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1、小组成员：张琰，李梦晗，庄静文，董睿，李雪小组成员：张琰，李梦晗，庄静文，董睿，李雪L提纲提纲 我们的思考四四四四二二二二三三三三一一一一二手房及二手房市场概况二手房及二手房市场概况二手房交易程序二手房交易程序二手房交易相关税费二手房交易相关税费二手房及二手房市场概况二手房及二手房市场概况 从上个世纪从上个世纪9090年代中期开始，房地产年代中期开始，房地产开发热潮再次兴起，并一直持续至今。尤开发热潮再次兴起，并一直持续至今。尤其是近几年，房地产行业已成为拉动国民其是近几年，房地产行业已成为拉动国民经济持续稳定增长的重要力量。随着一手经济持续稳定增长的重要力量。随着一手商品房市场规模的扩大及国
2、家房改政策的商品房市场规模的扩大及国家房改政策的进一步深入，二手房正逐渐走俏市场，以进一步深入，二手房正逐渐走俏市场，以其独特的魅力吸引了越来越多的消费者和其独特的魅力吸引了越来越多的消费者和投资者。投资者。二手房及二手房市场概况二手房及二手房市场概况 二手房在很多人的印象中似乎就是一二手房在很多人的印象中似乎就是一些年代久、比较陈旧的房子，这种看法有些年代久、比较陈旧的房子，这种看法有失偏颇。据介绍，在一些房地产市场比较失偏颇。据介绍，在一些房地产市场比较成熟的城市，如北京、上海、深圳等，二成熟的城市，如北京、上海、深圳等，二手房已成了市场上的主流。因为这些城市手房已成了市场上的主流。因为这
3、些城市土地供应量减少，新开的楼盘逐渐变少，土地供应量减少，新开的楼盘逐渐变少，有些地方的新房的供应量远远不如二手房有些地方的新房的供应量远远不如二手房的供应量。的供应量。提纲提纲 我们的思考四四四四二二二二三三三三一一一一二手房及二手房市场概况二手房及二手房市场概况二手房交易程序二手房交易程序二手房交易相关税费二手房交易相关税费Company L二手房交易程序二手房交易程序 交易前交易前1 1、买卖双方委托房地产中介公司、买卖双方委托房地产中介公司2 2、买房实地看房、买房实地看房3 3、卖方协助买方审查房屋权属、卖方协助买方审查房屋权属4 4、买方付定金、买方付定金二手房交易程序二手房交易程
4、序交易时交易时1 1买卖双方签合同买卖双方签合同2 2卖方报税卖方报税3 3买卖双方共同申请转移登记买卖双方共同申请转移登记4 4卖方缴税并办理过户手续卖方缴税并办理过户手续5 5买方领取新房产证买方领取新房产证二手房交易程序二手房交易程序交易后交易后1 1结账水表账单结账水表账单2 2告知电表状况告知电表状况3 3天然气过户天然气过户4 4结清电话费和上网费结清电话费和上网费5 5协助有线电视过户协助有线电视过户提纲提纲 我们的思考四四四四二二二二三三三三一一一一二手房及二手房市场概况二手房及二手房市场概况二手房交易程序二手房交易程序二手房交易相关税费二手房交易相关税费二手房交易相关税费二手
5、房交易相关税费相关税费相关税费买房税费买房税费卖方税费卖方税费买房税费买房税费v买房税费买房税费v一、税一、税1.契税：契税：房价房价1.51.5 适用个人购买普通居住用房；适用个人购买普通居住用房；房价房价 3 3 适用个人购买非普通居住用房、花园住适用个人购买非普通居住用房、花园住宅、宅、非居住用房非居住用房 及法人购房。及法人购房。2.2.印花税印花税：合同价：合同价*0.050.05。3.3.权证印花税权证印花税：5 5元元/本。本。买房税费买房税费v二、费二、费1 1、配图费：、配图费：25 25元元/套；套；非居住用房非居住用房130130元元/套。套。2 2、交易手续费、交易手续
6、费 2.5 2.5元元/平方米平方米*建筑面积；建筑面积；非居住用房：合同价非居住用房：合同价*0.50.5（买方承担）。（买方承担）。3 3、权证登记费：、权证登记费：80 80元元/件；件；非居住用房、法人售房非居住用房、法人售房300300元元/件。件。Company L卖方税费卖方税费卖方税费卖方税费v一、一、税税合同价*5.55%（境外人 为5%-5.05%，视房屋所在区县而定普通居住用房：免征；非普通居住用房：（出售价购入价）*5.55%（境外人为5%-5.05%，视房产所在区县而定）营业税及附加居住用房满五年居住用房未满五年花园住宅、非居住用房、法人售房（出售价购入价）*5.55
7、%（境外人为5%-5.05%，视房产所在区县而定）卖方税费卖方税费花园住宅、非居住用房、法人售房居住用房未满五年，或产权人拥有两套（含）以上房产（出售价购入价营业税及附加出售税费土地增值税）*20%未提供完整房屋原值凭证（出售价（购入价+上手契税）本手营业税及附加装修费（最多不超过上手房价10%）银行贷款利息上手交易手续费上手公证费）*20%个人所得税免征居住用房满五年，且为本人唯一一套自住用房 非普通居住用房：合同价*2%普通居住用房：合同价*1%卖方税费卖方税费v3 3、土地增值税：、土地增值税：A A居住用房：居住用房：免征免征B B花园住宅、非居住用房、法人售房：花园住宅、非居住用房、
8、法人售房：（售价土地增值（售价土地增值税可扣除项目）税可扣除项目）税率；税率；税率：当土地增值税税率：当土地增值税/土地增值税可扣除项目土地增值税可扣除项目50%50%，税率，税率为为30%30%，大于，大于50%50%小于等于小于等于100%100%时税率为时税率为40%40%，大于，大于100%200%100%200%时，税率为时，税率为50%50%，大于，大于200%200%，税率，税率60%60%；注：土地增值税可扣除项目为：房屋购入价房屋购入时注：土地增值税可扣除项目为：房屋购入价房屋购入时的契税购入时的交易手续费购入时的印花税本次的契税购入时的交易手续费购入时的印花税本次的营业税及
9、附加本次的中介费（需视房产所在区县而的营业税及附加本次的中介费（需视房产所在区县而定）。定）。v4 4、印花税：、印花税：合同价合同价*0.050.05。v二、费二、费v 交易手续费：居住用房交易手续费：居住用房 2.52.5元元/平方米平方米*建筑面积；建筑面积；提纲提纲 我们的思考四四四四二二二二三三三三一一一一二手房及二手房市场概况二手房及二手房市场概况二手房交易程序二手房交易程序二手房交易相关税费二手房交易相关税费Company L我们的思考我们的思考二手房交易过程中常遇到的风险二手房交易过程中常遇到的风险 我们对于二手房交易的建议我们对于二手房交易的建议我们的思考我们的思考风险风险v
10、1 1 房屋的固定性与房产交易信息的真实性风险房屋的固定性与房产交易信息的真实性风险 房屋作为不动产的一种，它的产权归属是以房屋作为不动产的一种，它的产权归属是以产权登记机关的登记为准，也就是说一个人所居产权登记机关的登记为准，也就是说一个人所居住的房屋极有可能并不是他本人，我们无法从表住的房屋极有可能并不是他本人，我们无法从表面现象判断房屋的真正主人是谁。全国各地假冒面现象判断房屋的真正主人是谁。全国各地假冒房屋产权人出售房屋，使当事人利益受损的案件房屋产权人出售房屋，使当事人利益受损的案件屡见不鲜，甚至就在我们身边也会时常发生这种屡见不鲜，甚至就在我们身边也会时常发生这种事情；另外，房产的
11、查封、冻结、抵押等信息也事情；另外，房产的查封、冻结、抵押等信息也可能不在房屋所有权证有所体现，这更加大了房可能不在房屋所有权证有所体现，这更加大了房产交易的风险。产交易的风险。我们的思考我们的思考风险风险v2 2 房产转移的特殊性与房产交易资金交割的风险房产转移的特殊性与房产交易资金交割的风险 我国只有在登记机关办理完毕产权登记，房我国只有在登记机关办理完毕产权登记，房屋的产权才算真正的发生了转移。如果在办理产屋的产权才算真正的发生了转移。如果在办理产权登记申请以前支付交易资金，买方会觉得房产权登记申请以前支付交易资金，买方会觉得房产还在卖方的名下，自己就把钱付给了卖方，这不还在卖方的名下，
12、自己就把钱付给了卖方，这不太合适；如果办理完毕产权登记以后，买方再付太合适；如果办理完毕产权登记以后，买方再付钱，卖方会觉得这有失公平，因为在没有拿到房钱，卖方会觉得这有失公平，因为在没有拿到房款的情况下，就将自己的房产过户到买方名下，款的情况下，就将自己的房产过户到买方名下，万一买方拿到新的房屋所有权证，却不付钱，自万一买方拿到新的房屋所有权证，却不付钱，自己真的会己真的会“钱房两空钱房两空”。我们的思考我们的思考风险风险v3 3、房产状况的多样性与对中介机构选择的风险、房产状况的多样性与对中介机构选择的风险 交易双方很多时候为了节约时间、减少麻烦交易双方很多时候为了节约时间、减少麻烦便借助
13、于房产中介机构的专业性通过房产中介机便借助于房产中介机构的专业性通过房产中介机构协助办理，一些信誉良好、运作规范的房产中构协助办理，一些信誉良好、运作规范的房产中介机构的确为交易双方带来便利，但是运作不规介机构的确为交易双方带来便利，但是运作不规范的中介机构也着实让交易双方吃尽苦头。吃差范的中介机构也着实让交易双方吃尽苦头。吃差价、乱收价、乱收“加急费加急费”等，让交易双方交了不少等，让交易双方交了不少“冤枉钱冤枉钱”。我们的思考我们的思考二手房交易过程中常遇到的风险二手房交易过程中常遇到的风险 我们对于二手房交易的建议我们对于二手房交易的建议我们的思考我们的思考建议建议v1 1、理智购房。、
14、理智购房。消费者除了要充分了解所要购买的房地产本身的一消费者除了要充分了解所要购买的房地产本身的一些情况外，最重要的是要理清自己购买房地产的目些情况外，最重要的是要理清自己购买房地产的目的是自用还是投资。的是自用还是投资。v2 2、寻找一个相对安全、方便的交易平台。、寻找一个相对安全、方便的交易平台。国外的二手房交易都是靠中介机构来完成的，中介国外的二手房交易都是靠中介机构来完成的，中介机构发挥了极大的作用。在为交易双方相互传递信机构发挥了极大的作用。在为交易双方相互传递信息，代办相关事务，不仅给交易双方带来方便，节息，代办相关事务，不仅给交易双方带来方便，节省了时间，而且也起到了规范交易行为
15、的作用，使省了时间，而且也起到了规范交易行为的作用，使房地产交易在一定的规则下有秩序地进行。房地产交易在一定的规则下有秩序地进行。我们的思考我们的思考建议建议v3 3、正确理解房价问题。、正确理解房价问题。某一地区的房价偏高或偏低不能代表全国的房某一地区的房价偏高或偏低不能代表全国的房价都偏高或偏低，判断本地区房地产价格是否高价都偏高或偏低，判断本地区房地产价格是否高应该综合考虑，如本地区的供给是否大于需求、应该综合考虑，如本地区的供给是否大于需求、购房户购房的目的是自用还是投资、投机性比例购房户购房的目的是自用还是投资、投机性比例能占多大等等。能占多大等等。v4 4、及时办理过户手续。、及时办理过户手续。房地产作为不动产，价值量大、交易风险高。房地产作为不动产，价值量大、交易风险高。青年置业者的二手房置业规划青年置业者的二手房置业规划1特点2考虑因素3置业建议特点特点v追求自由 无束缚v适应力、独立性强v经济收入有限，“月光族”居多考虑因素考虑因素交通因素社区因素经济因素考虑因素置业建议置业建议v巧妙理财v合理选择户型v合理选择地段v合理选择贷款青年购房者购买适婚二手房的置业建议青年购房者购买适婚二手房的置业建议v考虑因素 预算 交通 商业配套 房型标准 教育设施v产权登记问题材料汇总和演讲：张琰材料收集和整理：庄静文，李梦晗，李雪材料整合和制作：董睿