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1、本报告是严格保密的。诺恩项目商务合作计划书诺恩项目商务合作计划书本报告是严格保密的。一、项目概况一、项目概况1 1、地块主要技术指标、地块主要技术指标地块形状细长方形，（东西约285米，南北约70米）地块性质此前为农药化工厂，规划为商住用地地块占地面积20860平米地块容积率2.52.8（取最大容积率2.8）地块建筑面积58408平方米本项目布局，尽量符合用地规划技术条件中，商业建筑面积不少于本项目布局，尽量符合用地规划技术条件中，商业建筑面积不少于2.92.9万平方米的指标。万平方米的指标。本报告是严格保密的。1 1、各、各区域总建面积及预计销售收入区域总建面积及预计销售收入商住商住底商底商
2、商业内街商业内街沿街商铺沿街商铺住宅住宅总计总计总建面积总建面积198004500229025202958658696商业面积为：商业面积为：29110 平方米平方米 占总建面积：占总建面积：49.5%二、利润测算二、利润测算本报告是严格保密的。商住商住底商底商商业内街沿街商铺沿街商铺住宅住宅总总合计合计总建面总建面积积198004500229025202958658696预期销预期销售价格售价格6900-8000元/平方米8500-12000元/平方米7500-9000元/平方米12000-18000元/平方米6900-8000元/平方米销售平销售平均价格均价格7600元/平方米11000元
3、/平方米8400元/平方米16000元/平方米7600元/平方米销售销售15048万元 4950万元 1924万元 4032万元 22485万元 48439万元2 2、销售、销售预算预算本报告是严格保密的。3 3、获利、获利核算核算u成本合计成本合计:建筑面积建筑面积58818*630058818*6300元元/平方米平方米=37055=37055万元万元u总销售额预计:48439万元u预计本项目获利为：48439万元-3705537055万元万元=11384=11384万万元元本报告是严格保密的。4 4、销售平均价、销售平均价u各物业类型销售平均价格为：各物业类型销售平均价格为：825282
4、52元元/5 5、项目代理费、项目代理费u项目总销售额：项目总销售额：1.2%1.2%本报告是严格保密的。2011.22011.22012.042012.042012.52012.52013.22013.22013.072013.072013.122013.12内部认购首批住宅销售推出部分商业售楼中心启动入市二批住宅商业销售沿街商铺销售，大商业经营售楼处展示户型展示意向登记来访客户楼盘认购活动，推出难销的房源，样板区开放，区域价值推介会。秋季房展会购房优惠新单位开盘老客户活动SOHO开盘B地块沿街商铺销售媒体配合：媒体推广、网络、硬广、DM直邮、短信活动执行全程执行类活动：九金会活动、老带新优
5、惠活动企业高管联谊活动酒店式公寓样板房公开凭VIP享受优惠，收取意向金，签订合同或收取全额房款房展会活动楼盘代言人评选公示特惠房源促销中秋节业主联谊认购前，VIP卡发放联系企业高管，举办联排别墅推介会“九金会”风筝节，奖品为购房95折优惠10万青年创业大赛活动安排蓄水期积累客户三、销售周期三、销售周期本报告是严格保密的。招商核心要点u 在招商过程中如何遴选合适商家？u 在较短的招商周期下，如何确保商家的数量和质量？u 在既定的时间下，如何恰当安排内部招商和对外招商 的工作进度？四、招商策略四、招商策略本报告是严格保密的。厂家国内外优秀品牌的生产厂家代理商国内外优秀品牌的代理商业主经营个性商品的
6、小业主三大招商对象本报告是严格保密的。1.厂家优先：品牌的生产厂家优先签约；2.名优品牌优先：国内外著名品牌优先引进；3.独家经营优先：品牌在本区域独家经营的优先引进；4.特色项目优先：拥有特色经营项目的业主优先引进。四大招商原则本报告是严格保密的。针对部分不做直营店而以加盟为主的厂家，可采用“厂家招商联盟”形式：1、合作厂家的品牌介绍及历史经营情况；2、合作厂家的加盟流程及相关对接人的联系方式；3、合作厂家提供招商委托书一份，包括企业CI使用授权；4、合作厂家对经营场地的具体要求（含面宽、面积、层高等）；5、合作厂家的招商加盟条件（含加盟费、进货费、合作期限等具体要求）；6、合作厂家的已有加
7、盟店经营利润回报分析等；我们将根据合作厂家提供的以上材料，在项目所在地进行联合招商活动，实现合作厂家与项目的合作共赢。招商合作方式-厂家招商联盟通过开发商租赁所需物业，交纳租金和相应的物业管理费招商合作方式-租赁经营本报告是严格保密的。招商准备内部招商公开招商开街营业2012年6月2012年8月2012年10月2013年1月时间时间节点节点招商招商节点节点根据商业物业目标商家的特征，确定商业物业的招商方向，然后大量搜集商家的信息资料，并主动与之联系。综合分析各种信息资料，制定相应的招商策略及实施方案。内部认租期的主要任务是，采用定向招商的方式，主动上门与目标商家联系，最终确定商业物业的主力商户
8、、各经营主题的重点商户，同时对一般商户进行招商登记。公开招商，即全面招商，指商业物业所有的商铺全面对外公开招商，既要引入重点商户进行经营，又要吸引一般商户前来租赁。完成招商工作任务后，还要为商业物业的顺利开业做一些准备工作。开业前，有必要运用各种广告媒体进行较大幅度的广告宣传造势活动，以树立商业物业的知名度。招商招商目标目标招商30%以上招商50%以上招商80%以上团队、物料到位招商工作节点本报告是严格保密的。阶段招商策略l进入市场前期进入市场前期诉求对象：诉求对象：品牌经营者主要诉求：主要诉求：是把大量的项目优势信息传达给他们，短时间内促成招商行为的产生和商业人气的聚集。l建立知名度和美誉度
9、后建立知名度和美誉度后诉求对象：诉求对象：社会商家主要诉求：主要诉求：主要是把握商业项目的核心竞争力所在，来维护老客户并挖掘新的客户资源。l临近营业阶段临近营业阶段诉求对象：诉求对象：经营者和消费者主要诉求：主要诉求：则转变为以互动性较强的活动信息为主本报告是严格保密的。招商是向资源要资源，根据项目主题定位来因商制宜的选择，是成功招商的基础所在。先利用与企业自身有关系的商家资源，吸引优秀的商家进驻，树立起良好的形象，形成独特的商业氛围，快速树立良好的开发品牌昭示作用，降低招商风险，坚定外界经营者信心，形成良性循环局面。INVESTMENT 招商总结本报告是严格保密的。面向目标客户群体形成针对性
10、传播通路抓住错位传播要素，建立项目特色形象结合项目亮相、开盘等主要节点，通过晨报等主流媒体，制造话题，传递信息，最大程度的客户聚集，突出产品特色，强化客层特征，锁定有效客户。结合项目高端定位，选择目标客群集中场所，配合团购及销售，以产品力及生活方式为诉求核心，通过媒介渠道纵深传播，迅速树立标杆楼盘形象。借助政府启动片区政策的实施，依托枢纽型户外媒体，扩大市场认知半径；引导全市同质客户关注，并打响项目在全市的广域知名度。点点线线面面策略总纲五、广告推广五、广告推广本报告是严格保密的。重点突破，有的放矢，运用四维组合媒介策略，既有覆盖率，但更强调重点选择。u形象面“主动、高调亮相”利用大众媒体，围
11、绕项目品牌导入、九金会等小众营销活动，进行项目形象宣传,短期在市场上扩大企业知名度并树立项目的标杆形象；u产品面“魅力深度展示”借助报纸硬广、软文硬排、新闻炒作、网络、DM、楼书等渠道，深入解析产品特色，以前所未见的产品魅力及生活品位印证项目非凡气质；u公关面“借势扩大影响力”通过媒体话题炒作、有社会影响力和高端形象的活动策划，在中产群体内迅速聚焦，在市场上树立知名度及美誉度；u现场面“眼鉴为实”通过现场售楼处、样板房、样板区现场体验，达到震撼视野的目的，让消费者亲身感受上流社会的生活方式，刺激购买欲望。实施战术本报告是严格保密的。1、户外大牌策略：围合、拦截式集中爆破原则 此阶段户外投放将进
12、行项目形象集中爆光，我们将以下二大重要节点布置。市中心彭城广场等黄金点位 （2）市区前往南区方向主要路段的点位2、报纸策略：1）在产品形象期和重要节点都以整版形式出现，以品牌、形象、产品卖点及信息等诉求为主，选择都市 晨报、徐州日报等主要媒体进行投放；2）广告形式以硬广、软文或软硬结合形式，同时争取媒体新闻支持；3）控制投放频率，结合项目推进及销售进程，进行疏密有序地投放，前期可每23周投放1期，公开认购期 间适当增加密度，每周1期左右，开盘前后半个月内密度增加至每周2期，开盘过后，持续期投放密度降 低至每2周1-2期。3、杂志策略：增加杂志的投放点，针对一些影响力较大的杂志集中投放；如彭城楼
13、市，二个月集中投放，以跨版 的形象软文硬上排的拉页方式阐述项目价值优势；媒体组合本报告是严格保密的。4、网络策略：与搜房网、E房网合作以打包价商谈3-6个月的投放费用，在首页做主形象,并有长期链接的新闻条,随 时更换项目销售节点信息、各新闻软文炒作，链接项目网站；5、短信策略：在重大营销节点进行区域锁定短信和定向短信发布，定向发布可针对相应群体组织（如全球通俱 乐部等）和相应职业等标准进行投放。建议在开盘前比平时增加倍的投放量；6、DM直邮：选择铜山区单位等目标客群集中的单位进行针对性投放，传递楼盘信息；7、其他通路：选择小众媒体如公交车体、站台等进行投放。本报告是严格保密的。名片、手提袋、纸
14、杯、胸卡、制服、档案袋、礼品、文件夹等其他其他根据房型选定样板间LOGO墙、系列看板地块周边围合树于基地内，醒目而有气势指示牌、气氛引导旗楼书、折页、海报、房型单页等制作3分钟动画，以在前期给目标客户全面展示楼盘的形象、规划理念、配套服务等，创造客户身临其境的感受。2全景鸟瞰、2一期鸟瞰、建筑单体、正门入口、组团景观、中心景观、商业街、会所、室内空间1整体沙盘模型、1区域规划模型、2一期沙盘模型、房型单体模型具体内容具体内容内部看板工地围墙导示系统现场包装现场包装精神堡垒宣传物料三维动画效果图模型分类分类样板间样板间销售道具销售道具项目项目销售道具及现场包装本报告是严格保密的。序号媒体投入比例
15、1销售道具3%2阵地包装9%3售楼处17%4户外广告20%5报纸广告20%6电视广告10%7电台广告2%8网络广告2%9短信2%10活动15%推广费用配比总营销推广费用（不含部队用地）=总销售额*1%=48439*1%=484万本报告是严格保密的。六、成功案例六、成功案例深圳深圳百仕达百仕达本报告是严格保密的。深圳深圳潜龙花园潜龙花园本报告是严格保密的。和园爱家和园爱家项目操盘：赵龙项目操盘：赵龙本报告是严格保密的。城置国际城置国际花园城花园城项目操盘：李斌项目操盘：李斌本报告是严格保密的。南门御园南门御园徐州项目徐州项目本报告是严格保密的。滨湖品邸滨湖品邸宿迁项目宿迁项目本报告是严格保密的。藏珑藏珑鸿基雅鸿基雅园园淮安项目淮安项目本报告是严格保密的。七、佣金结算七、佣金结算1、全程营销代理佣金为总销售金额的1%。2、双方签订全程营销代理合同后，每月的策划服务费为3万元，直至项目预售许可证取得之月为止。此费用可在项目开盘后从代理佣金中扣除。3、为了更大实现项目的利润率，如最终销售均价突破双方前期商议的销售均价，超出的溢价部分我司可从中提取15%作为溢价奖励。本报告是严格保密的。汇报完毕，谢谢聆听！汇报完毕，谢谢聆听！