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1、老年公寓（度假村）项目建议老年公寓（度假村）项目建议书书二七年九月二七年九月 编制依据编制依据1 1、中国老龄事业的发展中国老龄事业的发展白皮书白皮书2 2、中国老龄事业发展中国老龄事业发展“十一五十一五”规划规划3 3、关于对老年服务机构有关税收政策问题关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知（财税的通知（财税200097200097号）号）4 4、国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快关于加快发展养老服务业意见发展养老服务业意见的通知（的通知（060602022020）5 5、中华人民共和国土地管理法中华人民共和国土地管
2、理法6 6、国务院关于深化改革严格土地管理的决定国务院关于深化改革严格土地管理的决定的通知的通知7 7、朝阳区东三乡地区控制性详细规划朝阳区东三乡地区控制性详细规划项目背景及市场分析项目背景及市场分析项目区位优势及政策分析项目区位优势及政策分析项目规划及投资分析项目规划及投资分析结论结论据据中国老龄事业的发展中国老龄事业的发展白皮书，到白皮书，到20052005年底，年底，中国中国6060岁以上的人口已经达到岁以上的人口已经达到1.441.44亿，占全国人口亿，占全国人口总数的总数的1111，占亚洲老年人口的，占亚洲老年人口的1/21/2，占全球老年人，占全球老年人口的口的1/51/5，已经进
3、入老龄化国家的行列。，已经进入老龄化国家的行列。截至截至20052005年底，北京市常住人口年底，北京市常住人口15361536万人，其中万人，其中6060岁以上的老年人口约岁以上的老年人口约224.3224.3万人，占总人口比例万人，占总人口比例14.6%,14.6%,其中有其中有20%20%的人具有较高的消费能力，约的人具有较高的消费能力，约1515万万人。人。一、项目背景及市场分析一、项目背景及市场分析一、项目背景及市场分析一、项目背景及市场分析项目背景项目背景据调查显示，北京市有据调查显示，北京市有33.6%33.6%的老年人（的老年人（7575万）表示万）表示愿意愿意“移地养老移地养
4、老”，比例高于全国，其中有，比例高于全国，其中有20%20%的人的人具有较高的消费能力，可以选择入住高端老年公寓，具有较高的消费能力，可以选择入住高端老年公寓，约约1515万人。万人。城市现有的养老设施不能满足市场的需要，更不能城市现有的养老设施不能满足市场的需要，更不能满足高端人群养老的需求。北京市场上高档养老设满足高端人群养老的需求。北京市场上高档养老设施很少，医疗水平不高，管理水平有限，主要采用施很少，医疗水平不高，管理水平有限，主要采用度假村的形式。度假村的形式。市场分析市场分析 为此，我们建议在顺义区李隧镇投资建设高档老年为此，我们建议在顺义区李隧镇投资建设高档老年公寓（度假村）项目
5、。公寓（度假村）项目。该项目利用优美的自然环境，为高端老年客户提供该项目利用优美的自然环境，为高端老年客户提供优质的养老场所优质的养老场所,可填补北京市老年服务机构的一个空可填补北京市老年服务机构的一个空白。白。老年公寓实景老年公寓实景项目位置图项目位置图二、项目区位优势及政策分析二、项目区位优势及政策分析二、项目区位优势及政策分析二、项目区位优势及政策分析新国新国展中展中心心首首都都机机场场商务区商务区加加 工工 区区保税区保税区保税保税区区汽车汽车城城林河工业区林河工业区三高农三高农业示范业示范区区项项目目用用地地项目区位优势项目区位优势项目用地项目用地位于李遂镇西侧，潮白河东岸的万亩森林
6、中，位于李遂镇西侧，潮白河东岸的万亩森林中，与北京市顺鑫绿色度假村接壤。地块林水相依，环境优与北京市顺鑫绿色度假村接壤。地块林水相依，环境优美，空气清新，地热资源丰富，是健身疗养、文化休闲美，空气清新，地热资源丰富，是健身疗养、文化休闲的理想之地。的理想之地。李遂镇距离首都机场仅李遂镇距离首都机场仅5公里路程，开车公里路程，开车10分钟即可到分钟即可到达。首都机场第三期扩建工程将于达。首都机场第三期扩建工程将于2007年落成，今后每年落成，今后每年可起降国内外航班年可起降国内外航班50万架次，机场的年人流量将达到万架次，机场的年人流量将达到6000万人次。万人次。、根据、根据招标拍卖挂牌出让国
7、有土地使用权规定招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定（20022002国土资源国土资源 部部“1111号号”令），目前已经建立和规范了土地有形市场，实行了令），目前已经建立和规范了土地有形市场，实行了国国 有土地使用权招标、拍卖和挂牌交易。有土地使用权招标、拍卖和挂牌交易。、中华人民共和国土地管理法中华人民共和国土地管理法第第4343条规定，任何单位和个人进条规定，任何单位和个人进 行建设需要使用土地的，都必须依法申请国有土地。行建设需要使用土地的，都必须依法申请国有土地。本项目用地性质为国有土地，避免经营土地开发权所需进行本项目用地性质为国有土地，避免经营土地开发权所需进行的招拍挂程序。的招拍
8、挂程序。政策分析政策分析 三、项目投资分析三、项目投资分析三、项目投资分析三、项目投资分析经济指标经济指标投资完成工程情况投资完成工程情况投资成本投资成本效益分析效益分析项目总投资：项目总投资：1000010000万元（不含万元（不含145145亩土地使用权）亩土地使用权）占地面积:96667平方米(145亩)容积率 0.3 建筑面积:30000平米床位：400张主体工程 3598.9万元 基础设施工程 1489.6万元 未付款的已完成工程 555万元 未完成工程缺口资金 4800万元 合计:10443.53万元 平均单价:3481元/建筑平米 (折合26.1万元/张床位)经济指标经济指标投资
9、完成工程情况投资完成工程情况已已完完成成总总建建筑筑面面积积2926029260平平米米，已已投投资资5643.55643.5万万元元（不不含含土土地地使使用用权权）。其中：投资完成主体情况（共计3598.9万元）1）综合楼 5600平米 711万元 2）客房楼 4300平米 478.5万元 3）康乐中心 6300平米 995.7万元 4）后勤服务楼（已装修）2600平米 416万元 5）会议中心 3700平米 326.8万元 6）变配电室 200平米 31.8万元 7）人工湖 1260平米 16.6万元 8）屋面网架 162.13万元 9）前期拆除工程 11.4万元 10）室外三通一平、围墙
10、工程 449万元 （包括145亩地垫土、室外排水工程）基础设施及其他投资项目（共计基础设施及其他投资项目（共计1489.6万元）万元）1）地热井1眼（深1800米，水温43度）261万元 2）建筑物基础打桩工程 199.8万元 3）戏水乐园设备款 128.4万元 4）设计费 110万元 5）监理费 33万元 6）职工厨房设备 16.2万元 7）勘查费 5万元 8）临时配电费 60万元 9）打井等工程 28.6万元 10）筹建费用 179.43万元 11）基建税费 468.17万元 未付款的已完成工程（共计未付款的已完成工程（共计555万元）万元）1）贵宾客房楼 5300平米 530万元 2）配
11、电室改造及二次土回填 25万元3、未完成工程及缺口资金（、未完成工程及缺口资金（4800万元）万元）1）建筑物装修工程 2600万元 2）各种设备 1000万元 3）洗衣房、库房500平米 60万元 4）配电、地热水净化设备 220万元 5）锅炉房550平米 70万元 6）锅炉等保暖设备及空调设备 600万元 7）室外工程（含绿化及大门工程）250万元效益分析效益分析每张床位为每张床位为2626万元万元,即以即以2626万元万元/间的价格全部销售会员证后间的价格全部销售会员证后,刚刚好能收回成本。好能收回成本。通过调查附近北京绿色度假村客房价位如下：通过调查附近北京绿色度假村客房价位如下：普通
12、间 560元/间/天 0.8折 448元/间/天贵宾间 880元/间/天 0.8折 704元/间/天本项目开发完后按上述价位经营：本项目开发完后按上述价位经营：普通客房200间；标准客房200间 平均空置率 40%年总收入 4977万元 运营费用率为 25%两税一费 5.5%年税后利润 3459万元 动态投资回收期 3.7年 项目周边另有项目周边另有100100亩租赁土地，拟建亩租赁土地，拟建TownhouseTownhouse可与本项目共同开发可与本项目共同开发利用。利用。土地面积：66667平米 容 积 率：0.75 建筑面积:50000平米 开发总成本：21316万元（折合4264元/平
13、米）土地转让价：3500万元（35万元/亩）楼面毛地价：2750万元（550元/建筑平米）出让金税费：82万元 建安费用：11500万元 小市政费用：1200万元 其他费用：2284万元 销售收入测算销售收入测算 通过调查周围项目销售价格如下：莫奈花园 顺义区前沙峪 均价8600元/平方米 东方太阳城 潮白河边上 均价7800元/平方米 考虑该项目周边经济发展状况，开发完成后均价为8500元/平方米 销售总收入 39000万元 销售成本 3120万元 净销售收入 35880万元根据北京太阳城银龄公寓入住价格表以及入住情况，北京市温泉度根据北京太阳城银龄公寓入住价格表以及入住情况，北京市温泉度假村以假村以26万元万元/间的价格全部销售会员证后间的价格全部销售会员证后,刚好能收回成本，因此刚好能收回成本，因此该项目是可行的。该项目是可行的。Townhouse开发成本为开发成本为21316万元，销售净收入为万元，销售净收入为31200万元，因此该万元，因此该项目可行。项目可行。谢谢！谢谢！