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1、环球商机环球商机-城市综合体研城市综合体研究究 城市综合体论 城市综合体经典案例二大连万达专题研究三三目目 录录一一Part One城市综合体论Question One什么是城市综合体？POINT 1城市综合体的构成要素写字楼 公寓 酒店 商业 展览 文娱 POINT 2城市综合体的定义城市综合体城市综合体是将商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文是将商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市功能之间的娱、交通等城市功能之间的三项以上三项以上进行组合，并在各部分间建立一种进行组合，并在各部分间建立一种相互依存，相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、多元相互依存，
2、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、多元复杂而统一的复杂而统一的建筑群落建筑群落。HOPSCA HOTELOFFICESHOPPINGMALLAPARTMENTCLUBPARKPOINT 3城市综合体的九大特征123456789高可达性高可达性高密度、集约性高密度、集约性整体统一性整体统一性功能复合性功能复合性土地使用均衡性土地使用均衡性空间的连续性空间的连续性内外部关系完整性内外部关系完整性强大的对外辐射型强大的对外辐射型升值价值升值价值POINT 4城市综合体的产生背景城市综合体多因旧城改造而产生城市CBD快速发展城市规模扩大和城市化程度提高相邻建筑综合集群形态出现城市建筑群功
3、能集约化更高，规模更大交通网络提升，联系更紧密POINT 5CBD、城市副中心区与城市综合体的关系 CBD概念 根据英国企鹅地理词典解释，一个城市的CBD是一个城市的心脏，它高度聚集了金融、专业服务机构、商业、服务业以及交通线路；它的土地利用最密集，土地价格最高；聚集着最多、最大的建筑综合体，日益呈现出高密度的人口和密度。CBD可以理解为泛城市综合体的形式，是城市综合体建筑群的水平扩大和延伸 城市副中心概念 城市副中心是比CBD低一级的城市中心区。当城市CBD发展到一定规模，就会受到交通、土地利用等瓶颈，因此大多数城市选择离开CBD中心区，在与CBD以城市重要要交通干道相连的地区重建立城市副中
4、心。从国外CBD用地规模发展方式看，首先发展CBD，当城市不能满足商务发展需要，再开发新中心，即CBD从单一中心副中心，最后发展到多中心。通过发达的交通系统与CBD形成紧密联系POINT 5CBD、城市副中心区与城市综合体的关系POINT 5CBD、城市副中心区与城市综合体的关系城市综合体CBD城市副中心内CBD与城市副中心之间的区域POINT 5CBD、城市副中心区与城市综合体的关系交通干道副中心副中心CBD城市综合体POINT 6城市副中心区、城市综合体与城市化发展“一个城市只有一个中心一个城市只有一个中心”广州广州-北京路北京路重庆重庆-解放碑解放碑北京北京-西单西单上海上海-南京路南京
5、路“一个城市只有一个中心一个城市只有一个中心”，上世纪上世纪9090年代，这些中心发展的辉煌恰好应证年代，这些中心发展的辉煌恰好应证了这种说法，然而城市在发展，了这种说法，然而城市在发展，这些中心还能适应不断增长的发展需求吗？这些中心还能适应不断增长的发展需求吗？POINT 6城市副中心区、城市综合体与城市化发展正由一个中心向多个中心发展正由一个中心向多个中心发展上上 海海上海-淮海路上海-人民广场上海-陆家嘴上海-徐家汇 上海-虹桥上海南京路POINT 6城市副中心区、城市综合体与城市化发展北北 京京北京西单的核心地位正逐步被国贸北京西单的核心地位正逐步被国贸CBD取代取代POINT 6城市
6、副中心区、城市综合体与城市化发展深深 圳圳深圳城市发展呈线性布置，其发展结构正是根据深圳市狭长的地深圳城市发展呈线性布置，其发展结构正是根据深圳市狭长的地形特性，采用国际上先进的形特性，采用国际上先进的“城市多核结构城市多核结构”的发展理论而规划的的发展理论而规划的POINT 6城市副中心区、城市综合体与城市化发展杭杭 州州杭州将打造运河商务区综合体、地铁滨康站综合体、奥体博览城、市民中心综合体、桐庐县城滨江商住综合体等100个城市综合体，来实施杭州“城市国际化”战略POINT 7城市综合体分类按性能分：商务综合体，是指没有住宅的纯综合体；生活综合体，不仅有住宅而且比例较大超过30%；单一综合
7、体；一种按功能说不但没有住宅甚至没有公寓等居住型的净综 合体；另一种按建筑形态说可能只有一栋超高层建筑，但却也集合了三种以上的功能产品；综合体集群：一个以上的综合体复合体或商圈。POINT 7城市综合体分类按地段分：都心型综合体；副中心（区域和新城）型综合体按品味分：高端奢侈型综合体，指都心型尤其是一线城市为特征的五星级酒店、五A级写字楼和奢侈品和国际一线品牌为主的高端商业中心的聚合综合体。中档生活型城市综合体。酒店三星以下，商业以大卖场主力店为主和写字楼体量较小的的一线城市区域商业中心和二、三线城市的综合体。POINT 8城市综合体发展趋势趋势之一城市综合体对区域经济具有标识性。深圳地王大厦
8、北京国贸POINT 8城市综合体发展趋势趋势之二城市综合体对城市中心具有强化作用。上海恒隆广场上海正大广场POINT 8城市综合体发展趋势趋势之三城市综合体有个性、能够体现城市的特色、能够代表城市的形象。上海新天地POINT 8城市综合体发展趋势趋势之四城市综合体功能上具有多样性。北京东方新天地深圳华润万象城POINT 8城市综合体发展趋势趋势之五城市综合体信息流通快捷。广州天河城洛克菲勒中心Part Two城市综合体经典案例蒙特利尔地下城加拿大法语区的蒙特利尔市，素有北美巴黎之称。然而加拿大寒冷漫长的冬天，却影响着这个大都市的商业气氛。蒙特利尔市从60年代初开始修建地下商城，经过近40年的建
9、设，如今已建成世界上最大、最具特色的地下商城。她不但是蒙特利尔市民的主要活动场所，而且成为加拿大最重要的旅游景点。道路系统长度约为40公里。每天通行人数超过50万。共有11700个商场、百货商店、餐馆、40个剧院、电影院及其他休闲场所。地下步行街网络与大量的复杂建筑物、商店相连，繁杂的系统变得简单而又清晰。蒙特利尔地下城 Montreals underground city蒙特利尔地下城 项目亮点u商城地下地上各两层，上面是商业街，下面是综合城，有学校、公园、展馆、饭店、商场。u建城过程中，注重新旧文化的结合，强调新旧两种文化和建筑方式。蒙特利尔地下城 项目不足u 人们主要生活都转入地下,地面
10、的物业持续贬值，造成地面上人气急剧下降，商业氛围一蹶不振，自1964年来，地面上再没有建一所零售商业建筑，而地下从1960年几乎找不到一处要转让的二手物业。u 行人在地下极易迷失方向，无法辨别自己的所处位置，尤其是一些外地或外国的游客。几乎完全丧失了方向感！是地下商城给在地下活动的人们带来的无法解决的问题。蒙特利尔地下城 失败原因u 地下商城在建设初期，完全没有任何远景规划和设计。地下商城在建设初期，完全没有任何远景规划和设计。u 规划初期没有充分考虑人与自然的和谐及人类的基本生规划初期没有充分考虑人与自然的和谐及人类的基本生活习惯。活习惯。蒙特利尔地下城 经验借鉴u 地下商城在建设初期，完全
11、没有任何远景规划和设计。地下商城在建设初期，完全没有任何远景规划和设计。u规划和定位是综合体开发中最重要环节，决定了了项目的发展规划和定位是综合体开发中最重要环节，决定了了项目的发展方向、开发节奏、营销策略、效益水平等，因此方向、开发节奏、营销策略、效益水平等，因此城市综合体项目城市综合体项目应该以城市规划的角度去思考应该以城市规划的角度去思考，较普通项目有更加长远的眼光。，较普通项目有更加长远的眼光。u蒙特利尔地上地下功能脱节，成功的城市综合体各子项要求互蒙特利尔地上地下功能脱节，成功的城市综合体各子项要求互为配套、互为支持，最大限度的形成为配套、互为支持，最大限度的形成资源共享资源共享，从
12、而使得各项功，从而使得各项功能在综合体自身一体化价值平台上对自身价值全面超越。能在综合体自身一体化价值平台上对自身价值全面超越。伦敦码头区再造项目从1981年7月起，到1998年3月止，在这近17年的时间里，伦敦码头区开发有限公司在一块占地为22平方公里狭长的老港湾区进行了大规模的城市再造工程。在这十几年的时间里，整个区域发生了翻天覆地的变化，不仅引起英国学术界的关注，更吸引了全球各地的目光。伦敦码头区再造项目London Docklands整个区域60%的土地和睡眠被荒芜，大量的工业物业无人使用。不临水面的物业平均价格仅为每平方米25英镑，其商业租金也是全伦敦最低的。伦敦码头区再造项目Lon
13、don Docklandsu资金不足u交通基础设施落后u区域内没有人气开发前期困境伦敦码头区再造项目其他问题码头区人口主要由蓝领工人组成，多年来都未曾经过新技能的培训，已无法适应社会的发展。码头区的大部分土地为当地公共机构所拥有，这些机构既无愿望也无资本对区域进行再改造，私人手里只掌握了很少一部分独体。公共机构对市场的敏感度非常低，对提供土地持排斥态度。码头区到处是遗弃的破旧建筑物，再开发的成本非常高，并增加了许多不确定的因素，从而大大降低了对投资者的吸引力。区域本身的市场无法改变其大环境，也无法提供大量的、必需的基础设施，来彻底改变其衰落的对外形象，从而也很难形成一个吸引人们居住和经商的地方
14、。多年来，很少有私人投资者在该地区兴建住宅，因此住宅开发商完全不了解也没有任何在该地区开发新宅的投资回报率方面的信息，从而可能增加开发商的投资风险。伦敦码头区再造项目开发思路u首先提升区域内土地的使用价值。l前期各项活动的开展，都围绕在土地增值这一核心。l前期资金投入主要放在改善交通基础设施上u资金来源l中央政府投入l出售土地收益1987年英国女王为轻轨通车剪彩1987-19901987-1990伦敦码头区再造项目开发进程1981-1986（规划、筹备、预热阶段）u首期开发片区从道格斯岛启动；u建立并推动私人住宅市场，实施基础设施建设，从而预热市场；u对社区的设施建设采取了紧缩和限制政策。（社
15、区基础设施建设）u加大了对社区基础设施的投入u加大了对政府公屋、医疗中心、教育和培训机构的投入；u增加了专职的社区工作者；1991-19981991-1998（完善改造工程）伦敦码头区再造项目开发进程在开发公司的直接投资中，44%用于交通道路设施建设；13%用于公屋和社区设施的改善；8%用于土地收购；7%用于土地清理和改善环境；4%用于维护保养；2%用于推广宣传；8%用作行政管理费用。伦敦码头区再造项目改造后的风景1981年1998年项目结束后的预测人口(000s)3984115码头区就业岗位(000s)2784168存量住宅单位(000s)153650私人住宅比例(%)54452码头区企业数
16、量1,0142,6005,000在码头区工作的居民人数5,20010,50013,000伦敦码头区再造项目码头区主要变化指标日本横滨港未来21区横滨港未来21区，简称MM21，位置紧靠现有市中心，东北滨临大海，面对海湾大桥，景观壮丽；原是临海的造船基地，1983年底开始填海造地和开发建设。摩天楼群、酒店、会议中心、购物中心、游乐园、帆船“日本丸”等周围各种各样的现代化办公商业设施鳞次栉比，是代表横滨的新开发区。日本横滨港未来21区开发思路与定位政府希望将新区建设成24小时川流不息的国际城市，迅速适应世界经济的每一动向；以一个应用先进信息技术、创新与继承并存的现代化城市面向21世纪。规划以贸易和
17、国际交流为核心，配置了商贸大厦、会议中心、展览中心、电讯港及多元信息中心、美术馆、海洋博物馆以及滨水步行绿化系统，与原有市中心结合，形成中央商务区。日本横滨港未来21区现状日本横滨港未来21区开发模式和可借鉴经验横滨新区没有把代价昂贵、区位优越的“宝地”用作纯商务中心区开发，而是在中央地区布置美术广场，请丹下健三大师设计横滨美术馆；安排象征横滨历史文化的“日本丸”公园和海洋博物馆；划出总用地25%作公园绿化和居民住宅，以保证和谐的城市综合功能。东莞华南MALL东莞华南MALL是北京北大资源集团成员机构三元盈晖投资发展有限公司在莞投资的全球超大型商业地产项目，是集购物、娱乐、餐饮、商务、办公、家
18、居、休闲、运动、旅游等九大功能于一体的超大型新都市主义国际生活街区，该项目于2002年启动建设，2003年7月开盘招商，2005年5月1日开始试营业。东莞华南MALL 项目特点占地面积：51万m2 总建筑面积：116万m2物业形态：40万平米的商业20万平米住宅尼罗河大酒店香格里拉酒店酒店式公寓水上游乐场、儿童乐园各地风格的美食街总投资额：25亿元建筑密度：38.55%曾被福布斯网站评为全球最大购物中心、被美国曾被福布斯网站评为全球最大购物中心、被美国新闻周刊评为新闻周刊评为“世界新七大奇观世界新七大奇观”的华南的华南MALLMALL 20072007年年9 9月月1919日，正式更名为日，正
19、式更名为“新华南新华南MALLMALL生活城生活城”东莞华南MALL 更名事件华南华南MALLMALL这几年名声在外，在造势这几年名声在外，在造势方面做得非常成功，而成熟品牌的方面做得非常成功，而成熟品牌的更名是犯了营销的大忌，更名是犯了营销的大忌，为什么为什么要更名呢？要更名呢？商业定位和业态规划与市场的需求商业定位和业态规划与市场的需求情况产生偏差情况产生偏差，更名是对目前现状，更名是对目前现状的反思和调整的反思和调整!东莞华南MALL 更名事件东莞华南MALL 根源与调整v华南华南MALLMALL照搬了欧美郊区照搬了欧美郊区MALLMALL的模式。的模式。v购物中心体量太大，住宅尚未开发
20、致使购物中心体量太大，住宅尚未开发致使人气不足，人气不足，v本身不在一线城市核心商圈，消费力不本身不在一线城市核心商圈，消费力不强。强。v华南华南MALLMALL的餐饮娱乐板块加上购物仅实的餐饮娱乐板块加上购物仅实现之前业态设置的现之前业态设置的5555。v文化展示、健康休闲类的商家则完全没文化展示、健康休闲类的商家则完全没有实施。有实施。v各类主力店也比预期的少了各类主力店也比预期的少了5050，同类同类商业替换率也超过商业替换率也超过3030。根源调整东莞华南MALL 调整方向新华南新华南MALLMALL生活城不仅完成名称、标识等外在形象的更新，项目的理念生活城不仅完成名称、标识等外在形象
21、的更新，项目的理念创新、市场定位等方面也作出了重大调整，新华南创新、市场定位等方面也作出了重大调整，新华南MALLMALL生活城已由原来生活城已由原来的的“主题购物公园主题购物公园”升级为升级为“新城市主义国际生活街区新城市主义国际生活街区”。购物将只是购物将只是“国际生活街区国际生活街区”里的一个功能而已，不再是唯一的核心功能，里的一个功能而已，不再是唯一的核心功能，它与其他业态如娱乐、餐饮、酒店、写字楼、住宅、休闲、旅游等功能组它与其他业态如娱乐、餐饮、酒店、写字楼、住宅、休闲、旅游等功能组合成超级复合业态群，以合成超级复合业态群，以满足人们满足人们“一站式一站式”的的“生活需求生活需求”
22、，而非仅仅满足，而非仅仅满足“一站式一站式”的的“消费需求消费需求”。业态调整方面，业态调整方面，增加更多娱乐、休闲、商务、临江高档住宅以及极具特色增加更多娱乐、休闲、商务、临江高档住宅以及极具特色的歌剧院等等吸引人气的项目比例，相应减少一些购物中心、百货业态的的歌剧院等等吸引人气的项目比例，相应减少一些购物中心、百货业态的比例。比例。主主题题功功能能业业态态东莞华南MALL 开发模式和借鉴经验城市综合体各物业的规划设计并非越大越好城市综合体各物业的规划设计并非越大越好，核心物业如购物中，核心物业如购物中心、酒店体量的大小设计必须依靠科学的测算得出，同时还需要心、酒店体量的大小设计必须依靠科学
23、的测算得出，同时还需要对城市乃至整个宏观发展趋势有准确的判断，对城市乃至整个宏观发展趋势有准确的判断，以免以免消费能力难以消费能力难以满足巨大的消费规模。满足巨大的消费规模。对于城市综合体的市场定位，我们要找到准确市场空白点和诉求对于城市综合体的市场定位，我们要找到准确市场空白点和诉求点。对于超大型的综合体而言，点。对于超大型的综合体而言，购物功能只是其多项功能中的一购物功能只是其多项功能中的一点，平衡休闲点，平衡休闲/娱乐娱乐/购物购物/度假功能最易实现成功。度假功能最易实现成功。城市综合体策划的模式尚不完善，各个国家之间因为文化、经济城市综合体策划的模式尚不完善，各个国家之间因为文化、经济
24、水平消费者心理与行为的差异化而相差甚远，水平消费者心理与行为的差异化而相差甚远，国内综合体策划应国内综合体策划应重点考虑本土化的特征。重点考虑本土化的特征。定定位位体体量量文文化化深圳华润中心深圳华润中心由华润集团投资兴建，是华润在内地最大的投资项目。总建筑面积约55万方，总投资逾40亿港币。首期项目包括超大规模室内购物及娱乐中心“万象城”、国际标准5A甲级写字楼“华润大厦”。其中定位为“深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的超大型室内购物中心”的万象城，总建筑面积达18.8万方，拥有6层商用楼面，近300个大小不一、功能不同的独立店铺。深圳华润中心 项目基本信息南区中心区 万象城北区华润大厦
25、一期二期五星级酒店酒店式公寓大型娱乐休闲广场深圳华润中心 项目基本信息功能定位：集商业、办公、酒店、居住等诸多功能于一体，深圳规模最大，品质最高的综合建筑群。物业形态：万象城、5A甲级写字楼华润大厦、君悦酒店、酒店式公寓、室外娱乐休闲广场深圳华润中心 项目定位华润中心的消费群体，主要瞄准中等及以上收入的年轻人和海内外游客，希望给市民提供一个既有购物，又有餐饮、休闲、健身、娱乐、居住的现代化场所，借此改变深圳人的消费和生活方式。华润中心，高尚生活华润中心，高尚生活深圳唯一的深圳唯一的 SUPER HOPSCA SUPER HOPSCA深圳华润中心 万象城18.818.8万平米深圳商业航母万平米深
26、圳商业航母四大领航国际品牌主力店四大领航国际品牌主力店永不落幕的时尚舞台法国（Rel）体验时尚生活百货公司 嘉禾影院嘉禾影院 奥林匹克标准真冰溜冰场奥林匹克标准真冰溜冰场 华润万佳华润万佳City ValueCity Value深圳华润中心 一期盘点万象城：万象城：已接待顾客已接待顾客20002000多万人次多万人次，商场出租率达商场出租率达9797，一年销售总额达到一年销售总额达到1010亿元亿元。顾客美誉度不断提升，成为人们眼中深圳最具魅顾客美誉度不断提升，成为人们眼中深圳最具魅力的购物、休闲、娱乐场所之一力的购物、休闲、娱乐场所之一深圳华润中心 一期盘点华润大厦：华润大厦：出租率接近出租
27、率接近100100 4040多家国际金融机构及国内外大型企业签署合约，包多家国际金融机构及国内外大型企业签署合约，包括汇丰银行、荷兰银行、雅培制药、美国百思买等世括汇丰银行、荷兰银行、雅培制药、美国百思买等世界界500500强企业。强企业。深圳华润中心 一期盘点关键词深圳华润中心 一期成功因素解析华润万象城作为城市核心区城市综合体项目华润万象城作为城市核心区城市综合体项目为什么为什么一期项目开发会会选择商业和写字楼？一期项目开发会会选择商业和写字楼？一期一期二期二期深圳华润中心 一期成功因素解析深圳华润中心 一期成功因素解析商业商业办公办公商务商务公寓公寓住宅住宅酒店酒店公寓公寓周边高档公寓众
28、多周边高档公寓众多住宅住宅高档住宅缺失，中高档住宅缺失，中高档住宅众多高档住宅众多酒店酒店五星级酒店林立五星级酒店林立办公办公地王大厦等甲级写地王大厦等甲级写字楼汇聚字楼汇聚商务商务CBDCBD带来大量高等级带来大量高等级商务人士商务人士商业商业缺乏有影响力的商业缺乏有影响力的商业形态形态华润中心开发前的现状分析深圳华润中心 一期成功因素解析关键词五星级酒店五星级酒店商务商务办公办公商业商业公寓公寓住宅住宅资源平台资源平台商务租客商务租客提升品质提升品质旅游租客旅游租客商务消费人流商务消费人流住家消费人流住家消费人流提升品质提升品质资源平台资源平台提升品质提升品质高消费人流高消费人流高品质商业
29、的作用地王信兴广场地王信兴广场地王信兴广场地王信兴广场书城书城深交所深交所发展银行发展银行华润中心华润中心华润中心华润中心国贸大厦国贸大厦中信城市广场中信城市广场中信城市广场的开业，世界金融中心的落成，修正了地王商务圈财富指数。中信城市广场的开业，世界金融中心的落成，修正了地王商务圈财富指数。华润中心的加盟则对城区予以重新定义，升级为全新的华润中心的加盟则对城区予以重新定义，升级为全新的华润华润华润华润地王财富圈！地王财富圈！地王财富圈！地王财富圈！世界金融中心世界金融中心深圳华润中心 项目对区域经济的作用深圳华润中心 如何成就帝王商务圈一级商业中心一级商业中心甲级写字楼甲级写字楼星级酒店星级
30、酒店l华润写字楼华润写字楼l地王大厦地王大厦l深业中心深业中心l发展银行大厦发展银行大厦l中信大厦中信大厦l万德大厦万德大厦l世界金融中心世界金融中心l华润酒店华润酒店l木棉花酒店木棉花酒店l晶都酒店晶都酒店l万德酒店万德酒店l世界金融中心世界金融中心l华润万象城华润万象城l中信城市广场中信城市广场成功硬指数银行银行金融证券金融证券保险保险l联合证券联合证券l大鹏证券大鹏证券l中信证券中信证券l华鑫证券华鑫证券l金元证券金元证券l南方证券南方证券l鹏华基金鹏华基金l友邦保险友邦保险l太平洋保险太平洋保险l人保人保l中保中保l华泰保险华泰保险l深圳发展银行深圳发展银行l中信城市银行中信城市银行l
31、建设银行建设银行l工商银行工商银行l农业银行农业银行l人民银行人民银行l商业银行商业银行深圳华润中心 如何成就帝王商务圈成功软指数商业航母商业航母5A5A级写字楼级写字楼五星级酒店五星级酒店华润品牌能量华润品牌能量深圳华润中心 如何成就帝王商务圈华润能量指数成功硬指数成功硬指数成功硬指数成功硬指数成功软指数成功软指数成功软指数成功软指数华润能量指数华润能量指数华润能量指数华润能量指数深圳只有一个中心深圳只有一个中心华润中心华润中心深圳华润中心 如何成就帝王商务圈营运城市空间营运城市空间营运城市空间营运城市空间引航城市地产引航城市地产引航城市地产引航城市地产填补深圳国际城市化进程中的城市硬件缺失
32、填补深圳国际城市化进程中的城市硬件缺失填补深圳国际城市化进程中的城市硬件缺失填补深圳国际城市化进程中的城市硬件缺失全新的运营理念提升深圳整体城市营运档次全新的运营理念提升深圳整体城市营运档次全新的运营理念提升深圳整体城市营运档次全新的运营理念提升深圳整体城市营运档次传承城市发展沉淀，提炼打造城市新文化内涵传承城市发展沉淀，提炼打造城市新文化内涵传承城市发展沉淀，提炼打造城市新文化内涵传承城市发展沉淀，提炼打造城市新文化内涵深圳华润中心 如何成就帝王商务圈科学安排开发节奏，首先以商业和写字楼为切入点弥补市场空科学安排开发节奏，首先以商业和写字楼为切入点弥补市场空白，赢得良好口碑，汇聚大量人气后进
33、而开发酒店、公寓、住白，赢得良好口碑，汇聚大量人气后进而开发酒店、公寓、住宅提高单位土地面积的价值。宅提高单位土地面积的价值。华润中心超越普通房地产开发模式，以购物、休闲、娱乐、运华润中心超越普通房地产开发模式，以购物、休闲、娱乐、运动等多重功能的互补共赢为主要经营模式，以城市运营的高度，动等多重功能的互补共赢为主要经营模式，以城市运营的高度，实现了复合地产的最高境界。实现了复合地产的最高境界。开发开发节奏节奏地理地理位置位置华润中心选址符合大型华润中心选址符合大型Shopping MallShopping Mall的选址原则，形成了的选址原则，形成了华润华润帝王财富圈，未来可持续发展。帝王财
34、富圈，未来可持续发展。运营运营城市城市深圳华润中心 成功关键点Part Three大连万达专题研究POINT 1大连万达的二次扩张第一次扩张住宅地产商业地产时间：2001年标志型项目：长春沃尔玛购物广场POINT 1大连万达的二次扩张第二次扩张商业地产旅游地产时间：2009年标志型项目：长白山国际旅游度假区 项目规模：投资规模达200亿元、占地面积18.34平方公里（约2.7万亩）开发模式：万达、泛海、一方、亿利、用友和联想等多方联合开发。长白山国际旅游度假区规划图POINT 2大连万达的主营业务之一 万达广场单店纯商业组合店城市综合体2002-20032003-20042005-至今POIN
35、T 2大连万达的主营业务之一 万达广场长春重庆路万达广场长春重庆路万达广场 济南泉城路万达广场济南泉城路万达广场 南京新街口万达广场南京新街口万达广场第一代大连万达（单店）POINT 2大连万达的主营业务之一 万达广场第二代大连万达（纯商业组合店）沈阳太原街万达广场沈阳太原街万达广场 南宁万达广场南宁万达广场 武汉万达广场武汉万达广场 POINT 2大连万达的主营业务之一 万达广场第三代大连万达（城市综合体）北京北京CBDCBD万达广场万达广场北京石景山万达广场北京石景山万达广场上海五角场万达广场上海五角场万达广场POINT 2大连万达的主营业务之二 连锁百货万达集团2007年成立的万千百货，
36、目前已在北京、上海、南京、成都等地开业1111家家百货店，2010年将开业1717家家店。计划到2012年开业6565家家店，营业面积200200万万平方米，年销售额150150亿元亿元，成为中国一流的连锁百货企业。POINT 2大连万达的主营业务之二 连锁百货哈尔滨香坊店成都锦华店上海南汇店POINT 2大连万达的主营业务之二 连锁百货POINT 2大连万达的主营业务之二 连锁百货西安碑林店北京石景山店西安解放路店POINT 2大连万达的主营业务之三 高级酒店目前已开业目前已开业8家五星和超五星级酒店家五星和超五星级酒店20102010年将开业年将开业8家五星和超五星级酒店家五星和超五星级酒
37、店计划到计划到20122012年开业年开业45家五星和超五星酒店，营业面积超过家五星和超五星酒店，营业面积超过200万万平方米平方米北京万达索菲特大饭店北京万达索菲特大饭店北京万达铂尔曼大饭店北京万达铂尔曼大饭店 POINT 2大连万达的主营业务之三 高级酒店哈尔滨万达索菲特大酒店哈尔滨万达索菲特大酒店大连万达国际饭店大连万达国际饭店POINT 2大连万达的主营业务之三 高级酒店POINT 2大连万达的主营业务之三 高级酒店重庆万达艾美酒店重庆万达艾美酒店青岛万达艾美酒店青岛万达艾美酒店POINT 2大连万达的主营业务之三 高级酒店三亚康莱德酒店三亚康莱德酒店大连康莱德酒店大连康莱德酒店西安万
38、达大酒店西安万达大酒店POINT 2大连万达的主营业务之三 高级酒店沈沈阳阳铁铁西西万万达达大大酒酒店店济济南南万万达达凯凯越越大大酒酒店店无无锡锡万万达达喜喜来来登登大大酒酒店店太太原原万万达达威威斯斯汀汀大大酒酒店店南南京京万万达达希希尔尔顿顿大大酒酒店店淮淮安安万万达达大大酒酒店店POINT 2大连万达的主营业务之四 文化产业新增21家影城新增200块银幕全国18%的票房亚洲排名第一50家五星级影城400块银幕全国15%的票房中国排名第一拥有110家以上影城拥有银幕1000块年收入30亿元全国25%以上的票房排名全球前八200920102012POINT 2大连万达的主营业务之四 文化产
39、业北京万达影城（CBD店）北京万达影城（龙德店）北京万达影城（石景山店）POINT 2大连万达的主营业务之四 文化产业北京万达影城（CBD店）北京万达影城（龙德店）北京万达影城（石景山店）POINT 2大连万达的主营业务之四 文化产业影视基地影视基地影视基地影视基地 万达集团全资兴建的大连金石国际文化产业基地位于大连金石滩国家旅游度假区，规划占地面积4500亩，总建筑面积50万平方米，总投资35亿元。影视制作基地按照国际一流标准设计，包括景观区、摄影区、后期制作工厂、服装道具工厂、交易中心和影视会议中心。计划2010年开业，将建成为中国最好的影视制作基地。POINT 2大连万达的主营业务之四
40、文化产业电影制作电影制作电影制作电影制作 万达集团出巨资成立了影视制作公司，宗旨是制作主题健康和积极向上的优秀影片，为社会和谐和精神文明建设做贡献。建设中的大连万达美术馆，建筑面积2万平方米，建成后无论是硬件设施还是馆藏作品都达到国家级水准。艺术收藏艺术收藏艺术收藏艺术收藏POINT 2大连万达的主营业务之四 文化产业POINT 3万达广场第一代产品 选址：核心商圈的黄金商业地段。建筑、业态：单体商业楼，地下一层，地上四层；业态分层布局，地下是停车场，一楼是分割销售的小店铺，二、三楼是超市，四楼是电影城。规模：占地面积1.2-2万平方米，建面5 万平方米左右。商户：万达独特的“订单式商业”为其
41、吸引了国际知名的商业企业进驻经营，如沃尔玛、美凯龙、百盛等，这些商户对于万达商业广场的消费人流的吸引起到了显著的贡献，也构成了万达商业广场的核心优势。POINT 3万达广场第一代产品 招商要点：利用沃尔玛作为商业号召力，同时与时代华纳等机构结为战略合作伙伴，投资于购物中心，然后将黄金铺位高价分零出售。享受政策：作为国内较为成熟的商业地产开发商，各地的政府都表现出极大的热情，愿意给予较好的政策优惠来吸引万达进驻。POINT 3万达广场第二代产品 选址选址：核心商圈的黄金商业地段。建筑、业态建筑、业态：单体组合式。百货、超市、建材、影院。规模：规模：占地面积5万平左右，建筑面积1015 万平方米。
42、经营方式：经营方式：若干个没有散售的购物中心整体出售，溢价变现。设计缺陷：一是没有室内步行街，整个项目没有灵魂；店和店之间的联系割裂，人流动线设计不合理。二是纯商业定位，除了商业之外没有文化、娱乐、体育、酒店等别的业态。三是零售类比例偏大，占总经营面积 80以上。POINT 3万达广场第二代产品 选址：城市副中心、城市开发区、CBD。建筑、业态：大型城市综合体，盒子+街区+高层，引入步行街。百货、超市、家电、美食、影院、星级酒店、高端写字楼、高尚住宅、SOHO。规模：占地面积10-20万平，建面4080 万平方米。经营方式：核心商业部分只租不售，但大型综合体中的住宅与小型商业、写字楼的销售，有
43、效解决了资金支持问题。真正实施了“房地产开发补贴商业经营”模式。POINT 3万达广场第三代产品 四菜一汤 “四菜”是四栋商业体，里面引进都是主力店，“一汤”贯穿其中的步行街。步行街 万达广场将步行街称之为“灵魂的纽带”，步行街把几个街串连起来的时候，会把小商铺放在步行街里面，还要让人流从主力店到主力店之间，必须经过步行街，这也是美国购物的基本原则。POINT 3万达广场第三代产品 百货楼的摆位 一般情况下必须建在项目两条主干道的交叉位置 娱乐业态 万达广场最初火起来的业态是：电影院、KTV 和室内游乐中心，这三个业态是万达广场娱乐楼标准的组合，具有极强的目的性。娱乐业态自身吸引大量的人流，对
44、展示面、交通等明显的可达性要求不是特别高，所以一般会把娱乐楼建在相对比较偏的地方。POINT 3万达广场第三代产品 POINT 3万达广场第三代产品建筑设计特点 多功能的城市开发万达广场的第三代产品是多功能综合集中开发，包括有五星级酒店、写字楼、大型商业和特色商业街、公寓、高尚住宅、大型广场等，这种多功能特性使万达广场的影响力及项目所在区域的城市商业中心地位得到显著加强，如总建筑面积达78 万平方米的重庆万达广场，商业及公建面积达33 万平方米，项目建成后将使南坪商圈作为重庆五大商圈之一的作用得到显著增强。POINT 3万达广场第三代产品建筑设计特点 街坊式的街区布局 万达在城市综合体设计中较
45、多的采用了街坊式街区布局的规划布局，在内部保留了项目基地内具有历史价值的文化建筑，如在济南万达广场中，对基地中的历史保护建筑，布置了社区文化广场，形成了街坊式街区布局。POINT 3万达广场三代产品比较 第一代第二代第三代产品种类纯商业纯商业商业、酒店、写字楼、住宅选址核心商圈黄金地段核心商圈黄金地段城市副中心、城市的开发区及CBD规模5万m215万m240-100万m2业态购物功能组合购物功能组合24小时不夜城+集成功能组合主力商家超市+家电+影院超市+建材+家电+影院百货+超市+家电+美食+影院未来增加：休闲+健康建筑形态单个盒子式组合式综合体，盒子+街区+高层的组合案例长沙、南昌、青岛沈
46、阳、天津宁波、上海、北京、成都POINT 3万达广场三代产品比较 与第三代产品比较，一、二代产品存在的问题1)商业定位与 SHOPPINGMALL 的距离相差较大；2)建筑形式单一，购物环境较差；3)业态单一，90%以上为购物，缺乏休闲与娱乐；4)以目的性消费业态为主，商业价值较低；5)业态组合上的不科学，沃尔玛、美凯龙与精品店的组合，无法互动；6)主力店占到 70%以上，租金过低，影响收益；7)过分依赖主力店的拉动效应，而忽视经营；POINT 3万达广场三代产品比较 与第三代产品比较，一、二代产品存在的问题8)在建筑形式上主力店之间，主力店与独立街铺之间没有形成较好的互动；9)动线规划普遍较
47、差，平面循环与立体交叉的动线不好；10)独立商铺销售价格过高，散铺投资收益预期无法实现；11)没有解决好目的性消费（超市、建材）与非目的性消费（精品店）的人群组合；12)前两代的万达商业广场是目前万达在营项目的主力，有 12 个，通过这几年的运营，可以看出万达从开发层面上是成功的，按照万达的开发策略，将80%的物业作为长期持有，以收取租金收入，而将每个项目约20%的物业用于销售，来回笼项目开发资金和解决持续开发的资金需求。但就是这20%的销售散铺，给万达制造了许多问题，部分项目目前运营仍较困难，如长春、沈阳、武汉等。POINT 3万达广场业态组合价值分析从招商角度招 商品牌价值租金价值聚客价值
48、POINT 3万达广场业态组合价值分析品牌价值 沃尔玛、百安居、百盛、华纳影院、国美对项目的整体品牌形象具有标志性的作用。这些品牌一般都作为主力店进驻，而且愿意以低租金的代价招商，来获取较高的品牌影响力。POINT 3万达广场业态组合价值分析租金价值 外店、申格体育、宏牛鞋都、大食代 一般而言，业态的规模以及品牌知名度与对租金的献是成反比的，业态规模越大、品牌知名度越高，其每平米的的租金就越低；业态规模越小、品牌知名度越小，其每平米的租金就越高。沃尔玛、万千百货、百安居、国美是平价日用消费品零售业态，对吸引人流具有巨大作用；万达影院、大食代属于万达商业广场中休闲娱乐业态，加大休闲娱乐等体验型消费业态综合性购物中心发展的一个趋势，其对提升人气贡献相当大。POINT 3万达广场业态组合价值分析聚客价值结束结束