统一价格单位五五.交易情况修正交易情况修正六六.市场状况调整市场状况调整七七.房地产状况调房地产状况调整整八八.求取比准价值求取比准价值九九.案例案例市
23、场法市场法3.3.3.3.统一价格单位统一价格单位统一价格单位统一价格单位（1）统一价格表示单位）统一价格表示单位可用总价也可用单价，一般为单价。通常是单位面积的价格（2）统一币种和货币单位）统一币种和货币单位 不同币种之间换算，一般应采用成交日期市场汇价。但是如果在币种换算之前已进行了市场状况调整（估价时点调整），则采用估价时点的市场汇价。（3）同一面积内涵单位）同一面积内涵单位建筑面积下的单价建筑面积套内建筑面积下的单价套内建筑面积使用面积下的单价使用面积面积换算（平方米、公顷、亩、平方英尺）(P183)2022/12/12Real Estate Appraisal17一一.市场法概述市场
24、法概述二二.搜集交易实例搜集交易实例三三.选取可比实例选取可比实例四四四四.建立比较基准建立比较基准建立比较基准建立比较基准+统一房地产范围+统一付款方式+统一价格单位统一价格单位五五.交易情况修正交易情况修正六六.市场状况调整市场状况调整七七.房地产状况调房地产状况调整整八八.求取比准价值求取比准价值九九.案例案例市场法市场法【例例6-26-2】搜集有甲、乙两宗交易实例，甲交易实例的建筑面积搜集有甲、乙两宗交易实例，甲交易实例的建筑面积200 m2200 m2，成交总价，成交总价8080万元人民币，分三期付款，首期付万元人民币，分三期付款，首期付1616万元人万元人民币，第二期于半年后付民币
25、，第二期于半年后付3232万元人民币，余款万元人民币，余款3232万元人民币于一万元人民币于一年后付清。乙交易实例的使用面积年后付清。乙交易实例的使用面积25002500平方英尺，成交总价平方英尺，成交总价1515万万美元，于成交时一次付清。如果选取此两宗交易实例为可比实例，美元，于成交时一次付清。如果选取此两宗交易实例为可比实例，试试“建立比较基准建立比较基准”处理。处理。1.1.1.1.交易情况修正的含义交易情况修正的含义交易情况修正的含义交易情况修正的含义 将非正常的成交可比实例价格，修正为将非正常的成交可比实例价格，修正为正常价格正常价格。2.2.2.2.成交价格偏离正常市场价格的原因
26、成交价格偏离正常市场价格的原因成交价格偏离正常市场价格的原因成交价格偏离正常市场价格的原因强迫出售或强迫购买的交易强迫出售或强迫购买的交易利害关系人之间的交易利害关系人之间的交易交易双方或某一方对交易对象或市场行情缺乏了解的交易双方或某一方对交易对象或市场行情缺乏了解的交易交易急于出售或急于购买的交易急于出售或急于购买的交易交易双方或某一方对所交易的房地产有偏好的交易交易双方或某一方对所交易的房地产有偏好的交易相邻房地产的合并交易相邻房地产的合并交易特殊交易方式的交易特殊交易方式的交易交易税费非正常负担的交易交易税费非正常负担的交易受迷信影响的交易受迷信影响的交易 2022/12/12Real
27、 Estate Appraisal20一一.市场法概述市场法概述二二.搜集交易实例搜集交易实例三三.选取可比实例选取可比实例四四.建立比较基准建立比较基准五五五五.交易情况修正交易情况修正交易情况修正交易情况修正+含义含义+因素因素+修正方法六六.市场状况调整市场状况调整七七.房地产状况调房地产状况调整整八八.求取比准价值求取比准价值九九.案例案例市场法市场法3.3.3.3.交易情况修正的方法交易情况修正的方法交易情况修正的方法交易情况修正的方法比率法比率法：可比实例的成交价格可比实例的成交价格交易情况修正交易情况修正系数系数=可比实例正常市场价格可比实例正常市场价格差额法差额法：可比实例的成
28、交价格可比实例的成交价格交易情况修正交易情况修正额额=可比实例正常市场价格可比实例正常市场价格可比实例成交价格比其正常市场价格高A%可比实例正常市场价格比其成交价格低A%是不等同的（比较基准不同）例题在交易情况修正中应统一采用：可比实例成交价格比其正常市场价格其正常市场价格高还是低的说法。2022/12/12Real Estate Appraisal21一一.市场法概述市场法概述二二.搜集交易实例搜集交易实例三三.选取可比实例选取可比实例四四.建立比较基准建立比较基准五五五五.交易情况修正交易情况修正交易情况修正交易情况修正+含义+因素+修正方法修正方法六六.市场状况调整市场状况调整七七.房地
29、产状况调房地产状况调整整八八.求取比准价值求取比准价值九九.案例案例市场法市场法例如：已知某一房地产的正常价格为例如：已知某一房地产的正常价格为15001500元元/m/m2 2，可比可比实例价格比正常价格高实例价格比正常价格高10%10%，求可比实例的价格？求可比实例的价格？可比实例价格可比实例价格=1500*（1+10%）=1650例如：例如：正常价格比可比实例价格低正常价格比可比实例价格低10%10%，已知已知可比实例可比实例价格价格为为16501650元元/m/m2 2，求正常价格？，求正常价格？可比实例价格可比实例价格=正常价格正常价格*（1+10%）可比实例价格可比实例价格*（1-
30、10%）=正常价格正常价格1650*（1-10%）=14853.3.3.3.交易情况修正的方法交易情况修正的方法交易情况修正的方法交易情况修正的方法 交易情况修正系数交易情况修正系数以正常市场价格以正常市场价格为基准来确定为基准来确定（与正常价格市场价格相比）假设可比实例假设可比实例成交价格成交价格比其比其正常价格正常价格高高或低的百分率为或低的百分率为 时，则有：时，则有：成交价格成交价格=正常价格正常价格 正常价格正常价格正常价格正常价格=成交价格成交价格成交价格成交价格 交易情况修正系数为交易情况修正系数为交易情况修正系数为交易情况修正系数为:2022/12/12Real Estate
31、Appraisal23一一.市场法概述市场法概述二二.搜集交易实例搜集交易实例三三.选取可比实例选取可比实例四四.建立比较基准建立比较基准五五五五.交易情况修正交易情况修正交易情况修正交易情况修正+含义+因素+修正方法修正方法六六.市场状况调整市场状况调整七七.房地产状况调房地产状况调整整八八.求取比准价值求取比准价值九九.案例案例市场法市场法4.4.4.4.交易税费的非正常负担交易税费的非正常负担正常成交价格正常成交价格应由卖方缴纳的税费应由卖方缴纳的税费卖方卖方实际得到的价格实际得到的价格应由卖方缴纳的税费正常成交价格应由卖方缴纳的税费正常成交价格应由应由卖方缴纳的税费比率卖方缴纳的税费比
32、率正常成交价格正常成交价格应由买方缴纳的税费应由买方缴纳的税费买方买方实际付出的价格实际付出的价格应由买方缴纳的税费正常成交价格应由买方缴纳的税费正常成交价格应由应由买方缴纳的税费比率买方缴纳的税费比率 2022/12/12Real Estate Appraisal24一一.市场法概述市场法概述二二.搜集交易实例搜集交易实例三三.选取可比实例选取可比实例四四.建立比较基准建立比较基准五五五五.交易情况修正交易情况修正交易情况修正交易情况修正+含义+因素+修正方法修正方法六六.市场状况调整市场状况调整七七.房地产状况调房地产状况调整整八八.求取比准价值求取比准价值九九.案例案例市场法市场法【例例
33、6-16-1】一宗房产的正常成交价格为一宗房产的正常成交价格为25002500元元/m2/m2，卖，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的方应缴纳的税费为正常成交价格的7 7，买方应缴纳，买方应缴纳的税费为正常成交价格的的税费为正常成交价格的5 5，试计算卖方实际得到，试计算卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格。的价格和买方实际付出的价格。【例例6-26-2】某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买买方付给卖方方付给卖方23252325元元/m2/m2，买卖中涉及的税费均由买卖中涉及的税费均由买方买方来负来负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为担。
34、据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的正常成交价格的7 7，应由买方缴纳的税费为正常成交价，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的格的5 5，试计算该宗房地产交易的正常成交价格。，试计算该宗房地产交易的正常成交价格。【例例6-36-3】某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方会给卖方买方会给卖方26252625元元/平方米平方米，买卖中涉及的税费均，买卖中涉及的税费均由由卖方卖方来负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方来负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的缴纳的税费为正常成交价格的7 7，应由买方缴纳的，应由买
35、方缴纳的税费为正常成交价格的税费为正常成交价格的5 5，试计算该宗房地产交易，试计算该宗房地产交易的正常成交价格。的正常成交价格。1.1.1.1.市场状况调整含义市场状况调整含义市场状况调整含义市场状况调整含义 应将可比实例在其成交日期时的价格应将可比实例在其成交日期时的价格调整到在估价时点的价格调整到在估价时点的价格，这种调整，这种调整称为市场状况调整，也称为交易日期称为市场状况调整，也称为交易日期调整调整。2022/12/12Real Estate Appraisal28一一.市场法概述市场法概述二二.搜集交易实例搜集交易实例三三.选取可比实例选取可比实例四四.建立比较基准建立比较基准五五
36、.交易情况修正交易情况修正六六六六.市场状况调整市场状况调整市场状况调整市场状况调整+含义含义+调整方法七七.房地产状况调房地产状况调整整八八.求取比准价值求取比准价值九九.案例案例市场法市场法可比实例的成交日期与估价时可比实例的成交日期与估价时点不同，房地产市场状况可能点不同，房地产市场状况可能发生了变化发生了变化2.2.2.2.市场状况调整方法市场状况调整方法市场状况调整方法市场状况调整方法 可比实例在其成交日期的价格可比实例在其成交日期的价格市场状况市场状况调整系数可比实例在估价时点的价格调整系数可比实例在估价时点的价格如果从成交日期到估价时点，可比实例如果从成交日期到估价时点，可比实例
37、的市场价格涨跌的百分率为的市场价格涨跌的百分率为T%，则，则 交易情况修正系数为交易情况修正系数为交易情况修正系数为交易情况修正系数为:（1T%）2022/12/12Real Estate Appraisal29一一.市场法概述市场法概述二二.搜集交易实例搜集交易实例三三.选取可比实例选取可比实例四四.建立比较基准建立比较基准五五.交易情况修正交易情况修正六六六六.市场状况调整市场状况调整市场状况调整市场状况调整+含义+调整方法调整方法七七.房地产状况调房地产状况调整整八八.求取比准价值求取比准价值九九.案例案例市场法市场法可比实例在估价时点的价格可比实例在估价时点的价格可比实例在估价时点的价
38、格可比实例在估价时点的价格=可比实可比实可比实可比实例在其成交日期的价格例在其成交日期的价格例在其成交日期的价格例在其成交日期的价格（1T%1T%）比照对象发生变化，调整系数形式变比照对象发生变化，调整系数形式变化。比照基准是化。比照基准是成交日期成交日期成交日期成交日期。即：。即：估价估价估价估价时点时点时点时点价格比价格比成交日期成交日期成交日期成交日期价格涨跌价格涨跌T%情情况。况。2.2.2.2.市场状况调整方法市场状况调整方法市场状况调整方法市场状况调整方法（1 1 1 1）市场状况调整的价格指数法）市场状况调整的价格指数法）市场状况调整的价格指数法）市场状况调整的价格指数法定基定基
39、定基定基价格指数：以某个价格指数：以某个价格指数：以某个价格指数：以某个固定时期固定时期固定时期固定时期作为基期作为基期作为基期作为基期（作为比较基准）。（作为比较基准）。（作为比较基准）。（作为比较基准）。环比环比环比环比价格指数：价格指数：价格指数：价格指数：以上一时期以上一时期以上一时期以上一时期作为基期。作为基期。作为基期。作为基期。2022/12/12Real Estate Appraisal30一一.市场法概述市场法概述二二.搜集交易实例搜集交易实例三三.选取可比实例选取可比实例四四.建立比较基准建立比较基准五五.交易情况修正交易情况修正六六六六.市场状况调整市场状况调整市场状况调
40、整市场状况调整+含义+调整方法调整方法七七.房地产状况调房地产状况调整整八八.求取比准价值求取比准价值九九.案例案例市场法市场法时间时间价格价格定基价格指数定基价格指数环环比价格指数比价格指数1 1P P1 1P P1 1/P/P1 1100100P P1 1/P/P0 02 2P P2 2P P2 2/P/P1 1P P2 2/P/P1 13 3P P3 3P P3 3/P/P1 1P P3 3/P/P2 2n nP Pn nP Pn n/P/P1 1P Pn n/P/Pn-1n-12.2.2.2.市场状况调整方法市场状况调整方法市场状况调整方法市场状况调整方法(1)(1)(1)(1)市场状
41、况调整的价格指数法市场状况调整的价格指数法市场状况调整的价格指数法市场状况调整的价格指数法采用采用定基定基价格指数进行市场状况调整公式价格指数进行市场状况调整公式 2022/12/12Real Estate Appraisal31一一.市场法概述市场法概述二二.搜集交易实例搜集交易实例三三.选取可比实例选取可比实例四四.建立比较基准建立比较基准五五.交易情况修正交易情况修正六六六六.市场状况调整市场状况调整市场状况调整市场状况调整+含义+调整方法调整方法七七.房地产状况调房地产状况调整整八八.求取比准价值求取比准价值九九.案例案例市场法市场法在估价时点的价格可比实例在成交在估价时点的价格可比实
42、例在成交日期时的价格日期时的价格【例例6-46-4】某地区某类房地产某地区某类房地产20022002年年4 4月至月至1010月月的价格指数分别为的价格指数分别为79.679.6，74.774.7，76.776.7，85.085.0，89.289.2，92.592.5，98.198.1（以（以20022002年年1 1月为月为100100）。其）。其中某宗房地产在中某宗房地产在20022002年年6 6月的价格为月的价格为18001800元元/m2/m2，试计算修正到，试计算修正到20022002年年1010月的价格。月的价格。2.2.2.2.市场状况调整方法市场状况调整方法市场状况调整方法市
43、场状况调整方法(1)(1)(1)(1)市场状况调整的价格指数法市场状况调整的价格指数法市场状况调整的价格指数法市场状况调整的价格指数法采用采用环比环比价格指数进行市场状况调整公式价格指数进行市场状况调整公式 2022/12/12Real Estate Appraisal32一一.市场法概述市场法概述二二.搜集交易实例搜集交易实例三三.选取可比实例选取可比实例四四.建立比较基准建立比较基准五五.交易情况修正交易情况修正六六六六.市场状况调整市场状况调整市场状况调整市场状况调整+含义+调整方法调整方法七七.房地产状况调房地产状况调整整八八.求取比准价值求取比准价值九九.案例案例市场法市场法【例例6
44、-56-5】某地区某类房地产某地区某类房地产20062006年年4 4月月1 1日至日至1010月月1 1日的价格指数分别为日的价格指数分别为99.699.6，94.794.7，96.796.7，105.0105.0，109.2109.2，112.5112.5，118.1118.1（均以上个月为（均以上个月为100100）。其中某宗房地产在）。其中某宗房地产在20062006年年6 6月月1 1日的价格日的价格为为20002000元元/m2/m2，试计算修正到，试计算修正到20062006年年1010月月1 1日的日的价格。价格。2.2.2.2.市场状况调整方法市场状况调整方法市场状况调整方法
45、市场状况调整方法(2)(2)(2)(2)市场状况调整的价格变动率法市场状况调整的价格变动率法市场状况调整的价格变动率法市场状况调整的价格变动率法逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期修正的公式为修正的公式为 2022/12/12Real Estate Appraisal33一一.市场法概述市场法概述二二.搜集交易实例搜集交易实例三三.选取可比实例选取可比实例四四.建立比较基准建立比较基准五五.交易情况修正交易情况修正六六六六.市场状况调整市场状况调整市场状况调整市场状况调整+含义+调整方法调整方法七七.房地产状况调房地产状况调整整八八.求取比准价值求取比准
46、价值九九.案例案例市场法市场法【例例6-66-6】评估某宗房地产评估某宗房地产20062006年年9 9月末的价格，月末的价格，选取了下列可比实例：选取了下列可比实例：成交价格成交价格30003000元元/m2/m2，成，成交日期交日期20052005年年1010月末。月末。另调查获知该类房地产另调查获知该类房地产价格价格20052005年年6 6月末至月末至20062006年年2 2月末平均每月比上月末平均每月比上月上涨月上涨1.51.5，20062006年年2 2月末至月末至20062006年年9 9月末平均月末平均每月比上月上涨每月比上月上涨2 2。试计算修正到。试计算修正到200620
47、06年年9 9月月的价格。的价格。3000（1+1.5）4（1+2）73658（元（元/m2）【例例6-86-8】某个可比实例房地产某个可比实例房地产20062006年年2 2月月1 1日日的价格为的价格为10001000美元美元/m2/m2，该类房地产以人民，该类房地产以人民币为基准的价格变动，平均每月比上月上涨币为基准的价格变动，平均每月比上月上涨0.20.2。假设人民币与美元的市场汇率。假设人民币与美元的市场汇率20062006年年2 2月月1 1日为日为1 1美元美元8.268.26元人民币，元人民币，20062006年年1010月月1 1日为日为1 1美元美元8.298.29元人民币
48、。试计算修正到元人民币。试计算修正到20062006年年1010月月1 1日的价格。日的价格。2022/12/12Real Estate Appraisal34一一.市场法概述市场法概述二二.搜集交易实例搜集交易实例三三.选取可比实例选取可比实例四四.建立比较基准建立比较基准五五.交易情况修正交易情况修正六六六六.市场状况调整市场状况调整市场状况调整市场状况调整+含义+调整方法调整方法七七.房地产状况调房地产状况调整整八八.求取比准价值求取比准价值九九.案例案例市场法市场法10008.26（1+0.2）88393（元（元/m2）2.2.2.2.市场状况调整方法市场状况调整方法市场状况调整方法市
49、场状况调整方法(2)(2)(2)(2)市场状况调整的价格变动率法市场状况调整的价格变动率法市场状况调整的价格变动率法市场状况调整的价格变动率法期内平均上升或下降的价格变动率进行交期内平均上升或下降的价格变动率进行交易日期修正的公式为：易日期修正的公式为：2022/12/12Real Estate Appraisal35一一.市场法概述市场法概述二二.搜集交易实例搜集交易实例三三.选取可比实例选取可比实例四四.建立比较基准建立比较基准五五.交易情况修正交易情况修正六六六六.市场状况调整市场状况调整市场状况调整市场状况调整+含义+调整方法调整方法七七.房地产状况调房地产状况调整整八八.求取比准价值
50、求取比准价值九九.案例案例市场法市场法1.1.1.1.房地产状况调整含义房地产状况调整含义房地产状况调整含义房地产状况调整含义 进行房地产状况调整，是把可比实例房地进行房地产状况调整，是把可比实例房地产在其自身状况下的价格，调整为在估价对象房产在其自身状况下的价格，调整为在估价对象房地产状况下的价格地产状况下的价格。包括区域因素修正、个包括区域因素修正、个别因素修正、权益因素修正。别因素修正、权益因素修正。2022/12/12Real Estate Appraisal36一一.市场法概述市场法概述二二.搜集交易实例搜集交易实例三三.选取可比实例选取可比实例四四.建立比较基准建立比较基准五五.交