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1、掌握住宅验房掌握住宅验房 保障百姓安居保障百姓安居山东海通建设监理有限公司山东海通建设监理有限公司王亚林王亚林 买房是当今国人不变的话题，虽然近年来房价持续走高，但在有很强家庭观念的国人眼中买房还是一生人的头等大事，从位置、户型、面积到装修每一样都得细细考量，新房到手，第一步就是检查观感质量：门窗、墙面、地面、管道等等。今天我就从监理分户验收的专业角度讲一讲我们是如何“验房”的，让大家在自己买房的过程中少走弯路，住上舒心、安心房。买房买房首先给大家介绍一下验房中常见的质量问题，验房中多多留意，防患未然。问题一：墙体裂缝或楼板裂缝包括墙体裂缝及楼板裂缝。裂缝分为强度裂缝、沉降裂缝、温度裂缝、变形
2、裂缝，产生的原因有材料强度不够，结构、墙体受力不均，抗拉、抗挤压强度不足，楼体不均匀沉降，建筑材料质次，砌筑后干燥不充分等；问题二：防水太差导致渗漏由于防水工艺不完善、防水材料质量不过关等原因导致屋面渗漏，厨房、卫生间向外的水平渗漏，以及向楼下的垂直渗漏，垂直渗漏多见于各种管线与楼板接合处。在雨季及厨房、卫生间用水量大时，渗漏严重会影响使用人的正常生活，破坏地面装修，影响楼上楼下邻里关系；问题三：楼体倾斜或结构不完善表现为过了沉降期依然下沉不止；不均匀沉降导致楼体倾斜；整体强度不够，楼体受震动后或在大风中摆动；因结构不完善，部分或全部承重体系载力不够，导致楼体有局部或全部坍塌隐患；问题四：墙体
3、空甚至墙皮脱落墙体内部各砌块、层面之间连接不好，在压力、温差等作用下形成中空，致使墙体整体抗压能力降低，表面粉刷层易于脱落。有时在没有形成空鼓的情况下，由于墙表面粉刷材料质次，粉刷工艺不合要求，也会造成墙皮大面积脱落；问题五：门、窗密闭性差、变形有的门窗自安装上开始，有的在使用一段时间后即出现密闭不好、部分材质或整体变形的问题，严重者起不到隔断视线、挡风遮雨的效果，有的无法关闭、开启。产生上述问题的原因在于选用材料质量不好，做工粗糙。门窗质量问题一般危害性不大，只需局部修整或替换即可；问题六：隔音、隔热效果差住宅楼内户与户之间、户内各厅室之间隔断墙及楼板隔音、减震效果不好，达不到私秘性的要求；
4、屋面、外墙冬天降温快，夏天升温快，达不到保温、隔热的要求。上述现象产生的原因在于墙体、屋面隔音、隔热材料厚度不够，材料质次，或者施工工艺不合要求；问题七：水、电、暖、气的设计位置不合理包括水池、浴盆、蹲（坐）便器、水表、地漏、电源开关、电源插座、电表、暖气片、煤气灶、煤气表等设计种类不完善，设计位置与日常生活要求不符，影响家具布置。有的用电设备甚至存在漏电、火灾隐患；问题八：上下水跑冒滴漏跑冒滴漏现象浪费资源，影响人的正常生活，形成的原因在于上下水管线水平、垂直设计不够合理，水龙头、抽水马桶等质量不过关；问题九：公用设施设计不合理，质量不过关如楼梯间位置不方便，楼梯宽度过小，电梯运行质量不稳定
5、，公用照明设施不完善，消防安全设施缺乏等等。分户验收一、分户验收的条件1、工程已完成设计和合同约定的工作量。2、所含分部(子分部)工程的质量均验收合格。3、工程质量控制资料完整。4、主要功能项目的抽查结果均符合要求。5、有关安全和功能的检测资料应完整。二、分户验收前的准备工作1、建设单位负责成立分户验收小组，组织制定分户验收方案，进行技术交底。2、配备好分户验收所需的检测仪器和工具，并经计量检定合格。3、做好屋面、厕浴间、外窗等有防水要求部位的蓄水(淋水)试验的准备工作。4、在室内地面上标识好暗埋的各类管线走向和空间尺寸测量的控制点、线;配电控制箱内电气回路标识清楚，并且暗埋的各类管线走向应附
6、图纸。三、分户验收参加人员1、建设单位参验人员应为项目负责人、工程建设专业技术人员;2、施工单位参验人员应为建造师(项目经理)、质量检查员、施工员等执业资格;3、监理单位参验人员应为总监理工程师、相关专业的监理工程师、监理员。4、住宅工程分户验收时，已预选物业公司的项目，物业公司须派人参加分户验收。四、分户验收的规定1、检查项目应符合本规程的规定。2、每一检查单元计量检查的项目中有90%及以上检查点在允许偏差范围内，最大偏差应在允许偏差的1.2倍以内。3、分户验收记录完整。五、分户验收时 应形成的资料1、验收过程中应按附录A填写住宅工程质量分户验收记录表 （户内部分）。表2-2住宅工程质量分户
7、验收记录（户内部分）2、分户验收结束后应按附录B填写住宅工程质量分户验收汇总表。分户验收资料应单独整理、组卷，随施工技术资料一并归档。六、分户验收内容及标准首先介绍我们验收需要的工具和方法户内部分1.验收项目：楼地面、墙面、天棚面层验收内容：（1）楼地面空鼓、裂缝、起砂；（2）墙面、天棚空鼓裂缝、脱层和爆灰。检查方法：小锤轻击和观察检查，可击范围内轻击点间距不得超过40cm。验收标准：楼地面空鼓面积不得超过400cm2，不得出现裂缝和起砂。墙面、天棚无空鼓、脱层；距检查面1M处正视无裂缝和爆灰。2、验收项目：门窗安装（1）验收内容：窗台高度检查方法：钢尺检查，每个窗台不少于一处。验收标准：窗台
8、或落地窗防护栏杆高度不低于900mm且不得有负偏差。（2）验收内容：外窗渗漏检查方法：淋水试验或雨后目测。验收标准：外窗及周边无渗漏。（2）验收内容：外窗渗漏检查方法：淋水试验或雨后目测。验收标准：外窗及周边无渗漏。（3）验收内容：门窗开启检查方法：开启和关闭检查，手扳检查。验收标准：开启灵活、关闭严密；分户门等不松动、不晃动。（4）验收内容：安全玻璃认证标识检查方法：观察检查安全认证标识。验收标准：应使用安全玻璃的不得使用非安全玻璃，玻璃上有安全认证标识。切且标识不得隐蔽。3、验收项目：栏杆安装（1）验收内容：栏杆高度、竖杆间距检查方法：钢尺检测，每片栏杆不少于一处。验收标准：低层、多层净高
9、不应低于1.05m，中高层、高层净高不应低于1.10m，不得有负偏差。（2）验收内容：护拦玻璃检查方法：观察检查3C安全标识、游标卡尺测量。验收标准：必须使用刚化玻璃或刚化夹层玻璃，厚度不应小于12mm。4、验收项目：防水工程（1）验收内容：屋面渗漏检查方法：平屋面分块蓄水，蓄水时间不少于24小时，天沟、管道根部蓄水深度不得小于20mm，坡屋面淋水试验不少于2小时。验收标准：屋面无渗漏无积水。（2）验收内容：卫生间等有防水要求的地面渗漏检查方法：蓄水24小时后放水，最小蓄水深度不得小于20mm。验收标准：无渗漏，排水顺畅。（3）验收内容：外墙渗漏检查方法：外墙人工淋水试验一小时后检查。验收标准
10、：墙面无渗漏，滴水线无爬水。4、验收项目：室内空间尺寸（1）验收内容：室内净高检查方法：每个房间净高测五点。使用激光测距仪或钢卷尺进行检测。验收标准：最大负偏差不超过20mm。（2）验收内容：室内净开间检查方法：每个房间开间、进深尺寸各抽测两处。使用激光测距仪或钢卷尺进行检测。（3）验收内容：构件尺寸检查方法：使用激光测距仪或钢卷尺进行测量。验收标准：室内梁、窗台等构件不得出现明显的大小头现象。6、验收项目：进户门质量检查方法：观察、开启检查。检查门安装是否垂直。进户门表面是否有划痕、碰伤、锈蚀等严重影响美观的现象验收标准：进户门种类应符合设计要求，若设计进户门非防盗门，应在进户门洞口室外一侧
11、预留安装防盗门的位置 7、验收项目：外墙保温（1）验收内容：设计做法检查方法：对照图纸进行检查。验收标准：设计做法必须通过图纸审查。（2）验收内容：保温层厚度检查方法：用钢卷尺进行测量检查。验收标准：保温层厚度必须与图纸要求一致。（3）细部处理检查方法：观察检查。验收标准：外飘窗周边等必须进行保温层处理。8、验收项目：水暖安装（1）验收内容：管道渗漏检查方法：试水检查。验收标准：给水、排水、采暖管道、散热器、卫生器具、阀门、热表、水表等的接口无渗漏。（2）验收内容：管道方向检查方法：试水检查。验收标准：给水、排水、采暖管道无堵塞。（3）验收内容：管道坡度检查方法：观察检查。验收标准：排水管道坡
12、向、坡度正确。（4）验收内容：安装固定检查方法：观察检查。验收标准：给水、排水、采暖管道、散热器、卫生器具、阀门、热表、水表等安装固定牢固、支架间距位置符合要求。（5）验收内容：地漏水封检查方法：尺量检查。验收标准：地漏水封深度不小于50mm。（6）验收内容：热表和温控阀检查方法：观察检查。验收标准：入户装置安装热计量表、或每组散热器安装热分配表，以及每组散热器安装温控阀。9、验收项目：电气工程安装（1）验收内容：插座相位、接地检查方法：使用“漏电保护相位检测器”逐个检查。验收标准：“漏电保护相位检测器”无接错显示。（2）验收内容：户内配电箱（盘）检查方法：观察和开、关触电保护器动作。验收标准
13、：照明配电箱（盘）内配线整齐，回路编号齐全，标接线整齐，回路编号齐全，标识正确；箱（盘）内开关动作灵活可靠。10、验收项目：其它（1）验收内容：烟道设置及附件检查方法：观察检查。验收标准；表面无裂纹；上人屋烟道（包括管道透气孔）高度应超过1.8m。（2）验收内容：墙面空调孔洞检查方法：观察检查。验收标准：无渗漏、反坡、位置正确、与插座位置协调。公共部分 1、验收项目：外墙及散水坡验收内容：窗角斜裂缝、墙面裂缝。检查方法：在距外墙两米范围内平视或仰视观察检查。验收标准：墙面及窗角无可见裂缝；散水坡无断裂和不均匀沉降，应与建筑物及道路断开并进行相应的防水处理。2、验收项目：楼（电）梯通道（1）验收
14、内容：电梯侯梯厅深度，电梯门净宽检查方法：钢尺或激光测距仪检查。验收标准：1、电梯侯梯厅深度不得小于1.5m；2、电梯门净宽不得小于80cm。（2）验收内容：高层首层疏散外门及通道的宽度检查方法：钢尺或激光测距仪检查。验收标准：疏散门应外开，其净宽不小于1.1m，通道宽度不应小于1.2m。（3）验收内容：公共走道净高检查方法：钢尺或激光测距仪测量、观察检查。验收标准：走道等有人员正常活动的净高度不小于2.0m。砂。（4）验收内容：通道净高检查方法：钢尺或激光测距仪检查。验收标准：通道的净高度不小于2.0m。3、验收项目：地下室（1）验收内容：地面及天棚渗漏、裂缝检查方法：观察检查。验收标准：无渗漏、无裂缝。（2）验收内容：地面裂缝、起砂检查方法：观察检查。验收标准：不得出现裂缝和起