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1、毕业论文题 目房地产企业破产优先权的权利顺位系 别 法学系 专 业 法 学 年 级 2016 学 号 201651601024 姓 名 何翠莹 指导老师 张占文 2020年 4 月 10 日广东培正学院教务处制毕业论文原创性声明本人郑重声明：所呈交的论文（设计书）是本人在导师的指导下独立进行研究所取得的研究成果。除了文中特别加以注明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写的成果作品。本人完全意识到本声明的法律后果由本人承担。 毕业设计（学位论文）作者签名 年 月 日毕业论文版权使用授权书本毕业论文（设计书）作者完全了解学校有关保障、使用毕业论文（设计书）的规定，同意学校保留并
2、向有关学位论文管理部门或机构送交论文（设计书）的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。本人授权省级优秀学士学位论文（设计书）评选机构将本论文（设计书）全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。本论文（设计书）属于： 保密，在 年解密后适用本授权书。 不保密。 （请在以上相应的方框内打“”） 作者签名 年 月 日指导教师签名 年 月 日 目录一、 房地产企业破产程序中优先权的概念和特征1（一） 企业破产程序中优先权的概念1（二） 企业破产程序中优先权的特征21. 破产费用与共益债务22. 职工债权33. 税收优先权4二、 破产优先权存在的法律问
3、题5（一） 消费者购房优先权与建设工程价款优先受偿权的冲突51. 消费者购房优先权的概念52. 消费者购房优先权的范围63. 消费者购房优先权与建设工程价款优先受偿权冲突分析6（二） 建设工程担保物权与建设工程价款优先权的冲突7（三） 抵押权与消费者购房权冲突9（四） 抵押权与建设工程价款优先受偿权的冲突11三、 破产优先权制度的法律完善11（一） 建设完善破产优先权法律体系11（二） 破产优先权登记制度的完善12（三） 平衡债权人享有的优先权.12房地产企业破产程序优先权的权利顺位何翠莹摘要:房地产企业破产程序优先权的权利顺位一直是大家关注的对象，包含破产费用，共益债务，职工债权，税收债权等
4、一般请求权，也包含了消费者购房权，建设工程价款优先权，建设工程担保物权等特殊优先权。债权人为获得清偿，导致权利争夺十分激烈。为了破产程序的顺利进行，更好的的理清优先权的权利顺位，文章分析了在房地产破产企业中各项优先权与抵押权的概念以及他们之间的权利顺位的先后顺序。在优先权冲突下，保障各个债权人权利的利益平衡。关键词:房地产企业破产，优先权，权利顺位The sequence of the real estate enterprise bankruptcy priority rightByHecuiyingApril, 2020Abstract: The the right sequence of
5、 the priority of the bankruptcy procedure of real estate enterprises has always been the object of our concern, including bankruptcy expenses, debt of common interest, employees creditors rights, tax creditors rights and other general claims, but also including consumers right to buy a house, constr
6、uction project price priority, construction project security real right and other special priority. Creditor is obtained pay off artificially, cause right is very fierce. In order to carry out the bankruptcy procedure smoothly and clarify the right sequence of priority better, this paper analyzes th
7、e concepts of priority and mortgage in real estate bankrupt enterprises and the order of the right sequence between them. Under the conflict of priority, the interest balance of each creditors rights is guaranteeKeywords: real estate enterprise bankruptcy, priority, right sequence一、 房地产企业破产程序中优先权的概念
8、和特征（一） 企业破产程序中优先权的概念优先权是由法律法规规定对某些特定的债权人优于其他债权人优先受偿的权利，优先权分为一般优先权与特别优先权。一般优先权以债务人全部财产来承担债务而获得优先受偿的权利;而特别优先权指优先于其他债权人以债务人特定的财产去承担债务而获得受偿的权利。本来依据债权的平等性，当同一个债务人有几个不同的债权人时，这些债权人都是平等的，不能以欠额的多少与债权的先后发生顺序而优先受偿，但破产程序中的优先权是破产法对公平原则的坚持，对于不同类型的债权人，有的为了推进破产程序的进行，有的为了保护相对弱势的群体，有的为了维护国家与社会的稳定与安宁，会先赋予特定的债权人优于其他债权人
9、享有清偿的权利，从形式上的平等转化为实质的公平的实现。优先权其实最早可以追溯到罗马法，众所周知古罗马的商品经济发展速度极快，当时规定的民事行为已经无法解决激增的民事关系，作为债权人自己的债权权利能得到充分满足也是理所当然的，由此，各个债权人的权利繁多，就容易产生冲突，因债务人可能根本无法清偿债务，为了债务能被有效有合理的清偿，就产生了优先权1。而在罗马法中优先权又不是物权，优先权难以完全概括，为优先权定性被称为难以开垦的法律领地2。在法国与日本，优先权得到了较为完善订立，法国将其订立，日本更好的完善了优先权，法国将优先权与抵押权订立在一起后，将其称为担保物权。法国民法典规定:优先权，给某些特定
10、的债权人先于其他债权人优先清偿的权利。而日本称优先权为“先取特权”，这规定在了日本民法典的第三百零三条里。我国现今仍然没对优先权进行规范，优先权散落在不同的部门法中。现今我国法律目前有规定的破产费用，共益债务，职工债权，应交税款，债务人的优先权等这些一般优先权。而房地产企业的特别优先权分布在破产法优先受偿权批复物权法中。我国的优先权制度仍然有很大的发展空间，需要进一步完善。（二） 企业破产程序中优先权的特征优先权有以下几个特征:首先，法律直接规定了优先权，这使得优先权具有法定性，除了法律规定的优先权外其他人不得随意设定优先权。其次优先权享有担保功效优先权与担保物权有相似的担保效力，能保障享有优
11、先权的人的权利的实现。最后，优先权是优先考虑特殊债权，在没有特殊债权的时候一般不适合用优先权，不然容易导致权利的滥用。房地产企业破产程序中优先权有一般优先权与特别优先权之分，一般优先权主要有破产费用，共益债务，职工债权，应交税款而且这些优先权清偿顺序都在普通破产债权之前。1. 破产费用与共益债务破产费用是指破产程序开始后，为了破产程序的启动以及全体债权人的共同利益而从债务人财产中优先清偿的费用而且这种费用几乎存在于所有的破产案件中。而共益债务是指破产程序中为全体债权人的共同利益而管理，变卖财产和分配破产财产使债务人财产实现增值的开支从而需要负担的债务，这些相对应的费用为共益债务，但并不是所有的
12、破产案件都会存在共益债务。在房地产企业中因大部分的资产都是以工程建设为主要的资产，破产程序中的资产价值评估就在破产费用内。破产费用与共益债务虽是一般优先权但他们拥有随时用破产企业的资产清偿的权利。是由于如果不能随时清偿，将进一步损害新的债权人，新的债权人不会加入到维持企业的活动，这样一来企业将难以挽救，会陷入一个无限循环，导致企业的无法救活，进一步损害行业的发展，社会的公共利益与国家的的平稳发展。房地产破产企业中涉及到了各个不同权利人之间的权利纠纷，这些纠纷所产生的矛盾又极其尖锐，每一方权利主体都认为自己的权利更需要被保护，都主张自己的优先受偿权，所以为了不使矛盾的进一步扩大，立法人会从不同的
13、权利中决定，选取享有优先受偿权的权利人。共益债务产生于破产申请受理前成立的债务人与交易方均未履行完毕的合同，申请人认为合同可以继续履行的，为了挽救企业作出产生的债务、债务人财产受到无因管理产生的债务、债务人不当得利所产生的债务、为了债务人继续营业的职工们的劳动报酬和社会保险费用与因管理企业运行产生的费用。这些费用归于共益债务的原因有，首先这些债务的产生是因为管理人为了挽救企业进行管理的必要费用，每一家企业的破产往往牵扯着许多债权人的利益，为了更好维护债权人的利益，使债权人得到更多的受偿，这是站在维护债权人的利益角度作出的考虑，其次像债务人因不当得利和无因管理产生的债务，一般而言，产生的资产比不
14、当得利与无因管理产生的债务更多，这样也能更好的维护债权人的利益。而管理人或者相关人员执行职务时，致使他人受到损害产生的债务，和债务人致人损害所产生的债务，由共益债务承担的缘由:职务致害产生的原因是管理人为了维护债务人的财产或对债务人的财产进行增值，导致了他人受到损害，危及他人的健康权，严重的甚至危及到他人的生命权，如果将其排在破产债权之后，对于受害人是极其不公的，因当企业破产时，破产债权的受偿大约只有十分之一，受害人难以获得赔偿。若将受害人的债权放置过前，又会危及到其他债权人本应有的清偿顺序，有将受害人的债权分摊给其他债权人之嫌，因其是管理人管理过程中产生的，管理人管理资产的时候也需负起相当责
15、任，权利与义务相统一，也表现出法律的公平性。2. 职工债权职工债权3优先权包含职工的工资和医疗，抚恤与伤残补助，基本的医疗保险费用，职工的养老保险，以及法律规定的需要支付的赔偿金或补偿金等费用。按照法律规定，在房地产企业破产后，在一般优先权的顺序，职工债权在破产费用与共益债务之后，因企业破产，如若无法获得工资，那么劳动者以自身劳动无法换取薪酬，会极大的降低劳动者的劳动信念，而且无法领取薪酬的职工可能会进行上访静坐等一系列活动，因当企业面临破产时，许多职工可能会因为公司还有拯救的可能，工作难找等原因，对破产企业拖欠薪酬的行为进行谅解，拖欠的工资往往是两个月三个月，面对拖欠如此多薪酬的情况下，无动
16、于衷可能会对政府和社会的秩序产生动荡。为了保护劳动者的权利也为了给破产企业稳定内外部的环境，规定了职工债权。这样规定，有部分学者对此进行质疑，建设工程价款优先权在承包人名下的施工人员可以享受到特别优先权，有优先受偿的顺位，而职工债权却只能被一般优先权所接纳，原因为何，是因为施工人员一般都是基层人员，出卖劳力换回的工资一般都需要维持一家大小的所有开支，如果没有这些薪酬，往往可能危及他们的生存权。而破产费用与共益债务在破产程序开始后才产生的，如果财产不足以清偿破产费用，证明破产企业资产所剩无几，没有价值破产程序难以启动。而职工债权职工债权是无需申报的，需要经过管理人统计，调查后列出清单予以公示。破
17、产企业的职工们相对于建设工程的施工人员相对自由，一般依靠脑力劳动吃饭，工作量较小。其次破产企业的职工债权人，有失业保险救助，可选择的机会更多，而建设工程的施工员工可选择范围很小，知识储备等方面的影响，难以找到一份轻松高工资的工作，贩卖劳力的他们往往连五险一金都没有机会接触，或者不想支付社保公积金这笔钱，七八百一个月可能已经是他们的伙食费了。生存权的倾斜与社保工公积金的缺失，导致相比较职工债权而言，立法者偏向于建设工程价款优先权的缘由可见一斑，小幅度的倾斜是为了维护相对的公平。世上往往难以有绝对的公平而言，权利会产生交叉与冲突，法律是在各个权利中寻求平衡，更好维护着不同权利人的权利。破产企业的董
18、事，监事和高级管理人员按企业职工的平均工资计算。3. 税收优先权税收优先权是基于保护社会稳定，维护国家平稳发展设立的，当税收优先权与私人利益产生冲突之际，税收优先权会优于普通债权受偿。我国古代最出名的税莫过于土地的征税，“家田输税尽”，不仅标明了那时人民生活艰辛，税收也十分繁重。现今虽没有之前如此繁重的税收，但是税收对于一个国家而言也是十分重要。国家的运转需要税收的支持，经济宏观调控也离不开税收的帮助，中国人民共和国税收征收管理法与中华人民共和国破产法规定，没有担保物权的债权位于税收优先权之后为了不与民的生存权进行冲突，将税收排在破产费用，共益债务，职工债权的这些一般优先权之后。税收优先权与担
19、保物权，当抵押权、质权、留置权发生在税收优先权之后，税收优先权优于抵押权、质权、留置权执行。为了不进一步扩大税收优先权的范围，债务人在生产经营的活动中违反了法律与行政法规时，产生的没收违法所得，罚款等行政处罚，这些款项虽然也需上交国库，但其存在仍归于税收优先权之后受偿。税收优先权分为债务人是否已经进入破产程序，当破产程序被受理后，税收债权产生于破产申请受理前成立的债务人与交易方均未履行完毕的合同，申请人认为合同可以继续履行是产生的相应税收，被编排在共益债务内，为了挽救企业作出产生的税收债务。如若只能排在税收优先权，那么就难以提供一个稳定的环境给企业有效的运行。房地产企业破产程序中特别优先权，特
20、别优先权一般包括消费者购房权，建设工程价款优先权与建设工程担保物权，为何特别优先权能优于一般优先权优先受偿，特别优先权是立法人在一般优先权设立后根据一般优先权设定的，特别法优于一般法。而且一般优先权能得到清偿的前提下是建设工程价款优先权人下的务工人员通过自身去贩卖劳力而换取一般优先权人们获取更多清偿的权利，特别优先权人为建筑工程提供了直接的增益效果，而工程所做的投资除却了房地产商投资外，其他基本来源于特别优先权人的投入，所以特别优先权优于一般优先权清偿是确定的，而一般优先权在法律中也有明确的权利顺位。在确定完以后下一步需要的是确定特别优先权内部的优先受偿顺序。二、 破产优先权存在的法律问题改革
21、开放至今，房地产经过了迅速的发展，为我国的国民经济立下不少汗马功劳，但因为房地产过快的高速发展致使大量的资金流入房地产企业，使得商品房价格虚高，但二三线城市的消费水平明显不能满足商品房的价格需求，普通的居民无力购买，导致出现大量的难尾楼，空城，鬼房等。房地产商在资金无法顺利回笼时，导致资金链断裂之际，退出房地产市场进而选择进入破产程序。有些企业可能通过重整得到挽救，而无法通过重整又无法通过清偿到期债务的房地产企业，进入破产清算。在清偿过程中，由于债务人的财产无法清偿所有债权人的债权，债权人间的利益纠纷矛盾尖锐。（一） 消费者购房优先权与建设工程价款优先受偿权的冲突1. 消费者购房优先权的概念消
22、费者购房优先权保护的消费者是指为了生活需要而购买商品房的人，为了保护其生存权，生存权是最基本的利益。排除了购房经营，与企业购房的人。我国由于历史原因加上传统“居者有其屋”的影响，房子对大家的重要性自然不言而喻，当消费者以自己或家里几代人的收入去购买了房屋以后，若房地产企业破产导致房屋的不能交付，对于消费者而言无疑是一个噩耗，在我国，购房消费者的群体是极其庞大的，而且这些消费者为了维护自身的权利，往往会花费大量的时间与金钱或者为了得到回应，会采取聚众示威想政府静坐的各种方式，导致政府的工作不能正常运行，而有损社会的稳定与安宁。所以，在房地产企业进入到了破产程序以后，根据优先受偿权批复规定承包人就
23、商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗已支付大部分或全部房款的购房消费者。同时为了避免扩大了消费者购房权的权利，对其中“大部分房款，不得对抗消费者”就需要进一步的界定。在房地产企业破产中，债权人的数量往往不可估计，所以为了防止权利的滥用，有以下需要限制的地方。42. 消费者购房优先权的范围支付全部房款内容明确，在此不多加赘述，法律并没有明文规定究竟比例多少才是而大部分的房款，而优先受偿权批复也没有明确规定，而比例多少才是合理的呢，第一根据优先受偿权批复的理念，批复做出的规定其实是为了保障消费者的权利，那么二分之一最能保障消费者的权利，我国的房价相对于其他国家而言是极高的不仅在于房子的价格这一方
24、面同时在于人们的消费承受能力，如果对大部分房款要求过高，会磨蚀掉许许多多消费者购买房子的机会，进一步削弱人们生存权，这是违背批复订立的原意。第二，最高人民法院关于人民法院办理执行异议与复议案件若干问题的规定第二十九条，在房屋买卖合同有效的情况下，买受人用于生活需要且名下没有任何用于居住的房屋，以支付的合同价款百分之五十为标准。这是现在大部分学者比较认可的标准。 3. 消费者购房优先权与建设工程价款优先受偿权冲突分析不得对抗消费者承包者在享有工程价款优先受偿权时不得对抗支付了大部分房款的消费者，这一说法将消费者的权利与地位排在了承包者的工程价款优先权前，似乎有不合理的地方，因为相对于消费者优先权
25、而言，建设工程价款优先受偿权跟为弱势，因后者不止包括承包人，还有极其大部分农民工辛辛苦苦挣的血汗钱。但是法律从来不走向任何一方，法律追求平衡，批复中的购房者也并非不加限制，不是所有的购房者都有法律的优先权保护，这也是法律对于消费者购房权的限制，只有达到了权利范围内支付大部分房款及名下没有任何可居住房屋的购房者才享有消费者购房优先权。若办理了房屋过户登记手续，就可沿用不动产登记生效原则，消费者可以取得房屋所有权为由，对抗任意第三人，(所有权具有对世性，可对抗任意第三人)此时，承包人的工程价款优先权当然也是不能对抗消费者。当消费者已经支付的大部分房款后，但未办理过户手续的情况下，承包人行使自己的工
26、程价款优先受偿权，消费者有两个选择，第一可以主张办理过户手续，房地产企业需要及时交付，而且需要办理过户登记手续。这是源于合同法的中的诚信原则和合同履行的义务，若房地产企业没有按时办理产权登记或延迟交房导致了消费者产生损失，消费者可以因此主张违约金。第二，有的消费者可能觉得房屋有争议可能影响以后房屋的所有权的行使和使用就可能会选择放弃办理过户手续，选择主张房地产企业或销售方主张违约责任。无论是主张办理过户手续还是违约责任，都应得到法院的支持。在房地产破产企业中如果选择违约责任，其因违约而产生的费用，可能会归入到普通破产债权，而普通破产债权位于破产清偿顺序极其后的位置，一般都无法得到应当的清偿，在
27、放弃办理过户手续时一定要了解清楚房地产企业的存续情况。一旦房地产企业破产了，选择放弃履行合同的购房者容易被房地产企业逃避债务同时合同又处于无法履行的状态。 依据最高人民法院关于人民法院民事执行中查封，扣押，冻结财产的规定规定，在执行过程中，购房者有否占有适用房屋对执行又产生了不同的结果。当购房者已经占有了房屋，虽没有办理过户手续，这时购房者已经对房屋产生了占有权。法院原则上可根据法律规定执行该房屋，但这又违反了生存权。此刻如若购房者选择付清尾款，交易结束，购房者同样可以取得房屋的所有权，因经过折价和拍卖的程序，房屋的价格成交较低，债权人还要付一系列的费用，达到债权人时，可能已经远远低于债权人的
28、心理价位，这样也不利于法律关系的稳定，对各个债权人都是不利的。为了保障各方当事人的权利而做出的规定，可以更有力的保障当事人的权利。5（二） 建设工程担保物权与建设工程价款优先权的冲突建设工程产生的担保物权大部分是围绕建设工程抵押权产生的，中华人民共和国物权法规定债务人在债务到期之际无法履行到期债务，债权人有权以担保财产优先获得受偿。而破产法也有相关明确的规定。最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复第一条规定建筑工程承包人优先受偿权优于抵押权和其他债权。这条规定引起了学术界的广泛讨论，某些学者认为承包人的建筑工程价款优先权优于建设工程担保物权获得清偿顺序席位是不合适的，他们的理由有几个
29、方面 第一，建筑工程价款优先权是为了更好的保障施工人员他们的权利，而立法人是否混淆承包人与施工人员的劳动关系与发包人与承包人之间的合同关系，这是两个不同的法律关系，无法保障承包方已从发包方得到了欠款，会及时发还给施工人员，导致本想保护的施工人员无法得到保护。而建设工程价款优先权是不需要进行公示的，也不需要进行预告登记，就能获得比担保物权更前的清偿顺位，那么建筑工程担保物权根本无法了解建设工程，保障自身的权利，这有损交易安全，破坏信任机制。如果承包人再与发包人串通，虚抬价格，恶意向破产程序管理人申报债权，致使其他债权人的利益受到损害，当担保物权人通过债权人会议审核后作出变价方案。债务人提供担保的
30、房屋不再破产法规定的管理人可撤销行为的范围之内，这也是值得我们注意的问题。6建设工程价款优先权也享有特别优先权的地位:第一，此项权利保护的名义上是承包人，其实实际上保护农民工们的劳动成果，是他们的血汗钱。没有农民工作为施工人员贩卖的劳力，将建设工程落实，转换为一座座高楼大厦，为房地产商实现了财产的增加，也没有给予了其他债权人获得更多清偿的机会。第二，建设工程价款极大一部分都是农民工们的工资，如果承包人因为资金不能顺利到账而拖欠农民工们的工资，会极大的影响他们的心理和生理健康，因为他们的工资往往承担着一家大小的全部生活所需，也是一家子的全部希望所在！而且有部分承包人会选择几个月才结一次账，若农民
31、工们一年到头所积攒的工资都无法按时收到，会十分影响他们的家庭，无法收到工资的他们连生存也不能保障，会变成社会上极其不稳定的因素，为了保障他们的生存利益和维护社会的稳定，立法人因此设立建设工程价款优先权。7建设工程价款优先权仅规定了承包人，为什么要赋予承包人此项权利呢？是因为从房地产发展至今，许多承包人承包建设工程后，被发包方拖欠工程价款的案例数不胜数，无法获得工程价款，又何谈发放工资，不过也有许多承包人与发包方达成内部协议，故意拖欠农民工们的工资，这时，农民工们如何维护自己的权利，法律上似乎没有明确的规定，现今有种观点本人现在是比较支持的，法律直接规定农民工们享有对承包人财产的优先权，从而避免
32、了混淆承包人与施工人员的劳动关系与发包人与承包人之间的合同关系，不用担心破坏了合同的相对性，农民工们可以直接通过诉讼途径，寻求救济。为什么法律仅规定的承包人享有建设工程价款优先受偿权？因大部分的施工人员是位于社会的底层，他们的力量是极其微小的，他们由于接触的知识较少，可能对于自身权利没有很清楚的认识，可能根本不知道本身的权利，为了挣到一份钱，可能有来自单位的压榨，连一份正式的合同都没有签定，只是来自同乡们的相互推荐。这样在没能收到工资的时候根本难以保障他们自身的生存权利。相比较而言，发包方是经过注册等一系列的法律规范，劳动者比较容易通过劳动法进行对自己的保护，会有社会保等五险一金保障，相较而言
33、发包方的权利保障系统方面会更加完善。这可能就是立法人仅就为承包人特别设立建设工程价款优先受偿权的原因之一。但也有发包方不根据劳动法的规定，不给予五险一金的情况出现。目前建设工程价款优先权作为法定优先权，仅针对特定的建筑物而言，超出的部分只能归于普通债权内，这样就不会过于损害其他债权人的利益，也能对施工人员有一定的补偿，更有利于社会稳定与行业发展，保护公共利益的同时更保护了施工人员的生存权。建设工程价款优先权的实施是严谨的，必须满足下列条件，首先发包人未按合同约定支付工程价款，而且承包人已经向发包人进行催告，发包人仍未支付。其次该工程可以拍卖，拍卖需经申请人民法院执行。8（三） 抵押权与消费者购
34、房权冲突在房地产企业破产时，抵押权人可以就抵押物获得优先受偿，债权人为了更好保障自己利益而向债务人提出抵押物抵押，用以减少自己的风险承担，抵押权是公认的担保之王。抵押权与消费者购房优先权产生冲突时，消费者购房权一般能优先得到清偿的机会，当然这是有限制的，不得对抗支付了大部分房款或支付全款的消费者，是指该消费者是个人购房，排除了炒房经营者，也排除了企业买房 消费者本人名下是没有任何可以供其居住的房屋，即已购房屋必须是消费者名下唯一可居住的房屋。为了防止消费者购房优先权的滥用，更为了保护生存权，对于已支付了占全部房款的二分之一的消费者而言，他们的权利显然更值得受保护。而支付二分之一房款的消费者，数
35、量相较于全部购房者而言不那么大，如果将全部购房者都纳入到消费者购房优先权内，那么将难以对其他债权人进行清偿，这不利于其他债权人，会对房地产行业进行极大的破坏，导致房地产企业难以持续。为了维护行业的良好发展，对债权人更加公平的角度出发，也不可将消费者购房优先权的范围过于扩大。受限于办理了预告登记的房屋，抵押权人无法越过办理预告登记的房屋，因为债权人对房屋进行抵押时，能清楚的看见房屋是已经办理过预告登记，一般不会出现抵押权人不知道预告登记，抵押权人不可能因善意取得而获得房屋的抵押权，因满足善意取得的条件之一是抵押权人当时不知道或根本不能知道的情况下推定抵押权人善意取得该房屋的抵押权，但已经进行了预
36、告登记，抵押权人根本不能从善意取得这一内容里用善意取得对抗消费者的购房优先权。预告登记还有保护作用，可以对抗已经破产的物权人的其他债权人。6抵押权人可以对抗以房抵债的购房者，首先债权人与债务人在借款合同成立后，双方又签定房屋买卖合同借此对借款合同进行担保，这个买卖合同虽借由买卖之名实际上是借贷合同，根据最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律问题的若干规定在债务人逾期无法支付欠款时，债务人与债权人通过签订房屋买卖合同，期待以可向债权人通过房屋进行清偿，目前我国是支持这种以房抵债的行为，以房抵债其实是经过双方当事人意思表示一致后，为了实现债权人能得以清偿而存在的一种行为，本质上并没有改变债权人与
37、债务人的债权债务关系。我国支持以房抵债其中一个原因是如果一定按照抵押顺序，债权人想要得到清偿必须经过法院的诉讼，而且要经过拍卖，变卖等一系列的手续，这样变卖房子而来的价格十分低廉，债权人还必须等到扣除了拍卖，变卖的费用后，才能得到清偿，这是十分不利于债权人的。其次，如果债务人与债权人在借款合同中签定了无法清偿借款时，债务人需要以房屋作为还款的对象，房屋用以对债权人的清偿，这本质上是一份流质契约，我国是不承认流质契约的，因其违反了物权法的相关规定，而被认定无效。这同时也违背了中华人民共和国民法总则的相关规定，违反了公序良俗，债权人很有可能是因为对债务人的房屋有自己的小算盘，出借款项，以谋求债务人
38、的房产，如果不加以制止，很容易出现相对有资产的一方随意吞并他人房产的，借以扩大自己的资产，对于国家和社会的发展都是一种巨大的破坏。7（四） 抵押权与建设工程价款优先受偿权的冲突破产法与优先受偿权批复赋予了工程价款优先受偿权在抵押权之前，抵押权人开始为了维护自身权益，在为房地产企业提供贷款时，往往要发包方对承包方提出要求，要求承包方放弃建设工程优先受偿权9，这样的承诺往往不被认可，人民法院也不支持承诺的有效性。这又是为何？人民法院不支持有以下几个原因，第一，建设工程优先受偿权关乎着工程建设人员的生存权利，相较而言，抵押权关乎着权利是抵押权人的财产权，从对生活所需更迫切的缘由下，立法者也会更偏向于
39、弱势的一方群体。财产权与生存权在民法中也有着明显的排序，生存权大于财产权，这是毋庸置疑的。如果解决了发包方拖欠承包方的工程价款问题，也可以促进施工人员的劳动薪资问题得到更好的解决。从另一角度思考，抵押权是由于建设工程被成功转化，增加了极大的价值，抵押权人才有机会因其产生的价值获得受偿，承包人对工程的投入，给予抵押物客体，抵押权人也难以获得抵押权利。8所以抵押权劣后于建设工程价款优先权是有缘由的。抵押权与建设工程价款优先受偿权的冲突其实也是财产权与生命权的冲突，在法律的规范下，生命权是顺位高于财产权。三、 破产优先权制度的法律完善（一） 建设完善破产优先权法律体系各优先权之所以产生各种冲突是由于
40、优先权的相关规定散落在不同的法律，法规，条例之中。在当时房地产发展过程中没有预料到某些优先权的产生，就在发生问题之时补充在相应法条中，没有对其进行统一的规范，导致各地区可能对同一优先权都有不同解读，各法院判决依据也不同导致同案不同判的结果出现，从而损害了债权人的利益。借此，我国应建设完善破产优先权法律体系。我国立法规定虽无明确的规定法律是高于司法解释，但司法解释与宪法，法律等冲突时，司法解释应当无效。而由批复规定的消费者购房权的已支付全部或大部分价款的购房者优先于工程价款优先权，消费者购房权超越法律规定的工程价款优先权，而且消费者购房权仍让有效，这有司法解释大于法律之嫌。为了明确消费者购房权，
41、需要经过立法为消费者购房权确定权利。当然为了更好的平衡各优先权，不破坏其他债权人的行使自身权利。立法者需要对消费者购房权进一步的限制，限制能享受购房权的范围。最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题解释二明确了工程价款优先权优于不动产抵押权了，也不可过度损害抵押权的地位，身为担保之王的抵押权需要立法者给予一定的平衡，不然有损法律的权威性。为了加大对抵押权人的保护，减少借贷的风险问题，抵押权人在借贷前期必须对房地产商的信用情况更加深入了解，规范借贷行为。这些都需要在统一破产优先权的法律体系时，增加更多细化和明确相关的规定。（二） 破产优先权登记制度的完善完善破产优先权法律体系并不
42、能一蹴而就，需要各个法的相互配合。建设登记制度，我国规定承包人建设工程价款优先权是无需登记，就能产生效力，为了防范发包方不按时交给承包人欠款，导致承包人享有建设工程价款优先权9。但因不需登记导致了没有消费者购房权的购房者的权利与法定抵押权受到了十分严重的损害，法律可以建立登记制度，在不需改变承包人建设工程价款优先权是无需登记即能生效的规定，可以进行登记，将工程本身附有的权利义务进一步体现出来。提醒没有消费者购房权的人与抵押权人，降低对他们的伤害。（三） 平衡债权人享有的优先权法律最终需要平衡各方债权人的优先权的权利顺位，必须明确生存权优先于财产权。在消费者购房权，建设工程价款优先权，建设工程担
43、保物权等优先权中都关乎与生存权。房地产企业涉及的消费者购房权，抵押权人的建设工程担保物权与承包人的建设工程价款优先权这些特别优先权的规定。可以得出在特殊优先权中，第一部分，支付了大部分房款或全部房款的消费者在其名下没有其他可供居住的房屋时可以首先获得优先受偿权。首先这是保障了消费者的购房权，其次防止购房权的滥用，这样可以防止炒房者与对房屋进行经营的人进行投资和炒卖，保障消费者的购房权。而在没有支付大部分房款或全部房款的消费者无法对抗建设工程价款优先权人，这样也进一步抑制消费者购房权的滥用，可以保障其他两个特别优先权的实行，因法律不止保障某一债权人的生存权，更追求大部分人的生存权。建设工程担保物
44、权人优于建设工程价款优先权人获得优先权的权利顺位。10 因建设工程担保物权人仅就该栋建筑享有权利，不能涉及债务人的其他财产，在保障了建设工程担保物权人同时又不至于过度侵犯其他债权人的权利。建设工程价款优先权人是立法者在基于保障农民工等基层工作者的生存权而赋予承包人优先受偿的权利，这导致承包人不能随意放弃这权利。在房地产企业破产过程中破产程序中一般优先权的问题，关于破产费用，共益债务，职工债权，税收优先权等。第二部分，为破产费用，共益债务，职工债权，税收优先权这些一般优先权同样有不同的权利顺位，除了破产费用与共益债务可以随时由房地产破产企业的财产进行清偿。其他例如职工债权，税收优先权都是劣后于特
45、别优先权。11 这些一般优先权破产法都有明确的规定。 第三部分为抵押权，抵押权为担保之王，但在房地产企业破产时，他位于建设工程价款优先权与职工债权等一系列的权利顺位之后。因生存权优先于财产权，生存权不可被剥夺，在民事关系中，生存权是极其重要的。第四部分，为普通债权，普通债权在上述权利被清偿之后，有剩下的才归普通债权清偿，因投资是有风险的，需要高回报自然也要承担风险，房地产企业破产就是，债权可能无法得到清偿就是风险之一。参考文献：1 英 D.R.Thomas： Martine Lien Stevens & Sons Limited， London，1980 年版,第 12 页。2 AlexWel
46、l, Droit Civil,Les suretes,la publicite forciere,Precis Dalloz,1979,no6423 王欣新、杨涛：“破产企业职工债权保障制度研究改革社会成本的包容与分担”，法治研究，2013 年 01 期，第25页4 刘天利：“房地产企业破产制度的完善从购房者人权益保障视角来看”，人民论坛，2013 年 17 期。5 奚正辉：“论购房者的优先权”，中国不动产法研究，2006 年 00 期，第 239 页。金春：“论房地产企业破产中购房消费者的权利保护消费者保护和债权人可预测性的平衡”，法律适用，2016 年第 4 期.6 陈思静：“在建工程抵押
47、权实现中权利冲突及解决探析”，天津法学，2015 年 02 期，第 32 页。7 黄有丽：论建设工程承包人的优先受偿权，载河南省政法管理干部学院学报2005 年第 4 期。8 陈思静：“在建工程抵押权实现中权利冲突及解决探析”，天津法学，2015 年 02 期，第 18 页。房地产企业破产中购房者优先权问题研究 9 宁子昂：“生存性权利优先于经营性权利评司法解释最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复”，行政与法，2007 年 05 期，第 128 页-129 页。10刘莉：“建设工程价款优先受偿权与商品房购买人请求权的冲突与协调”，当代经济，2012 年 19 期，第 29 页。11梁慧星著.民法总论M. 法律出版社. 1996.第 280 页. 致谢时光飞逝，转眼我的论文写作终