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1、1威尼斯商业街运营威尼斯商业街运营(ynyng)实实施方案施方案2013年11月金水湾项目(xingm)建设指挥部第一页，共68页。总总 体体 定定 位位湘潭最长情景湘潭最长情景(qngjng)商业街商业街湘潭最大社区特色湘潭最大社区特色(ts)休闲商休闲商业街业街九华新城区唯一专业休闲街九华新城区唯一专业休闲街第二页，共68页。3第一部分第一部分(b fen)(b fen)威尼斯商业街概况威尼斯商业街概况位置、范围及规模位置、范围及规模1 1、位于九华开发区宝马西路和江南大道两条主干道交叉口；东面距离步步高、位于九华开发区宝马西路和江南大道两条主干道交叉口；东面距离步步高 大道仅大道仅500
2、500米；米；2 2、商业街总长度、商业街总长度639639米，总建筑面积。其中包括：米，总建筑面积。其中包括：A A、北街、北街:位于江南大道东侧位于江南大道东侧,长长117117米米,系系1616、1717裙楼西的裙楼西的2 2层商铺，层商铺，共计共计2108.312108.31;B B、中街：斜穿项目西南角，西北接江南大道、中街：斜穿项目西南角，西北接江南大道,东南连宝马西路东南连宝马西路,长长212212米，包米，包 括括5151、5252、5353栋，以及栋，以及1616裙楼南，均有裙楼南，均有1-21-2层的底层商铺，层的底层商铺，共计共计4885.94885.9；C C、南街：沿
3、宝马西路北侧，长、南街：沿宝马西路北侧，长310310米，包括米，包括55554 4层商铺层商铺1 1栋栋,共计共计7063.767063.76。3 3、招商面积：总计、招商面积：总计14060.97 14060.97，共，共7272个铺面个铺面(pmin)(pmin)，其中负，其中负1 1层超市层超市3400.16 3400.16 ，1 1层面积层面积4832.014832.01 ，2 2层面积层面积4193.78 4193.78 ，3 3层面积层面积1631.971631.97。第三页，共68页。4附件附件(fjin)1(fjin)1：商业街布局图：商业街布局图51#52#53#55#一层
4、495.35一层525.04二层673.58一层495.62二层643.66一层980.69二层1071.96一层1185.85二层922.46负一层3400.16，一层1149.51二层882.12，三层1631.9716#、17#西16#南第四页，共68页。5第二部分 产品线介绍(jisho)-51栋面积表（10个单位铺面）5151商铺商铺代号代号 B1B1 B2B2B3B3 B4B4 B5B5 B6B6 B7B7 B8B8 B9B9 B10B10 合合 计计面积（）47.0044.1056.7044.1044.1056.7056.7044.1044.1057.75495.3495.35
5、5租金（元月）50.0046.0044.0042.0040.0040.0040.0042.0044.0046.00业态定位休闲美食（淘淘街）：咖啡吧、名小吃、休闲饮品、蛋糕店等免租期(月)33333333333特点1、均为1层单铺,层高3.9米；2、位居东面入口，临宝马路，靠近超市和小区南入口。第五页，共68页。6 产品线介绍(jisho)-51 栋平面图第六页，共68页。7 产品线介绍-52栋面积(min j)表（10个单位铺面）5252商商铺代号铺代号 B11B11 B12B12B13B13 B14B14 B15B15 B16B16 B17B17 B18B18 B19B19 B20B20合
6、计合计1层面积（）60.9059.8556.7044.1044.1056.7056.7044.1044.1057.79525.04525.04租金标准（元月）40.0040.0040.0044.0045.0046.0046.0045.0044.0042.00业态定位品牌服装专卖店免租期(月)33333333332层面积（）76.5675.2471.2855.4458.5975.3375.3358.5955.4472.62673.58673.58租金标准（元月）15-20(整层出租则免租期为8-12月)业态定位潮流街区（格子铺）特点1、均为上下2层单铺，有单独楼梯,其中1层层高3.9米,2层层高
7、3.55米；2、位居内街中段，南面朝宝马路；3、2楼可以采取通间铺面招商招租。第七页，共68页。8产品线介绍(jisho)-52栋1层平面图第八页，共68页。9产品线介绍(jisho)-52栋2层平面图第九页，共68页。10产品线介绍(jisho)-53栋面积表（10个单位铺面）5353商商铺代号铺代号 B21B21 B22B22B23B23 B24B24 B25B25 B26B26 B27B27 B28B28 B29B29 B30B30合计合计1层面积（）46.2045.1556.7044.1044.1056.7056.7044.1044.1057.77495.62495.62租金标准(元月
8、)40.00 40.00 40.00 40.00 42.00 44.00 46.00 48.00 50.00 50.00业态定位品牌服装专卖店免租期（月）32层面积（）60.6360.2871.2855.4458.5975.3375.3358.5955.44110.53643.66643.66租金标准(元月)15-20(整层出租免租期为8-12月)业态定位潮流街区（格子铺）特点1、均为上下2层单铺，有单独楼梯,其中1层层高3.9米,2层层高3.55米；2、位居内街中段，南面朝宝马路；3、2楼可以采取通间铺面招商招租。第十页，共68页。11产品线介绍(jisho)-53栋1层平面图第十一页，共6
9、8页。12产品线介绍(jisho)-53栋2层平面图第十二页，共68页。13产品线介绍(jisho)-55栋面积表（18个单位铺面）5555商商铺铺1-21-2层层代号代号 A-A-1-11-1 A-2A-2A-3A-3 A-4A-4 A-5A-5 A-6A-6 A-7A-7 A-8A-8 A-9A-9 A-10A-10A-11A-11A-12A-12A-13A-13A-A-14-114-1合计合计1层面积（）346.5053.8249.1443.1742.4242.4242.4242.4245.1846.7537.7035.7036.55285.321149.1149.5151租金标准(元月
10、)13-1870.0070.0065.0065.0060.0060.0060.0060.0065.0065.0065.0070.0060.00免租期(月)18-24 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 82层面积（）53.8249.1443.1742.4242.4242.4242.4245.18A-14-2铺面面积：521.13租金标准(元月)1622(整层出租免租期为6-10月)1622(整层出租免租期为8-12月)业态定位负一层：超市 一层：社区配套 二层：餐饮、美容、美发 三层：艺术培训、儿童乐园、网络会所 3 3层或负层或负一层代一层代号号三层三层A-1-3A-1-3三层三
11、层A-14-3A-14-3负一层负一层A-1-1A-1-1面积1189.13 1189.13 442.84442.843400.163400.16租金标准(元月)12-1812-18（免租期（免租期10-1210-12月）月）14-20（免租期（免租期10-1210-12月）月）13-1814-20（免租期（免租期18-2418-24月）月）业态定位儿童乐园或网络会所艺术培训超市特点1、一、二楼有的是单独楼梯共两层，也有二层整铺划分;其中1层高3.9米,2层高3.55米；2、三楼及负一楼均为大面积的整铺。882.12882.12第十三页，共68页。14产品线介绍(jisho)-55栋1层平面图
12、第十四页，共68页。15产品线介绍(jisho)-55栋2层平面图第十五页，共68页。16产品线介绍(jisho)-55栋3层平面图第十六页，共68页。17产品线介绍(jisho)-55栋负1层平面图第十七页，共68页。18产品线介绍-16栋南裙楼面积(min j)表（12个单位铺面）1616南南商铺代商铺代号号 C1C1 C2C2C3C3 C4C4 C5C5 C6C6 C7C7 C8C8 C9C9 C10C10C11C11C12C12合计合计1层面积（）211.76128.2160.4357.9657.9657.9657.9657.9657.9657.9657.96116.6116.61 1
13、980.69980.69租金标准(元月)50.0050.0058.0060.0061.0062.0064.0066.0068.0070.0070.0070.00业态定位银行、电器、通信电子、时尚餐厅银行、电器、通信电子、时尚餐厅免租期(月)8833333333362层面积（）235.06136.0864.9363.8363.8363.8363.8363.8363.8363.8364.9164.91116.6116.61 11071.91071.96 6租金标准(元月)1822(整层出租免租期为12-18月)业态定位中西餐厅、足浴、中西餐厅、足浴、KTVKTV特点1、均为上下2层单铺，有单独楼梯
14、；2、位居内街西入口，至于江南大道，位置较优；3、南面隔街为酒店，酒店1层规划为高档精品商铺；4、一楼层高4.45米，二楼层高稍低为3米。第十八页，共68页。19产品线介绍(jisho)-16栋南裙楼1层平面图第十九页，共68页。20产品线介绍(jisho)-16栋南裙楼2层平面图第二十页，共68页。21产品线介绍-16、17栋西裙楼面积表（12个单位(dnwi)铺面）1616、1717西西裙楼商裙楼商铺代号铺代号 车库车库入口入口 C13C13 C14C14C15-C15-1 1 C16C16 C17C17 C18C18 C19C19 C20C20 C21C21 C22C22C23C23合计
15、合计1层面积（）135.283.861.0091.0091.0091.0091.0091.00189.60164.1597.101185.851185.85租金标准(元月)52.0042.0066.0062.0062.0062.0062.0062.0052.0045.0050.00业态定位精品家居、大型餐饮、汽车生活馆2层面积（）C15-2 大面积商铺922.46922.46922.46租金标准(元月)18-25（免租期12-18月）业态定位大型餐饮特点1、1层单铺，2层为大通间铺面，南北两端分别有单独楼梯；2、位居九华新区主街江南大道东侧，位置较优；3、商铺西面临主街，有较宽的停车位，对面有
16、大新社区、医院、三鑫大厦、御湖国际大厦、春天里商业街；4、一楼层高在3.9-5.4米之间,二楼层高5.4米。第二十一页，共68页。22产品线介绍(jisho)-16、17栋西裙楼1层平面图第二十二页，共68页。23产品线介绍(jisho)-16、17栋西裙楼2层平面图第二十三页，共68页。产品线介绍(jisho)分类 按面积大小分类按面积大小分类 面积 段 35-6180-140160-200220-530900-12003400合计个数1544372172个分布区域5110个、554个、171个5210个、539个、558个168个179个531个172个163个554个551个171个55
17、按空间结构分类按空间结构分类结构形式独立1层独立1-2层第2层单铺第3层单铺负一层个数2740221分布区域5110个、556个、1711个5210个、5310个、558个、1612个171个、551个552个551个72个24第二十四页，共68页。25第三部分 招商业态(y ti)定位一、业态(y ti)布局图 北北 街街中中 街街南南 街街第二十五页，共68页。26威尼斯商业街一层业态(y ti)布局图：品牌服装专卖店品牌服装专卖店银行银行(ynhng)(ynhng)、电器、电器、电子通信、婚纱摄影电子通信、婚纱摄影休闲休闲(xixin)美美食食社区社区配套配套休闲美食（淘淘街）休闲美食（
18、淘淘街）第二十六页，共68页。27威尼斯商业街二层业态(y ti)布局图潮流街区（格子铺）潮流街区（格子铺）中西餐厅、足浴、中西餐厅、足浴、KTVKTV休闲休闲(xixin)美美食食时尚时尚(shshng)餐厅餐厅第二十七页，共68页。28招商业态定位(dngwi)二、业态定位(dngwi)、依据（一）基本定位（一）基本定位1 1、主力店：以超市、中西餐饮、银行为主（同类独家）；、主力店：以超市、中西餐饮、银行为主（同类独家）；2 2、次主力店：品牌服装、休闲餐饮、通讯电子等，以同类划区聚集为、次主力店：品牌服装、休闲餐饮、通讯电子等，以同类划区聚集为原则增强商业凝聚力和对商业氛围的营造，根据
19、商家品牌和规模灵活原则增强商业凝聚力和对商业氛围的营造，根据商家品牌和规模灵活调整商家数量；调整商家数量；3 3、社区配套店：药店、干洗店、美容等。（同类独家，尽可能完善社、社区配套店：药店、干洗店、美容等。（同类独家，尽可能完善社区商业配套，提供全面的优质服务）区商业配套，提供全面的优质服务）（二）依据（二）依据1 1、商业街规模较小，暂无中、大型商业支撑；、商业街规模较小，暂无中、大型商业支撑；2 2、目前以服务周边为主，本社区为辅；将来可能会产生逆转；、目前以服务周边为主，本社区为辅；将来可能会产生逆转；3 3、九华、九华(ji hu)(ji hu)区域有类似业态，但不集中、不扎堆，且缺
20、少品牌店；区域有类似业态，但不集中、不扎堆，且缺少品牌店；4 4、本商业街暂时、本商业街暂时2-32-3年为市场培育期，年为市场培育期，3-53-5年后金水湾社区入住率达到一年后金水湾社区入住率达到一定程度商业条件才基本成熟；定程度商业条件才基本成熟；5 5、九华、九华(ji hu)(ji hu)人在本地的消费习惯仍以餐饮、休闲为主流。人在本地的消费习惯仍以餐饮、休闲为主流。第二十八页，共68页。29第四部分(b fen)经营思路一、经营方式一、经营方式(fngsh)(fngsh)的三种模式的三种模式A A、全部对外销售，经营业态放任自流；、全部对外销售，经营业态放任自流；B B、全部对外招商
21、、招租，物业自持，实行租赁经营；、全部对外招商、招租，物业自持，实行租赁经营；CC、部分招商招租，部分销售；先招商后销售，在适当时机、部分招商招租，部分销售；先招商后销售，在适当时机 开盘销开盘销售商铺。售商铺。二、上述三种方式二、上述三种方式(fngsh)(fngsh)的优缺点分析的优缺点分析方式方式(fngsh)A(fngsh)A：全部对外销售，经营业态放任自流；：全部对外销售，经营业态放任自流；优点：优点：1 1、可以尽快售罄，及时返现，缓解资金压力；、可以尽快售罄，及时返现，缓解资金压力；第二十九页，共68页。30经营(jngyng)思路2、减少租赁经营过程中退租、门面空置、经营管理和
22、物业服务诸多麻烦，无返租压力；3、质保期过后，开发商无需承担(chngdn)商业街的景观维护、质量维修。缺点：1、门面预售之初，门面价格难以提高；2、不做统一招商招租、不规范经营业态，卖出去后，商业街形象无法提升，金水湾项目的整体形象受损；3、一旦商业街铺面卖出后经营不善，关门现象较多，容易打击投资者、经营者的积极性，导致今后的商铺难以快速升值；4、由于没有招商在前，商业街人气提升的速度会很缓慢。第三十页，共68页。31经营(jngyng)思路方式方式B B：全部对外招商、招租，物业自持，实行租赁经营；：全部对外招商、招租，物业自持，实行租赁经营；优点：优点：1 1、便于统一招商招租，也便于统
23、一管理和经营；、便于统一招商招租，也便于统一管理和经营；2 2、通过开发商的统一经营管理，可以有力维护商业街的整体形象；、通过开发商的统一经营管理，可以有力维护商业街的整体形象；3 3、可以有序引进档次和品位、可以有序引进档次和品位(pnwi)(pnwi)高、知名的品牌商家；高、知名的品牌商家；4 4、大大提升商铺价值，使物业升值保值，有利于今后整合优质资产、大大提升商铺价值，使物业升值保值，有利于今后整合优质资产来融资。来融资。缺点：缺点：1 1、统一招商、管理、经营的团队专业化程度要求高，必然形成较高、统一招商、管理、经营的团队专业化程度要求高，必然形成较高的管理、运营成本；的管理、运营成
24、本；2 2、管理过程及其成本可能有诸多不可控因素：、管理过程及其成本可能有诸多不可控因素：第三十一页，共68页。经营(jngyng)思路不可控因素其中其中(qzhng)之一：招商运营之一：招商运营1、空铺面出现，即需招商人员(rnyun)对外招租，增加人力成本；2、如遇退租，收不到租金，公司受损；3、店铺生意清淡，业主要求开发商开展促销活动，无疑增加费用；4、业主拖欠水电费、租金等产生的协调、诉讼成本。其中之二：物业管理其中之二：物业管理1、最大的麻烦还是在经营清淡的时候，业主拖欠物业管理费、水电费，造成物业无法维持下去，街区秩序混乱，维修维护无人管理；2、水电费收缴困难，造成水电部门停水停电
25、，影响其他经营户，造成群体事件，从而影响整个项目形象；3、公共水电费用较多，物业管理部门能否及时平衡、弥补，特别是水街每次补水费用约2000元，每月2次，则需4000元，物业费用能否维持皆是隐患。4、每月150003元=45000元的物业收入能否填补所有物业开支将是问题。32第三十二页，共68页。33经营(jngyng)思路方式方式CC：部分招商招租，部分销售；先招商后销售，在适当时：部分招商招租，部分销售；先招商后销售，在适当时机开盘销售商铺机开盘销售商铺.优点：优点：1 1、成功的招商以及营业状况较好可以为后面的销售提供卖点，、成功的招商以及营业状况较好可以为后面的销售提供卖点，累积商业街
26、的价值；商铺的后期销售有充足的理由加价；累积商业街的价值；商铺的后期销售有充足的理由加价；2 2、引进的品牌店可以大大提升商业街档次、品位，提高了商业、引进的品牌店可以大大提升商业街档次、品位，提高了商业街乃至整个项目的形象；街乃至整个项目的形象；3 3、成功的招商可能增加投资者、诸多经营者的信心，对投资回、成功的招商可能增加投资者、诸多经营者的信心，对投资回报的预期更高，形成旺盛的需求；报的预期更高，形成旺盛的需求；4 4、便于今后的街区管理，形成良性经营态势；、便于今后的街区管理，形成良性经营态势；5 5、形成方便、有活力的商业配套、形成方便、有活力的商业配套(pi to)(pi to)，
27、对金水湾以后三，对金水湾以后三期的销售有极大的促进作用。期的销售有极大的促进作用。第三十三页，共68页。34经营(jngyng)思路缺点：缺点：1 1、招商招租后的商铺，为后期、招商招租后的商铺，为后期(huq)(huq)经营管理留下了诸多难题，比如代租是否经营管理留下了诸多难题，比如代租是否能持续，经营是否顺利，商业培育期是否乐观，商业人气是否能快速积累；能持续，经营是否顺利，商业培育期是否乐观，商业人气是否能快速积累；2 2、商铺购买者是否遵守招商规则是商业街经营过程的重要隐患；管理不善也是、商铺购买者是否遵守招商规则是商业街经营过程的重要隐患；管理不善也是商业街升值的障碍。商业街升值的障
28、碍。第三十四页，共68页。我们选取(xunq)何种经营方式?原 则1、一种不给公司长期背负后期经营、管理压力(yl)的-三年期代租销售模式;2、一种能给整个项目带来快速回现、可短时间去化商铺的-直销模式。35第三十五页，共68页。36经营(jngyng)思路三、我们如何三、我们如何(rh)(rh)选择威尼斯商业街的经营方式？选择威尼斯商业街的经营方式？答案答案:方式方式CC具体的步骤如下具体的步骤如下1 1、先招商，后销售，以招商促销售；、先招商，后销售，以招商促销售；2 2、部分招商、部分招商,部分销售；部分销售；3 3、以代租形式吸引投资客买铺、以代租形式吸引投资客买铺,达到短时间去化商铺
29、的达到短时间去化商铺的目的。目的。第三十六页，共68页。经 营 思 路四、如何化解该经营方式的缺点？四、如何化解该经营方式的缺点？1 1、利用专业招商公司力量引进实力强、品牌知名度高的商家，合理规划业态布局；、利用专业招商公司力量引进实力强、品牌知名度高的商家，合理规划业态布局；2 2、加大力度重点对超市的引进，给予其较好的租赁政策，使其发挥龙头效应；、加大力度重点对超市的引进，给予其较好的租赁政策，使其发挥龙头效应；3 3、通过租赁协议里的限制条款要求承租人严格遵守开发商后期销售活动和转租行为、通过租赁协议里的限制条款要求承租人严格遵守开发商后期销售活动和转租行为(xngwi)(xngwi)
30、产生时的相关约定；产生时的相关约定；4 4、通过商铺销售协议的补充条款，严格约定购买者不得在租赁期内损害经营者的利、通过商铺销售协议的补充条款，严格约定购买者不得在租赁期内损害经营者的利益，同时开发商也应承诺及时返租给购买人；益，同时开发商也应承诺及时返租给购买人；5 5、拟订合理的销售推广计划，有效结合招商成果，及时把握销售节点，果断开盘销、拟订合理的销售推广计划，有效结合招商成果，及时把握销售节点，果断开盘销售；售；6 6、提前预测将来的困难，拟订可行的经营管理、招商方案，使经营者、投资者对未、提前预测将来的困难，拟订可行的经营管理、招商方案，使经营者、投资者对未来充满信心，同时可预期商业
31、街的经营效益，这才是我们关注的核心。来充满信心，同时可预期商业街的经营效益，这才是我们关注的核心。37第三十七页，共68页。经营思路(sl)-具体操作建议建议一建议一:如何把握招商的节奏如何把握招商的节奏?1、近期重点对超市、二、近期重点对超市、二三层独三层独立大面积商铺的招商；立大面积商铺的招商；2、11月底前把主力店合同签下来月底前把主力店合同签下来 12月底前把次主力店合同签下来月底前把次主力店合同签下来 目的目的:为为2014年年1月开始蓄客、认月开始蓄客、认购制造卖点。购制造卖点。3、2014年年3月，商业街景观工程月，商业街景观工程完成完成,针对蓄客、认购成果组织针对蓄客、认购成果
32、组织(zzh)招商对接会招商对接会,让业主让业主(或或投资客投资客)与商家意向签约与商家意向签约,未买未买铺先获租约，极大增强业主购铺先获租约，极大增强业主购买信心；买信心；4、其后视销售进度开展招商服务，、其后视销售进度开展招商服务，同时为开发商、投资者服务。同时为开发商、投资者服务。探讨如何处理与招商公司的关系?1、根据进度和招商成效适当延长与其的委托合约(hyu)；2、招商公司不必大范围派人常驻现场招商,成功招商一个即给付佣金;3、或采取支付月费的办法.38第三十八页，共68页。经营思路(sl)-具体操作建议建议二：如何把握销售节点？（见销控建议二：如何把握销售节点？（见销控示意图）示意
33、图）销售条件销售条件:1、今年、今年12月底主力店月底主力店,特别是超市已经特别是超市已经签约、支付保证金；签约、支付保证金；2、周边春天里商业街、三鑫大厦基本、周边春天里商业街、三鑫大厦基本(jbn)售馨售馨,红星美凯龙综合体开盘红星美凯龙综合体开盘前；前；3、蓄客数目、蓄客数目100个以上；个以上；4、南入口、威尼斯商业街景观工程雏形、南入口、威尼斯商业街景观工程雏形初现。初现。如何创造条件？1、发布室外广告(gunggo)及时对外告知引进商家的消息；2、利用交房仪式举行招商发布会,公布商铺资料；3、举行类似元宵灯展的活动。39第三十九页，共68页。现场现场(xinchng)(xinchn
34、g)支支持持销售销售(xioshu)(xioshu)阶阶段段媒体广告媒体广告物料物料(w(w lio)lio)准备准备重大事件重大事件营销中心和临时展点2大销售现场展示推广策略推广策略电视灯箱户外道旗报纸开盘/活动路演推荐会业主答谢酒会楼书、折页、户型单张等现场物料1111月月 1212月月 1 1月月 2 2月月 3-43-4月月预热推广阶段开盘强销阶段持续强销阶段投资红皮书，品牌手册，品牌海报户外、看板、现场导示系统形象树立阶段商业形态展示，现场体验区推广高潮，开盘活动投资客户团拜会商家联合签约现场活动现场活动商家联谊会企业产品推荐会节日暖场、团拜会重要节点重要节点认筹客户升级解筹开盘道旗
35、、网站、短信、公交广告、DM等小众渠道销售道具销售道具三维动画营销总控示意图二批销控开盘样板区样板铺开放第四十页，共68页。经营(jngyng)思路-具体操作建议建议三建议三:关于超市招商关于超市招商(zho shn)的思路的思路1、超市可以早点签、超市可以早点签,条件应条件应果断给予倾斜果断给予倾斜;2、依据当前条件，超市提前、依据当前条件，超市提前验收、春节后即可进场装验收、春节后即可进场装修的条件应可达到修的条件应可达到,建议争建议争取明年取明年5月月1日前后试营业；日前后试营业；3、超市营业、内街景观和南、超市营业、内街景观和南入口的完工为销售、招商入口的完工为销售、招商(zho sh
36、n)都制造了卖点。都制造了卖点。超市开业的条件-1、年底主体可竣工验收;2、临宝马路超市入口、广场均可铺装完工；3、可以(ky)满足在广场开展促销活动,如啤酒花园、电影放映、儿童乐园等等,提前通过活动预热。41第四十一页，共68页。建议四：售后管理思路建议四：售后管理思路1、主力店成功入驻，销、主力店成功入驻，销售大部分完成，超市、售大部分完成，超市、2-3层独立大铺未销售层独立大铺未销售的情形下的情形下,公司可以成公司可以成立一个投资经营部立一个投资经营部,主主管租赁兼招商对接事管租赁兼招商对接事宜；宜；2、物业可委托给专业公、物业可委托给专业公司，负责维护、保安、司，负责维护、保安、保洁保
37、洁(bo ji)等事务；等事务；3、在销售不是很好的情、在销售不是很好的情形下，则采取委托专形下，则采取委托专业招商公司招商招租业招商公司招商招租,或或1-2年期限年期限,或短期阶或短期阶段性服务。段性服务。需要提前准备的工作需要提前准备的工作-1、签订物业委托合同、签订物业委托合同,这是签订这是签订销售合同的重要附件；销售合同的重要附件；2、先招聘物业管理专业的投资、先招聘物业管理专业的投资经营部经理经营部经理,负责负责(fz)以后以后协调物业公司与经营户之间的协调物业公司与经营户之间的关系、处理租赁事务。关系、处理租赁事务。42经营(jngyng)思路-具体操作建议第四十二页，共68页。4
38、3经营(jngyng)思路五、如何处理可能面对的其它难题？五、如何处理可能面对的其它难题？1 1、招商情况不理想、招商情况不理想-加强招商力量，调整招商策略；加强招商力量，调整招商策略；对重点商家放宽招商政策，延长免租期；特别对超市放宽；对重点商家放宽招商政策，延长免租期；特别对超市放宽；重视前期广告推广活动，特别向一期购房户发布商铺推广信息；重视前期广告推广活动，特别向一期购房户发布商铺推广信息；开展相关活动，如招商说明会、元宵灯会、项目现场考察交流会。开展相关活动，如招商说明会、元宵灯会、项目现场考察交流会。具体安排具体安排:招商说明会（或发布会）方案由招商公司于招商说明会（或发布会）方案
39、由招商公司于1111月月5 5日前日前(rqin)(rqin)出具；出具；元宵灯会、交房仪式等推广活动方案由泰合鑫公司于元宵灯会、交房仪式等推广活动方案由泰合鑫公司于1111月月5 5日前日前(rqin)(rqin)出具。出具。第四十三页，共68页。442 2、招商成功，但经营状况不佳、招商成功，但经营状况不佳-重新进行业态调整，引进需求重新进行业态调整，引进需求(xqi)(xqi)大的品牌店；大的品牌店；多方开辟招商渠道，寻找可替代的商家进驻商业街；多方开辟招商渠道，寻找可替代的商家进驻商业街；多为经营户举办促销活动，创造人气氛围；多为经营户举办促销活动，创造人气氛围；具体措施：具体措施：结
40、合住宅销售活动在商业街入口、超市前坪举办小型音乐晚会、啤酒节；结合住宅销售活动在商业街入口、超市前坪举办小型音乐晚会、啤酒节；开展消费打折活动，公司免费给予广告位发布打折消息；开展消费打折活动，公司免费给予广告位发布打折消息；出资邀请社区腰鼓队、街舞演员、自行车特技演员、演艺公司在节日期间举办出资邀请社区腰鼓队、街舞演员、自行车特技演员、演艺公司在节日期间举办表演活动等；表演活动等；联系学院勤工俭学跳蚤市场、服装行业协会、专业市场等来商业街举办展销会。联系学院勤工俭学跳蚤市场、服装行业协会、专业市场等来商业街举办展销会。针对重点经营户给予延长免租期、免交物业管理费等的扶持。针对重点经营户给予延
41、长免租期、免交物业管理费等的扶持。经营(jngyng)思路第四十四页，共68页。45经营(jngyng)思路3 3、出现退租现象、出现退租现象-原则采取来去自由，公司不承担任何风险（未卖的商铺）；原则采取来去自由，公司不承担任何风险（未卖的商铺）；对于经营无法持续的经营户，一是由开发商协助其转租，找到下家；二对于经营无法持续的经营户，一是由开发商协助其转租，找到下家；二是指导、协助其改变经营方向；是指导、协助其改变经营方向；公司有意向商家接管，走与公司联营的路子（未卖的商铺）公司有意向商家接管，走与公司联营的路子（未卖的商铺）；最不利的结果就是业主退租（已经卖出的商铺），由公司尽快组织招租最不
42、利的结果就是业主退租（已经卖出的商铺），由公司尽快组织招租(zhoz)(zhoz)，空租期内由公司承担返租责任，找到下家后经营者直接与购，空租期内由公司承担返租责任，找到下家后经营者直接与购买者签订租赁协议，公司不再承担返租责任。买者签订租赁协议，公司不再承担返租责任。备注：返租期限争取在备注：返租期限争取在1 1年到年到1 1年半的范围。年半的范围。4 4、剩余铺面（主要是二楼）不好卖、剩余铺面（主要是二楼）不好卖-加快已建项目配套工程建设进度，提升商业街档次，积聚人气；加快已建项目配套工程建设进度，提升商业街档次，积聚人气；第四十五页，共68页。46经营(jngyng)思路对未卖商铺加强招
43、商招租力度，适度让利，引进经营效益好的商家，填补社区配套空缺的经营项目；针对大面积2-3层独立商铺，可请房产局重新测量，分割销售并办理产权给投资者；作法：修改设计图，请规划审批，凭审批图办理面积预测，并以此为依据办理产权分割。对于1拖2的商铺，原则一起销售，工程验收后即进行房产测绘，作为此类商铺销售面积确认和产权办理的依据；且在租赁和销售协议签订的时候明确其产权转让、租约权利转移的条款。程序：主体完成后即请房产部门(bmn)提前预测这些铺面的面积，按照审批图纸划分独立产权，凭预测面积表数据签订销售合同；若上述工作完成方可进行预售第四十六页，共68页。47经营(jngyng)思路5 5、买铺者对
44、免租期的抵触、买铺者对免租期的抵触-不损害其租金收入，在计算销售款时，用免租期限内实际租金抵扣销售款。不损害其租金收入，在计算销售款时，用免租期限内实际租金抵扣销售款。做法：一是尽量缩短免租期；二是返租回报率控制在做法：一是尽量缩短免租期；二是返租回报率控制在5-6%5-6%的范围；三是仅针的范围；三是仅针对市场经营状况好的业态以及大面积商铺才采取返租方式，否则宁愿不对市场经营状况好的业态以及大面积商铺才采取返租方式，否则宁愿不招租招商。招租招商。6 6、商业街开街营业后，临近工程的影响、商业街开街营业后，临近工程的影响-可以说服他们可以说服他们(t men)(t men)：有影响，但后续项目
45、建成后可以促进商业街的：有影响，但后续项目建成后可以促进商业街的经营；经营；施工组织时施工组织时,安放安放4 4米高的挡板米高的挡板,既可安全防护既可安全防护,又可作户外广告。又可作户外广告。第四十七页，共68页。48经营(jngyng)思路7 7、商业街水电管理交给物业的影响、商业街水电管理交给物业的影响-自来水公司只管总表，分户水费由物业公司收取，一旦分摊或收费不当，可自来水公司只管总表，分户水费由物业公司收取，一旦分摊或收费不当，可能产生经营户集体意见，抵制租金的支付；能产生经营户集体意见，抵制租金的支付；用电采取专变供电方式，电业局也只看总表，分户电由业主向物业购买，同用电采取专变供电
46、方式，电业局也只看总表，分户电由业主向物业购买，同样有公共场所分摊、损耗电问题；样有公共场所分摊、损耗电问题；这种情况有利有弊：有利的是可以用停水停电的办法制约拒绝交纳租金的经这种情况有利有弊：有利的是可以用停水停电的办法制约拒绝交纳租金的经营户；不利的是要付出营户；不利的是要付出(fch)(fch)较多精力来管理。较多精力来管理。物业管理的尴尬：物业管理的尴尬：月度总收入与支出无法平衡：前期更无法平衡，因为没有全部出租或出卖，但月度总收入与支出无法平衡：前期更无法平衡，因为没有全部出租或出卖，但管理事务不能停；仅月度工资和福利支出一项约管理事务不能停；仅月度工资和福利支出一项约3100031
47、000元，但全部物业收入元，但全部物业收入仅约仅约4500045000元；每月大约亏空元；每月大约亏空1000010000元（见附表）；元（见附表）；商业街水池月度更换商业街水池月度更换2 2次用水，费用就次用水，费用就44004400元，还有公共厕所、绿化浇水、公元，还有公共厕所、绿化浇水、公共用电、管理费用等开支；共用电、管理费用等开支；洽谈的几个超市，对于洽谈的几个超市，对于38003800的超市物业不愿交纳管理费，因为他们都有自的超市物业不愿交纳管理费，因为他们都有自己的保安、保洁，车库自己派人管理，起码物业公司收不到己的保安、保洁，车库自己派人管理，起码物业公司收不到11400114
48、00元元/月物管月物管费。费。第四十八页，共68页。项目名称项目名称九华金水湾九华金水湾威尼斯商业街威尼斯商业街项号项号项项 目目计算式计算式月度费用月度费用（元（元/月）月）年费用年费用1 1管理服务人员工资、社会保管理服务人员工资、社会保险和福利费险和福利费详见附表详见附表1 31,577.97 31,577.97 378,935.64 378,935.64 2 2秩序维护费用秩序维护费用详见附表详见附表2 500.00 500.00 6,000.00 6,000.00 3 3环境清洁费用环境清洁费用详见附表详见附表3 1,400.00 1,400.00 16,800.00 16,800.
49、00 4 4设备运行维护及设施维修费设备运行维护及设施维修费用用详见附表详见附表5 1,300.00 1,300.00 15,600.00 15,600.00 5 5办公费用办公费用详见附表详见附表4 1,635.86 1,635.86 19,630.33 19,630.33 6 6公众责任险公众责任险经验测算经验测算 3,000.00 3,000.00 36,000.00 36,000.00 7 7行业利润行业利润按按8计提计提 2,913.11 2,913.11 34,957.28 34,957.28 8 8 水景水费水景水费 4400.0052800.00 52800.00 9 9水景水
50、泵等水景水泵等750.00 750.00 9000.00 9000.00 9 9税金税金按按5.6计提计提 2,370.31 2,370.31 28,443.70 28,443.70 合计合计49847.14 49847.14 598166.95 598166.95 49经营思路-商业街物业成本(chngbn)测算第四十九页，共68页。房屋类型房屋类型可收费可收费面积面积（）（）收费标准收费标准金额（元金额（元/月）月）金额（元金额（元/年）年）（元（元/月）月）大型超市3878.18 无 0.00洋房3147.962.57869.994438.8商业门面10593.48331780.4438