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1、商业店铺选址模型成本收入分析(cost/revenue)核心区位分析(care district)城市市场评估 (city)店铺便利性分析(convenience)竞争分析(competition)店铺选址5C模型5C模型是选址的系统科学模型,其理论模型阐释了选址考察的系统要素,核心亦即最终归一的成本收入分析直接表明了拟建店的未来可能盈亏状况。考核中项考核小项维度得分标准最后得分考核中项中项权重小项3分2分1分得分综合得分商圈业态13%商圈级别核心商圈次级商圈边缘商圈商圈属性商业区娱乐区、综合区住宅区、金融区商圈生命周期成长期和成熟期形成期衰退期商圈基础设施建设好一般差商圈购买力评估52%商圈
2、潜在客群的消费能力高中低目标客流量/天（非周末）大于5000人30005000人小于3000人预估饰品消费客单价100元以上50100元50元以下商圈易达性6%公交线路或停车站多于3个2个1个主干道是否通畅良好一般商圈人行道是否通畅通畅一般商圈主干道长400600米接近400米或600800米其它范围商圈主干道宽812米左右接近8米其他范围商业氛围28%商圈主力店2家以上1家无商圈品牌店2家以上1家无休闲娱乐场所2家以上1家无女装品牌店或美容美体店同定位品牌店不同定位品牌店一般店商圈内同业竞争状况35个2或68个8家商圈评分表商圈得分=综合得分,综合得分=100*权重*小项得分之和/小项满分和
3、 基础分=66分商圈名称:商圈结构：“井”字形结构 三角形结构 十字形结构 平行线结构 直线结构 商圈性质城市中商圈地位一级商圈 二级商圈 三级商圈 四级商圈商圈级别核心商圈 次级商圈 边缘商圈商圈属性商业区 娱乐期 金融区 综合区 住宅区 商圈生命周期成长期 形成期 成熟期 衰退期 商圈基础设施建设绿化环境好 一般 差物业环境好 一般 差道路基础建设好 一般 差休息区建设好 一般 差商圈购买力评估商圈购买力评估(饰品消费客单价)50元-100元 100元 50元商圈目标客流量人/天以上(日常)人/天以上(周末)常住住户数的消费能力高 中 低商圈易达性公交站:个 公交线路：路停车场：个 地铁：
4、有 无所在主干道路长：米左右主干道是否通畅交通良好 一般 差店前人行道宽：米人行道是否通畅交通良好 一般 差商圈主力店:家，分别是：商圈品牌店：家，分别是：商圈大型休闲/娱乐场所：家，分别是：女装品牌店：家 主要有：竞品店：家 主要有：附：商圈调查表1.消费者年龄，职业，收入水平，消费水平（相关统计资料）2.消费心理和行为分析（消费购物决策8因子分析，在选择的方框内画）因子多较多一般较少少不仅要“好”还追求高品质，仔细比较寻求最好重价格贵的品牌，偏好百货商店和专卖店，偏好热销和广告多的产品重视新颖时尚，紧跟潮流，喜欢多样性和个性追求消遣娱乐，视逛街和购物为乐趣和消遣。价格敏感，追求物有所值，比
5、较偏向于低价冲动，随意购物，没有计划性，不太在意花钱多少眼花缭乱，面对诸多品牌和商店不知如何选择品牌忠诚导向，形成某些品牌和商店的购买习惯消费者研究竞争分析备注：消费能力建立在收入状况的基础上，可根据邻近店铺产品以及访问的形式作粗略判断。根据调查和访谈显示，款式和价格是影响消费者选择产品的首要和最重要的两个因素。1.XX饰品目标客户群定位追求时尚但不夸张，爱美、喜欢展现自我的女性年龄范围：20岁35岁收入状况：2,000元/月以上学历背景：教育程度不拘，职业不拘。2.XX饰品品类主力价格段定位 各品类目前主力价格段（商品形象部提供数据）随着公司统一的新的店面形象以及新的定价策略推广，品类的主力
6、价格段会有所提升。3.与竞争对手比较（下页）评估指标评估数值80%60%40%20%顾客相同度年龄段差异小，消费能力较强。年龄段差异小，消费能力一般。年龄段差异大，消费能力较强。年龄段差异大，消费能力一般。产品差异度款式差异大，主力价格差异大。款式差异大，主力价格差异小。款式差异小，主力价格差异大。款式差异小，主力价格差异小。价格竞争激烈集中优势竞争差异化竞争不考虑进入说明：以拟开店周边所有饰品店为分析对象，作各店的点布局图。从集中程度考虑经营风险。竞争分析(%)顾客相同度8060 402020 40 60 80(%)产品差异度经营的容易程度考评项目 中项权重 项目B3分2分1分等级得分 综合
7、得分店面可视性24%店招可视距离25M之外可看到1525M内看到15M内看到店面面积（）25351525或364040店面开间宽度(30)3.5M以上33.5M以上3M以下店内空间高度2.83.5M2.52.8M或3.53.8M3.8M应光性整个空间自然光照充足小部分区域自然光照不足大部分区域自然光照不足店面进深度5-6米3-5米或6-8米其他范围橱窗（展示与通透性）2个1个无空间效果7%店面柱墙（影响布局）无有功能性便于展示等零售功能少部分不适合展示等功能形状利用效果无死角1个死角多个死角店面可接近性15%交通易达性无护栏，近公交站和斑马线无护栏，远公交站和斑马线街道末端，远公交站和斑马线道
8、路结构宽8米-10米宽68米或1012米其它范围障碍物店前无障碍物，无台阶 店前无障碍物，有台阶店前有障碍物，有台阶店铺立地效果54%店铺位于街道位置 1/32/3处接近1/3或接近2/3处其他位置街道有无聚客点多个聚客点1个聚客点无聚客点街道客流主体靠近店面一侧是不是店铺分流状况没有分流分流很少分流较多店铺便利性评分表店铺便利性分析商圈得分=综合得分,综合得分=100*权重*小项得分之和/小项满分和 基础分=分项目加分项目加分项目加分项目加分广告灯箱位店面朝南门口有无休闲坐凳街道店面风格统一度路灯距店面近距离（店面直接受益）店门允许外开防火措施得当店面处在拐角位置店铺便利性加分项店铺便利性得
9、分=综合得分,综合得分=100*权重*小项评估得分之和/小项满分之和符合加分标准的每个项目加1分预期店所属分公司：预期店位置：性质：直营 加盟 其他店租元 转让费元 其他费元店使用情况：空屋 使用 可迁入时间：年月日店铺营业时间：从 时分-时分周围店铺的租金情况：1、元/年(共 平方米);2、元/年(共 平方米)店面物业条件店面面积：平方米店面尺寸：面宽米 纵深米 店高米店招尺寸：寛米 高米店面形状：窄形 宽形 方形 圆弧形 其他形状橱窗：有个 尺寸：寛米 高米店门朝向：（方向）；外开 内开店面功能性：储藏 展示 试镜店面利用率：（百分比）；有无死角：有个 无防火措施：好 一般 差店面柱墙：有
10、个 无店周围物业条件店招可视距离：米店前分布：护栏 斑马线 公交站线路车店前台阶：有阶 无店前障碍物：无 有 主要是：门口休闲凳：无 有 距店米门口路灯：无 有 距店米广告灯箱位：有个 无门口公交站：无 有 距店米临店聚人气的大店：有个 无店面所处位置：进口 中心 交叉口 拐角店面所处:阳街 阴街;店面人行道宽米店前目标人流量:人/天,人流高峰从时分-时分临近女装经营方向：同定位的女装品牌 高档定位的女装品牌 低档定位的女装品牌 一般女装附：店址调查表成本收入分析序号123项目租赁费员工薪酬月度营运开销会计分录租赁费+转让费住宿租金人员工资生活福利费奖金办公费通讯费低值易耗品业务应酬费差旅费序
11、号45678910项目促销广告费物业水电费运杂费税费装修摊销设备折旧其他费用会计分录促销费广告费水电费物业费取暖费运杂费税费装修摊销设备折旧其他费用备注：产品跌价准备按照月销售收入的5%准备，促销费和广告费都按照月销售收入的3%核准，按照变动成本予以核算。其他成本为固定成本。,装修费按2年摊销；设备按5年折旧。店面的机会成本不予考虑。1.投资费用预算2.实地客流监测客流监测时间:星期时间段二14:0016:00和18:0020:00五17:0018:00和19:0021:00六18:0020:00平衡点计算公式（租金制）反推预计销售额日销售收入日销售收入=目标客流量目标客流量 进店率进店率 成
12、交率成交率 客单价客单价 假定Y折销售变动成本率C：出厂价折扣32%+跌价准备5%+广告促销3%=40%其他成本根据店面面积预提计算日平衡点日平衡点固定成本固定成本/365=Y Y变动成本率变动成本率=（租金（租金+其他成本）其他成本）/365Y Y-0.40.4依据新光精品、密友、新光零售店的相关数据，进店率为10%，成交率为15%，客单价为50元 P=px-bx-a。P是利润；p 是销售单价；x是销售量；b是单位变动成本；a是固定成本；也就是利润P=0；销售收入px；变动成本总额bx；固定成本总额a，变动成本率c。x=a/(p-b)，销售额(损益平衡点)px=a/(1-c)比较预计销售额与
13、平衡点的差距，决定该店址的投资潜力比较预计销售额与平衡点的差距，决定该店址的投资潜力标准成本参考面积()12租赁费员工薪酬租赁费住宿租金人员数人员工资生活费奖金汇总15-334001050445030-442801400568050-550801750683060-6588021007980面积()34月度营运开销促销广告费办公费通讯费低值易耗品 业务应酬费差旅费促销费广告费151002002001205001003015023525020050010050200255300200500150602002703502005001501.租赁费根据地区差异而定。.员工薪酬根据公司的薪资制度而定，
14、没有地区性依据人员数而定.除租赁费，员工薪酬外的其他费用也没有明显的地区性，其中差别较大的主要是装修待摊（依据面积而定）面积()5678910汇总物业水电费运杂费税费装修摊销设备折旧其他费用水电费物业费取暖费运杂费税费装修摊销设备折旧其他费用1580050505001125140200408530900501005002250140250562550100075100500375014030074706011007510050045001403508435零售店面进店率成交率日统计一览表零售店店面积所属门市时间段门前过往总人数（1845岁女性）进店人数平均销售单价销售数量客户总数会员数量备注新
15、客户老客户10：01-12：0012：01-14：0014：01-16：0016：01-18：0018：01-20：0020：01-22：00合计进店率=进店合计人数/门店过往总人数 成交率=成交人数/进店人数合计 日期：星期：天气状况：店长签名：备注:1、老客户为非第一次入本店消费2.所有统计数据不要填写单位，没有数据的请填写为0，不要使用其它任何符号。3.未开店的时间段，即使没有数据也请不要删除，以空格的形式体现为未开店。4.进店目标消费群年龄段目测,统计的数据是进店人数,请不要混淆门前过往总人数5.进店率和成交率可以不用计算6.此表以一个月为统计时段.为防止统计的缺失,请将工作表(she
16、et1)命名为时间段,例如sheet1命名为5.1.可随时检查是否有遗漏7、会员数量：每天的实际会员总量。人流量计数店面客流量调查表店面客流量调查表【预期店预期店】日期日期星期星期天气天气所属所属门门市市店面名称店面名称店面店面积积店面地址店面地址调查时间调查时间段段时间时间段段店店门门前前过过往人数往人数（1845岁岁女性）女性）进进店人数店人数（正在（正在营业营业中的店面）中的店面）调查调查人人签签字字10:0011:0011:0112:0012:0113:0013:0114:0014:0115:0015:0116:0016:0117:0017:0118:0018:0119:0019:01
17、20:0020:0121:0021:0122:00总计总计人数人数会会员员累累计计人数人数备备注：注：1.每个每个时间时间段段调查调查完完毕毕，调查调查人人员员必必须签须签字确字确认认。2.采采样时间为样时间为3天，天，时间时间定在周一、周五、周日定在周一、周五、周日 店面客流量调查表店面客流量调查表【已开店已开店】日期日期星期星期天气天气所属所属门门市市店面名称店面名称店面店面积积店面地址店面地址调查时间调查时间段段时间时间段段店店门门前前过过往人数往人数（1845岁岁女性）女性）进进店人数店人数交易人数交易人数调查调查人人签签字字新客新客户户老客老客户户10:0011:0011:0112:
18、0012:0113:0013:0114:0014:0115:0015:0116:0016:0117:0017:0118:0018:0119:0019:0120:0020:0121:0021:0122:00总计总计人数人数会会员员累累计计人数人数备备注：注：1、老客、老客户为户为非第一次入本店消非第一次入本店消费费；2、会、会员员累累计计人数：截止当天已人数：截止当天已经发经发展的展的实际实际会会员总员总量；量；3、每个、每个时间时间段段调查调查完完毕毕，调查调查人人员员必必须签须签字确字确认认。4、采采样时间为样时间为3天，天，时间时间定在周一、周五、周日定在周一、周五、周日 店中店店址考核标
19、准考核中项考核小项维度考核得分小项得分中项中项权重项目3分2分1分等级得分加权得分商场与楼层基本情况40%购物中心整体定位符合公司品牌定位基本符合公司品牌定位不符合公司品牌定位购物中心的城市销售排名13名45名6名以上楼层业态（集群效应）34家竞争品牌12家或57家没有或8家以上楼层定位相同市场定位的时尚女装或淑女装其他品牌女装其他类商铺拟开店店前目标人流大一般小店面的满租率90%以上80%90%80%以下购物中心有无历史沉淀（加分项）有预期店的立地与物业条件30%空间规整度如何规整、不会产生死角一般、会产生少量死角易产生死角店面走道宽度48M34M或89M3M以下或9M以上门头尺寸标准0.6M0.5M0.6M或0.6M0.7M0.5M以下或0.7M以上面宽与进深比例7：3.5大于7：3.5小于7：3.5店面高度2.8M2.5M2.8M或2.8M3M小于2.5M或大于3M楼层或走道的温度与空气流通度比较舒适的温度，空气清新温度和空气一般温度和空气不太舒适店面对店面还是单侧靠墙店面面对店面单侧靠墙楼层或走道的店面边有无休息地方（加分项）有购物中心政策30%商场品牌推广力度多渠道，影响力大多渠道，影响力一般渠道单一，影响力小货品的进出机制自由度相对宽松比较严格借款规定自由度可随时结账一定时期结账结账不自由店面促销自由度可自由促销不可自由促销店员的培训机制（加分项）有