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1、房地产房地产E网网绿城集团合肥公司绿城集团合肥公司0707年度营销策划总案年度营销策划总案（20062006年年1212月月3131日）日）房地产房地产E网网市调篇：市调篇：一、合肥市住宅商品房市场状况及分析一、合肥市住宅商品房市场状况及分析二、合肥市商业地产发展现状及分析二、合肥市商业地产发展现状及分析商业篇：商业篇：一、一、产品部分产品部分（城调、论址、规划、组合）（城调、论址、规划、组合）二、二、经营部分经营部分（策划、商圈、招商、管理）（策划、商圈、招商、管理）住宅篇：住宅篇：一、一、分析部分分析部分（市场分析与项目分析）（市场分析与项目分析）二、二、战略部分战略部分（战略规划与产品规
2、划）（战略规划与产品规划）三、三、定位部分定位部分（客群研究与定位研究）（客群研究与定位研究）四、四、推广部分推广部分（形象建立与传播推广）（形象建立与传播推广）五、五、营销部分营销部分（价格体系与操盘措施）（价格体系与操盘措施）合作篇：合作篇：项目合作方式提议项目合作方式提议房地产房地产E网网市调篇市调篇1 1合肥市住宅商品房市场合肥市住宅商品房市场1、合肥市房地产市场总结论、合肥市房地产市场总结论2、合肥市宏观经济走势及房地产政策影响分析、合肥市宏观经济走势及房地产政策影响分析3、合肥市房地产市场发展进程、合肥市房地产市场发展进程4、合肥市房地产市场发展现状、合肥市房地产市场发展现状5、合
3、肥市房地产市场发展趋势预测、合肥市房地产市场发展趋势预测房地产房地产E网网1 1、合肥市房地产市场总结论、合肥市房地产市场总结论城市大建设行业新机遇行业竞争者增加宏观政策调控购房者持币观望销售势头趋缓城市经济水平落后总价控制市场价格上涨乏力开发商市场意识不够产品同质化低水平重复竞争市场需求不足供大于求竞争压力增加市场没有经历高峰期直接进入理性地产时代行业进入平均利润时代产品创新、客户需求注重引导成为市场主流房地产房地产E网网合肥是全国第一个全国科技创新型试点城市合肥是全国第一个全国科技创新型试点城市,在建中国第一个科学城在建中国第一个科学城(国家科技创新型示范区国家科技创新型示范区)；世界科技
4、城市联盟中国只有两个城市世界科技城市联盟中国只有两个城市,合肥是其中之一。合肥是其中之一。合肥市城市概述：合肥市城市概述：城市风格城市风格：初步确定为江淮乡镇风格，白墙黛瓦马头墙：初步确定为江淮乡镇风格，白墙黛瓦马头墙支柱产业支柱产业：汽车及工程机械、家用电器、化工及新型建材：汽车及工程机械、家用电器、化工及新型建材科技之城科技之城：全国四大科教基地之一，全国三个技术创新试点城市之一。拥有中国科技大学、安徽：全国四大科教基地之一，全国三个技术创新试点城市之一。拥有中国科技大学、安徽大学、合肥工业大学等高等学府大学、合肥工业大学等高等学府1313所，中国科学院合肥分院等各类科研机构所，中国科学院
5、合肥分院等各类科研机构200200余所。余所。轻工之城轻工之城：美菱冰箱、荣事达洗衣机、芳草日化、开元轮胎、合肥海尔等在国内外享有盛誉。：美菱冰箱、荣事达洗衣机、芳草日化、开元轮胎、合肥海尔等在国内外享有盛誉。2 2、合肥市宏观经济走势及房地产政策影响分析、合肥市宏观经济走势及房地产政策影响分析房地产房地产E网网合肥市建成区的中心部分由周长合肥市建成区的中心部分由周长7.87.8公里的环公里的环城公园包围城公园包围,从中心分别向东、北、西南发展从中心分别向东、北、西南发展,形成形成“三叶风扇三叶风扇”的形状，的形状，目前建成区面积约目前建成区面积约203203平方公里，人口平方公里，人口244
6、244万。万。至至20202020年，合肥中心城区预计容纳年，合肥中心城区预计容纳360360万人。万人。以老城区为中心，伸展形成以老城区为中心，伸展形成8 8大发展板块大发展板块:l老城区老城区（环城路以内）（环城路以内）l东区东区（现瑶海区）（现瑶海区）l北区北区（老城区以外现庐阳区）（老城区以外现庐阳区）l西区西区（现蜀山区大部，含政务文化新区）（现蜀山区大部，含政务文化新区）l南区南区（现包河区大部）（现包河区大部）l经开区经开区（312312国道以南，沪蓉高速以西）国道以南，沪蓉高速以西）l高新区高新区（包括现高新区、科技创新示范基地、（包括现高新区、科技创新示范基地、蜀山经济开发区
7、）蜀山经济开发区）l滨湖新区滨湖新区（312312国道以南，沪蓉高速以东，国道以南，沪蓉高速以东，南淝河以西，派河以北）。南淝河以西，派河以北）。合肥的发展方向是：合肥的发展方向是：接轨沪宁，联动长江的先发城市；接轨沪宁，联动长江的先发城市；立足皖中，引领全省的中心城市；立足皖中，引领全省的中心城市；强化科研，辐射全国的创新城市；强化科研，辐射全国的创新城市；优势独具，合作发展的产业城市；优势独具，合作发展的产业城市；依山傍水，滨湖通江的生态城市。依山傍水，滨湖通江的生态城市。合肥市城市总体规划：合肥市城市总体规划：房地产房地产E网网根据合肥市统计局提供资料：根据合肥市统计局提供资料：2006
8、2006年前三季度，合肥市多项经济指标创造了自年前三季度，合肥市多项经济指标创造了自19981998年同期以来新年同期以来新的的“合肥速度合肥速度”l GDP757.92GDP757.92亿元，亿元，同比同比增长增长17.5%17.5%l 固定资产投资固定资产投资587.03587.03亿元，亿元，同比增长同比增长8282 l 城镇单位在岗职工前三季度人均工资为城镇单位在岗职工前三季度人均工资为1460614606元，元，同比增长同比增长13.4%13.4%l 城镇居民人均可支配收入达到城镇居民人均可支配收入达到82178217元，元，同比增长同比增长13.3%13.3%l 农民人均现金收入农
9、民人均现金收入28962896元，元，同比增长同比增长25%25%l 城乡居民储蓄存款城乡居民储蓄存款592.25592.25亿元，亿元，比年初增长比年初增长14.7%14.7%l 累计实现进出口累计实现进出口31.3331.33亿美元，亿美元，同比增长同比增长15.515.5 l 社会消费品零售总额社会消费品零售总额268.10268.10亿元，亿元，同比增长同比增长17.5%17.5%。l 城镇居民人均消费性支出城镇居民人均消费性支出62176217元，元，同比增长同比增长12.3%12.3%，在居民消费结构中，娱乐文教服务支出和居住支出在居民消费结构中，娱乐文教服务支出和居住支出比重分别
10、由去年的比重分别由去年的8.6%8.6%上升到上升到11.9%11.9%、由、由9.1%9.1%上升到上升到9.6%9.6%，而其他食品、衣着等六类比重均略有下降。，而其他食品、衣着等六类比重均略有下降。结论结论:从拉动经济增长的从拉动经济增长的“三驾马车三驾马车”投资、消费和进出口的情况看，合肥市经济步入平稳快速的发展投资、消费和进出口的情况看，合肥市经济步入平稳快速的发展轨道；轨道；随着城镇居民人均可支配收入的大幅增加随着城镇居民人均可支配收入的大幅增加,将进一步拉动不动产的消费。将进一步拉动不动产的消费。合肥市宏观经济走势：合肥市宏观经济走势：经济快速发展，投资消费两旺经济快速发展，投资
11、消费两旺房地产房地产E网网全市投资增幅跃居全国省会城市首位全市投资增幅跃居全国省会城市首位根据合肥市统计部门公布的合肥根据合肥市统计部门公布的合肥20062006上半年主要经济指标与省会、省内城市的比较。上半年合肥市上半年主要经济指标与省会、省内城市的比较。上半年合肥市投资需求强劲，连续几月成倍增长。投资需求强劲，连续几月成倍增长。1 16 6月份，城镇以上固定资产投资累计完成月份，城镇以上固定资产投资累计完成354.97354.97亿元，在省亿元，在省会城市中，超越上年同期投资总量排在合肥市前面的郑州、福州、长春三市，依次反超会城市中，超越上年同期投资总量排在合肥市前面的郑州、福州、长春三市
12、，依次反超21.1721.17、85.7685.76和和116.07116.07亿元。合肥亿元。合肥GDPGDP增速比上年同期前进增速比上年同期前进4 4位，位次由上年同期的第位，位次由上年同期的第7 7位前进到第位前进到第3 3位位;投资投资总量由上年同期的第总量由上年同期的第1414位升至第位升至第1111位，增幅跃居省会城市首位，合肥市整体经济发展活力和后劲明位，增幅跃居省会城市首位，合肥市整体经济发展活力和后劲明显增强、速度持续加快，部分经济指标增势创近年之最，在省内，中心城市地位更加突出。显增强、速度持续加快，部分经济指标增势创近年之最，在省内，中心城市地位更加突出。全市全市GDPG
13、DP增速跃居全国省会城市第三位增速跃居全国省会城市第三位全市全市GDPGDP增速比上年同期前进增速比上年同期前进4 4位，其中三产业增速位次都有不同程度的前移。位，其中三产业增速位次都有不同程度的前移。20062006年上半年省会城年上半年省会城市整体发展速度有所加快，除末位的兰州市增长市整体发展速度有所加快，除末位的兰州市增长10.5%10.5%，比全国增速低，比全国增速低0.40.4个百分点外，其他城市均个百分点外，其他城市均高于全国平均增速。合肥市高于全国平均增速。合肥市GDPGDP总量总量460.19460.19亿元，居第亿元，居第1818位，保持上年水平；增长速度达到位，保持上年水平
14、；增长速度达到16.0%16.0%，比上年同期提升了比上年同期提升了0.80.8个百分点，位次由上年同期的第个百分点，位次由上年同期的第7 7位前进到第位前进到第3 3位。位。居民收入增幅上升到全国省会城市第居民收入增幅上升到全国省会城市第9 9位位城乡居民收入增长较快，位次前移。上半年，合肥市城镇居民人均可支配收入同比增长城乡居民收入增长较快，位次前移。上半年，合肥市城镇居民人均可支配收入同比增长12.3%12.3%，与，与省会城市中最高增幅相差省会城市中最高增幅相差5.85.8个百分点，差距比上年同期缩小了个百分点，差距比上年同期缩小了10.710.7个百分点，增幅在省会城市的个百分点，增
15、幅在省会城市的位次由上年同期的第位次由上年同期的第1414位上升到第位上升到第9 9位。上半年农民人均现金收入及增幅在省会城市位次都有所前位。上半年农民人均现金收入及增幅在省会城市位次都有所前移。移。1-61-6月农民人均现金收入月农民人均现金收入18391839元，比上年同期增加元，比上年同期增加276276元，位次由第元，位次由第2323位前进到第位前进到第2222位；同比增位；同比增长长17.6%17.6%，由第，由第1313位前进到第位前进到第6 6位。位。房地产房地产E网网l合肥市合肥市“十一五十一五”规划及规划及20202020年远景发展战略表明：年远景发展战略表明：到到20202
16、020年合肥要超过年合肥要超过20002000亿元亿元，合肥中心城区面积约合肥中心城区面积约879.61879.61平方公里，人口平方公里，人口360360万人。未来万人。未来1515年，合肥将推行城镇化、产业化年，合肥将推行城镇化、产业化和生态发展三大战略，打造省会经济圈，强化产业支柱，构建生态和谐的节约型社会，向特和生态发展三大战略，打造省会经济圈，强化产业支柱，构建生态和谐的节约型社会，向特大城市迈进。大城市迈进。l预计预计“十一五十一五”期间，合肥将在城市基础设施上花费期间，合肥将在城市基础设施上花费450450亿元亿元。l从从500500天天17501750万平方米万平方米 “大拆违
17、大拆违”到到“大建设大建设”，一个崭新的，一个崭新的“大合肥大合肥”即将横空出世。即将横空出世。l随着合肥城市化进程的不断推进，大合肥呈星形放射状发展脉络日益清晰。随着合肥城市化进程的不断推进，大合肥呈星形放射状发展脉络日益清晰。20062006年，合肥投年，合肥投资资3636亿元新建和改建亿元新建和改建4040条道路，为构筑大合肥新的交通蓝图拉开了帷幕。这将极其有力地拉条道路，为构筑大合肥新的交通蓝图拉开了帷幕。这将极其有力地拉动合肥城市的扩展，而在拉动合肥房地产投资和旧城改造方面作用更为显著。动合肥城市的扩展，而在拉动合肥房地产投资和旧城改造方面作用更为显著。结论结论:政府在城市建设和交通
18、改造上的大动作，是合肥房地产发展的政府背景，也是政府大力扶政府在城市建设和交通改造上的大动作，是合肥房地产发展的政府背景，也是政府大力扶持房地产发展的有力见证；持房地产发展的有力见证；城市建设和交通设施的日新月异将全面提升各楼市版块的区域价值。城市建设和交通设施的日新月异将全面提升各楼市版块的区域价值。合肥市房地产宏观经济走势：合肥市房地产宏观经济走势：大交通、大拆违、大建设将成为合肥房地产发展的大交通、大拆违、大建设将成为合肥房地产发展的加速器，宏观方面的市场需求将得到进一步的放大加速器，宏观方面的市场需求将得到进一步的放大房地产房地产E网网3 3、合肥市房地产市场发展进程、合肥市房地产市场
19、发展进程 2002-2006合肥市全社会固定资产投资与房地产开发投资对比分析合肥市全社会固定资产投资与房地产开发投资对比分析 2002-2006合肥市新开工面积与施工面积对比分析合肥市新开工面积与施工面积对比分析 2002-2006合肥市房地产市场成交均价走势分析合肥市房地产市场成交均价走势分析 2002-2006合肥市房地产市场销售面积与竣工面积对比分析合肥市房地产市场销售面积与竣工面积对比分析 2002-2006合肥市房地产市场施工面积与竣工面积对比分析合肥市房地产市场施工面积与竣工面积对比分析 2002-2005合肥市人均住宅建筑面积走势分析合肥市人均住宅建筑面积走势分析房地产房地产E网
20、网结论结论:2002-20062002-2006合肥全社会固定资产投资和房地产投资的绝对值变化来看，合肥的城市建设和合肥全社会固定资产投资和房地产投资的绝对值变化来看，合肥的城市建设和房地产发展均处于快速增长阶段，至房地产发展均处于快速增长阶段，至20062006年年9 9月份的统计数据来看已经高于月份的统计数据来看已经高于20052005年全年水平；年全年水平；另外，房地产开发投资额占全社会固定资产投资的比重也维持在较高水平，高于国外正常的另外，房地产开发投资额占全社会固定资产投资的比重也维持在较高水平，高于国外正常的20%-20%-25%25%，说明目前合肥的房地产投资被普遍看好；，说明目
21、前合肥的房地产投资被普遍看好；合肥市合肥市20062006年房地产开发投资热情高涨：年房地产开发投资热情高涨：2002-20062002-2006合肥市全社会固定资产投资及房地产开发投资合肥市全社会固定资产投资及房地产开发投资（数据来源：合肥房产局）房地产房地产E网网房地产房地产E网网2002-20062002-2006全市商品房新开工面积与施工面积全市商品房新开工面积与施工面积（数据来源：合肥市房产局）房地产市场放量持续走高：房地产市场放量持续走高：结论结论:虽然经历了近虽然经历了近2 2年国家宏观政策调控的影响，年国家宏观政策调控的影响，2002-20062002-2006合肥全市的商品房
22、新开工面积和施合肥全市的商品房新开工面积和施工面积仍然一路走高，一方面，说明房地产行业的赢利能力仍然被普遍看好，市场空间仍然存在；工面积仍然一路走高，一方面，说明房地产行业的赢利能力仍然被普遍看好，市场空间仍然存在；但另一方面市场的迅速放量也将在未来的几年引发竞争加剧。但另一方面市场的迅速放量也将在未来的几年引发竞争加剧。房地产房地产E网网2002-20062002-2006全市住宅销售均价全市住宅销售均价（数据来源：合肥市房产局）现阶段住宅成交均价出现小幅震荡：现阶段住宅成交均价出现小幅震荡：结论结论:2002-20062002-2006合肥全市的商品房成交均价基本上是一个持续走高的过程，其
23、中在合肥全市的商品房成交均价基本上是一个持续走高的过程，其中在2003-20042003-2004年有一个快速增长的爆发过程，至年有一个快速增长的爆发过程，至20052005、20062006增幅趋缓，特别是受国家宏观政策调控影响一段时增幅趋缓，特别是受国家宏观政策调控影响一段时间内，价格甚至出现下跌，到目前为止，价格基本上维持在间内，价格甚至出现下跌，到目前为止，价格基本上维持在3100-32003100-3200之间徘徊，短时间内房价攀之间徘徊，短时间内房价攀升乏力。升乏力。另安徽省及合肥市一些单位合作建房和集体购房至少另安徽省及合肥市一些单位合作建房和集体购房至少2 2万套（总面积约在万
24、套（总面积约在200200万平方米左右），由万平方米左右），由于收入相对较高的人群大也多集中在这些单位，对楼市销量造成了较大的冲击。充足的供应量与于收入相对较高的人群大也多集中在这些单位，对楼市销量造成了较大的冲击。充足的供应量与并不强劲的需求也造成了房价无法持续高攀的局面。并不强劲的需求也造成了房价无法持续高攀的局面。房地产房地产E网网结结论论:2002-20062002-2006年年合合肥肥是是商商品品房房竣竣工工面面积积和和销销售售面面积积均均增增长长较较快快，一一般般当当年年竣竣工工面面积积均均高高于于销销售售面面积积1515个个百百分分点点以以上上，但但从从20062006年年1-9
25、1-9月月份份的的统统计计数数据据来来看看，首首次次出出现现销销售售面面积积超超过过竣竣工工面面积积，一一方方面面说说明明20062006年年楼楼市市销销售售势势头头看看好好，但但另另一一方方面面，空空置置商商品品房房面面积积的的增增加加使使得得施施工工建建设设速速度度趋趋缓也是一个重要原因；缓也是一个重要原因；仅仅从从近近两两年年数数据据来来看看，20052005年年1111月月商商品品房房空空置置面面积积为为58.6758.67万万平平方方米米，到到20062006年年三三季季度度商商品品房房空空置面积已经达到置面积已经达到91.9991.99万平方米，同比增长万平方米，同比增长89.3%
26、89.3%，市场形式还是比较严峻。，市场形式还是比较严峻。2002-20062002-2006全市商品房竣工面积和销售面积全市商品房竣工面积和销售面积（数据来源：合肥市房产局）合肥市空置商品房面积显著上升：合肥市空置商品房面积显著上升：房地产房地产E网网 结论结论:施工面积与竣工面积的比值是房地产一个重要的前瞻性指标。它反映施工面积与竣工面积的比值是房地产一个重要的前瞻性指标。它反映1-21-2年后现房供应量，年后现房供应量，其值小于其值小于3 3倍，会出现供应短缺，大于倍，会出现供应短缺，大于4 4倍，倍，1 12 2年内供应量将会供大于求。年内供应量将会供大于求。另外，合肥房地产施工面积与
27、竣工面积的比值在另外，合肥房地产施工面积与竣工面积的比值在20062006年突然放大，说明目前房地产业处于低谷，年突然放大，说明目前房地产业处于低谷，房地产开发周期延长，不少企业甚至出现资金困境。而即使是相继竣工面市的项目，也将面临房地产开发周期延长，不少企业甚至出现资金困境。而即使是相继竣工面市的项目，也将面临越来越严重的市场竞争越来越严重的市场竞争2002-20062002-2006全市商品房施工面积和竣工面积全市商品房施工面积和竣工面积（数据来源：合肥市房产局）未来未来1-2年合肥市商品房现房供应量将会大幅增加：年合肥市商品房现房供应量将会大幅增加：房地产房地产E网网房地产房地产E网网结
28、论结论:截至截至20052005年底，合肥市建成区常住人口年底，合肥市建成区常住人口224224万，家庭户人均住房建筑面积为万，家庭户人均住房建筑面积为25.825.8平方米，平方米，虽然增长较快，但是仍然低于同期全国人均水平（虽然增长较快，但是仍然低于同期全国人均水平（2626平方米）。平方米）。合肥市合肥市“十一五十一五”规划规划 “常住人口常住人口300300万、人均住房面积万、人均住房面积3030平方米平方米”的目标，也是当地政府大力的目标，也是当地政府大力扶持房地产行业所定下的政府目标，随着居民收入和生活质量的提高，对房价上涨的承受力也在扶持房地产行业所定下的政府目标，随着居民收入和
29、生活质量的提高，对房价上涨的承受力也在增强，为房地产行业的需求扩张也预留了较大市场空间。增强，为房地产行业的需求扩张也预留了较大市场空间。2002-20052002-2005全市人均住房建筑面积全市人均住房建筑面积（数据来源：合肥市房产局）合肥市城镇居民人均建筑面积持续增加：合肥市城镇居民人均建筑面积持续增加：房地产房地产E网网4 4、合肥市房地产市场发展现状、合肥市房地产市场发展现状 合肥楼市版块分类及合肥楼市版块分类及2006年年11月份价格等高线分布月份价格等高线分布 合肥房地产市场合肥房地产市场1-11月份销售情况及蜀山（百合公寓）、高新（桂花园）、包河（新项目）月份销售情况及蜀山（百
30、合公寓）、高新（桂花园）、包河（新项目）三区成交均价分析三区成交均价分析 合肥房地产市场合肥房地产市场2006年年11月份销售套数及销售面积分析月份销售套数及销售面积分析 合肥房地产市场合肥房地产市场2006年年1-11月份销售面积及成交价格结构性分布月份销售面积及成交价格结构性分布 合肥房地产市场合肥房地产市场2006年年1-11月份销售前月份销售前10名项目分析名项目分析房地产房地产E网网板板块块板板块块介介绍绍蜀山区蜀山区l西临大蜀山，自然环境优越。l高校（安大，科大，农大，炮院，电子工程学院）人文环境好，学区好。高新区高新区l西临大蜀山，自然环境好，合肥高档住宅区l华东最有影响力的高新
31、技术产业带，合肥最重要的科技旅游，高新技术研发，孵化和产业化基地包河区包河区l位于合肥上风口，自然环境好。l交通便利，配套成熟齐备，人文环境（合工大，城建学院）、学区佳。政政务务区区l规划中合肥的新城区，规划科学，环境优美，配套齐全（超市，购物中心，学校，体育馆，艺术馆，公园，写字楼）升值潜力较大。庐庐阳区阳区l合肥的老成区，人口众多，周边配套成熟。双凤工业区的住宅开发刚刚启动，未来还有一定的上涨空间。随着北部老城区改造，并建设大体量商业，未来区域可塑性很强，板块内多超级大盘新站区新站区l依靠合肥火车站和城市主干道，集中了安徽所有的大型服装批发市场和综合性批发市场，交通非常方便。瑶海区瑶海区l
32、板块内有瑶海公园、生态公园自然生态资源，作为合肥的老城区，依靠合肥火车站和城市主干道，交通便利。经经开区开区l合肥未来高等院校的集中区域，配套和人文环境正在完善，建有翡翠湖公园，生态环境较好，合肥以老城区为中心，向东、南、西南、西、北合肥以老城区为中心，向东、南、西南、西、北5 5个方向伸展，形成个方向伸展，形成8 8大发展板块。大发展板块。合肥市楼市版块分类及合肥市楼市版块分类及2006年年11月价格等高线分布：月价格等高线分布：房地产房地产E网网4500400035003000400030002500200042002500300042003500360030004000350042003
33、50030003500300025002000绿城百合公寓绿城百合公寓绿城桂花园绿城桂花园绿城桐城南路项目绿城桐城南路项目合肥楼市合肥楼市2006年年11月价格等高线分布示意图月价格等高线分布示意图（庐阳、瑶海、新站、包河、蜀山、高新、政务、经开八大版块）（庐阳、瑶海、新站、包河、蜀山、高新、政务、经开八大版块）瑶海、新站瑶海、新站包河包河庐阳庐阳蜀山蜀山高新高新政务政务经开经开房地产房地产E网网结论结论:从合肥楼市从合肥楼市20062006年年1111月的价格等高线分布状况来看，以老城区环城河以内的中心版块月的价格等高线分布状况来看，以老城区环城河以内的中心版块为中心，基本形成一个多高点、多
34、中心的价格分布特征，这些价格高点的形成要么依托老城区为中心，基本形成一个多高点、多中心的价格分布特征，这些价格高点的形成要么依托老城区原有的发展基础，要么以人文或景观资源取胜，如原有的发展基础，要么以人文或景观资源取胜，如大蜀山畔的高新版块、环天鹅湖的政务区版大蜀山畔的高新版块、环天鹅湖的政务区版块、长江西路和黄山路沿线的蜀山区、马鞍山路沿线的包河区版块及胜利路沿线的新站版块块、长江西路和黄山路沿线的蜀山区、马鞍山路沿线的包河区版块及胜利路沿线的新站版块都都处于各版块价格等高线分布的最高点。处于各版块价格等高线分布的最高点。房地产房地产E网网月份月份套数套数面积面积金额金额均价均价一季度699
35、3864027.1278743.783226.14月3721414619.4125374.93073.545月3530409211.6131246.63236.246月3054345183.9115001.23221.057月3135351111.9111380.53204.498月3525416182.1121878.82928.59月3431389848.9123900.13178.1610月4225472512.8153339.73245.211月5249587140.91835293125.8总计368634249838.61344394.583163.420062006年合肥市年合肥
36、市1-111-11月住宅市场销售情况（数据来源：合肥家园网）月住宅市场销售情况（数据来源：合肥家园网）2006年年1-11月合肥市楼市销售情况及蜀山、高新、包河三区成交均价分析：月合肥市楼市销售情况及蜀山、高新、包河三区成交均价分析：房地产房地产E网网合肥房地产市场合肥房地产市场1 11010月份蜀山区住宅成交均价变动情况（数据来源：合肥家园网）月份蜀山区住宅成交均价变动情况（数据来源：合肥家园网）房地产房地产E网网房地产房地产E网网合肥房地产市场合肥房地产市场1 11010月份高新区住宅成交均价变动情况（数据来源：合肥家园网）月份高新区住宅成交均价变动情况（数据来源：合肥家园网）房地产房地产
37、E网网合肥房地产市场合肥房地产市场1 11010月份包河区住宅成交均价变动情况（数据来源：合肥家园网）月份包河区住宅成交均价变动情况（数据来源：合肥家园网）房地产房地产E网网结论结论:20062006年年1-111-11月，合肥市住宅商品房市场累计销售套数为月，合肥市住宅商品房市场累计销售套数为3686336863套（套（425425万平米），成交均万平米），成交均价维持在价维持在31503150元元/平米左右，对于一个经济尚不发达的内地省会城市来说，平米左右，对于一个经济尚不发达的内地省会城市来说，156.8156.8万的城市总人万的城市总人口能有年均口能有年均4 4万套的销售速度，其本身也
38、说明了一个城市的楼市活跃程度，但是在合肥楼市快速万套的销售速度，其本身也说明了一个城市的楼市活跃程度，但是在合肥楼市快速增长的大形势下，全年成交均价的不温不火，也说明了合肥楼市目前所处的增长的大形势下，全年成交均价的不温不火，也说明了合肥楼市目前所处的价格上涨乏力价格上涨乏力的尴的尴尬局面；尬局面；从蜀山、高新、包河三区的整体成交均价来看，包河区成交均价最高，其次是高新，再次是蜀从蜀山、高新、包河三区的整体成交均价来看，包河区成交均价最高，其次是高新，再次是蜀山，其主要原因是包河区郊区项目较少，大部分项目集中在马鞍山路和望江路沿线的城区版块，山，其主要原因是包河区郊区项目较少，大部分项目集中在
39、马鞍山路和望江路沿线的城区版块，而蜀山区项目分布范围较广，一些郊远区项目使得整个蜀山区的成交价格有所下浮，实际各版而蜀山区项目分布范围较广，一些郊远区项目使得整个蜀山区的成交价格有所下浮，实际各版块中心区的成交均价为蜀山区和高新区最高，包河其次；块中心区的成交均价为蜀山区和高新区最高，包河其次；从蜀山、高新、包河三区的不同物业类型的成交均价变化情况来看，除高新区外，蜀山、包河从蜀山、高新、包河三区的不同物业类型的成交均价变化情况来看，除高新区外，蜀山、包河等其他版块的多层成交均价均低于同版块内的高层或小高层均价，但是这并不能说明合肥同区等其他版块的多层成交均价均低于同版块内的高层或小高层均价，
40、但是这并不能说明合肥同区域内的多层价格就低于高层或小高层，究其原因主要是因为各版块中心高价区域已经基本没有域内的多层价格就低于高层或小高层，究其原因主要是因为各版块中心高价区域已经基本没有多层，多层的分布往各版块中心区外围发展的趋势已经越来越明显，这也是合肥目前楼市进化多层，多层的分布往各版块中心区外围发展的趋势已经越来越明显，这也是合肥目前楼市进化的一个重要特征之一。的一个重要特征之一。房地产房地产E网网合肥市楼市合肥市楼市2006年年11月销售套数及销售面积分析：月销售套数及销售面积分析：合肥房地产市场合肥房地产市场1111月份销售套数变动情况（数据来源：合肥家园网）月份销售套数变动情况（
41、数据来源：合肥家园网）房地产房地产E网网合肥房地产市场合肥房地产市场1111月份销售套数变动情况（数据来源：合肥家园网）月份销售套数变动情况（数据来源：合肥家园网）结论结论:截至截至20062006年年1111月月2626日，合肥在售楼盘日，合肥在售楼盘447447家，当月累计销售家，当月累计销售48584858套（套（54.3154.31万平米）。目万平米）。目前市场仍有前市场仍有140915140915套（套（1623.621623.62万平米）房源可售。万平米）房源可售。1111月的销售数据基本高于月的销售数据基本高于20062006年全年的平均年全年的平均水平，但是即使以水平，但是即使
42、以1111月份的去化速度，而且在没有新入网销售房源的前提下，月份的去化速度，而且在没有新入网销售房源的前提下，消化目前的存量消化目前的存量房源将至少需要房源将至少需要2525个月个月，市场形势比较严峻，市场形势比较严峻房地产房地产E网网2006年年1-11月合肥市楼市销售面积及成交价格分布：月合肥市楼市销售面积及成交价格分布：结论：结论：从整个合肥市住宅类商品房销售面积及成交均价的分布结构来看从整个合肥市住宅类商品房销售面积及成交均价的分布结构来看,80-120,80-120平米户型面积的成平米户型面积的成交量占到了总量交量占到了总量59%,59%,成交均价在成交均价在2500-3500250
43、0-3500元元/平米的商品房占到了总量的平米的商品房占到了总量的49%,49%,进一步说明合肥是一个进一步说明合肥是一个总价控制市场总价控制市场,主流消费客群仍然集中在面积控制合理主流消费客群仍然集中在面积控制合理,单价不高的需求段单价不高的需求段.另外，另外，40004000元元/平米以上的高档房只占到整个楼市的平米以上的高档房只占到整个楼市的12.3%12.3%，除去别墅等更高端产品，高级公寓型产品，除去别墅等更高端产品，高级公寓型产品所占有的市场份额更低，月成交量约所占有的市场份额更低，月成交量约250250套，进一步说明合肥的高端房市场的市场需求不容乐观。套，进一步说明合肥的高端房市
44、场的市场需求不容乐观。房地产房地产E网网排名区属项目名称年销售套数均价月度吸纳率面市时间项目特点1包河区 金地国际城金地国际城14944545136200509191.产品创新（5.2米挑高小户、错层阳台等）2.面积控制合理总价优势3.强强合作（世联地产顾问；深圳毅华广告）2包河区 元一柏庄元一柏庄13813206126200512131.开发商品牌优势2.活动营销聚人气3新站区 元一名城元一名城12793054213200606081.开发商品牌优势、规模优势2.活动营销聚人气4蜀山区 清溪苑小区清溪苑小区7922112132200606201.超低价格5经开区 九溪江南园九溪江南园7512
45、58868200601111.园林优势、错层户型2.万科物业3.电力集团 团购6蜀山区红皖家园红皖家园梵高向日葵梵高向日葵6252410156200607251.合肥卷烟厂集资建房2.高性价比7经开区名邦景秀年名邦景秀年华华584253053200508281、产品优势（板式挑高小户型）2、总价低优势8瑶海区 城市绿苑城市绿苑573325952200509191、成熟区位、城熟配套 2、东区高性价比品质社区9包河区 柏林春天柏林春天551346250200512131、包河区高性价比异域特色社区2、政府今年重点打造“滨湖新区”的政策优势10新站区香江生态丽香江生态丽景景525261848200
46、510241、大环境公园生态景观资源优势2、低单价和低总价的竞争优势合肥市楼市合肥市楼市2006年年1-11月住宅销售前十名项目分析：月住宅销售前十名项目分析：房地产房地产E网网结论结论:合肥市合肥市20062006年年1-111-11月月均销售套数为月月均销售套数为33513351套，目前现阶段全市共有在售项目（入网备套，目前现阶段全市共有在售项目（入网备案）案）440440个，年度销售前十名项目无论从销售套数还是销售面积、销售金额均占到了总市场份个，年度销售前十名项目无论从销售套数还是销售面积、销售金额均占到了总市场份额的额的303035%35%，也就是说前十名的销售量基本与剩下，也就是说
47、前十名的销售量基本与剩下430430个项目的一半销售体量相当，一方面可个项目的一半销售体量相当，一方面可以明显看出市场领导者的优势明显以明显看出市场领导者的优势明显,另一方面市场竞争的激烈程度也可见一斑。另一方面市场竞争的激烈程度也可见一斑。通过对前十名销售热点楼盘的分析，合肥楼市的总价控制市场特征表现很明显，往往通过对前十名销售热点楼盘的分析，合肥楼市的总价控制市场特征表现很明显，往往具备竞争具备竞争优势的高性价比产品大受市场欢迎优势的高性价比产品大受市场欢迎，年度销售前十名项目除去清溪苑小区是超低价入市和元一，年度销售前十名项目除去清溪苑小区是超低价入市和元一项目的品牌、规模优势，其余项目
48、要么是产品创新、要么是总价竞争优势。项目的品牌、规模优势，其余项目要么是产品创新、要么是总价竞争优势。房地产房地产E网网5 5、合肥市房地产市场发展趋势预测、合肥市房地产市场发展趋势预测 需求市场趋势预测需求市场趋势预测 供给市场趋势预测供给市场趋势预测 市场竞争趋势预测市场竞争趋势预测 价格变化趋势预测价格变化趋势预测房地产房地产E网网整体需求市场趋势预测：整体需求市场趋势预测：在合肥大交通、大拆围和大建设的在合肥大交通、大拆围和大建设的“合肥提速合肥提速”的宏观背景下，合肥的城市化进程将在今后的宏观背景下，合肥的城市化进程将在今后的几年取得前所未有的大发展，按至的几年取得前所未有的大发展，
49、按至20102010年市区人口年市区人口300300万人计算，人口规模相当于在现有基万人计算，人口规模相当于在现有基础上翻了一倍，由此产生的市场需求范围也基本上将扩大一倍，再加上城镇人口可支配收入础上翻了一倍，由此产生的市场需求范围也基本上将扩大一倍，再加上城镇人口可支配收入增加而产生的住房升级换代需求，增加而产生的住房升级换代需求，预计至预计至20102010年合肥市房地产的市场需求总量年合肥市房地产的市场需求总量在在30003000万万-5100-5100万平米之间万平米之间。房地产房地产E网网整体供给市场趋势预测：整体供给市场趋势预测：至至20062006年年1212月止，合肥市全市可售
50、房源总面积为月止，合肥市全市可售房源总面积为14431443万平米，再加上今年新开工面积万平米，再加上今年新开工面积12001200万万平米，以及新开工面积年度平米，以及新开工面积年度20%20%的平均增幅计算，的平均增幅计算，预计至预计至20102010年合肥市房地产的市年合肥市房地产的市场供给总量在场供给总量在43004300万平米以上万平米以上。房地产房地产E网网整体竞争市场趋势预测：整体竞争市场趋势预测：目前楼市供大于求的特征已经比较明显，而且市场的供给总量的上升速度高于需求总量，这目前楼市供大于求的特征已经比较明显，而且市场的供给总量的上升速度高于需求总量，这也使得竞争环境进一步恶化