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1、商管公司运营理念销售方式本本项目商目商业街整体街整体实行四行四统一管理：一管理：统一招商、一招商、统一物管、一物管、统一一营销推广、推广、统一一布局布局规划；划；实行以物行以物业管理管理为主，商主，商业管理管理为辅的原的原则。招商运营模式返租项目销售顺序：返租项目运营顺序：我们秉承着先运营后招商再销售的方式操作本项目，达到运营第一，招商先行，最后销售的模式，把我们的若干个主题充分利用起来，提升项目亮点。销售人员投资业主商管公司（招商）经营商户消费者市场推广，吸引客流经营商户，日常管理销售指标达成运营管理分析经营商户调整前期运营我我们的运的运营核心是消核心是消费者、是主力店，客流聚集到主力店，但
2、主力店不是商家，者、是主力店，客流聚集到主力店，但主力店不是商家，业态定向客流引入商家，定向客流引入商家，产生生销售，从而延售，从而延续高承租能力。高承租能力。作作为销售返祖型物售返祖型物业，运运营的的对象是主力店、客流象是主力店、客流主力店主力店-运运营对象天猫象天猫Minimall转角遇到角遇到爱-文文创猫的森林猫的森林-日日韩街区街区星光大道星光大道-明星店明星店铺夜猫族夜猫族-餐餐饮多啦多啦Ai梦梦-儿童儿童业态客流客流链接接-通通过景景观、特定造型人物互、特定造型人物互动表演，表演，软硬件互硬件互补的形式将客流通道打造成的形式将客流通道打造成欢乐街。街。问题：开发商资金回笼慢；品牌租
3、赁要求高招商压力大需承担投资回报风险解决：先招商，引进一定品牌及特色业态，缓解招商压力；用带租约销售的方式，保障小业主的投资回报；利用统一经营，统一招商，统一推广方式，来满足品牌商家对铺位的要求。优点：统一管理、统一业态增强投资信心，促进销售开发商资金回笼快。招商及运营委托经营小业主商家购买物业代理招商出租物业支付租金提供回报发展商纯纯售自售自营营店店服服务务内容内容招商及运营专业商商业经营管理机构管理机构物物业形形态商商业管理管理售后返租品牌售后返租品牌专卖店店招商、招商、签约、租金管理、商、租金管理、商业管理管理建建议经营方式在方式在专业商商业管理公司的管理公司的统一管理下一管理下实行按区
4、域分行按区域分别实行招商行招商+委托委托经营管理管理+小小业主自主自营组合的合的经营模式模式统一经营管理策略策略一：统一业态规划商家入驻须服从对项目的整体规划，不同业态分区设置。驻场前经确认业种及开业品牌，经严格考察审核后，方可签订租赁合同，并且在经营期间，如要调整经营内容需经管理处书面同意。策略二：统一人员管理营业人员统一培训、统一管理，对所有员工的后期教育培训以及考核，均由管理公司来进行，做到保障服务的质量和规范。策略三：统一租赁管理进驻商家在经营过程中须服从统一管理。管理处同时提供高质量的物业服务，在给商家提供一个安全有序经营环境的同时，也为业主创造一个舒适、整洁的经营场所。策略四：统一
5、市场推广运营公司项目进行整体的市场推广，降低经营商户自行推广成本，提升推广质量，旺市场，方能旺商户。招商及运营招商八招制胜原则原则七：同业差异，异业互补原则六：特殊商户的优惠必要招商及运营原则一：节点控制原则八：先收紧，后放松原则二：先主力，后散户原则三：控制重点、控制形象原则四：品牌先行原则五：消除隐忧，保证销售蓄客蓄客洗客挖掘客户老带新招商期强销、招商期招商运营招商及运营 试营业试营业正式开正式开业业诚意意认租租开工奠基开工奠基招商及运营 原原则二：先主力后散二：先主力后散户首先引进具有号召力的品牌龙头商户，再借其品牌优势带动散户进场，即核心主力店先行，辅助店随后的原则。原原则三：控制重点
6、、控制形象三：控制重点、控制形象确保产品质量，提升项目形象，形成口碑力量。原原则四：品牌先行四：品牌先行确定一个明确的招商思路，贯穿始终，树立长期品牌，先形象后规划，招商是始终注意维护和管理好经营主题和品牌形象，着重整体形象宣传，再针对商家宣传经营理念，功能规划，经营优势，投资前景等。原原则五：同五：同业差异，异差异，异业互互补各同类业态需要区隔，如国际风情、产品、档次差异等，保持良性竞争但又能共荣双赢。满足顾客的选择，让顾客在逛得疲劳的零售店与让顾客休息放松的餐饮店之间惊醒互补。原原则六：先收六：先收紧后放松后放松遵循高品位，低门槛策略，严格挑选吸纳商户，招商中后期再放松各级散户，力求满场开
7、业效果。一、商业地产纵向价值链 二、商业街满意度分析 三、商业策划与推广商业运营管理 消费便利性（如班车、网卡购物）低成本性（时间和金钱）休闲性（如娱乐消费）商场氛围营造店铺大小和功能组合规划市场形象和信誉管理策划管理方式和利益最大化方案预期租金和增值幅度投资收益率，成本回收时间投资风险和化解措施增值措施和途径，工作成效估计地段价值及提升措施产品形态及利润最大化建筑设计符合开发商条件的营销策略和推广手段企业形象和识别系统，促进和发展人才和企业竞争力提高消费者价值策划经营者价值策划投资者价值策划发展商价值策划受欢迎Popular多样性(Variety )刺激兴奋(Excitement)独特性(U
8、niqueness)方便性(Convenience)时间与金钱成本的节省(Time/cost-saving)宁适性(Amenity)安全与保全(Safety and security)不受欢迎Unpopular不相容而来的混乱与脱序(Chaos anddisorder)不自然的环境相似度/无聊感独占行为所造成商品过于昂贵对传统社交型态的破坏等商业街满意度因素分析商业街受欢迎与不受欢迎因素之比较商业街满意度因素分析最喜欢商街体验原因总结:顾客最喜欢的商业街 安全；舒适;干净;整洁;业态丰富;能提供信息、新奇、流行、休闲、娱乐、社交与快乐的场所。考虑的资源 人力资源 品牌资源产品资源渠道资源技术资
9、源资金资源政策资源媒体资源政府资源文化资源商业策划与推广（一）有效的营销推广体系要秉承的三个原则：持续性、创新性、经济性结合主力店秀场、运动空间的运营推广，综合考虑 持续性、创新性、经济性原则，定期做时尚、科技、儿童等各品类活动，以保持项目活力和人气。持续性：客流的持续带动，游戏软件的定期更换。创新性：以新颖的主题式，体验式，科技感为主。经济性：取消主力店承租能力较差的商户，以经营承租能力比。较好的商户，有目标客群的商户，从而获得利润。商业策划与推广（二）年度推广主要内容确定年度需求变化时间工作是根据市场的需求变化来做的制定阶段性的目标按需求曲线按照季度划分阶段制定阶段性的推广工作主题内容把几个阶段分出等级把工作重点分出主次分出重量级及轻量级分出时间的控制比例分出密度的控制比例