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1、营改增对建筑、房地产业影响与对策营改增对建筑、房地产业影响与对策“营改增营改增营改增营改增”对建筑、房地产业的对建筑、房地产业的对建筑、房地产业的对建筑、房地产业的影响与对策影响与对策影响与对策影响与对策天津理工大学公共项目与工程造价研究所天津理工大学公共项目与工程造价研究所柯洪柯洪 教授教授 硕士生导师硕士生导师 博士博士注册造价工程师注册造价工程师 注册会计师注册会计师（Email）天津理工大学天津理工大学 公共项目与工程造价研究所公共项目与工程造价研究所Tianjin University of Technology Institute of Public Project&Cost En
2、gineering 20162016年年3 3月月财财政政部部和和国国家家税税务务总总局局经经国国务务院院同同意意印印发发关关于于全全面面推推开开营营业业税税改改征征增增值值税税试试点点通通知知（财财税税【20162016】3636号号），明明确确提提出出将将建建筑筑业业、房房地地产产业业纳纳入入试试点点范范围围，由由缴缴纳纳营营业业税税改改为为缴缴纳纳增增值值税税，自自5 5月月1 1日日起起，建建筑筑业业和和房房地地产产业业已已全全面面实实施施“营营改改增增”。自自此此，这这两两个个领领域域对对“营营改改增增”的的讨讨论论开开始始呈呈现现沸沸腾腾之之声声，业业界界的的专专家家、学学者者及及
3、一一些些科科研研机机构构对对“营营改改增增”的的看法不一，其讨论主要集中于：看法不一，其讨论主要集中于：“营改增营改增”后建筑行业和房地产业的税负增减问题。后建筑行业和房地产业的税负增减问题。税负增加了吗？税负增加了吗？营业税税率营业税税率建筑业：建筑业：33房地产业：房地产业：55“营改增营改增”增值税税率增值税税率1111增加增加8%8%增加增加6%6%目目 录录建筑、房地产业建筑、房地产业“营改增营改增”的必要性的必要性对税负改变的未知预期对税负改变的未知预期“营改增营改增”对工程计价的影响对工程计价的影响如何确定交易价格如何确定交易价格建筑、房地产业建筑、房地产业“营改增营改增”实施办
4、法的解读实施办法的解读实际税额如何征收实际税额如何征收“营改增营改增”后施工企业、房地产开发企业关注的热点问题及解答后施工企业、房地产开发企业关注的热点问题及解答对策方略对策方略 第一部分第一部分 建筑、房地产业建筑、房地产业“营改增营改增”的必要性的必要性 建立相互监督、约束关系，有效避免偷税漏税建立相互监督、约束关系，有效避免偷税漏税 消除重复征税，减轻企业负担消除重复征税，减轻企业负担随随着着市市场场经经济济不不断断发发展展完完善善，社社会会分分工工日日益益细细化化，两两税税并并存存下下的的我我国国建建筑筑业业和和房房地地产产业业现现行行流流转转税税制制存存在在着着诸诸多多弊弊端端，使使
5、得得分分税税制制财财政政体体制制尤尤其其是是营营业业税税与与增增值值税税并并行行的的流流转转税税制制成成为为建建筑筑业业和和房房地地产产业业深深化化发发展展、做做大大做做强强的的桎桎梏梏，“营营改改增增”是完善我国建筑业是完善我国建筑业和房地产业流转环节税收制度和健全我国增值税体系的必由之路。和房地产业流转环节税收制度和健全我国增值税体系的必由之路。避免混合税收，实现公平税负避免混合税收，实现公平税负 实现制造业、服务业税制统一，保障抵扣链条完整实现制造业、服务业税制统一，保障抵扣链条完整一、一、建立相互监督、约束关系，有效避免偷税漏税建立相互监督、约束关系，有效避免偷税漏税营业税，是对在中国
6、境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税，是营业税，是对在中国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税，是一种流转价内税。一种流转价内税。营业税营业税增值税增值税增值税，是对在我国境内销售货物或提供加工、修理修配劳务，以及进口货物的单位和个人，就其取得的货物或应税劳务的增值税，是对在我国境内销售货物或提供加工、修理修配劳务，以及进口货物的单位和个人，就其取得的货物或应税劳务的销售额，以及进口货物的金额计算税款，并实行税款抵扣制的一种流转税，增值税的计税原理是基于商品或服务的增值额而销售额，以及进口货物的
7、金额计算税款，并实行税款抵扣制的一种流转税，增值税的计税原理是基于商品或服务的增值额而征收的一种价外税。征收的一种价外税。增值税计算方法增值税计算方法理论计算方法：供货方（理论计算方法：供货方（100100）购买方（购买方（300300）征收增值税征收增值税=（300-100300-100）11%=2211%=22实际计算方法：供货方（实际计算方法：供货方（111111）购买方（购买方（333333）支出（支出（100100）进项税额（进项税额（1111）收入（收入（300300）销项税额（销项税额（3333）征收增值税征收增值税=33-11=22=33-11=22此时，供货方提出少开或不此时
8、，供货方提出少开或不开发票，购买方会同意吗开发票，购买方会同意吗增值额增值额一、一、建立相互监督、约束关系，有效避免偷税漏税建立相互监督、约束关系，有效避免偷税漏税现现行行“两两税税并并存存”的的流流转转税税制制除除了了降降低低税税收收征征管管的的行行政政效效率率，还会产生税款大量流失的问题。还会产生税款大量流失的问题。分析分析增值税环境下增值税环境下对对增增值值税税实实行行凭凭票票扣扣税税法法，形形成成购购买买方方、销销售售方方环环环环相相扣扣的的进进项项抵抵扣扣机机制制，在在纳纳税税人人之之间间建建立立起起相相互互制制约约、相相互互监监督督的的关关系系。因因此此有有利利于于税税务务机机关关
9、的的日日常常管管理理，减减少少征征管管、监监督督成成本本，有有助助于于加加强强建建筑筑业业、房房地地产产业业税税收收监监管管，能能有有效效维维护护建建筑筑市市场场和和房房地地产产市市场场秩秩序序，保障国家税收。保障国家税收。营业税环境下营业税环境下当当前前发发票票管管理理存存在在严严重重漏漏洞洞，税税务务机机关关仅仅能能从从建建筑筑企企业业、房房地地产产业业的的纳纳税税申申报报表表和和财财务务报报表表上上获获取取征征管管信信息息，而而对对建建筑筑业业纳纳税税人人具具体体工工程程项项目目的的纳纳税税情情况况和和工工程程进进度度则则难难以以准准确确掌掌握握和和房房地地产产业业纳纳税税人人具具体体销
10、销售售情情况况难难以以把把握握，常常会会发生零申报、申报不实甚至不申报的现象发生零申报、申报不实甚至不申报的现象。二、二、消除重复征税，减轻企业负担消除重复征税，减轻企业负担在在建建筑筑安安装装工工程程施施工工过过程程中中购购入入的的材材料料包包含含增增值值税税，但但是是此此增增值值税税在在营营业业税税的的计计税税方方式式下下是是无无法法进进行行抵抵扣扣的的，只只能能作作为营业税的计税基础进行营业税的计算为营业税的计税基础进行营业税的计算。按现行营业税暂行条例规定，总承包方以按现行营业税暂行条例规定，总承包方以扣除分包款后的余额缴纳营业税。可是，扣除分包款后的余额缴纳营业税。可是，在实际操作中
11、难以将分包款全部予以扣除，在实际操作中难以将分包款全部予以扣除，以致形成重复以致形成重复征税。征税。增增值值税税以以增增值值额额为为计计税税依依据据，只只对对商商品品、劳劳务务、服服务务在在流流转转过过程程中中产产生生的的未未征征过过税税的的新新增增价价值值部部分分征征税税，因因此此避避免免了了其其他他流流转转税税对对销销售售额额全全额额征征税税所所带带来来的的重重复复征征税税问题。问题。增值税最大特点是消除重复征税，体现公增值税最大特点是消除重复征税，体现公平税负的原则。平税负的原则。“营改增营改增”建筑业建筑业房地产业房地产业房地产企业不仅要交营业税，还要交土地房地产企业不仅要交营业税，还
12、要交土地增值税，营业税的计税基数包括土地价款，增值税，营业税的计税基数包括土地价款，在这个中间有多种重复环节，造成了税负在这个中间有多种重复环节，造成了税负的重复征收。的重复征收。三、三、避免混合税收，实现公平税负避免混合税收，实现公平税负纳纳税税人人销销自自产产货货物物同同时时提提供供建建筑筑业业劳劳务务，应应分分别别核核算算其其货货物物的的销销售售额额和和建建筑筑业业劳劳务务的的营营业业额额，并并根根据据其其货货物物的的销销售售额额计计算算缴缴纳纳增增值值税税，根根据据其其建建筑筑业业劳劳务务的的营营业业额额计计算算缴缴纳纳营营业业税税。未未分分别别核核算算的的，由由主主管管税税务务机机关
13、关分分别别核核定定其其货货物物的的销销售售额额和和建筑业劳务的营业额。建筑业劳务的营业额。伴伴随随着着我我国国市市场场经经济济尤尤其其是是第第三三产产业业的的蓬蓬勃勃发发展展，行行业业经经营营方方式式日日趋趋多多样样化化、经经济济行行为为日日趋趋复复杂杂化化，出出现现了了大大量量混混合合销销售行为。售行为。是是指指在在实实际际工工作作中中，一一项项销销售售行行为为常常常常会会既既涉涉及及货货物物销销售售又又涉涉及及提提供供非非增增值值税税应应税税劳劳务务。如如装装饰饰公公司司以以包包工工包包料料方方式式为为用用户户进进行行房房屋屋装装修修，其其中中既既有有提提供装饰公司劳务，又有墙纸（布）、地
14、板等装饰材料的销售。供装饰公司劳务，又有墙纸（布）、地板等装饰材料的销售。建建筑筑业业混混合合销销售售行行为为在在现现实实中中主主要要表表现现为为建建筑筑企企业业在在提提供供劳劳务务的的同同时时提提供供其其自自产产的的建建筑筑材材料料并并且且建建筑筑企企业业的的这这两两项项经经营营业务只体现在一份经济合同中，各自的价款比例难以准确划分。当会计行为难以区分时，业务只体现在一份经济合同中，各自的价款比例难以准确划分。当会计行为难以区分时，从高适用税率从高适用税率，这显然有失公平。，这显然有失公平。建筑业建筑业“营改增营改增”之后，对劳务行为亦征收增值税，有效的避免了混合税收现象，保证了税负的公平。
15、之后，对劳务行为亦征收增值税，有效的避免了混合税收现象，保证了税负的公平。四、四、实现制造业、服务业税制统一，保障抵扣链条完整实现制造业、服务业税制统一，保障抵扣链条完整增值税增值税计税方法下，计税方法下，从整个生产流通过程，一直从整个生产流通过程，一直贯穿到最终消费者，有助于抵扣链条的完善。在贯穿到最终消费者，有助于抵扣链条的完善。在整个链条中，当前环节的进项税来自前一环节的整个链条中，当前环节的进项税来自前一环节的销项税，而下一环节的进项税又来自当前环节的销项税，而下一环节的进项税又来自当前环节的销项税，环环相扣，整个链条完备而流畅，从而销项税，环环相扣，整个链条完备而流畅，从而提高建筑业
16、、房地产业利润水平，进而増强其市提高建筑业、房地产业利润水平，进而増强其市场活力。场活力。运输行业运输行业建筑行业建筑行业房地产行业房地产行业增值税增值税营业税营业税营业税营业税“营改增营改增”现阶段的增值税将货物的生产环节、批发环节、现阶段的增值税将货物的生产环节、批发环节、零售环节、进口环节以及产品的加工和修理修配零售环节、进口环节以及产品的加工和修理修配业务纳入征收范围，而属于增值税抵扣链条中间业务纳入征收范围，而属于增值税抵扣链条中间环节的建筑业和房地产业却被纳入营业税的征收环节的建筑业和房地产业却被纳入营业税的征收范围，中间环节的缺失，致使抵扣链条发生中断，范围，中间环节的缺失，致使
17、抵扣链条发生中断，破坏了增值税抵扣的连贯性。破坏了增值税抵扣的连贯性。生产行业生产行业增值税增值税 第二部分第二部分 “营改增营改增”的实施办法解读的实施办法解读“营改增营改增”后，建筑业、房地产业关心的是政策变化，需明确国家税务局是如何进行征税的，因此，对后，建筑业、房地产业关心的是政策变化，需明确国家税务局是如何进行征税的，因此，对“营改增营改增”实施办实施办法的解读尤为重要，为实践提供指引。本讲座第二部分，对于建筑业和房地产业需强调、突出的地方，对其实施办法分别法的解读尤为重要，为实践提供指引。本讲座第二部分，对于建筑业和房地产业需强调、突出的地方，对其实施办法分别进行解读，而相似的方面
18、在最后进行了统一解读。进行解读，而相似的方面在最后进行了统一解读。增值税纳税人增值税纳税人应纳税额的与建筑业纳税异地预缴税额的确定应纳税额的与建筑业纳税异地预缴税额的确定建筑业建筑业“营改增营改增”实施办法解读实施办法解读依托依托3636号文对国税总局发布的号文对国税总局发布的1717号文号文跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法从以下三个方面进行了解读。从以下三个方面进行了解读。纳税义务、扣缴义务发生时间、纳税期限和纳税地点的确定纳税义务、扣缴义务发生时间、纳税期限和纳税地点的确定1 1、增值税纳税人、增值税纳税人3636号文中号文中
19、实施办法实施办法第二条规定：单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人以发包人、出租人、被挂靠人名第二条规定：单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人以发包人、出租人、被挂靠人名义对外经营应由发包人承担相关法律责任的，以该发包人为纳税人，否则，以承包人为纳税人。义对外经营应由发包人承担相关法律责任的，以该发包人为纳税人，否则，以承包人为纳税人。条文条文解读解读“此承包人非彼承包人此承包人非彼承包人”此条规定中的承包、承租指的是承包制下的承包和承租，而非建筑业中的发承包，并且只有在承包制这一种此条规定中的承包、承租指的是承包制下的承包和承租，而非建筑业中的发承包，并
20、且只有在承包制这一种情况下，发包人才是纳税人，大多数是以承包人为纳税人，建筑业亦是如此，施工企业为增值税纳税人，负税人才是发包人，即房地情况下，发包人才是纳税人，大多数是以承包人为纳税人，建筑业亦是如此，施工企业为增值税纳税人，负税人才是发包人，即房地产开发企业。产开发企业。一般纳税人一般纳税人会计核算健全，年应税销售额超过会计核算健全，年应税销售额超过500万元（除其他个人）万元（除其他个人）小规模纳税人小规模纳税人会计核算不健全，年应税销售额未超过会计核算不健全，年应税销售额未超过500万元；年应税销售额超过万元；年应税销售额超过500万元但万元但不经常发生应税行为的单位和个体工商户不经常
21、发生应税行为的单位和个体工商户增值税纳税人类型及划分标准增值税纳税人类型及划分标准2 2、应纳税额与建筑业纳税异地预缴税额的确定、应纳税额与建筑业纳税异地预缴税额的确定计税计税方法方法类型类型计税主体计税主体应纳税额计算公式应纳税额计算公式适用情况适用情况一般计税一般计税方法方法一般纳税人一般纳税人当期销项税额当期销项税额当期进项税额当期进项税额当期销项税额税前造价当期销项税额税前造价1111任何情况任何情况简易计税简易计税方法方法一般纳税人、一般纳税人、小规模纳税人小规模纳税人当期销售额当期销售额33当期销售额全部价款价外当期销售额全部价款价外费用费用支付的分包款支付的分包款小规模纳税人任何
22、情况都需用这种计税方法；小规模纳税人任何情况都需用这种计税方法；一般纳税人在以下三种情形下可以采用一般纳税人在以下三种情形下可以采用简易计税方法简易计税方法:（1 1）以清包工方式提供建筑服务以清包工方式提供建筑服务（2 2）为甲供工程提供建筑服务为甲供工程提供建筑服务（3 3）为建筑工程老项目提供建筑服务）为建筑工程老项目提供建筑服务一经选择这种计税方法，一经选择这种计税方法，3636月内月内不得变更，且会丧失营改增后取不得变更，且会丧失营改增后取得不动产的进项税额自取得之日得不动产的进项税额自取得之日起分起分2 2年从销项税额中抵扣的权年从销项税额中抵扣的权利利实务解读实务解读当期销项税额
23、小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以转入当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以转入下期下期继续抵扣继续抵扣增值税征收率只是计算纳税人应纳增值税税额的一种尺度，不能体现货物或劳务的整体税收负担水平。增值税征收率只是计算纳税人应纳增值税税额的一种尺度，不能体现货物或劳务的整体税收负担水平。对于老项目，采用简易计税方法并不绝对有利于降低税负，建筑施工企业应根据自身的实际情况合理选择计税方法。对于老项目，采用简易计税方法并不绝对有利于降低税负，建筑施工企业应根据自身的实际情况合理选择计税方法。应纳税额的确定应纳税额的确定销售额不包销售额不包括其应纳税括其应纳税额额全部费用和全部费
24、用和价外费用价外费用进进项项税税额额 即即购购进进货货物物或或劳劳务支付上一环节税金务支付上一环节税金直接材料采购（直接材料采购（17%13%3%0%17%13%3%0%）工程分包及劳务分包（工程分包及劳务分包（11%3%11%3%）设备租赁（设备租赁（17%3%17%3%）自有设备采购（自有设备采购（17%13%17%13%）施工用水用电（施工用水用电（17%3%17%3%）其他工程相关非支付税金其他工程相关非支付税金必必须须是是增增值值税税一一般般纳纳税税人人才才涉涉及及税税额抵扣问题额抵扣问题产产生生进进项项税税的的行行为为是是纳纳税税人人购购进进货货物物、服服务务、无无形形资资产产、不
25、不动动产产或或者者接受加工修理修配劳务接受加工修理修配劳务企业确定进项税额企业确定进项税额税务部门确定进项税额税务部门确定进项税额动产呢动产呢煤煤炭炭、农农膜膜、草草皮皮、麦麦秸秸（糠糠）、稻稻草草（壳壳）、煤煤气气、石石油油液液化化气气、天然气天然气小规模纳税人小规模纳税人2 2、应纳税额与建筑业纳税异地预缴税额的确定、应纳税额与建筑业纳税异地预缴税额的确定税率税率纳税人纳税人资格类型资格类型施工类型施工类型预缴预缴申报申报发票开具发票开具预缴预缴基数基数预缴税率预缴税率普通普通发票发票专用专用发票发票一般纳税人一般纳税人总包方总包方一般计税一般计税扣除支扣除支付的分付的分包款后包款后的余额
26、的余额按照按照22的的预征率预征率差额申报，差额申报，1111税率，扣减预缴税率，扣减预缴自开自开自开自开简易计税简易计税按照按照33的的征收率征收率差额申报，差额申报，55税率，扣减预缴税率，扣减预缴分包方分包方（不在分包）（不在分包）一般计税一般计税全部价全部价款和价款和价外费用外费用按照按照22的的预征率预征率全额申报，全额申报，1111税率，扣减预缴税率，扣减预缴简易计税简易计税按照按照33的的征收率征收率全额申报，全额申报，33征收率，征收率，扣减预缴扣减预缴注：可以扣除的分包款凭证注：可以扣除的分包款凭证从分包方取得的从分包方取得的20162016年年4 4月月3030日前开具的建
27、筑业营业税发票，在日前开具的建筑业营业税发票，在20162016年年6 6月月3030日前可作为预缴税款的扣除凭证。日前可作为预缴税款的扣除凭证。从分包方取得的从分包方取得的20162016年年5 5月月1 1日开具的，备注栏注明建筑服务发生地所在县（市、区）、项目名称的增值税发票日开具的，备注栏注明建筑服务发生地所在县（市、区）、项目名称的增值税发票。建筑业纳税异地预缴税额的确定建筑业纳税异地预缴税额的确定建筑业纳税异地预缴税额的确定建筑业纳税异地预缴税额的确定注：接受分包的纳税人如果再次向下进行分包，则可将其归为注：接受分包的纳税人如果再次向下进行分包，则可将其归为“总包方总包方”;纳税人
28、应按照纳税人应按照工程项目工程项目分别计算应预缴税款，分别计算应预缴税款，分别预缴分别预缴;纳税人预缴的税款可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，纳税人预缴的税款可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵扣结转下期继续抵扣，应以，应以完税凭证完税凭证作为合法有效凭证。作为合法有效凭证。纳税人纳税人资格类型资格类型施工类型施工类型预缴预缴申报申报发票开具发票开具普通普通发票发票专用专用发票发票预缴基数预缴基数预缴税率预缴税率小规模纳税人小规模纳税人总包方总包方简易计税简易计税扣除支付的分包款扣除支付的分包款后的余额后的余额按照按照33的的征收率征收率差额申报，差额申报，33
29、税率，扣税率，扣减预缴减预缴自开自开或代开或代开代开代开分包方分包方（不再分包）（不再分包）简易计税简易计税全部价款和价外费全部价款和价外费用用按照按照33的的征收率征收率全额申报，全额申报，33税率，扣税率，扣减预缴减预缴房地产业房地产业“营改增营改增”实施办法解读实施办法解读进项税额可一次性抵扣进项税额可一次性抵扣，不执行，不执行“纳税人自建不动产纳税人自建不动产”进项税额分期抵扣政策；进项税额分期抵扣政策；一般纳税人销售试点前开工的老项目，可选择简易计税，征收率为一般纳税人销售试点前开工的老项目，可选择简易计税，征收率为5%5%；小规模纳税人销售自行开发的房地产项目（无论是新项目还是老项
30、目），均按照小规模纳税人销售自行开发的房地产项目（无论是新项目还是老项目），均按照5%5%的征收率计算应纳税额；的征收率计算应纳税额；采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%3%的预征率预缴增值税，待产权发生转移时，再清算应的预征率预缴增值税，待产权发生转移时，再清算应纳税款，并扣除已预缴的增值税。纳税款，并扣除已预缴的增值税。销售试点后开工的新项目，或者销售未选择简易计税的老项目，适用一般计税方法，税率为销售试点后开工的新项目，或者销售未选择简易计税的老项目，适用一般计税方法，税率为11%11%，但可从销售额中扣除上
31、，但可从销售额中扣除上缴政府的土地价款缴政府的土地价款；财财政政部部国国家家税税务务总总局局关关于于全全面面推推开开营营业业税税改改征征增增值值税税试试点点的的通通知知（财财税税【20162016】3636号号，以以下下简简称称“试试点点实实施施办办法法”文件中关于文件中关于“房地产开发企业销售自行开发的房地产项目房地产开发企业销售自行开发的房地产项目”，关于增值税政策要点有如下五项。，关于增值税政策要点有如下五项。在在3636号文中关于这部分的内容，表述比较简单，并没有对各条款的内涵和外延进行界定，因此，国家税务总局在号文中关于这部分的内容，表述比较简单，并没有对各条款的内涵和外延进行界定，
32、因此，国家税务总局在3636号文发布的基础上，号文发布的基础上，又发布了又发布了房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理办法（国家税务总局公告房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理办法（国家税务总局公告20162016年第年第1818号，以下简称号，以下简称“办法办法”），对房地产开发企业销售自行开发项目如何缴纳增值税进行了明确规定，因此，本讲座依托），对房地产开发企业销售自行开发项目如何缴纳增值税进行了明确规定，因此，本讲座依托1818号文件对号文件对办法办法进行解读。进行解读。增值税纳税人增值税纳税人应纳税额的确定应纳税额的确定纳税义务、扣缴义务发生时间、纳税期限
33、和纳税地点的确定纳税义务、扣缴义务发生时间、纳税期限和纳税地点的确定1 1、增值税纳税人、增值税纳税人针对房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，增值税纳税人为针对房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，增值税纳税人为“拥有房地产开发经营资质的建设单位拥有房地产开发经营资质的建设单位”。增值税纳税人分类分类一般纳税人一般纳税人小规模纳税人小规模纳税人税制使用税制使用适用增值税税率，其进项税额可以适用增值税税率，其进项税额可以抵扣抵扣适用增值税征收率，其进项税额不可以适用增值税征收率，其进项税额不可以抵扣抵扣税收待遇税收待遇 一般纳税人销售应税的货物、劳务一般纳税人销售应税的货物、劳务以及发生应
34、税行为可以自行开具增以及发生应税行为可以自行开具增值税专用发票值税专用发票小规模纳税人不能自行开具增值税专用小规模纳税人不能自行开具增值税专用发票，购买方索取专用发票的，小规模发票，购买方索取专用发票的，小规模纳税人只能到主管税务机关申请代开专纳税人只能到主管税务机关申请代开专用发票用发票一般纳税人购进货物或劳务可以凭一般纳税人购进货物或劳务可以凭取得的增值税专用发票以及其他扣取得的增值税专用发票以及其他扣税凭证按规定抵扣税款税凭证按规定抵扣税款小规模纳税人不享有税款抵扣权小规模纳税人不享有税款抵扣权一般纳税人适用一般价税方法计税一般纳税人适用一般价税方法计税小规模纳税人适用简易计税方法计税小
35、规模纳税人适用简易计税方法计税2 2、应纳税额的确定、应纳税额的确定计税方法分类分类一般计税方法一般计税方法简易计税方法简易计税方法纳税主体纳税主体一般纳税人一般纳税人小规模纳税人小规模纳税人适用房产类型适用房产类型新项目、未选择简易计税的老项目新项目、未选择简易计税的老项目新项目（小规模）、老项目（小规模和一般纳税新项目（小规模）、老项目（小规模和一般纳税人）人）销售额计算公式销售额计算公式（全部价款和价外费用（全部价款和价外费用当期允许扣除的土地价款）当期允许扣除的土地价款）（1 11111）当期允许扣除的土地价款（当期销售房地产项目当期允许扣除的土地价款（当期销售房地产项目建筑面积建筑面
36、积房地产可供销售的建筑面积）房地产可供销售的建筑面积）支付的土地价款支付的土地价款全部价款和价外费用全部价款和价外费用（1 155）关于扣除土地价款的几点注意事项关于扣除土地价款的几点注意事项不包括销售房地产项不包括销售房地产项目时未单独作价结算目时未单独作价结算的配套公共设施的建的配套公共设施的建筑筑面积面积扣除的土地价款应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的扣除的土地价款应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据财政票据，而且并非一次性从销售额中扣除，而是要，而且并非一次性从销售额中扣除，而是要随着销售额的确定，随着销售额的确定，逐步扣除逐步扣除，简单地说就是，要把土地
37、价款按照销售进度，在不同的纳税期分期扣除，是，简单地说就是，要把土地价款按照销售进度，在不同的纳税期分期扣除，是“卖一套房，扣卖一套房，扣一笔与之相应的土地出让金一笔与之相应的土地出让金；对配套建筑物、构筑物的面积，并未将其包含在对配套建筑物、构筑物的面积，并未将其包含在“可供出售的建筑面积可供出售的建筑面积”这样可使房地产开发商将所有这样可使房地产开发商将所有“可供可供”销售面积销售面积卖完后，土地出让金全部扣完。卖完后，土地出让金全部扣完。销售额的确定销售额的确定当期进行纳税申当期进行纳税申报的增值税销售报的增值税销售额对应的建筑面额对应的建筑面积积办法办法第十条和第十九条分别规定了一般纳
38、税人和小规模纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照第十条和第十九条分别规定了一般纳税人和小规模纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%3%的预征率预缴增值税。的预征率预缴增值税。纳税人纳税人资格类型资格类型预售房产类型预售房产类型预缴额纳税申报纳税申报申报申报时间时间发票开具发票开具普通普通发票发票专用发专用发票票一般纳税人一般纳税人自行自行开发开发新老新老项目项目一般一般计税计税预收款预收款（1 11111）33按面积配比扣土地价款按面积配比扣土地价款差额申报，差额申报，扣减预缴扣减预缴(完税凭证）完税凭证）取得应取得应收款的收款的次
39、月次月自开自开自开自开简易简易计税计税预收款预收款（1 155）33税额全部申报，税额全部申报，扣减预缴扣减预缴自开自开代开代开小规模纳税人小规模纳税人自行开发的自行开发的新老项目新老项目简易简易计税计税预收款预收款（1 155）33税额全部申报，税额全部申报，扣减预缴扣减预缴注：在以下两种情况下，一般纳税人不得开具和小规模纳税人不得申请代开增值税专用发票注：在以下两种情况下，一般纳税人不得开具和小规模纳税人不得申请代开增值税专用发票销售自行开发的房地产项目，其在销售自行开发的房地产项目，其在20162016年年4 4月月3030日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发
40、票的日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的向其他个人销售自行开发的房地产项目向其他个人销售自行开发的房地产项目预缴税款额的确定预缴税款额的确定2 2、应纳税额的确定、应纳税额的确定房地产企业实际房地产企业实际取得的售房款取得的售房款办法办法第十三条规定，一般纳税人销售自行开发的房地产项目，对于无法划分不得抵扣的进项税额，应以第十三条规定，一般纳税人销售自行开发的房地产项目，对于无法划分不得抵扣的进项税额，应以建筑工程施工许可证建筑工程施工许可证注明的注明的“建设规模建设规模”为依据进行划分。为依据进行划分。解读：此条明确应以解读：此条明确应以“建筑面积建筑面积”这
41、个指标作为计算不得抵扣进项税额的依据，建筑规模即建设面积。同时也表明，在计算简易计这个指标作为计算不得抵扣进项税额的依据，建筑规模即建设面积。同时也表明，在计算简易计税方法和免税房地产项目对应的税方法和免税房地产项目对应的“不得抵扣的进项税额不得抵扣的进项税额”时，应以面积为计算单位，而不能以时，应以面积为计算单位，而不能以“套、层、单元、栋等作为计算依据。套、层、单元、栋等作为计算依据。进项税额的确定进项税额的确定2 2、应纳税额的确定、应纳税额的确定当期应纳税额的计算当期应纳税额的计算不得抵扣的进项税额当期无法划分的全部进项税额不得抵扣的进项税额当期无法划分的全部进项税额（简易计税、免税房
42、地产建设规模（简易计税、免税房地产建设规模房地产项目建设规模）房地产项目建设规模）提供可抵扣进项税凭证提供可抵扣进项税凭证小规模纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目：当期应纳税额采取预收款方式销售自行开发的房地产项目：当期应纳税额销售额销售额5%5%预缴税款额预缴税款额不采取预收款方式销售自行开发的房地产项目：当期应纳税额不采取预收款方式销售自行开发的房地产项目：当期应纳税额销售额销售额5%5%采取预收款方式销售自行开发的房地产项目：当期应纳税额采取预收款方式销售自行开发的房地产项目：当期应纳税额销售额销售额11%11%预缴税款额预缴税款额可抵扣的进项税额可抵扣的进项税额不采取预收款方
43、式销售自行开发的房地产项目：当期应纳税额不采取预收款方式销售自行开发的房地产项目：当期应纳税额销售额销售额11%11%可抵扣的进项税额可抵扣的进项税额一般纳税人税务局以销售税务局以销售额作为确定应额作为确定应纳税额的依据纳税额的依据未递减完的预缴未递减完的预缴税款可以结转下税款可以结转下期继续递减期继续递减对建筑业、房地产业相似条文的解读对建筑业、房地产业相似条文的解读建筑、房地产业纳税义务、扣缴义务发生时间、纳税期限及纳税地点的确定建筑、房地产业纳税义务、扣缴义务发生时间、纳税期限及纳税地点的确定纳税义务、扣缴义务发生时间的确定纳税义务、扣缴义务发生时间的确定根据根据试点实施办法试点实施办法
44、第四十五条相关规定，房地产开发企业增值税纳税义务、扣缴义务发生时间如下所示。第四十五条相关规定，房地产开发企业增值税纳税义务、扣缴义务发生时间如下所示。收到款项或者索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天；收到款项或者索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天；书面合同确定的付款日期，书面合同中书面合同确定的付款日期，书面合同中未签订的，为不动权属变更的当天，也未签订的，为不动权属变更的当天，也就是房地产开发商向购买者卖出不动产就是房地产开发商向购买者卖出不动产的的当天的的当天采取预收款方式的，纳税义务发生时间为收到预收款的当天；采取预收款方式的，纳税义务发生时间为收
45、到预收款的当天；增值税扣缴义务发生时间为纳税义务发生的当天，纳税人具有纳税义务的时间为收款或具有收款权的时间。增值税扣缴义务发生时间为纳税义务发生的当天，纳税人具有纳税义务的时间为收款或具有收款权的时间。不论房地产企业是否收不论房地产企业是否收取销售款项，其纳税义取销售款项，其纳税义务发生时间为开具发票务发生时间为开具发票的当天的当天纳税期限的确定纳税期限的确定增值税的纳税期限分别为增值税的纳税期限分别为1 1日、日、3 3日、日、5 5日、日、1010日、日、1515日、一个月或者日、一个月或者 1 1个季度。纳税额的具体纳税期限，由主管税务机关根据纳税个季度。纳税额的具体纳税期限，由主管税
46、务机关根据纳税人应纳税额的大小分别核定。对于房地产开发企业，主管税务机关根据其销售额来确定纳税期限；对于建筑业，主管税务机关根人应纳税额的大小分别核定。对于房地产开发企业，主管税务机关根据其销售额来确定纳税期限；对于建筑业，主管税务机关根据期中进度款支付证书或验工计价单来确定纳税期限，通常以一个月为纳税期限。据期中进度款支付证书或验工计价单来确定纳税期限，通常以一个月为纳税期限。纳税地点的确定纳税地点的确定3636号文中给出了固定用户和非固定用户的纳税地点，考虑到建筑业、房地产开发企业较大流动性的特点，一般情况下，纳税地点号文中给出了固定用户和非固定用户的纳税地点，考虑到建筑业、房地产开发企业
47、较大流动性的特点，一般情况下，纳税地点为应税服务所在地，即建筑企业在项目所在地，房地产开发企业在不动产所在地，未申报纳税的，须在机构所在地主管税务机关为应税服务所在地，即建筑企业在项目所在地，房地产开发企业在不动产所在地，未申报纳税的，须在机构所在地主管税务机关申报补缴。申报补缴。建筑、房地产业不能抵扣的进项税建筑、房地产业不能抵扣的进项税根据根据3636号文的规定，进项税不能抵扣，分为四种情况：（号文的规定，进项税不能抵扣，分为四种情况：（1 1）专门用于某些特定项目）专门用于某些特定项目 （2 2）与非正常损失有关（）与非正常损失有关（3 3）购进特定项）购进特定项目；目；（4 4）财政部
48、和总局规定的其他情形。）财政部和总局规定的其他情形。购进特定项目购进特定项目购购进进贷贷款款服服务务：建建筑筑业业和和房房地地产产业业接接受受贷贷款款服服务务向向贷贷款款方方支支付付的的利利息息与与该该笔笔贷贷款款直直接接相相关关的的投投融融资资顾顾问问费费、手手续续费费、咨询费咨询费等；等；购购进进的的餐餐饮饮服服务务，如如职职工享受的公司食堂服务工享受的公司食堂服务；购购进进的的娱娱乐乐服服务务，如如项项目部组织的联欢活动。目部组织的联欢活动。与非正常损失有关与非正常损失有关非正常损失的购进货物：非正常损失的购进货物：因因管理不善管理不善造成的货物被造成的货物被盗盗丢失、霉烂变质，以及丢失
49、、霉烂变质，以及因因违反法律法规违反法律法规造成货物造成货物或者不动产被依法没收、或者不动产被依法没收、销毁、拆除的情形。销毁、拆除的情形。如如项项目现场丢失和损坏的材料、目现场丢失和损坏的材料、工地上被小偷偷窃的钢材、工地上被小偷偷窃的钢材、水泥等；水泥等；非正常损失购进货物的非正常损失购进货物的交通运输交通运输服务。服务。用于某些特定项目用于某些特定项目用于简易计税方法的用于简易计税方法的计税项目，如计税项目，如小规模纳小规模纳税人税人的计税项目；的计税项目；免征增值税的项目，免征增值税的项目，如施工企业在如施工企业在境外境外提供提供建筑服务、房地产开发建筑服务、房地产开发企业企业境外发生
50、的设计费境外发生的设计费和策划费；和策划费；用于集体福利和个人用于集体福利和个人消费，如消费，如业务招待费，业务招待费，购买职工福利费购买职工福利费。若无固定资产、无形若无固定资产、无形资产、不动产的进项资产、不动产的进项税，须专门用于以下税，须专门用于以下项目项目建筑、房地产业存在的未解决问题建筑、房地产业存在的未解决问题一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，适用一般计税方法，可以选择适用简易计税方法，但一一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，适用一般计税方法，可以选择适用简易计税方法，但一经选择，经选择，3636个月不得变更。个月不得变更。条文规定条文规定选