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1、社区如何建立与物委会和业委会良性互动关系 Still waters run deep.流静水深流静水深,人静心深人静心深 Where there is life,there is hope。有生命必有希望。有生命必有希望 马克思说：马克思说：“社会社会 不管其形式如何不管其形式如何是什么呢？是人们交互活动的产物。是什么呢？是人们交互活动的产物。”德国社会学家齐美尔也认为，德国社会学家齐美尔也认为，社会是通过人社会是通过人们的互动而产生的，们的互动而产生的，各种人际互动形式是构成宏各种人际互动形式是构成宏观社会结构的基本材料。互动是最基本、观社会结构的基本材料。互动是最基本、最普遍最普遍的日常生
2、活现象，是我们每个人最直接体验到的的日常生活现象，是我们每个人最直接体验到的社会现实社会现实。案例导入案例导入【背景及过程背景及过程】F F家园位于北京市朝阳区中部，家园位于北京市朝阳区中部，20022002年建成，属于中高档年建成，属于中高档私人住宅。小区内有私人住宅。小区内有776776户居民，常住户不到三分之一，户居民，常住户不到三分之一，其中外籍居民约其中外籍居民约20-3020-30户。新式商品房小区中的三个主户。新式商品房小区中的三个主要机构要机构F F家园都具备：居委会派入的常驻工作人员家园都具备：居委会派入的常驻工作人员2 2名、名、业主委员会（委员业主委员会（委员5 5名，主
3、任、副主任各名，主任、副主任各1 1名）以及物业名）以及物业公司。公司。20042004年年1111月月1313日，物业巡查人员发现日，物业巡查人员发现5-25015-2501室的宋先生家室的宋先生家装修时拆除了剪力墙的装修时拆除了剪力墙的1/21/2，物业人员要求其停止装修，物业人员要求其停止装修行为，并将剪力墙恢复原状，但宋先生在收到两次物业行为，并将剪力墙恢复原状，但宋先生在收到两次物业公司的书面通告后并未恢复。公司的书面通告后并未恢复。自此，历时自此，历时7 7个月的私拆承重墙纠纷拉开了帷幕个月的私拆承重墙纠纷拉开了帷幕。20042004年年1111月下旬，由于拆墙的噪音过大，宋先生拆
4、墙的事月下旬，由于拆墙的噪音过大，宋先生拆墙的事件被同楼业主发现，他们以扰民为由报了件被同楼业主发现，他们以扰民为由报了110110。但宋先。但宋先生拒绝警察入内，并提出因警察的职权范围仅在公共领生拒绝警察入内，并提出因警察的职权范围仅在公共领域，若未经许可踏入他的私人领地，他将起诉警察。结域，若未经许可踏入他的私人领地，他将起诉警察。结果，警察来了两次都未能入户解决问题。果，警察来了两次都未能入户解决问题。接着，同楼业主写信给业主委员会王主任反映问题，王主接着，同楼业主写信给业主委员会王主任反映问题，王主任召集业主委员会、物业公司和居委会三方人员上门调任召集业主委员会、物业公司和居委会三方人
5、员上门调解，但宋先生以他的房屋改造有合法文件为由拒绝调解解，但宋先生以他的房屋改造有合法文件为由拒绝调解人员进入，但也并未向调解人员出示有关文件。人员进入，但也并未向调解人员出示有关文件。同年同年1212月初，在业委会王主任的督促下，物业公司根据其月初，在业委会王主任的督促下，物业公司根据其与与F F家园的家园的物业管理合同物业管理合同对宋先生提起了诉讼，要对宋先生提起了诉讼，要求法院判令宋先生：求法院判令宋先生：1 1、停止侵害行为，将承重墙恢复原状；、停止侵害行为，将承重墙恢复原状；2 2、判令宋先生承担诉讼费。区法院于、判令宋先生承担诉讼费。区法院于1212月月3 3日对此事立案。日对此
6、事立案。20042004年年1212月月4 4日，宋先生写了一封公开信，主要是就装修日，宋先生写了一封公开信，主要是就装修过程中产生的噪音向同楼业主道歉，并表示会与物业公过程中产生的噪音向同楼业主道歉，并表示会与物业公司以及业委会积极配合，消除安全隐患。司以及业委会积极配合，消除安全隐患。20052005年年1 1月月5 5日区人民法院进行第一次庭审。日区人民法院进行第一次庭审。20052005年年1 1月月1515日，业委会王主任、日，业委会王主任、1 1名委员、名委员、6 6名业主召开名业主召开了一次讨论会。其中了一次讨论会。其中1 1名业主因是律师且热心公益事业，名业主因是律师且热心公益
7、事业，因此以顾问的身份参会，另外因此以顾问的身份参会，另外5 5名是与宋先生同楼的业名是与宋先生同楼的业主。此次讨论会主要是律师对起诉后的法院决定和物业主。此次讨论会主要是律师对起诉后的法院决定和物业职责等相关问题向大家进行了解释，以使业主们对该事职责等相关问题向大家进行了解释，以使业主们对该事件的性质和目前进展明确认识。件的性质和目前进展明确认识。20052005年年4 4月月1515日，日，F F家园召开了书面业主大会，请业主就三家园召开了书面业主大会，请业主就三件事进行表决，其中第三件事就是件事进行表决，其中第三件事就是“是否同意业委会根是否同意业委会根据国家法规，对据国家法规，对5-2
8、5015-2501业主私拆承重墙一事给小区造成业主私拆承重墙一事给小区造成的名誉及物质损失提起诉讼。的名誉及物质损失提起诉讼。”20052005年年5 5月月1414日下午日下午4 4点，点，F F家园业委会在家园业委会在4 4号楼大厅开箱验号楼大厅开箱验票，由于总投票权数没有达到法定的数量，即总数的票，由于总投票权数没有达到法定的数量，即总数的2/32/3，因此这次业主大会宣布失败。，因此这次业主大会宣布失败。但在有效的但在有效的78,86278,862票权数中，同意向票权数中，同意向5-25015-2501业主提起诉讼业主提起诉讼的有的有59,89059,890票权，占票权，占49.44%
9、49.44%。经过经过法院法院6 6个月两次庭审，个月两次庭审，20052005年年5 5月月1616日日法院法院判决结果如判决结果如下：下：1 1、按建房集团建筑设计方案加固改造；、按建房集团建筑设计方案加固改造；2 2、必须由、必须由建房集团验收合格；建房集团验收合格；3 3、由宋先生承担诉讼费。、由宋先生承担诉讼费。20052005年年5 5月月3131日，业主代表、业委会代表、物业公司代表日，业主代表、业委会代表、物业公司代表召开了就召开了就5-25015-2501问题处理意见的讨论会。问题处理意见的讨论会。讨论了这个问题的性质、经过、下一步的行动意见。讨论了这个问题的性质、经过、下一
10、步的行动意见。20052005年年6 6月月6 6日召开了有关日召开了有关5-25015-2501问题调解会，有业主宋先问题调解会，有业主宋先生、业委会成员，居委会、物业公司代表参加，宋先生生、业委会成员，居委会、物业公司代表参加，宋先生向在座的各位道歉，并向向在座的各位道歉，并向5 5号楼全体业主表示歉意。号楼全体业主表示歉意。关于承重墙加固后恢复原貌问题，宋先生要求给他一点时关于承重墙加固后恢复原貌问题，宋先生要求给他一点时间慎重考虑，他将于间慎重考虑，他将于20052005年年6 6月月7 7日日2424点前给予书面答复。点前给予书面答复。20052005年年6 6月月7 7日，宋先生写
11、了一份承诺书，表示愿意接受法日，宋先生写了一份承诺书，表示愿意接受法院判决，将被拆的承重墙恢复原貌，并按法院判决进行院判决，将被拆的承重墙恢复原貌，并按法院判决进行加固施工，以确保广大业主和自身的安全加固施工，以确保广大业主和自身的安全。至此，整个私拆承重墙事件告一段落。至此，整个私拆承重墙事件告一段落。从从20042004年年1111月月1313日物业公司发现问题，到日物业公司发现问题，到20052005年年6 6月月7 7日业日业主做出承诺，历时主做出承诺，历时7 7个月，问题解决的方式经历了个月，问题解决的方式经历了：物物业公司通告、业公司通告、国家司法力量介入（警察干涉）、国家司法力量
12、介入（警察干涉）、内部调解、内部调解、国家司法力量再介入（起诉国家司法力量再介入（起诉、法院判决、法院判决）、）、内部再调解五个过程。内部再调解五个过程。涉及的组织和个人包括：涉及的组织和个人包括：物业公司、街道派出所、物业公司、街道派出所、F F家园业主委员会、家园业主委员会、F F家园所在家园所在Z Z社区居民委员会、区人民法院、建筑商、当事人宋先生社区居民委员会、区人民法院、建筑商、当事人宋先生以及小区内的业主。以及小区内的业主。讨论问题：看了上述案例你有什么想法？讨论问题：看了上述案例你有什么想法？【分析分析】基于本案例纠纷展开的各个阶段、各方解决参与组织和人员，以及基于本案例纠纷展开
13、的各个阶段、各方解决参与组织和人员，以及同时期发生的类似纠纷，如同时期发生的类似纠纷，如20052005年年5 5月北京市平原里小区月北京市平原里小区1717号楼号楼的顶楼业主私自改造顶层，的顶楼业主私自改造顶层，20052005年年6 6月月2828日北京市海淀区清枫华日北京市海淀区清枫华景园某单元景园某单元101101号和号和102102号房主私拆承重墙事件，号房主私拆承重墙事件，20062006年年8 8月月2626日日大连市西岗区北石道街盛阳山庄大连市西岗区北石道街盛阳山庄2525号楼一楼住户私拆承重墙事件号楼一楼住户私拆承重墙事件等，等，我们可以总结出商品房小区中的纠纷解决一般包括以
14、下几我们可以总结出商品房小区中的纠纷解决一般包括以下几个特点：个特点：第一，物业公司在第一时间发现问题并予以初步的协调。第一，物业公司在第一时间发现问题并予以初步的协调。由于商品房小区中公共设施的管理和维护都由物业公司专由于商品房小区中公共设施的管理和维护都由物业公司专门负责，因此相对于居委会几个工作人员管理整个社区门负责，因此相对于居委会几个工作人员管理整个社区事务而言，物业公司能够更快地发现问题。事务而言，物业公司能够更快地发现问题。在本案例和相似事件中，各小区的物业公司一般都会以书在本案例和相似事件中，各小区的物业公司一般都会以书面通告的方式对违规操作的业主予以警告，但这一警告面通告的方
15、式对违规操作的业主予以警告，但这一警告一般都无法有效制止业主的违规行为。一般都无法有效制止业主的违规行为。这是因为物业公司作为由业主聘请来管理小区共有财产和这是因为物业公司作为由业主聘请来管理小区共有财产和提供服务的营业机构，没有强制管理权，或者说没有合提供服务的营业机构，没有强制管理权，或者说没有合法的暴力使用权和执法权。法的暴力使用权和执法权。因此，一般诉诸物业公司解决问题的方式都以失败而告终。因此，一般诉诸物业公司解决问题的方式都以失败而告终。第二，在小区内部的纠纷过程中，有关的国家职能部门，第二，在小区内部的纠纷过程中，有关的国家职能部门，如城市建设局、派出所并不能有效地发挥作用，如城
16、市建设局、派出所并不能有效地发挥作用，这或者是由于他们对职责的相互推诿，或者是由于职权范这或者是由于他们对职责的相互推诿，或者是由于职权范围的有限性。围的有限性。如本案例中的业主宋先生，他对于居委会和警察的职权范如本案例中的业主宋先生，他对于居委会和警察的职权范围十分了解。围十分了解。当居委会和业委会上门调解时，他以私人领地拒绝入内为当居委会和业委会上门调解时，他以私人领地拒绝入内为由拒绝其调解。由拒绝其调解。而当而当110110警察上门时，宋先生则以警察的职权范围仅限于警察上门时，宋先生则以警察的职权范围仅限于公共领域为由拒绝其入户检查。公共领域为由拒绝其入户检查。因此，这些力量的介入只能进
17、行劝说，他们并不能做出能因此，这些力量的介入只能进行劝说，他们并不能做出能够改变或制止违规行为的决定。够改变或制止违规行为的决定。第三，在商品房小区内居委会作用的弱化，降低了其在纠第三，在商品房小区内居委会作用的弱化，降低了其在纠纷解决中的作用。纷解决中的作用。居委会在传统社区中具有上传意见下达政策、办理公共事居委会在传统社区中具有上传意见下达政策、办理公共事务、调解民间纠纷、维护社会治安等全方位职能，务、调解民间纠纷、维护社会治安等全方位职能，但在商品房小区中，但在商品房小区中，具体事务的决策具体事务的决策有业委会，有业委会，服务和管服务和管理理有物业公司，有物业公司，居委会的工作内容居委会
18、的工作内容仅涉及业委会无权进仅涉及业委会无权进行的行的计划生育、优抚救济、青少年教育以及与政府相关计划生育、优抚救济、青少年教育以及与政府相关的行政工作等方面的行政工作等方面。但此类工作数量较少，涉及范围有限，因此很难使公众树但此类工作数量较少，涉及范围有限，因此很难使公众树立对居委会的认同感。立对居委会的认同感。尤其是本案例中，尤其是本案例中，F F家园中仅有家园中仅有2 2名居委会派驻的工作人员，名居委会派驻的工作人员，他们平时的工作就是坐在办公室里或到居委会开会，很他们平时的工作就是坐在办公室里或到居委会开会，很少参与少参与F F家园的日常管理工作，甚至很多家园的日常管理工作，甚至很多F
19、 F家园的业主都家园的业主都不知道他们的存在，这就使得他们在纠纷调解过程中的不知道他们的存在，这就使得他们在纠纷调解过程中的作用弱化。作用弱化。第四，小区内的业主委员会是纠纷解决中的一股重要力量，而作用第四，小区内的业主委员会是纠纷解决中的一股重要力量，而作用程度取决于该业委会的组织程度、权威性及其委员的办事能力。程度取决于该业委会的组织程度、权威性及其委员的办事能力。在本案例中，在本案例中，F F家园的业委会自家园的业委会自20032003年建立以来，一直是小区自治年建立以来，一直是小区自治管理的主导者，他们还定期组织邻里之间的活动，在居民中具有管理的主导者，他们还定期组织邻里之间的活动，在
20、居民中具有很强的认同感和一定权威性，而且其成员具有较高的社会地位和很强的认同感和一定权威性，而且其成员具有较高的社会地位和知识水平，因而能够在纠纷解决中发挥积极的作用。知识水平，因而能够在纠纷解决中发挥积极的作用。第五，部分业主的直接参与，这可以说是纠纷解决中的一股新生力第五，部分业主的直接参与，这可以说是纠纷解决中的一股新生力量。量。在商品房小区中，业主的自治和自我管理意识较强，再加上拆承重在商品房小区中，业主的自治和自我管理意识较强，再加上拆承重墙这类事件涉及广大业主的共同利益，因此有不少业主都积极介墙这类事件涉及广大业主的共同利益，因此有不少业主都积极介入解决过程中。入解决过程中。在本案
21、例中，有在本案例中，有9 9名业主出席过历次的调解，其中包括与宋先生居名业主出席过历次的调解，其中包括与宋先生居住在同一幢楼、其利益直接受到威胁的住在同一幢楼、其利益直接受到威胁的5 5名业主和名业主和4 4名平时就积极名平时就积极关心关心F F家园公共事务的业主。家园公共事务的业主。他们直接出席了调解会，对该事件的性质和对策提出了意见和建议，他们直接出席了调解会，对该事件的性质和对策提出了意见和建议，对事态进一步的发展有着较大的影响作用。对事态进一步的发展有着较大的影响作用。此外，由于业委会就该问题举行了讨论会，大量业主以投票的方式此外，由于业委会就该问题举行了讨论会，大量业主以投票的方式参
22、与了该问题的解决。参与了该问题的解决。根据根据物业管理条例物业管理条例的规定，当小区内占业主投票权的规定，当小区内占业主投票权1/21/2以上的以上的票数通过时，就可以使一项决议生效。票数通过时，就可以使一项决议生效。这一条款实际上赋予了商品房小区业主自治的权利，所以他们的投这一条款实际上赋予了商品房小区业主自治的权利，所以他们的投票和决议对此事起着决定性的影响，即决定是否以诉诸法律手段票和决议对此事起着决定性的影响，即决定是否以诉诸法律手段解决解决。【启示启示】商品房小区纠纷解决的新特点说明，越来越多的力量正在商品房小区纠纷解决的新特点说明，越来越多的力量正在介入城市基层事务的治理之中。介入
23、城市基层事务的治理之中。一方面，传统力量的作用发生了变化，国家职能部门对社一方面，传统力量的作用发生了变化，国家职能部门对社区具体事务的撤离带来了一定的管理问题。区具体事务的撤离带来了一定的管理问题。在访谈过程中，业主和业委会委员都提到对于国家有效管在访谈过程中，业主和业委会委员都提到对于国家有效管理的缺失感到的遗憾，因为无论物业公司还是业委会，理的缺失感到的遗憾，因为无论物业公司还是业委会，都有没有强制权力，因此他们的很多决议无法落实。都有没有强制权力，因此他们的很多决议无法落实。此外，作为政府的此外，作为政府的“手手”和和“脚脚”的街道办事处和居委会的街道办事处和居委会在商品房小区中参与度
24、不够，无法发挥制定政策、协调在商品房小区中参与度不够，无法发挥制定政策、协调资源的宏观管理的职能。资源的宏观管理的职能。而另一方面，这种国家力量的撤离却在客观上促进了社区而另一方面，这种国家力量的撤离却在客观上促进了社区自治能力的提高，新的治理力量开始发挥作用。自治能力的提高，新的治理力量开始发挥作用。自自19891989年社区建设运动开始，自我管理、自我服务就一直年社区建设运动开始，自我管理、自我服务就一直是社区建设的目标，但自上而下推动的自治却经常流于是社区建设的目标，但自上而下推动的自治却经常流于形式。形式。而在而在F F家园的私拆承重墙纠纷解决中，我们看到了真正自家园的私拆承重墙纠纷解
25、决中，我们看到了真正自治的可能性。治的可能性。在整个事件过程中，各种介入力量多达在整个事件过程中，各种介入力量多达7 7方，即物业公司、方，即物业公司、派出所、派出所、F F家园业主委员会、居民委员会、区人民法院、家园业主委员会、居民委员会、区人民法院、建筑商、小区业主等，并且动员了小区内的律师业主的建筑商、小区业主等，并且动员了小区内的律师业主的专业知识、业委会的群众认同感等资源。专业知识、业委会的群众认同感等资源。这种纠纷解决机制很符合近年来颇为流行的治理理论这种纠纷解决机制很符合近年来颇为流行的治理理论（governancegovernance），即提倡多方参与的治理，以便充分动），即提
26、倡多方参与的治理，以便充分动员各种公共和私人机构的能力和资源，运用不同的管理员各种公共和私人机构的能力和资源，运用不同的管理技术和方法，寻求社会和经济问题的解决方案。技术和方法，寻求社会和经济问题的解决方案。思考：你所在的社区遇到过哪些矛盾？如何思考：你所在的社区遇到过哪些矛盾？如何化解的？化解的？物业停车位占用小区绿地？部分住户不文物业停车位占用小区绿地？部分住户不文明养狗行为？上层渗水，不问不管，导致明养狗行为？上层渗水，不问不管，导致下家遭殃？部分业主违规装修？如何解决下家遭殃？部分业主违规装修？如何解决？主要内容主要内容一、社区居委会、物委会、业委会的角色定位一、社区居委会、物委会、业
27、委会的角色定位二、社区居委会、物委会、业委会的互动形式二、社区居委会、物委会、业委会的互动形式三、社区居委会、物委会、业委会三方互动的共同目标三、社区居委会、物委会、业委会三方互动的共同目标四、如何处理好三者之间的关系四、如何处理好三者之间的关系 一般来说，一般来说，社会互动是指社会上个人与个人、社会互动是指社会上个人与个人、个人与群体、群体与群体之间通过信息的传播而发个人与群体、群体与群体之间通过信息的传播而发生相互依赖性的社会交往活动。任何社会互动都是生相互依赖性的社会交往活动。任何社会互动都是在一定的情景、一定的场所中发生的。互动和角色在一定的情景、一定的场所中发生的。互动和角色又密不可
28、分，互动是角色之间的互动。角色的形成又密不可分，互动是角色之间的互动。角色的形成和扮演都是在互动中完成的。一旦角色失调，就可和扮演都是在互动中完成的。一旦角色失调，就可能使互动中断，能使互动中断，或改变原来的互动方向。因此，或改变原来的互动方向。因此，要探讨社区居委会、要探讨社区居委会、业主委员会业主委员会 （业主）、物业（业主）、物业管理公司三方的互动的关系，有必要对三者的在互管理公司三方的互动的关系，有必要对三者的在互动中扮演的角色动中扮演的角色进行分析。进行分析。一、社区居委会、物委会、业委会三一、社区居委会、物委会、业委会三者的角色定位者的角色定位物业管理公司是指具备相应资质条件并按照
29、法定程序成立的从事物业管理服务的经营性企业法人业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织物业管理公司物业管理公司业主委员会业主委员会 社区居委会是以居住权为基础的居民自我管理、自我 教育、自我服务的基层群众性自治组织。社区居委会（一）社区居委会（一）社区居委会 根据中国宪法和城市居民委员会组织法的规定，根据中国宪法和城市居民委员会组织法的规定，居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。众性自治组织。居民委员会的任务是：居民委员会的任务是：宣传宪法、法律法规和国家政策，宣传宪法、法律法规和国家政策，维护居
30、民的合法权益；办理本居住地区居民的公共事务和公维护居民的合法权益；办理本居住地区居民的公共事务和公益事业；调解民间纠纷；协助维护社会治安益事业；调解民间纠纷；协助维护社会治安；发展社区文化发展社区文化教育，普及科技知识，开展多种形式的社会主义精神文明建教育，普及科技知识，开展多种形式的社会主义精神文明建设活动；向人民政府或其派出机关反映居民的意见、建议和设活动；向人民政府或其派出机关反映居民的意见、建议和要求要求；协助政府有关部门对本居住区的出租房屋进行管理，协助政府有关部门对本居住区的出租房屋进行管理，积极举报违法建设积极举报违法建设。（二）物业管理公司（二）物业管理公司物业物业（Real
31、Property）物业管理物业管理（Real Property Management）已经建成并投入使用的各类已经建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、房屋及与之相配套的设备、设施和场地设施和场地中国物业管理条例第中国物业管理条例第 2 2 条规定条规定，物，物业管理业管理由专门的机构和人员，依照合同由专门的机构和人员，依照合同和契约，对已投入使用的各类房屋及与和契约，对已投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地以经营的之相配套的设备、设施和场地以经营的方式进行管理，同时对房屋周围区域周方式进行管理，同时对房屋周围区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共围的环境、清洁卫生、安全保
32、卫、公共绿地、道路养护实施专业化管理，并向绿地、道路养护实施专业化管理，并向业主提供多方面的综合性服务的过程业主提供多方面的综合性服务的过程物业管理的起源：物业管理的起源：物业管理是社会经济发到一定水平的必然产物。传统物业管理是社会经济发到一定水平的必然产物。传统意义上的意义上的“物业管理物业管理”起源于起源于1919世纪世纪6060年代的英国，当时年代的英国，当时工业革命发展使大量农村人口涌入工业城市，引起对城市工业革命发展使大量农村人口涌入工业城市，引起对城市房屋需求的增加。但由于缺乏管理导致产生房屋破损严重、房屋需求的增加。但由于缺乏管理导致产生房屋破损严重、居住环境日趋恶化等社会问题。
33、一位名叫奥克维娅居住环境日趋恶化等社会问题。一位名叫奥克维娅-希尔希尔的女士迫不得已为她名下出租的物业制定了一套规范租户的女士迫不得已为她名下出租的物业制定了一套规范租户行为的管理方法，出乎意料得收到良好效果，人们纷纷效行为的管理方法，出乎意料得收到良好效果，人们纷纷效仿。今天，英国的物业管理业作为一个固定行业，其整体仿。今天，英国的物业管理业作为一个固定行业，其整体水平是世界一流的（中国皇宫的管理也算是物业管理）水平是世界一流的（中国皇宫的管理也算是物业管理）（1 1）物业管理公司是独立的企）物业管理公司是独立的企）物业管理公司是独立的企）物业管理公司是独立的企业法人业法人业法人业法人（2
34、2）物业管理公司属于服务）物业管理公司属于服务）物业管理公司属于服务）物业管理公司属于服务性企业性企业性企业性企业（3 3）物业管理公司是承担某些行）物业管理公司是承担某些行）物业管理公司是承担某些行）物业管理公司是承担某些行政管理职能的特殊服务性行业政管理职能的特殊服务性行业政管理职能的特殊服务性行业政管理职能的特殊服务性行业物业物业物业物业管理公司管理公司管理公司管理公司物业管理公司：物业管理公司：具备相应资质条件并按照法定程序成立的从事物业管理服务的经营性企业法人具备相应资质条件并按照法定程序成立的从事物业管理服务的经营性企业法人物业管理公司的基本目标物业管理公司的基本目标 1 1）妥善
35、管理和）妥善管理和维护业主的物维护业主的物业财产，使其业财产，使其始终保持良好始终保持良好的状态，并得的状态，并得以保值、增值，以保值、增值，延长其使用寿延长其使用寿命命2 2）以较少的投）以较少的投入为业主和租户入为业主和租户提供满意的服务，提供满意的服务，使用户和居民在使用户和居民在安全、文明、舒安全、文明、舒适、快乐与健康适、快乐与健康的环境中工作和的环境中工作和生活生活3 3）积极开展各）积极开展各种有益的物业种有益的物业经营与有偿服经营与有偿服务活动，创造务活动，创造较高的经济效较高的经济效益和社会效益，益和社会效益，增强自身的竞增强自身的竞争实力争实力公司公司基本目标基本目标公司公
36、司基本目标基本目标公司公司基本目标基本目标 物物业管理公司的管理公司的权利与利与义务物业管理公司的权利是：物业管理公司的权利是：（1 1）根据有关法规，结合实际情况，制定小区管理办法；）根据有关法规，结合实际情况，制定小区管理办法；（2 2）依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理；）依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理；（3 3）依照物业管理合同和有关规定收取管理费用；）依照物业管理合同和有关规定收取管理费用；（4 4）有权制止违反规章制度的行为；）有权制止违反规章制度的行为；（5 5）有权要求管委会（即业主委员会，下同）协助管理；）有权要求管委会（即业主委员会，下同）协助管理；
37、（6 6）有权选聘专营公司（如清洁，保安公司等）承担专项管理业务；）有权选聘专营公司（如清洁，保安公司等）承担专项管理业务；（7 7）可以实行多种经营，以其受益补充小区管理经费；）可以实行多种经营，以其受益补充小区管理经费；（8 8）根据实际需要，制定物业的大修计划，并经业主委员会审核同意，）根据实际需要，制定物业的大修计划，并经业主委员会审核同意，申请使用物业维修基金申请使用物业维修基金义务义务（4 4）接受房地产行政主管部门、）接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导在地人民政府的监督指导 （2 2）接受管委）接受管委会和住宅小
38、区会和住宅小区居民的监督居民的监督（3 3）重大的管理措）重大的管理措施应交管委会审议，施应交管委会审议，并经管委会认可并经管委会认可（1 1）履行物业管）履行物业管理合同，依法经营理合同，依法经营物物业管理公司的服管理公司的服务项目目服务服务项目项目（三）业主委员会（三）业主委员会业主业主中国中国 物权法物权法 和和 物业管理条例物业管理条例（2007 年修订年修订）规定，房屋的所有权人是业主。即房屋所有权人和土地使用规定，房屋的所有权人是业主。即房屋所有权人和土地使用权人，是物业的主人。权人，是物业的主人。业主大会业主大会业主大会是业主对自己所拥有的房产，进行使用、经营和管理等业主大会是业
39、主对自己所拥有的房产，进行使用、经营和管理等实施自治的组织，由全体业主组成，对物业管理的重大事项拥有实施自治的组织，由全体业主组成，对物业管理的重大事项拥有决定权。决定权。业主委员会业主委员会业主委员会是代表全体业主实施自治管理的组织，由业主大会从业主委员会是代表全体业主实施自治管理的组织，由业主大会从全体业主中选举产生，经政府批准成立的代表物业全体业主合法全体业主中选举产生，经政府批准成立的代表物业全体业主合法权益的社会团体。权益的社会团体。业主委主委员会的性会的性质和地位和地位业主委员会的宗旨是业主委员会的宗旨是代表业主们的合法权代表业主们的合法权益，实行业主自治与益，实行业主自治与专业化
40、管理相结合的专业化管理相结合的管理体制管理体制业主委员会业主委员会业主委员会业主委员会业主委员会业主委员会的地位的地位的地位的地位的地位的地位通过业主委员会而实通过业主委员会而实现业主自治是社会民现业主自治是社会民主管理的基础主管理的基础业主是指物业主是指物业的所有者业的所有者业主委员会是在物业主委员会是在物业管理区域内代表业管理区域内代表全体业主实施自治全体业主实施自治管理的组织管理的组织业主委业主委业主委业主委业主委业主委员会员会员会员会员会员会的性质的性质的性质的性质的性质的性质业主委员会的产生和组织业主委员会的产生和组织根据物业规模的大小进行相应岗位人员的设置根据物业规模的大小进行相应
41、岗位人员的设置1业主委员会的产生业主委员会的产生2业主委员会的组织业主委员会的组织物业管理区域内在业主入住率达到一定比例，就应当成立业主物业管理区域内在业主入住率达到一定比例，就应当成立业主大会，并设立业主委员会；大会，并设立业主委员会；业主委员会的产生按照自愿报名和业主推荐相结合、自我简介、业主委员会的产生按照自愿报名和业主推荐相结合、自我简介、选举产生的程序和公平、公正、公开的原则进行。选举产生的程序和公平、公正、公开的原则进行。业主委员会应当自选举产生之日起业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持文件向物业所在日内，持文件向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案地的区、县人民
42、政府房地产行政主管部门备案业主委主委员会委会委员业主委员会委业主委员会委员的任期员的任期业主委员会委员每届任期为23年，可以连选连任业主委员会委业主委员会委员的产生员的产生业主委员会委员从业主中选举产生，其名额分配取决于业主在该物业中所拥有的业权份额的多少业主委员会委员业主委员会委员的任职资格的任职资格品德好、热心公益事业、责任心强、有一定的组织能力和必要工作能力的成年人业主委员会的职责业主委员会的职责1 召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况2 代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同
43、3 及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同业履行物业服务合同4 监督业主公约的实施监督业主公约的实施5 业主大会赋予的其他职责业主大会赋予的其他职责业主委主委员会的会的权利和利和义务业主委员会的权利业主委员会的权利业主委员会的权利业主委员会的权利（1 1）召集和主持业主大会（业主代表大会）召集和主持业主大会（业主代表大会）（2 2）提出修订业主公约、业主委员会章程的议案）提出修订业主公约、业主委员会章程的议案（3 3）选聘或解聘物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或解除物业管理委托）选聘或解聘物业
44、管理企业，与物业管理企业订立、变更或解除物业管理委托合同合同（4 4）审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、年度财务预算和决算）审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、年度财务预算和决算（6 6）监督检查物业管理企业的物业管理工作）监督检查物业管理企业的物业管理工作（7 7）监督公共建筑、公共设施、物业管理服务用房的合理使用）监督公共建筑、公共设施、物业管理服务用房的合理使用（8 8）业主大会（业主代表大会）赋予的其他职责和权利）业主大会（业主代表大会）赋予的其他职责和权利业主委员会的义务业主委员会的义务业主委员会的义务业主委员会的义务（1）筹备并向业主大会（业主代表大会）报告工作）
45、筹备并向业主大会（业主代表大会）报告工作（2）执行业主大会（业主代表大会）通过的各项决议、决定，接受广大）执行业主大会（业主代表大会）通过的各项决议、决定，接受广大业主的监督业主的监督（3）贯彻执行并督促业主和物业使用人遵守物业管理的有关法规、规章）贯彻执行并督促业主和物业使用人遵守物业管理的有关法规、规章和规范性文件，协助物业管理企业落实各项工作，对业主和物业使用人和规范性文件，协助物业管理企业落实各项工作，对业主和物业使用人开展多种形式的宣传教育开展多种形式的宣传教育（4）听取业主和物业使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服）听取业主和物业使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服
46、务活动，完成和实现物业管理区域的各项管理目标务活动，完成和实现物业管理区域的各项管理目标（5）调解业主和物业使用人与物业管理企业发生的纠纷）调解业主和物业使用人与物业管理企业发生的纠纷（6）建立本会档案制度）建立本会档案制度（7）接受市、区、县房地产管理部门的业务指导和检查）接受市、区、县房地产管理部门的业务指导和检查（8）本会的决定不得违反法律法规和国家政策，不得违反业主大会（业）本会的决定不得违反法律法规和国家政策，不得违反业主大会（业主代表大会）的决定，不得损害公共利益主代表大会）的决定，不得损害公共利益。类类 别别性性 质质组组 成成 职职 权权地地 位位社区社区居委会居委会居民自我管
47、理、居民自我管理、自我教育、自自我教育、自我服务的基层我服务的基层群众性自治组群众性自治组织织，是社区居，是社区居民的自治组织。民的自治组织。社区居民社区居民选举产生。选举产生。成员主要成员主要为社区居为社区居民民对物业管理委员会的指导检查监督对物业管理委员会的指导检查监督；督促产权人督促产权人(居民居民)遵守物业管理及其他有遵守物业管理及其他有关法律法规政策的规定关法律法规政策的规定；协调物业管理委员会、物业企业和居民之协调物业管理委员会、物业企业和居民之间的关系间的关系。在管理社区事在管理社区事务中务中居于居于核心核心地位地位，负责协，负责协调物业公司与调物业公司与业委会、业主业委会、业主
48、之间的矛盾之间的矛盾物业物业管理公司管理公司对小区管辖范对小区管辖范围内进行的物围内进行的物业管理业管理、有偿有偿服务服务的企业。的企业。管理人员、管理人员、技术人员技术人员一般不是一般不是本社区的本社区的居民、业居民、业主主制定物业管理制度制定物业管理制度；收取物业管理服务费收取物业管理服务费用；制止、处理违反物业管理制度的行为；用；制止、处理违反物业管理制度的行为；要求委托人协助管理；选聘专营公司承担要求委托人协助管理；选聘专营公司承担专项经营服务业务专项经营服务业务；提供物业管理服务；提供物业管理服务；接受业主、业主委员会的监督；定期公布接受业主、业主委员会的监督；定期公布物业管理服务费
49、用和代管基金收支账目物业管理服务费用和代管基金收支账目；接受质询和审；接受有关行政主管部门的接受质询和审；接受有关行政主管部门的监督管理监督管理为全体业主服为全体业主服务，务，接受社区接受社区居委会居委会、业委、业委会和居民会和居民的监的监督督。业主业主委员会委员会业主基于物权业主基于物权而产生的特殊而产生的特殊的业主自治组的业主自治组织，织，是业主大是业主大会的执行机构会的执行机构。社区业主社区业主大会选举大会选举产生。产生。成员为业成员为业主主召集业主大会会议，报告物业管理的实施召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；情况；代表业主与业主大会选聘的物业管理企业代表业主与业主大会选聘的物业
50、管理企业签订物业服务合同；签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；同；监督业主公约的实施；监督业主公约的实施；业主大会赋予的其他职责。业主大会赋予的其他职责。对社区物业对社区物业（房屋及设施）（房屋及设施）的管理服务上的管理服务上具有决策权。具有决策权。二、社区居委会、物委会、业委会二、社区居委会、物委会、业委会的互动形式的互动形式 案例：某小区建于案例：某小区建于20052005年，共有住户年，共有住户80008000余户，私家车余户，私家车数量数量500500余