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1、 房地产行业的房地产行业的PEST分析分析10传媒：梁奕凤传媒：梁奕凤2前言前言 改革开放以来，柳州市先后被国家确定为“科技兴市”、“优化资本结构”、“技术创新”和“信息化”试点城市，多次荣获“全国卫生城”、“全国环境综合整治优秀城市”以及“广西文明城市”等称号。城市综合实力曾两次列全国450个城市中50强之内。随着柳州现代化建设的深入进展，柳州经济取得飞速发展。因此良好的经济发展态势为柳州房地产业及商业的发展提供了较佳的宏观经济环境。柳州市的房地产业自1992年正式起步以来，发展到今天已经形成群雄逐鹿的局面，据不完全统计，20022002年底在柳州市注册的房地产公司约达217217家，全年完
2、成施工的商品房面积总数（不含经济实用房和单位集资房）达266.81266.81万平方米。目目录录12343房房地地产产现现状状分分析析商商品品房房成成交交状状况况PEST分分析析总总结结4一、柳州现在房地产行业的状况一、柳州现在房地产行业的状况1.柳州房地产房价的分析2083套套766套套1412套套1190套套70套套1套套2套套0套套52.二手房房价走势分析63.柳州土地成交信息走势柳州土地成交信息走势74.4.首套房贷利率首套房贷利率总结总结 以上数据显示：柳州的房价走势不平稳，二手房更是有下跌现象，土地成交走势起伏很大，首套房贷的利率也处于上浮状态。总的来说，柳州的房地产行业是不稳定的
3、。89二、二、柳州房地产商品房成交状况柳州房地产商品房成交状况10总结总结 从以上数据表可以看出：2012年柳州1月新房成交1183套，环比下跌0.7%；成交面积112041.83平方米，环比上涨2.4%。柳州2011年1月新房成交1152套，2012年1月同比上涨2.7%；2011年1月成交面积118236.98平方米，2012年1月同比下降5.2%。11划分区域划分区域1213总结总结数据表显示：1.鱼峰区楼盘环比与同比成交数据均往上涨，鱼峰区刚需人群较为稳定 2.柳东新区的楼盘大力宣传销售火爆，从面积上看，柳东新区商品房成交面积为0平方米，与数据对比起来着实让人搞不懂。3.柳南区成交上涨
4、明显，新盘入市促使成交量突然飙升，环比上涨200%。4.柳北区相比12月下跌严重，月成交量不足百套，与去年同期相比，成交套数和金额下跌幅度更大。5.城中区一直受到柳州购房者的热捧，面对相对比较冷清的1月，成交量上涨，为龙年销售开了个好头。14213415政策政策/法律（法律（Political）经济（经济（Economic）社会文化（社会文化（Social）技术（技术（Technological）三、现在就柳州市房地产行业进行三、现在就柳州市房地产行业进行PEST分析分析16政策政策Political法律法律1.国家房地国家房地产产行行业业的法律法的法律法规规住房限购令商品房销售明码标价规定商
5、品房屋租赁管理办法中华人民共和国城市房地产管法城市房地产管理法国土资源法城乡规划法物权法合同法侵权责任法 17柳州的政策法柳州的政策法规规 两年未动工可无偿收回土地两年未动工可无偿收回土地房地产转让需依法办理监管房地产转让需依法办理监管机构对房贷尤其是第二套住房机构对房贷尤其是第二套住房(及以上及以上)房贷有严格的规定房贷有严格的规定柳州城市规划政策：都乐岩方向将新建两个公交场站柳州城市规划政策：都乐岩方向将新建两个公交场站 汽车城用地有保障汽车城用地有保障 1819 中华人民共和国城市房地产管理法（修订）版中明确规定以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土
6、地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满两年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必须需的前期工作造成动工开发延迟的除外。（1）两年未动工可无偿收回土地两年未动工可无偿收回土地20中华人民共和国城市房地产管理法规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。办法规定，房地产转让中的下列类型不得转让：司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；依法收回土地使用权的；共有房地产，未经其
7、他共有人书面同意的；权属有争议的；未依法登记领取权属证书的。以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。（2）房地产转让需依法办理房地产转让需依法办理21 “限购、房产税”等政策出来后，在央行数度提高存款准备金率之后,部分银行信贷额度紧张,银行对房贷的态度也在转变,多家银行正在主动收紧房贷业务。新增的信贷投放之中,执行基准利率
8、和上浮利率的贷款占比超过80%,在今后的信贷投放中,也要保持这个比例。银行首套房贷利率的提高目的不是遏制房价上涨，或者是调控房地产，而是防止房地产金融危险发生和房地产泡沫扩大。但是，对于首套房购买者，尤其是在当前如此严控的条件下购房，都是刚需中的刚需，购房者还贷成本不仅加大，而且贷款耗时，因此会加重购房者观望的情绪，市场有进一步趋冷的可能。（3）监管机构对房贷尤其是第二套住房监管机构对房贷尤其是第二套住房(及以上及以上)房贷做了严格的规定房贷做了严格的规定 221.1.都乐岩方向将新建两个公交场站都乐岩方向将新建两个公交场站 从柳州莲花客运站往209国道方向，将新建两处公交车场站。目前两处场站
9、的环评工作已经完成，项目总投资1.26亿元，预计明年5月完成建设。两个新建的场站中，莲花场站的客流量非常大，场站原来就建有，但当地建设立交桥后，公交场站的位置需要重新选定；而都乐场站平时的客流量大，因为去都乐岩景区游玩的人多。2.2.汽车城用地有保障汽车城用地有保障 经自治区人民政府同意，区国土资源厅批复了柳州市雒容镇土地利用总体规划（2010-2020），为保障广西柳州汽车城用地提供了规划支撑。规划修编后，雒容镇的城乡建设用地规模由2009年的26平方公里，提高至本轮规划期末的67平方公里，是上轮规划期末的2.6倍，为雒容镇“十二五”、“十三五”的城镇划、工业化拓展了用地空间，重点保障了广西
10、柳州汽车城建设用地。（4）柳州城市规划政策柳州城市规划政策总结总结1.一定程度上打击了房地产开发商通过延期开发哄抬房价的可能，规范了房地产市场开发秩序，推进房地产市场的健康发展。2.一定程度上抑制炒地皮哄抬地价的可能，有效规范了土地市场的管理，进一步健全了房地产市场的投资开发。3.对这部分购买者加以调控提高门槛，势必会造成误伤，甚至有可能成为房价上涨的推手。2324经济经济 （EconomicEconomic ）2.25 2011年，柳州努力克服种种困难和不利影响，保持了良好的发展势头，顺利实现了“十二五”规划的良好开局。18月，工业总产值1744.5亿元，增长16.4%，全社会固定资产投资7
11、46.3亿元，增长34.7%，财政收入135.5亿元，增长13.8%。“十一五”期，柳州深入贯彻落实科学发展观，坚持“工业强市、富民兴柳”的总体发展思路，坚持工业化城镇化主导方向和核心战略，坚持“三个同步”发展理念，经济社会实现了又好又快发展，各项指标长期保持广西前列，特别是工业经济长期处于广西领头羊地位，工业发展速度多年保持在20%以上，基本上是三年翻一番。（1）柳州的经济水平柳州的经济水平26全市规模以上汽车、冶金，机械三大支柱行业完成总产值1636.81亿元，同比增长34.66%，增速比全市规模以上工业总产值增速高0.76个百分点，占全市规模以上工业总产值的76.99%，对规模以上工业总
12、产值增长的贡献率达78.33%，拉动规模以上工业总产值增长26.53个百分点。汽车制造业总产值874.75亿元，增长28.25%，占规模以上工业总产值的41.15%，对规模以上工业总产值增长的贡献率为35.83%，拉动规模以上工业总产值增长12.14个百分点。冶金工业总产值505.17亿元，增长46.06%，占规模以上工业总产值的23.76%，对规模以上工业总产值增长的贡献率为29.62%，拉动规模以上工业总产值增长10.03个百分点。机械工业总产值256.89亿元，增长36.94%，占规模以上工业总产值的12.08%，对规模以上工业总产值增长的贡献率为12.88%，拉动规模以上工业总产值增长
13、4.36个百分点。（2）汽车、冶金，机械三大支柱行业汽车、冶金，机械三大支柱行业(2010年）27 货币政策持续收紧，信贷投放同比下降：2011年上半年，CPI涨幅呈扩大趋势，存准率、利率不断上调。2011年，央行每月上调一次存准率，共计6次，每次0.5个百分点。而12月下调一次存准率后，大型金融机构存准率达到21%；央行还分别在2月、4月和7月加息25个基点，目前，一年期存款利率为3.50%，银行贷款额度吃紧，各地纷纷上调首套房贷首付比例。虽然各家商业银行都声称会支持居民正常购房融资需求,但在持续收紧的房贷政策之下,部分有自住需求的购房者已经受到房贷政策的影响,自愿或被迫推迟了购房需求。（3
14、）货币政策）货币政策28（4）财政、金融存贷款、物价水平财政、金融存贷款、物价水平财政收入较快增长财政收入较快增长全市财政收入176.65亿元，同比增长28.4%,完成全年计划的88.33%。一般预算收入62.99亿元，增长21.0%，其中税收收入48.89亿元，增长24.3%。一般预算支出120.8亿元，增长20.6%。金融存贷款保持平稳增长金融存贷款保持平稳增长11月末，金融机构人民币存款余额1411.34亿元，比年初增长16.4%。其中，居民储蓄存款余额626.94亿元，比年初增长13.26%。金融机构人民币贷款余额1023.61亿元，首次突破1000亿元大关，比年初增长18.75%。物
15、价水平继续上扬物价水平继续上扬今年以来，全市居民消费价格总水平持续保持上扬态势，1-11月份同比上涨3.4%。构成CPI的八大类商品呈现“六升两降”的格局，其中食品类价格仍是推动物价总水平上升的主要动力，达8.2%；衣着类上涨4.6%，烟酒及用品类上涨2.3%，医疗保健和个人用品类上涨1.5%，交通和通信类上涨0.5%，居住类上涨5.3%，娱乐教育和文化用品及服务类下降3.3%，家庭设备用品及维修服务类下降0.3%29 社会消费品零售总额433.38亿元，同比增长19.76%。从城乡消费市场来看，城镇实现社会消费品零售总额411.96亿元，同比增长19.69%；乡村实现社会消费品零售总额21.
16、42亿元，增长21.05%。分行业来看，批发业实现零售额40.81亿元，同比增长31.76%；零售业实现零售额353.18亿元，增长18.45%；住宿业实现零售额2.89亿元，增长15.36%；餐饮业实现零售额36.50亿元，增长20.72%。（5）消费品市场总额消费品市场总额（6 6）柳州的人均可收入）柳州的人均可收入 1.1.人均收入人均收入 2011年，全市完成地区生产总值1543亿元，增长11%；工业总产值3150亿元，增长20.1%；全社会固定资产投资1305亿元，增长31.5%；财政收入229.6亿元，增长14.13%。城镇居民人均可支配收入19615元，增长10.4%；农民人均纯
17、收入5700元，增长15.5%；城镇登记失业率控制在4%以内；人口自然增长率为7.07。30 2.2.两大特点两大特点 一是高低收入差距缩小。按区域分，收入水平最高的城区人均可支配收入11148.86元，收入水平最低的县人均可支配收入7504.36元，县区高低收入差距之比由上年同期的1.56：1缩小为1.49：1。按家庭分，10%的最低收入家庭人均可支配收入3019.92元，10%的最高收入家庭人均可支配收入23147.07元，高低收入家庭的人均收入比，由上年同期的7.71：1缩小为7.66：1。二是低收入家庭收入增长速度高于高收入家庭。低收入家庭人均可支配收入3019.92元，同比增长11.
18、93%，比高收入家庭11.26%的增幅高0.67个百分点。据了解，低收入家庭收入增长加快的主要原因是政府采取积极措施，逐步提高最低收入保障标准和最低工资标准，加大了财政转移支付力度。31总结总结柳州的经济水平从生产总值的来说是属于增长的趋势，人均收入，消费市场的份额也呈增长的趋势。32333.社会文化社会文化（Social）人口教育消费态度人口（附表）教育消费态度34柳州常住人口为375.87万人，有家庭户111.64万户，家庭户人口为352.82万人，平均每个家庭户的人口为3.16人 大学文化程度的8685人，高中文化程度的14582人，初中文化程度的37058人 ，小学文化程度28654人
19、。相当一部分人收入不高，甚至没有收入，只是学生或“啃老族“，可是他们就是爱攀比，所以高档消费也依旧不愁市场 全市总人口和常住人口地区分布如下：单位：人县 区常住人口总人口全 市37587043554441城中区160217116240鱼峰区356296234217柳南区492043302008柳北区428043322530柳江县562351552336柳城县353796401065鹿寨县421019463391融安县285641315774融水苗族自治县402054479173三江侗族自治县297244367707人口数据分析表人口数据分析表351 12 236总结总结我国虽然实施了计划生育政
20、策，但人口增长仍然过快，人口基数较大。人口的增长就意味着住房需求的增长，因而可以说中国的房地产业有着广阔的发展空间。1.人口因素37目前我国家庭结构发生了显著变化，向小型化发展。这是计划生育政策和离婚率上升共同作用的结果。同时随着观念的改变，很多年轻人结婚后不愿与父母一起居住，家庭购房需求加大。2.家庭结构38技术技术（Technological）4、1、电子技术的发展使得房地产业种出现了智能楼宇。2、交通技术的发展和交通工具的完善 运输条件的改善，提高了中心区与郊区之间的可达性，使城市房地产区由中心区向郊区的演变的出现成为可能。3、现代通讯技术的进步 互联网的发展使在家里办公成为可能，住宅不再只是生活场所，也成了工作场所。39四、四、总结总结1.从目前的政策措施看，未来中国将加大保障性住房的建设，但中国人 口众多的实际和计划供给带来的分配畸形和无效率决定了依靠保障难以解决中国住房的民生问题。2.目前的房地产价格基本已经达到高位顶点，2010年继续大幅上涨的局面应该不会出现，原因是 政策已经开始对房地产发力，人们的预期和观望情绪业已出现。3.从长期来讲，房地产行业会逐渐从一个暴利行业转变成一般产业稳健发展；第二、在未来的某一个时间段内现行政策会基本保持不变，但下一届政府上任之后会有所调整；第三、房地产行业是一个关乎民生和关联产业链长的行业，因此比较有发展。40