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1、资产评估的目的假设第1页，本讲稿共33页本章学习目的n n理解资产评估目的、假设和价值类型在资产评估中的作用n n熟悉资产评估的特定目的n n掌握资产评估价值类型n n掌握资产评估的假设与资产定价原则n n了解公允价值、市场价值、非市场价值以及价值类型等相关概念的关系第2页，本讲稿共33页第一节第一节 资产评估的目的资产评估的目的资产评估的目的：需要进行资产评估的原因或者资产评资产评估的目的：需要进行资产评估的原因或者资产评估结果的用途。估结果的用途。资产业务：引起资产评估的经济行为。资产业务不同，对评估结果的要求就不同，评估中考虑的影响变量也就不同。同一资产不同目的，评估结论一般不同。第3页
2、，本讲稿共33页资产评估一般目的：获取被评估资产在特定时点的公允价值。资产评估的特定目的：资产业务对评估结果用途的具体要求。资产评估目的决定价值类型和方法的选择资产评估目的决定价值类型和方法的选择第4页，本讲稿共33页一、资产评估的一般目的一、资产评估的一般目的资产评估的是专业机构和人员对资产评估的是专业机构和人员对特定时点特定时点及及特定特定条件条件约束下资产价值的估价和判断的社会中介活约束下资产价值的估价和判断的社会中介活动。动。资产评估的产生和存在都以资产评估向委托人及社资产评估的产生和存在都以资产评估向委托人及社会提供公允评估结果为条件的，只有资产评估结果会提供公允评估结果为条件的，只
3、有资产评估结果为当事人所共同接受，资产评估才有存在的必要。为当事人所共同接受，资产评估才有存在的必要。公允价值：根据相关当事人的地位、被评估资产自身公允价值：根据相关当事人的地位、被评估资产自身条件及其面临的市场条件，对被评估资产客观交换价条件及其面临的市场条件，对被评估资产客观交换价值的合理估计值。值的合理估计值。第5页，本讲稿共33页（二）不同领域对公允价值的定义及其理解（二）不同领域对公允价值的定义及其理解国际财务报告准则定义，一项资产在正常交易国际财务报告准则定义，一项资产在正常交易中，能使熟悉情况的买卖双方自愿进行交换的金额。中，能使熟悉情况的买卖双方自愿进行交换的金额。资产评估中公
4、允价值：是一种相对合理的评估价值，资产评估中公允价值：是一种相对合理的评估价值，是一种相对于当事人各方的地位、资产状况及资产面是一种相对于当事人各方的地位、资产状况及资产面临的市场条件的合理评估价值，是评估人员根据被评临的市场条件的合理评估价值，是评估人员根据被评估资产自身的条件及其所面临的市场条件，对被评估估资产自身的条件及其所面临的市场条件，对被评估资产客观交换价值的合理估计。资产客观交换价值的合理估计。第6页，本讲稿共33页会计与评估中会计与评估中“公允价值公允价值”的区别：的区别：用途：会计计价、多种目的用途：会计计价、多种目的获取途径：获取途径：“公允价值的层次公允价值的层次”、多种
5、方法进行、多种方法进行估算估算条件（包括双方的地位、市场条件）：正常交易条件下、条件（包括双方的地位、市场条件）：正常交易条件下、特定交易条件特定交易条件假设：持续经营、包括持续经营、清算等假设：持续经营、包括持续经营、清算等资产评估中公允价值的内涵和外延要比会计资产计资产评估中公允价值的内涵和外延要比会计资产计价中的公允价值的内涵和外延宽泛价中的公允价值的内涵和外延宽泛第7页，本讲稿共33页要点：要点：只要资产评估的结果与被评估资产自身的条件、评只要资产评估的结果与被评估资产自身的条件、评估时的市场条件相吻合，且没有损害交易各方的正估时的市场条件相吻合，且没有损害交易各方的正当权益，亦没有损
6、害其他人的利益，这个评估结果当权益，亦没有损害其他人的利益，这个评估结果就被认为是合理的。就被认为是合理的。公允价值既包括了正常市场条件下的公允价值既包括了正常市场条件下的合理评估结果合理评估结果，也包括了资产评估中非正常市场条件下的也包括了资产评估中非正常市场条件下的合理评估结果合理评估结果。第8页，本讲稿共33页二、资产评估的特定目的：二、资产评估的特定目的：资产评估的特定目的是一般是指资产业务对评估结资产评估的特定目的是一般是指资产业务对评估结果用途的具体要求。果用途的具体要求。1.资产转让资产转让2.企业兼并企业兼并3.企业联营与中外合资、合作企业联营与中外合资、合作4.股份经营股份经
7、营5.抵押与担保抵押与担保6.企业清算企业清算7.债务重组债务重组第9页，本讲稿共33页三、特定目的在资产评估中的地位及作用三、特定目的在资产评估中的地位及作用1.资产评估的特定目的是由引起资产评估的特定经资产评估的特定目的是由引起资产评估的特定经济行为（资产业务）所决定的，它对评估结果的性质、济行为（资产业务）所决定的，它对评估结果的性质、价值类型都有重要影响。价值类型都有重要影响。2.资产评估的特定目的是界定评估对象的基础。资产评估的特定目的是界定评估对象的基础。3.资产评估特定目的对于资产评估的价值类型选资产评估特定目的对于资产评估的价值类型选择具有约束作用择具有约束作用第10页，本讲稿
8、共33页第二节 资产评估的价值类型n n一、价值类型的概念及作用n n二、价值类型的主要分类n n三、价值类型的相关关系及其选择第11页，本讲稿共33页一、资产评估价值类型的概念及其作用一、资产评估价值类型的概念及其作用（一）价值类型的概念（一）价值类型的概念资产评估的价值类型是指资产评估价值的类别，是资资产评估的价值类型是指资产评估价值的类别，是资产评估价值的质的规定性，即评估价值的内涵，是每产评估价值的质的规定性，即评估价值的内涵，是每一项资产评估价值的具体价值尺度。一项资产评估价值的具体价值尺度。n1.价值类型可以说明评估价值的涵义，是评估值价值类型可以说明评估价值的涵义，是评估值“质质
9、”的规定的规定n2.价值类型是必须的，资产评估过程开始就应确定价值价值类型是必须的，资产评估过程开始就应确定价值类型。类型。n3.评估目的决定价值类型，但不是唯一依据评估目的决定价值类型，但不是唯一依据n4.每一种价值类型必须予以明确定义每一种价值类型必须予以明确定义第12页，本讲稿共33页（二）资产评估价值类型的作用（二）资产评估价值类型的作用l1.价值类型是影响和决定资产评估价值的重要因素价值类型是影响和决定资产评估价值的重要因素l每一项资产的评估价值都是有条件的特定价值，每一项资产的评估价值都是有条件的特定价值，而非资产本身的客观价值和内在价值。而非资产本身的客观价值和内在价值。l2.价
10、值类型制约评估方法的选择。价值类型制约评估方法的选择。l3.明确价值类型，可以清楚地表达评估结果，避免评估报明确价值类型，可以清楚地表达评估结果，避免评估报告误用告误用第13页，本讲稿共33页二、资产评估价值类型的主要分类二、资产评估价值类型的主要分类价价值值类类型型市场价值市场价值市场价值以外的价值市场价值以外的价值投资价值投资价值在用价值在用价值清算价值清算价值残余价值残余价值第14页，本讲稿共33页（二）资产评估中市场价值与市场价值以外的价值（二）资产评估中市场价值与市场价值以外的价值市市场场价价值值国际评估准则国际评估准则资产评估价值类型指导意见资产评估价值类型指导意见“自愿的买方和自
11、愿的卖方在正常营销后，所达成自愿的买方和自愿的卖方在正常营销后，所达成的公的公平交易中某项资产应当进行交易的价值的估计数额，平交易中某项资产应当进行交易的价值的估计数额，且且当事人双方应当各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压当事人双方应当各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制制”“自愿买房和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫自愿买房和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的易的价值估计数额价值估计数额”市市场场价价值值国际评估准则国际评估准则资产评估价值类型指导意见资产评估价值类型指导意见第15页，本讲稿共3
12、3页市场价值在资产评估中的作用：市场价值在资产评估中的作用：u市场价值是资产公允价值的坐标。公允价值是资产评市场价值是资产公允价值的坐标。公允价值是资产评估的基本目标，它包括了正常市场价值和非正常市场价估的基本目标，它包括了正常市场价值和非正常市场价值两种情况下的合理评估结果。市场价值是正常市场条值两种情况下的合理评估结果。市场价值是正常市场条件下资产处在最佳使用状态下的合理评估结果。市场价件下资产处在最佳使用状态下的合理评估结果。市场价值是资产评估中最为典型的公允价值。值是资产评估中最为典型的公允价值。u市场价值的另一个作用是在评估其所依据的市场范围内，市市场价值的另一个作用是在评估其所依据
13、的市场范围内，市场价值对任何交易当事人都是相对合理的和公允的，而市场以场价值对任何交易当事人都是相对合理的和公允的，而市场以外的价值的相对合理公平性是受某些严格限制的。外的价值的相对合理公平性是受某些严格限制的。第16页，本讲稿共33页市市场场价价值值以以外外的的价价值值类类型型国际资产评估准则国际资产评估准则资产评估价值类型指导意见资产评估价值类型指导意见指出凡不符合市场价值定义条件的资产评估价值类型指出凡不符合市场价值定义条件的资产评估价值类型都属于市场价值以外的价值，如在用价值、投资价值、都属于市场价值以外的价值，如在用价值、投资价值、持续经营价值、保险价值等。持续经营价值、保险价值等。
14、（非非市市场场价价值值）市场价值以外的价值类型包括投资价值、在用价值、市场价值以外的价值类型包括投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等。清算价值、残余价值等。市市场场价价值值以以外外的的价价值值第17页，本讲稿共33页资产评估价值类型指导意见对非市场价值的列举：资产评估价值类型指导意见对非市场价值的列举：投资价值：投资价值：评估对象对于具有明确投资目标的特定投资者或某一类投评估对象对于具有明确投资目标的特定投资者或某一类投资者所具有价值估计数额，亦称特定投资者价资者所具有价值估计数额，亦称特定投资者价值。值。在用价值：在用价值：将评估对象作为企业组成部分或者要素资产按其将评估对象作为企业组成
15、部分或者要素资产按其正在使用方式和程度及其对所属企业的贡献的价值估计数额。正在使用方式和程度及其对所属企业的贡献的价值估计数额。清算价值：清算价值：在评估对象处于被迫出售、快速变现等非正常市在评估对象处于被迫出售、快速变现等非正常市场条件下的价值估计数。场条件下的价值估计数。投资价值：评估对象对于具有明确投资目标的特定投资者或投资价值：评估对象对于具有明确投资目标的特定投资者或某一类投资者所具有价值估计数额，亦称特定投资者价值。某一类投资者所具有价值估计数额，亦称特定投资者价值。清算价值：在评估对象处于被迫出售、快速变现等非正常市清算价值：在评估对象处于被迫出售、快速变现等非正常市场条件下的价
16、值估计数。场条件下的价值估计数。残余价值：机器设备、房屋建筑物或者其他有形资产等残余价值：机器设备、房屋建筑物或者其他有形资产等的拆零变现价值估计数额。的拆零变现价值估计数额。第18页，本讲稿共33页持续经营价值：企业作为一个整体的价值，由于企业的各个持续经营价值：企业作为一个整体的价值，由于企业的各个组成部分对该企业整体价值都有相应的贡献，可以将企业总组成部分对该企业整体价值都有相应的贡献，可以将企业总的持续经营价值分配给企业的各个组成部分，即构成企业持的持续经营价值分配给企业的各个组成部分，即构成企业持续经营的各局部资产的在用价值。续经营的各局部资产的在用价值。保险价值保险价值:可能因危险
17、造成损失的实体项目的可能因危险造成损失的实体项目的重置成本重置成本。课税价值：根据税法中规定的于征纳税收相关价值定义所确课税价值：根据税法中规定的于征纳税收相关价值定义所确定的价值。定的价值。第19页，本讲稿共33页三、价值类型的相关关系及其选择（一）资产的公允价值、市场价值及非市场价值的关系n n 资产评估中的公允价值与市场价值是不同层次中的两个概念n n 市场价值是资产公允价值的坐标n n 明确了市场价值也就容易把握非市场价值第20页，本讲稿共33页（二）资产评估特定目的与价值类型的关系（二）资产评估特定目的与价值类型的关系资产业务资产业务资产评估特定目的资产评估特定目的价值类型选择价值类
18、型选择决定决定制约制约第21页，本讲稿共33页（三）资产评估价值类型与评估方法的关系（三）资产评估价值类型与评估方法的关系n资产评估价值类型说明的是资产评估价值的内涵资产评估价值类型说明的是资产评估价值的内涵n资产评估方法是评估价值的量化过程。资产评估方法是评估价值的量化过程。n评估价值是价值类型与评估方法及评估质的规定评估价值是价值类型与评估方法及评估质的规定和量化过程共同作用的结果和量化过程共同作用的结果第22页，本讲稿共33页（四）价值类型的选择和使用（四）价值类型的选择和使用价值类型选择和使用的基本原则价值类型选择和使用的基本原则（1）对于资产评估价值类型的选择，必须考虑资产的经）对于
19、资产评估价值类型的选择，必须考虑资产的经济行为济行为（2）选择价值类型，应当考虑价值类型与评估价值的先）选择价值类型，应当考虑价值类型与评估价值的先惯性惯性（3）评估方法是估计和判断市场价值和费市场价）评估方法是估计和判断市场价值和费市场价值类型的评估结论的手段，一种价值类型下的评估值类型的评估结论的手段，一种价值类型下的评估结论可以通过多中评估方法实现结论可以通过多中评估方法实现（4）当执行资产评估业务对市场条件和评估对象的）当执行资产评估业务对市场条件和评估对象的使用等并无特别限制和要求时，通常应当选择市场价使用等并无特别限制和要求时，通常应当选择市场价值类型。值类型。第23页，本讲稿共3
20、3页价值类型选择和使用的具体规定。根据资产评估价价值类型选择和使用的具体规定。根据资产评估价值类型指导意见值类型指导意见（1）投资价值）投资价值（2）在用价值）在用价值（3）清算价值）清算价值（4）残余价值）残余价值（5）抵押价值）抵押价值（6）课税价值）课税价值（7）保险价值）保险价值第24页，本讲稿共33页第三节第三节 资产评估的假设资产评估的假设n交易假设交易假设n公开市场假设公开市场假设n持续使用假设持续使用假设n清算假设清算假设第25页，本讲稿共33页一、交易假设一、交易假设交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设。设。交易假设假
21、定所有待评估资产已经处在交交易假设假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。条件等模拟市场进行估价。作用：作用：n为资产评估得以进行创造了条件为资产评估得以进行创造了条件n“人为人为”限定了资产评估外部环境，即限定了资产评估外部环境，即资产是被置于市场交易中，不能脱离市场资产是被置于市场交易中，不能脱离市场条件而孤立地进行。条件而孤立地进行。第26页，本讲稿共33页二、公开市场假设二、公开市场假设公开市场假设是对资产拟进入的市场条件以及在这公开市场假设是对资产拟进入的市场条件以及在这样的市场条件下接受何种影响的一
22、种假定说明或限样的市场条件下接受何种影响的一种假定说明或限定。定。公开市场假设假定资产拟进入的市场是一个公开公开市场假设假定资产拟进入的市场是一个公开市场。市场。公开市场假设假定资产可以在公开市场上交易，交公开市场假设假定资产可以在公开市场上交易，交易双方地位平等，且都有获得足够市场信息的机会易双方地位平等，且都有获得足够市场信息的机会和时间。和时间。第27页，本讲稿共33页三、持续使用假设三、持续使用假设持续使用假设假定被评估资产将按现行用途继续使持续使用假设假定被评估资产将按现行用途继续使用或转换用途继续使用，从而可以考察它在未来时用或转换用途继续使用，从而可以考察它在未来时间能为其持有人
23、带来的经济利益。间能为其持有人带来的经济利益。n在用续用在用续用n转用续用转用续用n移地续用移地续用第28页，本讲稿共33页四、清算假设四、清算假设清算假设主要针对清算资产，是指资产在非公开市场条件清算假设主要针对清算资产，是指资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假定说明。假定资产的所有下被迫出售或快速变现条件的假定说明。假定资产的所有者在特定条件下被迫将其资产者在特定条件下被迫将其资产整体或拆零整体或拆零在公开市场上在公开市场上出售，且这种出售往往有一定的限制。出售，且这种出售往往有一定的限制。注意：清算假设下双方地位不平等，交易时间短，被评估资注意：清算假设下双方地位不平等，交易
24、时间短，被评估资产评估值通常要低于在公开市场前提下或持续使用前提下同产评估值通常要低于在公开市场前提下或持续使用前提下同样资产的评估值。因此，评估结果适用范围受到限制。样资产的评估值。因此，评估结果适用范围受到限制。第29页，本讲稿共33页资产评估假设总结：资产评估假设总结：l交易假设属于资产评估的前提假设，公开市场假交易假设属于资产评估的前提假设，公开市场假设和清算假设属于拟进入市场条件的假设，持续设和清算假设属于拟进入市场条件的假设，持续使用假设属于资产自身条件假设。使用假设属于资产自身条件假设。l通常来讲，交易假设是资产评估最基本的情景假通常来讲，交易假设是资产评估最基本的情景假设，是所
25、有资产评估都通用的评估环境假设。设，是所有资产评估都通用的评估环境假设。l资产评估中有些假设是不能同时使用的，比如公开市场资产评估中有些假设是不能同时使用的，比如公开市场假设与清算假设，持续使用假设中原地持续使用假设与移假设与清算假设，持续使用假设中原地持续使用假设与移地使用假设不能同时使用。地使用假设不能同时使用。第30页，本讲稿共33页第四节第四节 资产评估原则资产评估原则 资产评估原则：即资产评估的行为规范，是调节当事人各资产评估原则：即资产评估的行为规范，是调节当事人各方关系，处理评估业务的行为准则。方关系，处理评估业务的行为准则。一资产评估工作原则一资产评估工作原则资产评估工作原则是
26、规范资产评估主体行为的准则。具体包括：资产评估工作原则是规范资产评估主体行为的准则。具体包括：1.独立性原则独立性原则内容：评估机构本身独立、评估机构及评估人员坚持独立第三内容：评估机构本身独立、评估机构及评估人员坚持独立第三者的地位。者的地位。2.客观公正原则客观公正原则要求资产评估工作实事求是，尊重客观实际。要求资产评估工作实事求是，尊重客观实际。3.科学性原则科学性原则要求评估机构和人员必须遵循科学的评估标准，以科学的态度要求评估机构和人员必须遵循科学的评估标准，以科学的态度制定评估方案，并采用科学的评估方法进行资产评估。制定评估方案，并采用科学的评估方法进行资产评估。第31页，本讲稿共
27、33页二产评估技术经济原则二产评估技术经济原则资产评估技术经济原则是执业过程中的一些技术规范和业资产评估技术经济原则是执业过程中的一些技术规范和业务准则。务准则。技技术术经经济济原原则则预期收益原则预期收益原则供求原则供求原则贡献原则贡献原则替代原则替代原则评估时点原则评估时点原则资产之所以有价值是因为它能为其拥有者或控制者带来未来经济利利益，资产价值的高低主要取决于它能为其所有者或控制着带来的预期收益量的多少。假定在其他条件不变的前提下，商品的价格随着需求的增长而上市，随着供给的增加而下降。根据经济学边际收益原理，各生产要素价值的大小可依据其对总收益的贡献量来衡量。适用于构成某整体资产的各组
28、成要素资产的价值评估，要求要素资产的价值由该要素资产对整体资产的贡献来决定或者当整体资产缺少该要素资产将蒙受的损失来确定。任何理性的投资者对具有相同效用的物品必定选择价格便宜的，而在价格相同时必定选择效用较大的。在评估中，评估值不应大于替代物的价格。也叫估价日期原则，在资产评估师，必须假定市场条件固定在某一时点，这一时点就是评估基准日。资产评估的的评估时点原则要求资产评估必须有评估基准日，而且评估值就是评估基准日的资产价值。第32页，本讲稿共33页本章总结：本章总结：1.掌握资产评估一般目的与特定目的的含义掌握资产评估一般目的与特定目的的含义2.掌握市场价值及市场价值以外的价值类型内容及掌握市场价值及市场价值以外的价值类型内容及其含义其含义3.掌握资产评估的假设有哪些掌握资产评估的假设有哪些4.掌握资产评估的工作原则和经济技术原则掌握资产评估的工作原则和经济技术原则第33页，本讲稿共33页