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1、物业管理招标投标物业管理招标投标第一讲第一讲招投标制度的起源与发展招投标制度的起源与发展一、国外招投标的起源与发展一、国外招投标的起源与发展 招标办法最早起源于原始的招标办法最早起源于原始的“招标拍招标拍卖卖”，实行，实行“招标拍卖招标拍卖”是把商品卖给愿意出是把商品卖给愿意出高价的买主。招标制度与招标拍卖不同，招标高价的买主。招标制度与招标拍卖不同，招标拍卖商品选拍卖商品选“出价高的出售出价高的出售”，招标发包工程，招标发包工程则是选则是选“报价低的发包报价低的发包”。原始招标阶段原始招标阶段只有一个条件：只有一个条件：“谁价格最低谁中标谁价格最低谁中标”“便宜无好货便宜无好货”质量难以得到
2、保证质量难以得到保证亏亏5 5万不如亏万不如亏8 8万，最终净赚万，最终净赚800800万万特点特点案例案例现代招标办法的产生和发展现代招标办法的产生和发展17821782年英国设立了文具公用局年英国设立了文具公用局18091809年美国通过了第一部要求密封投标年美国通过了第一部要求密封投标的法律的法律二战以后招投标由一种交易行为过渡为二战以后招投标由一种交易行为过渡为政府强制行为政府强制行为美国联邦政府采购法美国联邦政府采购法及其及其“信誉、信誉、透明度、竞争透明度、竞争”19971997年年1 1月月1 1日起韩国政府实行新的国日起韩国政府实行新的国内项目国际招标法内项目国际招标法现代招标
3、办法的发展过程现代招标办法的发展过程西方发西方发达国家达国家世界世界银行银行亚洲开亚洲开发银行发银行发展中发展中国家国家现代招标办法的三个特点现代招标办法的三个特点招标前，先编制一套完整的招标前，先编制一套完整的“工程标底工程标底”，做到心中有数。做到心中有数。对参加投标的承包商进行资格预审，只有对参加投标的承包商进行资格预审，只有取得取得“投标资格投标资格”的承包商才允许参与投的承包商才允许参与投标。标。扩大了评标条件，从过去一个条件扩大了评标条件，从过去一个条件“谁报价谁报价低谁中标低谁中标”，发展为预选前三名（或两名），发展为预选前三名（或两名）作为评标对象，再从中选定一个作为评标对象，
4、再从中选定一个“中标中标”单单位。位。实力雄厚程度实力雄厚程度信誉等级优劣信誉等级优劣施工质量好坏施工质量好坏技术能力强弱技术能力强弱投标报价高低投标报价高低资格预审条件资格预审条件二、我国招投标制度的发展历程二、我国招投标制度的发展历程 我国最早有较完整的史料记载我国最早有较完整的史料记载的招投标活动出现在清朝末期的招投标活动出现在清朝末期（一）旧中国到解放前：萌芽期（一）旧中国到解放前：萌芽期（二）新中国成立到十一届三中全会（二）新中国成立到十一届三中全会召开：停滞期召开：停滞期（三）（三）19791979年到年到19991999年：恢复与全面年：恢复与全面展开时期展开时期（四）招投标制度
5、推动其他领域的市场化（四）招投标制度推动其他领域的市场化基建项目的设计、建设、安装、设备材料基建项目的设计、建设、安装、设备材料科技项目承担者筛选科技项目承担者筛选政府采购政府采购土地使让权转让土地使让权转让（五）（五）20002000年以来：法制化时期年以来：法制化时期中华人民共和国招标投标法中华人民共和国招标投标法在第九在第九届全国人民代表大会第十一次会议上顺届全国人民代表大会第十一次会议上顺利通过，自利通过，自20002000年年1 1月月1 1日起正式施行。日起正式施行。三、招投标制度与物业管理行业发展三、招投标制度与物业管理行业发展（一）招投标制度与物业管理的市场化（一）招投标制度与
6、物业管理的市场化（二）招投标制度与物业管理整体水平的提高（二）招投标制度与物业管理整体水平的提高（三）招投标制度与物业管理企业间的公平竞争（三）招投标制度与物业管理企业间的公平竞争四、全国物业管理工作会与四、全国物业管理工作会与 物业管理招投标物业管理招投标（一）第一次全国物业管理工作会在青岛召开（一）第一次全国物业管理工作会在青岛召开（二）第二次全国物业管理工作会在大连召开（二）第二次全国物业管理工作会在大连召开（三）第三次全国物业管理工作会在深圳召开（三）第三次全国物业管理工作会在深圳召开 19951995年，建设部在青岛召开了第年，建设部在青岛召开了第一次全国物业管理工作会议，推广青一次
7、全国物业管理工作会议，推广青岛岛对住宅小区实施物业管理对住宅小区实施物业管理“一年试一年试点，三年普遍推开点，三年普遍推开”的经验。的经验。19971997年，建设部在大连召开了全年，建设部在大连召开了全国第二次物业管理工作会议，推广大国第二次物业管理工作会议，推广大连连“通过三大战役对旧住宅小区整治通过三大战役对旧住宅小区整治改造，推进物业管理改造，推进物业管理”的经验的经验 19991999年，建设部在深圳召开了全国年，建设部在深圳召开了全国第三次物业管理工作会议，推广深圳第三次物业管理工作会议，推广深圳“大力推行物业管理项目招投标制度，大力推行物业管理项目招投标制度，提高物业管理总体水平
8、提高物业管理总体水平”的经验。的经验。俞正声部长在深圳会议指出：俞正声部长在深圳会议指出：这次会议主要解决市场问题，其核心问这次会议主要解决市场问题，其核心问题是推进竞争，规范行为。我们学深圳，学题是推进竞争，规范行为。我们学深圳，学什么？首先学的是一个把竞争问题作为推动什么？首先学的是一个把竞争问题作为推动物业管理健康发展的关键。物业管理健康发展的关键。宋春华副部长在大会报告中指出：宋春华副部长在大会报告中指出：深圳加速推进物业管理竞争机制，初步深圳加速推进物业管理竞争机制，初步形成了政府调控为主导，业主和企业双向选形成了政府调控为主导，业主和企业双向选择、公平竞争为核心、社会经济环境为效益
9、、择、公平竞争为核心、社会经济环境为效益、规范化服务为内容、创品牌上规模为方向的规范化服务为内容、创品牌上规模为方向的物业管理体系。物业管理体系。会上会上宋春华副部长要求：宋春华副部长要求：各地要尽快引入竞各地要尽快引入竞争机制，推行物业管理招投标。凡争机制，推行物业管理招投标。凡10万万平方米以上的新建商品住宅小区的物业管平方米以上的新建商品住宅小区的物业管理，开发企业应当在主管部门的指导监督理，开发企业应当在主管部门的指导监督下，在商品房预售前向社会招标。下，在商品房预售前向社会招标。五、物业管理招投标的法律依据五、物业管理招投标的法律依据1.中华人民共和国招标投标法中华人民共和国招标投标
10、法2.中华人民共和国国务院令第中华人民共和国国务院令第379号号物业物业管理条例管理条例3.建设部关于印发建设部关于印发前期物业管理招标投标前期物业管理招标投标 管理暂行办法管理暂行办法的通知的通知4.重庆市重庆市前期物业管理招标投标管理暂行前期物业管理招标投标管理暂行 办法办法招标投标法招标投标法是第九届全国人大常委会于是第九届全国人大常委会于1999年年8月月30日通过的，日通过的，2000年年1月月1日日正式施行。正式施行。招标投标法招标投标法是我国市场经是我国市场经济法律体系中一部非常重要的法律，是招济法律体系中一部非常重要的法律，是招标投标领域的基本法律。标投标领域的基本法律。招标投
11、标法招标投标法招标投标法招标投标法的立法目的：的立法目的：的立法目的：的立法目的：1.1.规范招标投标活动规范招标投标活动规范招标投标活动规范招标投标活动依法规范招标投标活动，维护市场竞争秩序，促进依法规范招标投标活动，维护市场竞争秩序，促进依法规范招标投标活动，维护市场竞争秩序，促进依法规范招标投标活动，维护市场竞争秩序，促进招标投标市场健康发展，是招标投标市场健康发展，是招标投标市场健康发展，是招标投标市场健康发展，是招标投标法招标投标法招标投标法招标投标法立法的立法的立法的立法的主要目的。主要目的。主要目的。主要目的。2.2.提高经济效益，保证项目质量提高经济效益，保证项目质量提高经济效
12、益，保证项目质量提高经济效益，保证项目质量通过立法把招标投标确立为一种法律制度在全国推通过立法把招标投标确立为一种法律制度在全国推通过立法把招标投标确立为一种法律制度在全国推通过立法把招标投标确立为一种法律制度在全国推广，促进完善市场经济体制，是广，促进完善市场经济体制，是广，促进完善市场经济体制，是广，促进完善市场经济体制，是招标投标法招标投标法招标投标法招标投标法立立立立法的重要目的之一。法的重要目的之一。法的重要目的之一。法的重要目的之一。3.3.保护国家利益、社会公共利益和招标投标活动保护国家利益、社会公共利益和招标投标活动保护国家利益、社会公共利益和招标投标活动保护国家利益、社会公共
13、利益和招标投标活动当事人的合法权益。当事人的合法权益。当事人的合法权益。当事人的合法权益。保护国家利益、社会公共利益和当事人的合法权益保护国家利益、社会公共利益和当事人的合法权益保护国家利益、社会公共利益和当事人的合法权益保护国家利益、社会公共利益和当事人的合法权益是是是是招标投标法招标投标法招标投标法招标投标法最直接的立法目的。最直接的立法目的。最直接的立法目的。最直接的立法目的。物业管理条例物业管理条例第二十四条规定：第二十四条规定：国家提倡建设单位按照房地产开发与物国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招标的方式选聘业管理相分离的原则，通过招标的方式选聘具有相应资质的
14、物业管理企业。具有相应资质的物业管理企业。住宅物业的建设单位，应通过招投标的住宅物业的建设单位，应通过招投标的方式选聘具有相关资质的物业管理企业；投方式选聘具有相关资质的物业管理企业；投标人数少于标人数少于3个或者住宅规模较小的，经物业个或者住宅规模较小的，经物业所在地区、县人民政府房地产行政主管部门所在地区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以利用协议方式选聘具有相应资质批准，可以利用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。的物业管理企业。第五十七条规定：违返本条例的规定，住宅第五十七条规定：违返本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物
15、业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上地方人式选聘物业管理企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告给予警告，可以并处，可以并处10万元以下的罚款。万元以下的罚款。建设部关于印发建设部关于印发前期物业管理招标投标管前期物业管理招标投标管理暂行办法理暂行办法的通知，建住房的通知，建住房2003130号号前期物业管理招标投标管理暂行办法前期物业管理招标投标管理暂行办法立立法宗旨是：规范前期物业管理招标投标活法宗旨是：规范前期物业管理招标投标活动，保护招标投标当事人
16、的合法权益，促进动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场公平竞争。物业管理市场公平竞争。第二讲第二讲物业管理招投标的内容与形式物业管理招投标的内容与形式一、招标投标概念一、招标投标概念1.招标的概念招标的概念招标是指招标人在兴建工程、合作经营、大招标是指招标人在兴建工程、合作经营、大宗商品采购时，将自己的要求和条件公开告宗商品采购时，将自己的要求和条件公开告示，让符合条件的投标人参与竞争，从中选示，让符合条件的投标人参与竞争，从中选择最佳对象为中标人，然后双方订立合同的择最佳对象为中标人，然后双方订立合同的过程。过程。2.投标的概念投标的概念投标是对招标的回应，是竞争承包的行为。投标
17、是对招标的回应，是竞争承包的行为。它是指投标人按照招标公告的要求与条件提它是指投标人按照招标公告的要求与条件提出投标方案的法律行为。出投标方案的法律行为。3.招标投标概念招标投标概念 招标投标是一种有序的市场竞争交易方招标投标是一种有序的市场竞争交易方式，也是规范选择交易主体、订立交易合同式，也是规范选择交易主体、订立交易合同的法律程序。的法律程序。4.招标的形式招标的形式公开招标公开招标 是指标标人以招标公告的方式邀请不特是指标标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。定的法人或者其他组织投标。邀请招标邀请招标 是指招标人以投标邀请的方式邀请特定是指招标人以投标邀请的方式邀请特定
18、的法人或者其他组织投标。的法人或者其他组织投标。5.5.招标投标的作用招标投标的作用招标投标的作用招标投标的作用（1 1）优化社会资源配置和项目实施方案，提高招）优化社会资源配置和项目实施方案，提高招）优化社会资源配置和项目实施方案，提高招）优化社会资源配置和项目实施方案，提高招标项目的质量、经济效益和社会效益；标项目的质量、经济效益和社会效益；标项目的质量、经济效益和社会效益；标项目的质量、经济效益和社会效益；（2 2）促进投标企业转变经营机制，提高企业创新）促进投标企业转变经营机制，提高企业创新）促进投标企业转变经营机制，提高企业创新）促进投标企业转变经营机制，提高企业创新活力，提高技术管
19、理水平，提高企业生产、服务的活力，提高技术管理水平，提高企业生产、服务的活力，提高技术管理水平，提高企业生产、服务的活力，提高技术管理水平，提高企业生产、服务的质量和效率，不断提升企业市场信誉和竞争能力。质量和效率，不断提升企业市场信誉和竞争能力。质量和效率，不断提升企业市场信誉和竞争能力。质量和效率，不断提升企业市场信誉和竞争能力。（3 3）维护和规范市场竞争秩序，保护当事人的合）维护和规范市场竞争秩序，保护当事人的合）维护和规范市场竞争秩序，保护当事人的合）维护和规范市场竞争秩序，保护当事人的合法权益，提高市场交易的公平、满意和可信度，促法权益，提高市场交易的公平、满意和可信度，促法权益，
20、提高市场交易的公平、满意和可信度，促法权益，提高市场交易的公平、满意和可信度，促进社会和企业的法治、信用建设；进社会和企业的法治、信用建设；进社会和企业的法治、信用建设；进社会和企业的法治、信用建设；（4 4）有利于保护国家和社会公共利益，保障合理）有利于保护国家和社会公共利益，保障合理）有利于保护国家和社会公共利益，保障合理）有利于保护国家和社会公共利益，保障合理、有效地使用国有资金和其他公共资金，防止浪费、有效地使用国有资金和其他公共资金，防止浪费、有效地使用国有资金和其他公共资金，防止浪费、有效地使用国有资金和其他公共资金，防止浪费和流失，构建从源头防止腐败交易的监督制约体系和流失，构建
21、从源头防止腐败交易的监督制约体系和流失，构建从源头防止腐败交易的监督制约体系和流失，构建从源头防止腐败交易的监督制约体系。6.物业管理招标物业管理招标 指物业的所有权人或其法定的开发商或指物业的所有权人或其法定的开发商或业主委员会，在为物业选择管理者时，通过业主委员会，在为物业选择管理者时，通过制定符合其管理服务要求和标准的招标文件制定符合其管理服务要求和标准的招标文件向社会公开，有多家物业服务企业竞投，从向社会公开，有多家物业服务企业竞投，从中选择中选择最符合条件的竞投者最符合条件的竞投者，并与之签订物，并与之签订物业服务合同的一种交易行为。业服务合同的一种交易行为。7.物业管理投标物业管理
22、投标 物业管理投标，是对物业管理招标的响物业管理投标，是对物业管理招标的响应，是指符合招标条件的物业管理企业，根应，是指符合招标条件的物业管理企业，根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，编制投标文件，参与投标竞争的行为。准，编制投标文件，参与投标竞争的行为。二、物业管理招投标应遵循的原则二、物业管理招投标应遵循的原则1.公开原则公开原则即即“信息透明信息透明”，要求招标投标活动具有高，要求招标投标活动具有高度度的透明度，招标程序、投标人资格条件、评的透明度，招标程序、投标人资格条件、评标标准、评标办法、中标结果等信息都要公标标准、评标办法、中标结果等
23、信息都要公开，使每个投标人都能及时获得信息，从而开，使每个投标人都能及时获得信息，从而平等地参与投标竞争，依法维护自身的合法平等地参与投标竞争，依法维护自身的合法权益。权益。2.公平原则公平原则即即“机会均等机会均等”。要求招标人一视同仁地给。要求招标人一视同仁地给予予投标人平等的机会，使其享有同等的权利并投标人平等的机会，使其享有同等的权利并履行相应的义务。不歧视或者排斥任何一个履行相应的义务。不歧视或者排斥任何一个投标人，按照这个原则，招标人不得在招标投标人，按照这个原则，招标人不得在招标文件中要求或者标明特定的生产供应者以及文件中要求或者标明特定的生产供应者以及含有倾向或者排斥潜在投标人
24、的内容。不得含有倾向或者排斥潜在投标人的内容。不得以不合理的条件限制或者排斥潜在投标人，以不合理的条件限制或者排斥潜在投标人，不得对潜在投标人实行歧视待遇。不得对潜在投标人实行歧视待遇。3.3.公正原则公正原则公正原则公正原则即即即即“程序规范，标准统一程序规范，标准统一程序规范，标准统一程序规范，标准统一”。要求所有招标活动。要求所有招标活动。要求所有招标活动。要求所有招标活动必须按照规定的时间和程序进行，以尽可能保必须按照规定的时间和程序进行，以尽可能保必须按照规定的时间和程序进行，以尽可能保必须按照规定的时间和程序进行，以尽可能保障招标投标各方的合法权益，做到程序公正：障招标投标各方的合
25、法权益，做到程序公正：障招标投标各方的合法权益，做到程序公正：障招标投标各方的合法权益，做到程序公正：招标评标标准应当具有唯一性，对所有投标人招标评标标准应当具有唯一性，对所有投标人招标评标标准应当具有唯一性，对所有投标人招标评标标准应当具有唯一性，对所有投标人实行同一标准，确保标准公正。按照这个原实行同一标准，确保标准公正。按照这个原实行同一标准，确保标准公正。按照这个原实行同一标准，确保标准公正。按照这个原则，招标投标法及其配套规定对招标、投标、则，招标投标法及其配套规定对招标、投标、则，招标投标法及其配套规定对招标、投标、则，招标投标法及其配套规定对招标、投标、开标、评标、中标、签订合同
26、等都规定了具体开标、评标、中标、签订合同等都规定了具体开标、评标、中标、签订合同等都规定了具体开标、评标、中标、签订合同等都规定了具体程序和法定时限，明确了废标和否决投标的情程序和法定时限，明确了废标和否决投标的情程序和法定时限，明确了废标和否决投标的情程序和法定时限，明确了废标和否决投标的情形，评标委员会必须按照招标文件事先确定并形，评标委员会必须按照招标文件事先确定并形，评标委员会必须按照招标文件事先确定并形，评标委员会必须按照招标文件事先确定并公布的评标标准和方法进行评审、打分、推荐公布的评标标准和方法进行评审、打分、推荐公布的评标标准和方法进行评审、打分、推荐公布的评标标准和方法进行评
27、审、打分、推荐中标候选人。中标候选人。中标候选人。中标候选人。4.诚实信用原则诚实信用原则 即即“诚信原则诚信原则”。是民事活动的基本原。是民事活动的基本原则之一，这是市场经济中诚实信用伦理则之一，这是市场经济中诚实信用伦理准则法律化的产物，是以善意真诚，守准则法律化的产物，是以善意真诚，守信不欺，公平合理为内容的强制性法律信不欺，公平合理为内容的强制性法律原则。招标投标活动本质上是市场主体原则。招标投标活动本质上是市场主体的民事活动，必须遵守诚信原则，也就的民事活动，必须遵守诚信原则，也就是要求招标投标当事人应当以善意的主是要求招标投标当事人应当以善意的主观心理和诚实守信的态度来行使权利，观
28、心理和诚实守信的态度来行使权利，履行义务，不能故意隐瞒真相或者弄虚履行义务，不能故意隐瞒真相或者弄虚作假，不能言而无信甚至背信弃义，在作假，不能言而无信甚至背信弃义，在追求自己利益的同时不应损害他人利益追求自己利益的同时不应损害他人利益和社会利益，维护自身利益、他人利益、和社会利益，维护自身利益、他人利益、社会利益的平衡。社会利益的平衡。三、物业管理招投标的特性三、物业管理招投标的特性1.竞争性。有序竞争，优胜劣汰，优化资源竞争性。有序竞争，优胜劣汰，优化资源配置，提高社会和经济效益。这既是社会主配置，提高社会和经济效益。这既是社会主义市场经济的本质要求，也是招标投标的根义市场经济的本质要求，
29、也是招标投标的根本特性。本特性。2.程序性。招标投标活动必须遵循严密规范程序性。招标投标活动必须遵循严密规范的法律程序。的法律程序。3.规范性。规范性。招标投标法招标投标法及相关法律政策及相关法律政策对招标投标各个环节的工作条件、内容、范对招标投标各个环节的工作条件、内容、范围、形式、标准以及参与主体的资格、行为围、形式、标准以及参与主体的资格、行为和责任都作出了严格的规定。和责任都作出了严格的规定。三、物业管理招投标的特性（续）三、物业管理招投标的特性（续）4.一次性。投标要约和中标承诺只有一次机一次性。投标要约和中标承诺只有一次机会，且密封投标，双方不得在招标投标过程会，且密封投标，双方不
30、得在招标投标过程中就实质性内容进行协商谈判，讨价还价。中就实质性内容进行协商谈判，讨价还价。5.技术经济性。物业管理招标投标具有不同技术经济性。物业管理招标投标具有不同程度的技术性，包括机构设置、人员配置、程度的技术性，包括机构设置、人员配置、管理运作流程的设计、管理目标、服务指标管理运作流程的设计、管理目标、服务指标等；招标投标的经济性则体现在中标价格与服等；招标投标的经济性则体现在中标价格与服务质量是招标人所预期的结果和投标人竞争期务质量是招标人所预期的结果和投标人竞争期望值的综合平衡。望值的综合平衡。第三讲第三讲物业管理招投标的一般程序物业管理招投标的一般程序物业管理招标的一般程序物业管
31、理招标的一般程序 准备阶段准备阶段招标阶段招标阶段投标阶段投标阶段调查阶段调查阶段开标阶段开标阶段评标阶段评标阶段签订合同阶段签订合同阶段 成立招标组织成立招标组织申请批准招标申请批准招标准备招标文件准备招标文件一、准备阶段一、准备阶段（1）成立招标领导小组）成立招标领导小组（2）确定招标方式（公开招标还是邀请招标）确定招标方式（公开招标还是邀请招标）（3）向物业管理行政主管部门提出招标申请）向物业管理行政主管部门提出招标申请（4）确定标底，确定指导思想、原则及方法）确定标底，确定指导思想、原则及方法（5）编制招标文件）编制招标文件招标文件内容包括：招标文件内容包括：1.招标公告（通知）招标公
32、告（通知）2.招标书招标书3.投标要求投标要求1.1.招标公告（通知）招标公告（通知）招标公告（通知）招标公告（通知）深圳市住宅局关于采用招标方式深圳市住宅局关于采用招标方式深圳市住宅局关于采用招标方式深圳市住宅局关于采用招标方式 确定梅林一村物业管理单位的通知确定梅林一村物业管理单位的通知确定梅林一村物业管理单位的通知确定梅林一村物业管理单位的通知各物业管理公司：各物业管理公司：各物业管理公司：各物业管理公司：梅林一村是市政府新建的大型福利房、微利房住宅区，梅林一村是市政府新建的大型福利房、微利房住宅区，梅林一村是市政府新建的大型福利房、微利房住宅区，梅林一村是市政府新建的大型福利房、微利房
33、住宅区，毗邻梅林水库，将于毗邻梅林水库，将于毗邻梅林水库，将于毗邻梅林水库，将于19981998年年年年7 7月月月月3131日前正式交付使用。为日前正式交付使用。为日前正式交付使用。为日前正式交付使用。为搞好该住宅区的物业管理，创造良好的居住环境，体现物业搞好该住宅区的物业管理，创造良好的居住环境，体现物业搞好该住宅区的物业管理，创造良好的居住环境，体现物业搞好该住宅区的物业管理，创造良好的居住环境，体现物业管理竞争机制，经研究，决定采用向社会公开招标的方式，管理竞争机制，经研究，决定采用向社会公开招标的方式，管理竞争机制，经研究，决定采用向社会公开招标的方式，管理竞争机制，经研究，决定采用
34、向社会公开招标的方式，选聘该住宅区的物业管理单位。现将有关事项通知如下：选聘该住宅区的物业管理单位。现将有关事项通知如下：选聘该住宅区的物业管理单位。现将有关事项通知如下：选聘该住宅区的物业管理单位。现将有关事项通知如下：一、成立梅林一村物业管理招标领导小组；一、成立梅林一村物业管理招标领导小组；一、成立梅林一村物业管理招标领导小组；一、成立梅林一村物业管理招标领导小组；二、标的：梅林一村的一体化物业管理；二、标的：梅林一村的一体化物业管理；二、标的：梅林一村的一体化物业管理；二、标的：梅林一村的一体化物业管理；三、招标对象：在深圳市注册的已获得我局颁发的甲级资质三、招标对象：在深圳市注册的已
35、获得我局颁发的甲级资质三、招标对象：在深圳市注册的已获得我局颁发的甲级资质三、招标对象：在深圳市注册的已获得我局颁发的甲级资质证书或具备甲级资质证书条件的物业管理公司；证书或具备甲级资质证书条件的物业管理公司；证书或具备甲级资质证书条件的物业管理公司；证书或具备甲级资质证书条件的物业管理公司；四、投标、开标有关事宜四、投标、开标有关事宜四、投标、开标有关事宜四、投标、开标有关事宜五、有关说明及要求五、有关说明及要求五、有关说明及要求五、有关说明及要求2.2.招标书招标书招标书招标书招标书内容：招标书内容：（1）项目基本情况（座落位置、占地面积、）项目基本情况（座落位置、占地面积、建筑面积、住户
36、数、楼栋数、楼层数、电建筑面积、住户数、楼栋数、楼层数、电梯台数及功率、化粪池容积、道路面积、梯台数及功率、化粪池容积、道路面积、停车位数、发电机功率等）停车位数、发电机功率等）（2）物业管理内容）物业管理内容（3）有关说明）有关说明（4）物业管理标准及奖惩）物业管理标准及奖惩（5）投标开标时间）投标开标时间（6）其他事项）其他事项1.房屋的使用、维修、养护；房屋的使用、维修、养护；2.区内公共设施、设备及场地（所）（消防、电梯、机电设备区内公共设施、设备及场地（所）（消防、电梯、机电设备、道路、路灯、单车房、园林绿化地、沟、渠、池、井、管道、道路、路灯、单车房、园林绿化地、沟、渠、池、井、管
37、道、停车场等）的使用、维修、养护和管理；、停车场等）的使用、维修、养护和管理；3.清洁卫生；清洁卫生；4.公共生活秩序；公共生活秩序；5.便民服务网点及住宅区内所有营业场所（含综合肉菜市场便民服务网点及住宅区内所有营业场所（含综合肉菜市场的物业管理及收取管理费）、文化娱乐、体育活动场所的管的物业管理及收取管理费）、文化娱乐、体育活动场所的管理及维修养护；理及维修养护；6.住宅区内智能化系统的管理和维修养护；住宅区内智能化系统的管理和维修养护；7.区内车辆行驶及停泊；区内车辆行驶及停泊；8、社区文化活动；、社区文化活动；9.住宅区档案资料管理；住宅区档案资料管理；10.法律政策及合同规定的其它事
38、项。法律政策及合同规定的其它事项。对投标书编制的要求对投标书编制的要求对投标书编制的要求对投标书编制的要求1.1.提高物业管理服务水平的整体设想及策划；提高物业管理服务水平的整体设想及策划；提高物业管理服务水平的整体设想及策划；提高物业管理服务水平的整体设想及策划；2.2.拟采取的管理方式、工作计划和物资装备情况；拟采取的管理方式、工作计划和物资装备情况；拟采取的管理方式、工作计划和物资装备情况；拟采取的管理方式、工作计划和物资装备情况；3.3.管理人员的配备、培训、管理管理人员的配备、培训、管理管理人员的配备、培训、管理管理人员的配备、培训、管理4.4.承接查验与前期物业管理承接查验与前期物
39、业管理承接查验与前期物业管理承接查验与前期物业管理5.5.管理规章制度和住宅区档案的建立与管理管理规章制度和住宅区档案的建立与管理管理规章制度和住宅区档案的建立与管理管理规章制度和住宅区档案的建立与管理6.6.各项指标的承诺及为完成指标采取的措施各项指标的承诺及为完成指标采取的措施各项指标的承诺及为完成指标采取的措施各项指标的承诺及为完成指标采取的措施7.7.便民服务和社区文化活动便民服务和社区文化活动便民服务和社区文化活动便民服务和社区文化活动8.8.应急预案及防火演练应急预案及防火演练应急预案及防火演练应急预案及防火演练9.9.经费收支预算经费收支预算经费收支预算经费收支预算10.10.日
40、常物业管理日常物业管理日常物业管理日常物业管理11.11.物业维修养护计划和实施物业维修养护计划和实施物业维修养护计划和实施物业维修养护计划和实施 投标单位资格预审投标单位资格预审 发售招标文件发售招标文件组织现场踏勘、召开标前会组织现场踏勘、召开标前会发布招标公告或邀请书发布招标公告或邀请书二、招标阶段二、招标阶段1.1.招标单位发出招标公告或招标通知招标单位发出招标公告或招标通知2.2.招标单位接受投标单位的报名招标单位接受投标单位的报名3.3.招标单位向入围的投标单位发出书面通知招标单位向入围的投标单位发出书面通知4.4.招标单位向投标的入围单位提供招标文件招标单位向投标的入围单位提供招
41、标文件5.5.踏勘现场，召开标前会，介绍招标项目情踏勘现场，召开标前会，介绍招标项目情况，接受投标单位的咨询。况，接受投标单位的咨询。6.6.接受投标单位送交的投标书。接受投标单位送交的投标书。7.7.投标单位缴交履约保证金。投标单位缴交履约保证金。8.8.信誉调查，同类型物业管理服务水平采样信誉调查，同类型物业管理服务水平采样现场踏勘现场踏勘 招标人可根据项目的特点和招标文件的招标人可根据项目的特点和招标文件的约定，组织潜在投标人对项目实施现场的地约定，组织潜在投标人对项目实施现场的地形地质条件、周边和内部环境进行实地踏勘形地质条件、周边和内部环境进行实地踏勘了解，并介绍有关情况。潜在投标人
42、应自行了解，并介绍有关情况。潜在投标人应自行负责据此作出的判断的投标决策。负责据此作出的判断的投标决策。根据相关法律法规规定，招标人不得单根据相关法律法规规定，招标人不得单独或者分别组织任何一个投标人进行现场踏独或者分别组织任何一个投标人进行现场踏勘。勘。投标预备会（标前会）投标预备会（标前会）投标预备会是招标人为了澄清、解答潜投标预备会是招标人为了澄清、解答潜在投标人在阅读招标文件和现场踏勘后提出在投标人在阅读招标文件和现场踏勘后提出的疑问，按照招标文件规定时间组织的投标的疑问，按照招标文件规定时间组织的投标预备会议。但所有澄清、解答均应以书面方预备会议。但所有澄清、解答均应以书面方式发给所
43、有购买招标文件的潜在投标人，并式发给所有购买招标文件的潜在投标人，并属于招标文件的组成部分。招标人同时可以属于招标文件的组成部分。招标人同时可以利用投标预备会对招标文件中有关重点、难利用投标预备会对招标文件中有关重点、难点内容主动作出说明。点内容主动作出说明。信誉调查、采样信誉调查、采样 开标开标1:标书评分阶段标书评分阶段开标开标2：现场答辩阶段：现场答辩阶段接受投标单位送交的标书接受投标单位送交的标书 签订合同签订合同 评标、定标评标、定标 三、开标阶段三、开标阶段三、开标阶段三、开标阶段1.1.1.1.按照招标书规定的时间、地点开标按照招标书规定的时间、地点开标按照招标书规定的时间、地点
44、开标按照招标书规定的时间、地点开标2.2.2.2.招标方、投标方、监督方、评委到场（专家不少招标方、投标方、监督方、评委到场（专家不少招标方、投标方、监督方、评委到场（专家不少招标方、投标方、监督方、评委到场（专家不少于于于于60%60%60%60%）3.3.3.3.招标方宣布评标规则招标方宣布评标规则招标方宣布评标规则招标方宣布评标规则4.4.4.4.各投标单位、监督方检查标书密封情况各投标单位、监督方检查标书密封情况各投标单位、监督方检查标书密封情况各投标单位、监督方检查标书密封情况5.5.5.5.抽签确定答辩顺序抽签确定答辩顺序抽签确定答辩顺序抽签确定答辩顺序6.6.6.6.开标开标开标
45、开标 7.7.7.7.评委阅标评委阅标评委阅标评委阅标 8.8.8.8.投标人答辩投标人答辩投标人答辩投标人答辩9.9.9.9.评委评分评委评分评委评分评委评分 10.10.10.10.各方对评分结果签字确认各方对评分结果签字确认各方对评分结果签字确认各方对评分结果签字确认11.11.11.11.评审组长宣布评标结果评审组长宣布评标结果评审组长宣布评标结果评审组长宣布评标结果12.12.12.12.监督方宣布监督意见监督方宣布监督意见监督方宣布监督意见监督方宣布监督意见第四讲第四讲物业管理投标书的编制物业管理投标书的编制一、物业管理投标书的编制要求一、物业管理投标书的编制要求1.1.针对性强针
46、对性强 要结合项目实际进行定位分析，包括项目要结合项目实际进行定位分析，包括项目的定位分析、客户群体（购房人）的定位分析的定位分析、客户群体（购房人）的定位分析、未来业主对物业服务的需求分析。、未来业主对物业服务的需求分析。在定位分析的基础上，拟定管理方案。在定位分析的基础上，拟定管理方案。2.2.可操作性强可操作性强 物业管理投标书利用自己的专业经验、物业管理投标书利用自己的专业经验、知识编制（有自己的特点）标书中要提出切知识编制（有自己的特点）标书中要提出切实可行的物业管理服务方法、措施。所提出实可行的物业管理服务方法、措施。所提出的方法、措施要充分考虑对方的接受程度、的方法、措施要充分考
47、虑对方的接受程度、承受能力，包括：观念的承受、经济的承受承受能力，包括：观念的承受、经济的承受、管理服务的承受）。提出的方法、措施与、管理服务的承受）。提出的方法、措施与现行法律、法规无抵触性。费用测算要实现现行法律、法规无抵触性。费用测算要实现收支基本平衡（追求正当的利润）收支基本平衡（追求正当的利润）3.3.体现自身优势，体现专业水平体现自身优势，体现专业水平物业管理投标书既是对目标物业管理运作的物业管理投标书既是对目标物业管理运作的专业意见文件，又是展现本企业优势为评标专业意见文件，又是展现本企业优势为评标专家推荐自己的良机。专家推荐自己的良机。物业管理企业介绍自己时，要针对目标物业物业
48、管理企业介绍自己时，要针对目标物业特点来谈自己的优势。（注意恰如其分）特点来谈自己的优势。（注意恰如其分）注意竞争对手，重点突出宣传我有人无，人注意竞争对手，重点突出宣传我有人无，人有我强的优势，从而在标书中体现出该物业有我强的优势，从而在标书中体现出该物业管理的专业水平。管理的专业水平。4.4.顺应开发商的意愿（或业主委员会的意愿）顺应开发商的意愿（或业主委员会的意愿）充分响应招标文件，满足开发商（业主委员会充分响应招标文件，满足开发商（业主委员会）要求，才能使标书获得高分。）要求，才能使标书获得高分。（注意：不要过于投其所好，如对低价竞争的（注意：不要过于投其所好，如对低价竞争的要求就要抵
49、制）要求就要抵制）二、物业管理投标书的编写内容二、物业管理投标书的编写内容二、物业管理投标书的编写内容二、物业管理投标书的编写内容1.1.1.1.招标物业项目的整体设想与策划招标物业项目的整体设想与策划招标物业项目的整体设想与策划招标物业项目的整体设想与策划2.2.2.2.管理方式与运作程序管理方式与运作程序管理方式与运作程序管理方式与运作程序3.3.3.3.组织架构与人员配置组织架构与人员配置组织架构与人员配置组织架构与人员配置4.4.4.4.管理人员配训及管理管理人员配训及管理管理人员配训及管理管理人员配训及管理5.5.5.5.管理制度的制订管理制度的制订管理制度的制订管理制度的制订6.6
50、.6.6.档案的建立与管理档案的建立与管理档案的建立与管理档案的建立与管理7.7.7.7.早期介入与前期物业管理服务早期介入与前期物业管理服务早期介入与前期物业管理服务早期介入与前期物业管理服务8.8.8.8.常规物业管理服务综述常规物业管理服务综述常规物业管理服务综述常规物业管理服务综述9.9.9.9.管理指标与管理措施管理指标与管理措施管理指标与管理措施管理指标与管理措施10.10.10.10.应急预案应急预案应急预案应急预案11.11.11.11.费用测算与成本控制费用测算与成本控制费用测算与成本控制费用测算与成本控制1.1.招标物业的整体设想与策划招标物业的整体设想与策划（1 1）项目