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1、 研 究 生 开 题 报 告 论文题目 TS公司房地产投资信托基金模式探析 姓 名 周 蓓 学 号 20131491026 学科专业 MBA 研究方向 财务管理 导师姓名 曾令秋 职 称 教授 2014年 9月 23日填 表 须 知（1）开题报告审核由各硕士点组建专家组具体实施。专家组成员35人，由副高以上人员担任，组长必须具有正高职称。研究生本人的指导教师应进入专家组，但不担任组长。（2）专家组的作用是对研究生的选题论证进行审核，审核意见以“通过”、 “不通过”为结论。通过者按计划开展论文工作，不通过者，在半年内需重新开题。（3）选题来源指国家、省、市、校项目或自选项目；论文类型指基础研究、
2、应用研究、开发研究或其它类型。（4）本表要求双面打印，保持格式和开本不变。（5）表中内容可打印，也可手写，但应字迹清晰，排版工整，且签名处必须为亲笔书写。（6）以下两种情况不能顺利通过开题报告审核：a、题目过大；b、与本专业方向不符。（7） 教育硕士研究生的论文还需符合下列要求：a、选题为中小学教育教学领域；b、紧扣实践问题，忌纯理论研究。 （8） 对已达到“四川师范大学研究生科研创新基金”申报条件的科学硕士研究生，请专家组按相关文件要求推荐。一、 开 题 报 告 主 要 内 容（包括1、选题来源和论文类型；2、课题的研究意义；3、国内外现状分析；4、课题研究目标、研究内容、拟解决的关键问题；
3、5、拟采取的研究方法、实施方案及其可行性研究；6、课题的创新性；7、计划进度、预期进展和预期成果；8、参考文献。）（该栏字体小四，字体宋体，单倍行距）1.选题来源和论文类型 选题来源：自选 论文类型：专题研究型 2.课题的研究意义 房地产行业已成为我国国民经济的支柱行业之一，在房地产行业快速发展的过程中，一些深层次的矛盾和问题开始逐渐显露，房地产融资就是其中的一个突出问题。房地产属于资本密集型行业，资金投入和回收量大，是否维持资金链平稳，决定房地产项目的成败。目前我国房地产企业融资渠道单一，银行贷款是最主要的融资方式，导致房地产企业资金紧张，资产负债率过高，资本结构不合理；同时，由于大量贷款投
4、放于房地产项目，商业银行易受到房地产影响而导致其风险增大，出现一荣俱荣，一损俱损的局面。为了房地产业的长远发展，房地产融资方式方法必须多元化，拓展融资渠道，从而促进行业的健康发展并有效防范房地产行业引起的金融风险。房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trust,简称REITs）应运而生。房地产投资信托基金可以分散投资、降低风险、丰富融资品种，为投资者提供了良好的投资渠道，也给房地产企业带来新的融资渠道，有利于房地产企业减轻财务负担，减少对银行贷款的依赖。房地产投资信托基金是指通过发行基金受益凭证募集资金，交由专业投资管理机构动作，基金资产专门投资于房地产产业，以获
5、取投资收益和资本增值的一种基金。 房地产投资信托基金近几十年在全球快速发展，它起源于美国，在美国发展最为成熟，规模最大。本人所在的TS公司即来自美国，是世界一流的的房地产开发商、运营商和基金公司。TS旗下的标志性建筑包括美国洛克菲勒中心、克莱斯勒中心及柏林的索尼中心等。从70年代开始，TS公司大力发展房地产投资信托基金，成功地在全球发起了14支REITs。目前已成为全球房地产开发、运营、持有以及基金管理领域的佼佼者及美国最大的商业地产公司。TS公司于2011年成为第一个在中国设立人民币房地产基金的美国公司。本文的研究意义体现在，相较于国际的成熟发展，房地产投房地产投资信托基金在中国近几年才刚起
6、步，对REITs进行深入研究尤为迫切。TS公司作为房地产投资信托基金公司的领军企业，本文通过研究其发展历史及其房地产投资信托基金模式，总结其成功经验，分析其在中国市场的机遇及挑战，进而对我国的房地产投资信托基金发展提供参考依据和借鉴。3.国内外研究现状分析3.1 国外研究现状分析 3.1.1房地产投资信托基金的概念及特点 学者们认为：房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，简称REITs）是指通过发行基金受益凭证募集资金，交由专业投资管理机构运作，基金资产专门投资于房地产业，以获取投资收益和资本增值的一种基金形态。不同与一般的投资基金，房地产投资信托基金
7、是专门用于房地产投资、租赁开发、销售和消费等方面的投资资金，投资范围限于房地产领域，是集众多的分散资金于一体，同时采用专家经营、专业化管理的一种投资体制。其目的是积聚资金、分散风险，获得较高的规模效益，促进房地产市场健康发展。3.1.2房地产投资信托基金的发展历史 房地产投资信托基金起源于于20世纪60年代的美国。和6070年代的其他金融创新一样，REITs也是为了逃避管制而生。随着美国政府正式允许满足一定条件的REITs可免征所得税和资本利得税，REITs开始成为美国最重要的一种金融工具。美国大约有300个REITs在运作之中，管理的资产总值超过3000亿美元，而且其中有近三分之二在全国性的
8、证券交易所上市交易。20世纪60年代后期，美国、日本等发达国家就已经形成了初步成熟的房地产证券化模式。进入20世纪80年代之后，房地产证券化得到了迅猛发展，美国、日本、新加坡、韩国和澳大利亚其他国家和地区也先后开展了证券化业务，其交易所都已有房地产投资信托基金上市。虽然各国的具体操作手段有所区别，但本质相同，即都是指一种采取公司、信托或社团的组织形式，以发行收益凭证的方式汇集投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者，使投资者分享房地产收益，并享受税收优惠的产业投资基金。3.1.3房地产投资信托基金的类型及模式学者们按照不同的划分标准把房地产投资信托
9、基金分为不同的类型。从基金的组织形式划分，可分为公司型基金和契约型基金。根据资金投向的不同，REITs分为权益型、抵押型、混合型。从基金规模和基金存续期限的可变性划分，可分为封闭性基金和开放式基金。从基金的筹集方式划分，可分为公募基金和私募基金。依据财产的初始状态不同，房地产投资信托基金又可分为资金型房地产投资信托基金和非上市房地产投资信托基金。房地产投资基金组织体系由基金持有人、基金组织、基金管理人、基金托管人等通过信托关系构成系统。1. 基金持有人基金持有人指投资者购买并持有基金证券的个人或机构。在权益关系上，基金持有人是基金资产的所有者，对基金享有资产所有权、收益分配权和剩余资产分配权等
10、法定权益。2. 基金组织在公司型基金中，基金组织通常设有基金持有人大会、基金公司董事会及其它办事机构。其中，基金持有人会议是基金公司最高权力机构，董事会负责对日常重大事项做出决策。在契约型基金中，基金组织是一个无形机构，可以认为基金组织是一种名义上的存在。3. 基金管理人基金管理人是管理和运作基金资产的机构，主要职责是：进行基金资产的投资运作，负责基金资产的财务管理，促进基金资产的保值增值及其他与基金资产有关的经营活动。基金管理公司内部一般设有投资部、研究部、市场部、稽核部等部门和投资决策委员会、风险控制委员会等机构。4. 基金托管人基金托管人又称基金保管机构，通常由商业银行等金融机构承担，主
11、要职责是：保管基金资产，监督基金管理公司在基金投资动作中各种资产活动，办理基金资产变动的有关事宜。房地产投资信托基金的运作分为成立阶段的募集运作和正式运作两个部分。1.募集运作流程基金管理公司的投资决策流程一般包括：研究部提供研究报告、投资决策委员决定总体投资计划、投资部制订方案、基金经理具体实施投资方案、交易部执行指令、风险控制委员会提出风险控制建议等环节。2.运作流程投资基金运作流程也就是运用基金资产进行投资组合的过程，一般分为三个阶段，一是投资决策，二是投资的执行与调整，三是投资执行结果的评估与报告 3.2 国内研究现状分析 我国对房地产投资信托基金的研究起步较晚，绝大部分还限于对其起源
12、、概念、国外运作模式、运作规则、现状的介绍。对于在我国设立房地产投资信托基金的研究则很笼统，只是认为有设立的必要，至于与之相应的外部环境、运作中的风险等，都未作深入细致探讨。这主要是由于我国房地产业、信托业发展的时间较短，导致房地产投资信托基金理论、政策研究的滞后。目前国内研究主要包括以下几方面：1. 对国外发展REITs的经验的介绍2. 房地产投资信托基金的特性分析3. 运作模式和产品设计的研究4. 关于房地产融资研究5. 课题研究目标、研究内容、拟解决的关键问题 4.1 课题研究目标通过对TS公司房地产投资信托基金模式的优势及劣势分析，总结可借鉴的经验；探讨TS公司在我国房地产市场的机遇及
13、挑战，对我国房地产企业融资方式提供参考。4.2 研究内容1. 导论1.1 研究背景1.2 研究目的和意义1.3 本文主要内容及结构1.4 本文创新与不足2. 国内外研究现状2.1 国外研究现状2.1.1 房地产投资信托基金的概念及特点2.1.2 房地产投资信托基金的发展历史2.1.3 房地产投资信托基金的类型及模式2.1.4 房地产投资信托基金的发展趋势2.2 国内研究现状2.1.1国内对房地产投资信托基金的理解2.1.2 国内房地产投资信托基金的应用3. TS 公司及其房地产投资信托基金发展现状3.1 TS公司介绍3.2 政治环境分析3.3 经济环境分析3.4 社会环境分3.5 科技环境分析
14、4. TS公司房地产投资信托基金模式优势及劣势分析4.1 优势4.2 劣势5. TS在中国市场的机遇及挑战5.1 机遇5.2 挑战6. TS公司房地产投资信托基金模式在对我国房地产企业的启示6.1政治6.2 法律6.3经济4.3拟解决的关键问题 通过对TS公司房地产投资信托基金模式的探讨，对我国房地产投资信托基金提出建议：创造REITs的必要法律环境，改善市场环境、建立REITs的组织机构、完善信息公开化制度。5.拟采取的研究方法、实施方案及其可行性研究本文主要采用宏观分析法和微观分析法。从国民投资、房地产融资、房地产投资、房地产金融和房地产信托等方面来研究房地产投资基金发展的市场基础； 微观
15、分析法主要是以TS公司REITs的模式为研究基础上，从模式以及运作方面对进行剖析研究。本文通过对TS公司发展历史的介绍及其房地产投资信托基金模式的分析，并对其在中国的基金募集案例进行研究和评估，进而对房地产投资信托基金在我国的发展提供参考借鉴。6.课题的创新性本文的创新性主要为选题背景创新。通过对TS公司房地产投资信托基金模式进行PEST分析和优势及劣势的探讨，分析在我国设立REITs的必要性和可行性，对我国房地产企业提供参考经验。7.计划进度、预期进展和预期成果2014年9月-10月：文献资料的收集和整理阶段。就论文框架向导师请教，完成开题报告。2014年11月-2015年01月：钻研资料，
16、开展调研，对TS公司信息进行分析和整理，完成论文初稿。2015年02月-2015年04月：系统的分析和整理，完成论文撰写工作，提交导师修改和完善，准备答辩。2015年5月：论文答辩，修改完善并提交最终论文，申请学位，研究预期成果:完成本人的硕士学位论文。向本人公司提交中国区房地产投资信托基金分析报告一份。8、参考文献1Rosenstein,M.J.Heterogeneous impacts of staggered boards by ownership concentrationJ.Journal of Corporate Finance 2009,15(2):113-1282David N
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19、erty Acquisitions”, Journal of Estate Research.8Maris Brain and Fayez Elayan,2009,”Capital structure and the cost of capital for untaxed firms:The case of REITS”,AREUEA Journal,pp.22-399Capozza Dennis R. and Sohan Lee,2009,“Property type,size and REITs value”,Journal of Real Estate Research,pp.363-3
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24、势J.国际金融研究，2007（10）：10-1637王凤荣.耿艳辉.美国房地产投资信托基金发展的金融功能观分析员与启示J.经济学动态.2012(5)：151-154二、指 导 教 师 意 见同意开题 不同意开题 指导教师签字： 年 月 日 三、专 家 组 审 核 意 见考评项目分值计分文字报告1、选题依据满分20分2、创新性满分15分3、选题难度和可行性满分15分4、研究工作方案的合理性满分10分5、科研工作时间安排的合理性满分 5 分6、预期成果满分10分7、开题报告文字表达清楚、参考文献引用合理满分10分口头报告8、条理清晰，层次分明满分 5 分9、基本概念清楚、明确选题意义满分 5 分10、论证严密、逻辑性强满分 5 分总分100分审核结论： 通过 不通过专家组成员签字： 、 、 、 、 年 月 日 四、硕 士 点 负 责 人 意 见签字： 年 月 日