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1、碧桂园项目定位及产品建议 Still waters run deep.流静水深流静水深,人静心深人静心深 Where there is life,there is hope。有生命必有希望。有生命必有希望市场地位分析市场地位分析 项目项目区域交通地位区域交通地位本本项项目目调调研研成成果果综综合合性性结结论论便捷性：便捷性：重要性：重要性：区域内有城区域内有城 际高速公路、国道、际高速公路、国道、城市环路以及数条公交线路可城市环路以及数条公交线路可以直接抵达本项目。以直接抵达本项目。京石高速公路及京周公路将是京石高速公路及京周公路将是房山区通往市区相对必经之路，房山区通往市区相对必经之路，是西
2、南方向进入北京的大动脉是西南方向进入北京的大动脉。市场地位分析市场地位分析 项目区位地位项目区位地位 本本项项目目调调研研成成果果综综合合性性结结论论房山门户房山门户京石高速公路京石高速公路京周公路京周公路房山区进京要道房山区进京要道丰台区丰台区房房山山区区良乡镇良乡镇本本项项目目调调研研成成果果综综合合性性结结论论市场地位分析市场地位分析 自身商业体量自身商业体量“相对区域规模较大相对区域规模较大”商业辐射范围广商业辐射范围广需要业态支持的种类多需要业态支持的种类多商业临街面长商业临街面长商业展示效果好商业展示效果好本本项项目目调调研研成成果果综综合合性性结结论论“项目条件相对较好项目条件相
3、对较好”项目商业具备塑造区域影响力条件项目商业具备塑造区域影响力条件区域地位区域地位房山区门户房山区门户靠近政府区靠近政府区 自身规模地位自身规模地位体量相对较大体量相对较大商业较为集中商业较为集中展示面强展示面强交通定位交通定位便捷性便捷性重要性重要性市场地位分析市场地位分析 分析结论分析结论市场地位分析市场地位分析 区域现有商业格局区域现有商业格局规模大规模大多业态多业态本项目商业本项目商业云岗区域云岗区域商业较为完善商业较为完善以常规商业为主以常规商业为主良乡区域良乡区域商业较为完善商业较为完善以餐饮娱乐为主流业态以餐饮娱乐为主流业态缺乏中档次商业缺乏中档次商业缺乏特色专属商业缺乏特色专
4、属商业窦店区域窦店区域商业较为落后商业较为落后以常规商业为主以常规商业为主缺乏中档次缺乏中档次 特色生活商业特色生活商业本本项项目目调调研研成成果果综综合合性性结结论论云岗消费群云岗消费群本地人群消费（特点：中低端）本地人群消费（特点：中低端）新兴项目人群消费（特点：中端）新兴项目人群消费（特点：中端）良乡镇消费群良乡镇消费群本地人群消费（特点：中低端）本地人群消费（特点：中低端）窦店消费群窦店消费群本地人群消费（特点：低端）本地人群消费（特点：低端）新兴项目人群消费（特点：中端）新兴项目人群消费（特点：中端）新兴项目人群消费（特点：中端）新兴项目人群消费（特点：中端）云岗商业云岗商业百货、超
5、市、百货、超市、娱乐、餐饮、娱乐、餐饮、电器、小商品电器、小商品（低端）（低端）良乡商业良乡商业百货、超市、百货、超市、娱乐、餐饮、娱乐、餐饮、电器、小商品电器、小商品（中低端）（中低端）窦店商业窦店商业超市、娱乐、超市、娱乐、餐饮、小商品餐饮、小商品（低端）（低端）本本项项目目商商业业本本项项目目消消费费人人群群步行、自行车、公交步行、自行车、公交1515分钟以内分钟以内自驾车自驾车1010分钟以内分钟以内自驾车自驾车1515分钟以内分钟以内步行、自行车、公交步行、自行车、公交1515分钟以内分钟以内自驾车、公交自驾车、公交1010分钟以内分钟以内自行车、公交自行车、公交1515分钟以内分钟
6、以内自驾车、公交自驾车、公交1010分钟以内分钟以内步行、自行车、公交步行、自行车、公交1010分钟以内分钟以内本本项项目目调调研研成成果果综综合合性性结结论论市场地位分析市场地位分析 市场客户消费倾向参考市场客户消费倾向参考良乡镇人群良乡镇人群云岗新兴项目人群消费（特点：中端）云岗新兴项目人群消费（特点：中端）良乡本地人群消费（特点：中低端）良乡本地人群消费（特点：中低端）窦店新兴项目人群消费（特点：中端）窦店新兴项目人群消费（特点：中端）新兴项目人群消费（特点：中端）新兴项目人群消费（特点：中端）本项目本项目商业商业本项目本项目消费人群消费人群本项目自身人群本项目自身人群周边新兴项目人群周
7、边新兴项目人群核心核心重点重点辅助辅助本本项项目目调调研研成成果果综综合合性性结结论论市场地位分析市场地位分析 客户层级确定客户层级确定 业态业态 人群人群类别类别家庭消费家庭消费商务消费商务消费时尚消费时尚消费餐饮餐饮超市超市家具家具灯具灯具洁具洁具卫浴卫浴家饰家饰餐饮餐饮娱乐娱乐休闲休闲精品精品百货百货娱乐娱乐休闲休闲党政机关领导党政机关领导强强强强中中弱弱弱弱弱弱强强强强强强强强弱弱中中弱弱弱弱党政机关年青人党政机关年青人强强强强弱弱弱弱中中中中强强中中中中中中强强中中强强强强新兴项目及新兴项目及自身客户自身客户强强强强中中弱弱强强弱弱强强中中强强强强强强强强强强中中本本项项目目调调研研
8、成成果果综综合合性性结结论论市场地位分析市场地位分析 消费客户需求业态分析消费客户需求业态分析新建项目及自身客户新建项目及自身客户党政机关领导党政机关领导党政机关年青人党政机关年青人客户在本项目可能消费的业态客户在本项目可能消费的业态新建项目及新建项目及自身客户自身客户党政机关领导党政机关领导党政机关年青人党政机关年青人家庭消费家庭消费（餐饮、超市、家饰）（餐饮、超市、家饰）时尚消费时尚消费（精品、百货、娱乐）（精品、百货、娱乐）商务消费商务消费（娱乐、休闲）（娱乐、休闲）购物目的地购物目的地购物目的地购物目的地购物目的地购物目的地居住区附近居住区附近工作附近工作附近公主坟、西单及公主坟、西单
9、及其它区域其它区域居住区附近居住区附近工作附近工作附近家庭消费家庭消费（餐饮、超市、家饰）（餐饮、超市、家饰）商务消费商务消费（娱乐、休闲）（娱乐、休闲）引导客户到本项目进行家庭消费引导客户到本项目进行家庭消费引导客户到本项目进行时尚消费引导客户到本项目进行时尚消费引导客户到本项目进行商务消费引导客户到本项目进行商务消费引导客户到本项目进行家庭消费引导客户到本项目进行家庭消费容易容易难难难难购物目的地购物目的地购物目的地购物目的地居住区附近居住区附近工作附近工作附近本地区消费本地区消费引导客户到本项目进行家庭消费引导客户到本项目进行家庭消费引导客户到本项目进行商务消费引导客户到本项目进行商务消
10、费家庭消费家庭消费（餐饮、超市、家饰）（餐饮、超市、家饰）时尚消费时尚消费（精品、娱乐、休闲）（精品、娱乐、休闲）购物目的地购物目的地购物目的地购物目的地居住区附近居住区附近及云岗消费及云岗消费公主坟、西单及公主坟、西单及其它区域其它区域引导客户到本项目进行家庭消费引导客户到本项目进行家庭消费引导客户到本项目进行时尚消费引导客户到本项目进行时尚消费难难容易容易容易容易家庭消费家庭消费商务消费商务消费时尚消费时尚消费生活、家庭为主生活、家庭为主商务为主商务为主 家庭为辅家庭为辅时尚为主时尚为主 家庭为辅家庭为辅容易容易家庭消费家庭消费时尚消费时尚消费本地党政、本地党政、企事业年青人企事业年青人生
11、活消费生活消费自身及新建项目自身及新建项目消费人群消费人群本地党政、本地党政、企事业领导会客企事业领导会客商务消费商务消费辅助辅助时尚消费时尚消费核心核心家庭消费家庭消费重点重点商务消费商务消费客户在本项目需求业态确定客户在本项目需求业态确定本本项项目目调调研研成成果果综综合合性性结结论论结论结论 新商业主义新商业主义房山商业升级版房山商业升级版新商业城市中心新商业城市中心打造一个属于新注入客户以及原有中端、中高端客户的消费购物天堂。打造一个属于新注入客户以及原有中端、中高端客户的消费购物天堂。家庭化消费、时尚化消费、商务化消费家庭化消费、时尚化消费、商务化消费本本项项目目调调研研成成果果综综
12、合合性性结结论论第二部分第二部分本项目商业定位概念本项目商业定位概念商务商务时尚时尚时尚时尚商务商务家庭家庭家庭卖场家庭卖场时尚卖场时尚卖场精品卖场精品卖场家庭餐饮家庭餐饮时尚餐饮时尚餐饮商务餐饮商务餐饮家庭娱乐家庭娱乐时尚娱乐时尚娱乐商务娱乐商务娱乐家庭休闲家庭休闲时尚休闲时尚休闲商务休闲商务休闲定位方向定位方向概述概述本本项项目目商商业业定定位位概概念念定位方向定位方向主题主题 房山新商业中心房山新商业中心（房山新生活广场）（房山新生活广场）家庭卖场家庭卖场商商户户名称名称面面积积特点特点主要消主要消费费群群京客隆京客隆2000200050005000日用品消日用品消费费家庭大众化家庭大众
13、化物美物美 2000-5000 2000-5000日用品消日用品消费费家庭大众化家庭大众化定位方向定位方向涵盖的商户类型涵盖的商户类型本本项项目目商商业业定定位位概概念念家庭餐饮家庭餐饮商商户户名称名称面面积积特点特点主要消主要消费费群群郭林郭林50050015001500家常菜家常菜大众化消大众化消费费金百万金百万2000200030003000家常菜家常菜大众化消大众化消费费定位方向定位方向涵盖的商户类型涵盖的商户类型本本项项目目商商业业定定位位概概念念家庭休闲娱乐家庭休闲娱乐业态类业态类型型商商户户名称名称面面积积特点特点主要消主要消费费群群娱乐娱乐萨萨克克赛赛斯斯3000歌歌厅厅家庭消
14、家庭消费为费为主主休休闲闲艾艾尔尔玛玛 1000-2000儿童儿童娱乐娱乐家庭消家庭消费为费为主主定位方向定位方向涵盖的商户类型涵盖的商户类型本本项项目目商商业业定定位位概概念念时尚卖场时尚卖场名称名称面面积积主要消主要消费费群群奥特莱斯奥特莱斯70007000 公司白公司白领领365365折扣折扣3000-50003000-5000公司白公司白领领三里屯三里屯3.3 3.3 3000030000公司白公司白领领定位方向定位方向涵盖的商户类型涵盖的商户类型本本项项目目商商业业定定位位概概念念时尚餐饮时尚餐饮名称名称面面积积特点特点主要消主要消费费群群Friday餐餐厅厅500休休闲闲餐餐饮饮时
15、尚人士时尚人士茶马古道茶马古道600云南菜云南菜时尚人士时尚人士定位方向定位方向涵盖的商户类型涵盖的商户类型本本项项目目商商业业定定位位概概念念时尚休闲娱乐时尚休闲娱乐名称名称面面积积（及特点）（及特点）主要消主要消费费群群好乐迪好乐迪3000量量贩贩式式KTV公司白公司白领为领为主的年主的年轻轻消消费费群体群体麦麦乐乐迪迪3000量量贩贩式式KTV定位方向定位方向涵盖的商户类型涵盖的商户类型本本项项目目商商业业定定位位概概念念商务餐饮商务餐饮业态类业态类型型商商户户名称名称面面积积特点特点主要消主要消费费群群餐餐饮饮万龙州万龙州3000-50003000-5000海海鲜鲜、中餐、中餐为为主主
16、商商务务人士人士为为主的消主的消费费群体群体定位方向定位方向涵盖的商户类型涵盖的商户类型本本项项目目商商业业定定位位概概念念商务休闲娱乐商务休闲娱乐业态类业态类型型名称名称面面积积特点特点主要消主要消费费群群洗浴洗浴浣溪沙浣溪沙1500-20001500-2000以洗浴、桑拿为主以洗浴、桑拿为主商务、休闲人群商务、休闲人群咖啡咖啡波波罗罗斯斯300300有糕点及其他有糕点及其他饮饮料，料，韩韩国特点国特点情情侣约侣约会、朋友聚会会、朋友聚会定位方向定位方向涵盖的商户类型涵盖的商户类型本本项项目目商商业业定定位位概概念念第三部分第三部分业态种类的比例定位业态种类的比例定位表格：本项目行业生存环境
17、分析列表表格：本项目行业生存环境分析列表业态类型业态类型供应状况供应状况商户认知度商户认知度业态需求强度业态需求强度生存环境生存环境餐饮餐饮一般一般认可认可强强好好娱乐娱乐较少较少认可认可强强较好较好休闲休闲较少较少认可认可强强好好折扣卖场折扣卖场极少极少认可认可强强好好家饰家饰极少极少认可认可强强好好百货百货极少极少一般一般中中一般一般电器电器充足充足较差较差弱弱较差较差小商品市场小商品市场一般一般一般一般弱弱较差较差备注：依据我司调研数据分析得出备注：依据我司调研数据分析得出业业态态种种类类的的比比例例定定位位确定核心业态类型确定核心业态类型区域业态生存环境对比区域业态生存环境对比 业态类
18、业态类型型核心（新核心（新兴人群）兴人群）重点（政府重点（政府人群）人群）辅助（本辅助（本地有钱人）地有钱人）超市强中强家饰强中强休闲中强弱百货中中中餐饮强强中娱乐强强中展示弱弱弱美容健身中中弱健康培训中弱弱生活配套中弱弱业业态态种种类类的的比比例例定定位位确定核心业态类型确定核心业态类型消费客户目的性消费需求强度消费客户目的性消费需求强度 业业态态种种类类的的比比例例定定位位确定核心业态类型确定核心业态类型消费客户权重值消费客户权重值 客户类型客户类型相对本项目重要程度相对本项目重要程度业态需求权重值业态需求权重值核心（新兴人群）核心（新兴人群）重要重要3 3重点（党政机关重点（党政机关/企
19、事业单位）企事业单位）富裕阶层富裕阶层较重要较重要2 2辅助（党政机关辅助（党政机关/企事业单位）企事业单位）年轻时尚人群年轻时尚人群一般一般1 1业业态态种种类类的的比比例例定定位位确定核心业态类型确定核心业态类型权重比较权重比较超市超市家饰家饰餐饮餐饮娱乐娱乐20%30%20%30%40%60%40%60%60%80%60%80%业业态态种种类类的的比比例例定定位位确定核心业态比例确定核心业态比例核心业态所占比例核心业态所占比例商业盈利空间商业盈利空间低盈利形态低盈利形态正常盈利形态正常盈利形态盈利较好形态盈利较好形态业业态态种种类类的的比比例例定定位位确定核心业态比例确定核心业态比例基于
20、上述分析，本项目核心业态所占比例，应控制在基于上述分析，本项目核心业态所占比例，应控制在本项目总体商业规模的本项目总体商业规模的50%60%。业业态态种种类类的的比比例例定定位位本项目各类型业态规模控制本项目各类型业态规模控制核心业态商户需求规模核心业态商户需求规模 行业分类行业分类需求面积区间需求面积区间(平方米平方米)超市5000-10000生活饰品500-2000主力餐饮800-1500娱乐1000-3000行业分类行业分类需求面积区间（平方米）需求面积区间（平方米）休闲300800餐饮5001000展示500800美容健身2001000健康培训300600折扣300500生活配套502
21、00业业态态种种类类的的比比例例定定位位本项目各类型业态规模控制本项目各类型业态规模控制非核心业态商户需求规模非核心业态商户需求规模 业业态态种种类类的的比比例例定定位位本项目各类型业态规模控制本项目各类型业态规模控制核心控制业态核心控制业态 非核心控制业态非核心控制业态 业业态态种种类类的的比比例例定定位位本项目各类型业态规模控制本项目各类型业态规模控制行业分类行业分类约规模控制比例约规模控制比例约规划面积（建筑平方米）约规划面积（建筑平方米）超市/生活饰品15%7000时尚折扣5%2300主力餐饮16%7360娱乐21%9660休闲8%3680餐饮10%4600展示12%5520美容健身6
22、%2760健康培训4%1740生活配套3%1380第四部分第四部分商业区外部交通及设施规划商业区外部交通及设施规划商商业业区区外外部部交交通通及及设设施施规规划划商业区外部交通及设施规划商业区外部交通及设施规划消费车流动线消费车流动线商商业业区区外外部部交交通通及及设设施施规规划划商业区外部交通及设施规划商业区外部交通及设施规划货流车流动线货流车流动线商商业业区区外外部部交交通通及及设设施施规规划划商业区外部交通及设施规划商业区外部交通及设施规划外部人流动线外部人流动线第五部分第五部分商业业态规划方案商业业态规划方案商业业态规划方案支持依据商业业态规划方案支持依据商商业业业业态态规规划划方方案
23、案商业业态规划方案支持依据商业业态规划方案支持依据商业业态规商业业态规划方案划方案不同物业区不同物业区域商业价值域商业价值消费者直观消消费者直观消费心理费心理经营商户需求特性经营商户需求特性直观消费心理角度直观消费心理角度 楼楼层层业态业态B1B1娱乐娱乐F1F1、F2F2主力店（主力店（购购物、家物、家饰饰等）等）F3F3餐餐饮饮街街F4F4休休闲闲、康体、康体、亲亲子培子培训训等等商商业业业业态态规规划划方方案案商业业态规划方案支持依据商业业态规划方案支持依据从商业价值角度从商业价值角度 业态业态方向方向最佳价最佳价值实现值实现手段手段客客户户主流族群主流族群类类型型精品精品卖场卖场/休休
24、闲卖场闲卖场/特色餐特色餐饮饮/休休闲闲餐餐饮饮/体体验娱乐验娱乐/休休闲娱乐闲娱乐营销营销本地有本地有钱钱人人/时时尚人群尚人群家庭家庭卖场卖场/家庭餐家庭餐饮饮持有持有经营经营区域新区域新兴兴人群人群商商务娱乐务娱乐/休休闲娱乐闲娱乐持有持有经营经营本地政府本地政府办办公人公人员员商商业业业业态态规规划划方方案案商业业态规划方案支持依据商业业态规划方案支持依据业态类业态类型型商商户户要求要求餐餐饮饮1.1.氛氛围围性（广告牌）性（广告牌）2.2.展示效果展示效果3.3.产产品品经营经营布局合理布局合理娱乐娱乐1.1.独立性、独立性、隐隐蔽性蔽性2.2.可引可引导导性性卖场卖场1.1.展示面
25、广展示面广2.2.人流人流汇汇集、疏散便捷集、疏散便捷商商业业业业态态规规划划方方案案商业业态规划方案支持依据商业业态规划方案支持依据从经营商户需求特性角度从经营商户需求特性角度 商业商业D D区业态规划方案区业态规划方案商商业业业业态态规规划划方方案案商业商业DD区业态规划方案区业态规划方案根据商业根据商业DD区核心控制业态的不同，确定两套商业业态规区核心控制业态的不同，确定两套商业业态规划方案，其中：划方案，其中：方案一，核心控制业态为家庭型超市方案一，核心控制业态为家庭型超市方案二，核心控制业态为家庭型生活饰品方案二，核心控制业态为家庭型生活饰品商商业业业业态态规规划划方方案案商业商业D
26、D区业态规划方案区业态规划方案方案一方案一方案一规划业态类型及面积：方案一规划业态类型及面积：规划业态类型规划业态类型规划位置规划位置规划面积（平方米）规划面积（平方米）家庭超市家庭超市F1F1、F2F2、F3F351755175折扣卖场折扣卖场F1F1、F2F216451645KTVKTVF1F1、B1B119101910健身健身F1F1、B1B120202020精品展示精品展示F1F1、F2F221702170生活配套生活配套F1F1900900总计总计1382013820商商业业业业态态规规划划方方案案商业商业DD区业态规划方案区业态规划方案方案一方案一商商业业业业态态规规划划方方案案商
27、业商业DD区业态规划方案区业态规划方案方案一方案一地下一层商业业态规划地下一层商业业态规划商商业业业业态态规规划划方方案案商业商业DD区业态规划方案区业态规划方案方案一方案一商商业业业业态态规规划划方方案案商业商业DD区业态规划方案区业态规划方案方案一方案一地上一层商业业态规划地上一层商业业态规划商商业业业业态态规规划划方方案案商业商业DD区业态规划方案区业态规划方案方案一方案一商商业业业业态态规规划划方方案案商业商业DD区业态规划方案区业态规划方案方案一方案一地上二层商业业态规划地上二层商业业态规划商商业业业业态态规规划划方方案案商业商业DD区业态规划方案区业态规划方案方案一方案一商商业业业
28、业态态规规划划方方案案商业商业DD区业态规划方案区业态规划方案方案一方案一地上三层商业业态规划地上三层商业业态规划商商业业业业态态规规划划方方案案商业商业DD区业态规划方案区业态规划方案方案一方案一商商业业业业态态规规划划方方案案商业商业DD区业态规划方案区业态规划方案方案一方案一地上四层商业业态规划地上四层商业业态规划商商业业业业态态规规划划方方案案商业商业DD区业态规划方案区业态规划方案方案二方案二方案二规划业态类型及面积：方案二规划业态类型及面积：规划业态类型规划业态类型规划位置规划位置规划面积（平方米）规划面积（平方米）品牌家居展示品牌家居展示F1F1、F2F228152815灯饰灯饰
29、F3F335503550KTVKTVF1F1、B1B120502050健身健身F1F1、B1B120202020卫浴卫浴F2F216401640洁具洁具F2F219101910总计总计1398513985商商业业业业态态规规划划方方案案商业商业DD区业态规划方案区业态规划方案方案二方案二商商业业业业态态规规划划方方案案商业商业DD区业态规划方案区业态规划方案方案二方案二地下一层商业业态规划地下一层商业业态规划商商业业业业态态规规划划方方案案商业商业DD区业态规划方案区业态规划方案方案二方案二商商业业业业态态规规划划方方案案商业商业DD区业态规划方案区业态规划方案方案二方案二地上一层商业业态规划
30、地上一层商业业态规划商商业业业业态态规规划划方方案案商业商业DD区业态规划方案区业态规划方案方案二方案二商商业业业业态态规规划划方方案案商业商业DD区业态规划方案区业态规划方案方案二方案二地上二层商业业态规划地上二层商业业态规划商商业业业业态态规规划划方方案案商业商业DD区业态规划方案区业态规划方案方案二方案二商商业业业业态态规规划划方方案案商业商业DD区业态规划方案区业态规划方案方案二方案二地上三层商业业态规划地上三层商业业态规划商商业业业业态态规规划划方方案案商业商业DD区业态规划方案区业态规划方案方案二方案二商商业业业业态态规规划划方方案案商业商业DD区业态规划方案区业态规划方案方案二方
31、案二地上四层商业业态规划地上四层商业业态规划商业商业A A区业态规划方案区业态规划方案商商业业业业态态规规划划方方案案商业商业A A区业态规划方案区业态规划方案商业商业A A区核心控制业态为大型餐饮业态，不存在较大差异区核心控制业态为大型餐饮业态，不存在较大差异性，以同一套业态规划方案阐述之。性，以同一套业态规划方案阐述之。商商业业业业态态规规划划方方案案商业商业A A区业态规划方案区业态规划方案规划业态类型及面积：规划业态类型及面积：规划业态类型规划业态类型规划位置规划位置规划面积（平方米）规划面积（平方米）餐饮餐饮F2F2、F3F397659765精品展示精品展示F1F1、F2F24320
32、4320桑拿水疗桑拿水疗F1F1、B1B130053005俱乐部俱乐部F1F1、B1B121402140生活配套生活配套F1F114051405总计总计2063520635商商业业业业态态规规划划方方案案商业商业A A区业态规划方案区业态规划方案商商业业业业态态规规划划方方案案商业商业A A区业态规划方案区业态规划方案地下一层商业业态规划地下一层商业业态规划商商业业业业态态规规划划方方案案商业商业A A区业态规划方案区业态规划方案商商业业业业态态规规划划方方案案商业商业A A区业态规划方案区业态规划方案地上一层商业业态规划地上一层商业业态规划商商业业业业态态规规划划方方案案商业商业A A区业态
33、规划方案区业态规划方案商商业业业业态态规规划划方方案案商业商业A A区业态规划方案区业态规划方案地上二层商业业态规划地上二层商业业态规划商商业业业业态态规规划划方方案案商业商业A A区业态规划方案区业态规划方案商商业业业业态态规规划划方方案案商业商业A A区业态规划方案区业态规划方案地上三层商业业态规划地上三层商业业态规划商商业业业业态态规规划划方方案案商业商业A A区业态规划方案区业态规划方案商商业业业业态态规规划划方方案案商业商业A A区业态规划方案区业态规划方案地上四层商业业态规划地上四层商业业态规划第六部分第六部分商业公共空间及设施规划商业公共空间及设施规划商商业业公公共共空空间间及及
34、设设施施规规划划商业公共空间及设施规划商业公共空间及设施规划商业主入口商业主入口DD区区主要商业入主要商业入口，可达口，可达F2F2主要商业入口，可主要商业入口，可达达B1B1、F2F2主要商业入主要商业入口，可达口，可达B1B1次要入口，临街铺次要入口，临街铺位入口位入口次要入口，临街次要入口，临街铺位商业入口铺位商业入口商商业业公公共共空空间间及及设设施施规规划划商业公共空间及设施规划商业公共空间及设施规划商业主入口商业主入口AA区区主要商业入口，可主要商业入口，可直达达直达达F2F2、F3F3主要商业入口，可主要商业入口，可达达F2F2、F3F3主要商业入主要商业入口，可达口，可达B1B
35、1次要入口，临街铺次要入口，临街铺位入口位入口次要入口，临街次要入口，临街铺位商业入口铺位商业入口主要商业入口，可主要商业入口，可达达B1B1商商业业公公共共空空间间及及设设施施规规划划商业公共空间及设施规划商业公共空间及设施规划商业外立面商业外立面商商业业公公共共空空间间及及设设施施规规划划商业公共空间及设施规划商业公共空间及设施规划商业景观商业景观商商业业公公共共空空间间及及设设施施规规划划商业公共空间及设施规划商业公共空间及设施规划商业广告位商业广告位商商业业公公共共空空间间及及设设施施规规划划商业公共空间及设施规划商业公共空间及设施规划公共卸货区公共卸货区D D区、区、A A区公共卸货
36、区规划主区公共卸货区规划主要为满足各分区特定业态的要为满足各分区特定业态的货运需求，如：货运需求，如：超市、餐饮超市、餐饮以下分别结合以下分别结合D D区、区、A A区业态区业态规划与布局阐述各自卸货区规划与布局阐述各自卸货区规划。规划。商商业业公公共共空空间间及及设设施施规规划划商业公共空间及设施规划商业公共空间及设施规划公共卸货区公共卸货区DD区区D区北侧原有两部钢梯可用于货梯，因此在该位置规区北侧原有两部钢梯可用于货梯，因此在该位置规划卸货区，主要支持超市业态货流需求。划卸货区，主要支持超市业态货流需求。可规划的卸货区面积约可规划的卸货区面积约100170平方米。平方米。商商业业公公共共
37、空空间间及及设设施施规规划划商业公共空间及设施规划商业公共空间及设施规划公共卸货区公共卸货区AA区区A区规划业态中，餐饮业态规划面积大，且对货流要求区规划业态中，餐饮业态规划面积大，且对货流要求较大，在图示位置规划较大，在图示位置规划A区主卸货区。可规划的卸货区区主卸货区。可规划的卸货区面积约面积约100150平方米。平方米。在此位置规划临时卸货区，满足其他业态卸货需求，在此位置规划临时卸货区，满足其他业态卸货需求，以及部分餐饮业态非固定时间配货的需求以及部分餐饮业态非固定时间配货的需求商商业业公公共共空空间间及及设设施施规规划划商业区外部交通及设施规划商业区外部交通及设施规划商业停车场规划商
38、业停车场规划停车场位置停车场位置本项目商业可提供停车场本项目商业可提供停车场主要包含如下位置：主要包含如下位置：D D区区地下停车场地下停车场地面绿化停车场地面绿化停车场A A区区地下停车场地下停车场地面绿化停车场地面绿化停车场地面停车场入口地面停车场入口地面停车场出口地面停车场出口地面停车场入口地面停车场入口地面停车场出口地面停车场出口地面停车场入口地面停车场入口商商业业公公共共空空间间及及设设施施规规划划商业区外部交通及设施规划商业区外部交通及设施规划商业停车场规划商业停车场规划停车位数量停车位数量本项目预计可提供停车位数量约本项目预计可提供停车位数量约442个个本项目商业可规划停车位本项
39、目商业可规划停车位数量如下表：数量如下表：位置位置地下停车地下停车位数量位数量地面可规划车地面可规划车位数量位数量D D区区9393100100A A区区109109140140总计总计202202240240商商业业公公共共空空间间及及设设施施规规划划商业区外部交通及设施规划商业区外部交通及设施规划商业停车场规划商业停车场规划区域区域规划业态规划业态规划面积（规划面积（m2m2）车位标准（车位标准（m2/m2/个）个）车位数量（个）车位数量（个）A A区区桑拿水疗桑拿水疗300530052002001515俱乐部俱乐部214021402002001212生活配套生活配套14051405100
40、1001414精品展示精品展示447444741001004545餐饮餐饮976597655050195195D D区区KTVKTV191019102002001010健身健身202020202002001010生活配套生活配套9009001001001010精品展示精品展示217021701001002222折扣卖场折扣卖场164516451001001616超市超市517551755050103103总计总计-452452表格：本项目商业停车位数量列表（方案一）表格：本项目商业停车位数量列表（方案一）商商业业公公共共空空间间及及设设施施规规划划商业区外部交通及设施规划商业区外部交通及设施规
41、划商业停车场规划商业停车场规划表格：本项目商业停车位数量列表（方案二）表格：本项目商业停车位数量列表（方案二）区域区域规划业态规划业态规划面积（规划面积（m2m2）车位标准（车位标准（m2/m2/个）个）车位数量（个）车位数量（个）A A区区桑拿水疗桑拿水疗300530052002001515俱乐部俱乐部214021402002001212生活配套生活配套140514051001001414精品展示精品展示432043201001004545餐饮餐饮976597655050195195D D区区KTVKTV205020502002002020健身健身202020202002002020品牌家居
42、展示品牌家居展示281528151001002828卫浴卫浴164016401001001616洁具洁具191019101001001919灯饰灯饰355035501001003535总计总计-419419第七部分第七部分商业功能区分业态细部产品建议商业功能区分业态细部产品建议商业商业D D区分业态细部产品规划区分业态细部产品规划家庭超市业态细部产品规划家庭超市业态细部产品规划家庭超市业态细部产品规划家庭超市业态细部产品规划业态规划位置及面积业态规划位置及面积商商业业DD区区分分业业态态细细部部产产品品规规划划F1F1F2F2业态业态规划区域规划区域规划楼规划楼层层规划面规划面积积家庭家庭超市
43、超市D D区区F1F1、F2F2、F3F3F3F3家庭超市业态细部产品规划家庭超市业态细部产品规划超市入口超市入口商商业业DD区区分分业业态态细细部部产产品品规规划划超市入口超市入口家庭超市业态细部产品规划家庭超市业态细部产品规划超市客梯超市客梯商商业业DD区区分分业业态态细细部部产产品品规规划划原位置自动人行步道取消原位置自动人行步道取消预留设置自动人行步道，预留设置自动人行步道，作为超市客梯作为超市客梯家庭超市业态细部产品规划家庭超市业态细部产品规划超市货梯超市货梯商商业业DD区区分分业业态态细细部部产产品品规规划划建议改作超市货梯，由建议改作超市货梯，由F1F1至至F3F3建议改作超市货
44、梯，由建议改作超市货梯，由F1F1至至F3F3建议改作超市货梯，由建议改作超市货梯，由F1F1至至F3F3超市独立门头超市独立门头超市导引广告超市导引广告家庭超市业态细部产品规划家庭超市业态细部产品规划广告位建议广告位建议商商业业DD区区分分业业态态细细部部产产品品规规划划地面停车地面停车家庭超市业态细部产品规划家庭超市业态细部产品规划停车场停车场商商业业DD区区分分业业态态细细部部产产品品规规划划D区地下车位停车区地下车位停车超市业态对停车位需求较大，超市业态对停车位需求较大，分别为该类业态规划地上和地分别为该类业态规划地上和地下两类停车位。下两类停车位。初步规划地上停车位数量初步规划地上停
45、车位数量70708080个；个；地下停车位数量地下停车位数量20302030个个折扣卖场业态细部产品规划折扣卖场业态细部产品规划F1F1F2F2折扣卖场业态细部产品规划折扣卖场业态细部产品规划业态规划位置及面积业态规划位置及面积商商业业DD区区分分业业态态细细部部产产品品规规划划业态业态规划区域规划区域规划楼层规划楼层规划面积规划面积折扣卖场折扣卖场D D区区F1F1、F2F216451645平方米平方米折扣卖场主入口折扣卖场主入口折扣卖场业态细部产品规划折扣卖场业态细部产品规划卖场入口卖场入口商商业业DD区区分分业业态态细细部部产产品品规规划划折扣卖场业态细部产品规划折扣卖场业态细部产品规划
46、卖场客梯卖场客梯商商业业DD区区分分业业态态细细部部产产品品规规划划预留预留增加一部自动扶增加一部自动扶梯，自地上一层至地梯，自地上一层至地上二层，作为折扣卖上二层，作为折扣卖场客梯场客梯预留预留增加一部自动扶增加一部自动扶梯，自地上一层至地梯，自地上一层至地上二层，作为折扣卖上二层，作为折扣卖场客梯场客梯折扣卖场独立门头折扣卖场独立门头折扣卖场导引广告折扣卖场导引广告折扣卖场业态细部产品规划折扣卖场业态细部产品规划卖场广告位卖场广告位商商业业DD区区分分业业态态细细部部产产品品规规划划以地面停车为主以地面停车为主折扣卖场业态细部产品规划折扣卖场业态细部产品规划停车场停车场商商业业DD区区分分
47、业业态态细细部部产产品品规规划划折扣卖场所需停车位主要以地折扣卖场所需停车位主要以地面停车为主。面停车为主。初步规划地面停车位数量：初步规划地面停车位数量：20302030个停车位个停车位KTVKTV业态细部产品规划业态细部产品规划KTVKTV业态细部产品规划业态细部产品规划业态规划位置及面积业态规划位置及面积商商业业DD区区分分业业态态细细部部产产品品规规划划F1F1B1B1业态业态规划区域规划区域规划楼层规划楼层规划面积规划面积KTVKTVD D区区B1B119101910平方米平方米KTV入口入口KTVKTV业态细部产品规划业态细部产品规划KTVKTV入口入口商商业业DD区区分分业业态态
48、细细部部产产品品规规划划KTVKTV业态细部产品规划业态细部产品规划KTVKTV客梯客梯商商业业DD区区分分业业态态细细部部产产品品规规划划预留预留增加自动扶梯，作为增加自动扶梯，作为KTVKTV专用客梯专用客梯预留预留增加自动扶梯，作为增加自动扶梯，作为KTVKTV专用客梯专用客梯KTVKTV业态细部产品规划业态细部产品规划KTVKTV货梯货梯商商业业DD区区分分业业态态细细部部产产品品规规划划以该扶梯满足以该扶梯满足KTVKTV商户货流需求，并限定配货时间商户货流需求，并限定配货时间以该扶梯满足以该扶梯满足KTVKTV商户货流需求，并限定配货时间商户货流需求，并限定配货时间KTV独立门头广
49、告独立门头广告KTV立柱广告立柱广告KTVKTV业态细部产品规划业态细部产品规划KTVKTV广告位广告位商商业业DD区区分分业业态态细细部部产产品品规规划划地面停车地面停车KTVKTV业态细部产品规划业态细部产品规划停车场停车场商商业业DD区区分分业业态态细细部部产产品品规规划划由于消费时段不同，由于消费时段不同，KTVKTV业态可业态可主要以地面停车为主。主要以地面停车为主。初步规划地面停车位数量初步规划地面停车位数量10101515个。个。健身业态细部产品规划健身业态细部产品规划健身业态细部产品规划健身业态细部产品规划业态规划位置及面积业态规划位置及面积商商业业DD区区分分业业态态细细部部
50、产产品品规规划划F1F1B1B1业态业态规划区域规划区域规划楼层规划楼层规划面积规划面积健身健身D D区区B1B120202020平方米平方米健身业态细部产品规划健身业态细部产品规划健身业态入口健身业态入口商商业业DD区区分分业业态态细细部部产产品品规规划划由于健身业态与折扣卖场客户群体存在由于健身业态与折扣卖场客户群体存在互动性，因此该两类业态可以共用入口互动性，因此该两类业态可以共用入口健身业态细部产品规划健身业态细部产品规划健身客梯健身客梯商商业业DD区区分分业业态态细细部部产产品品规规划划与折扣卖场共用此部自动与折扣卖场共用此部自动扶梯扶梯与折扣卖场共用此部自动与折扣卖场共用此部自动扶