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1、 浙江大学经济学院浙江大学经济学院 柴效武教授柴效武教授13588343780 chaixiaowu http:/ 2013.介绍新理论宣传新思想，确立新理念 欢迎大家 提出宝贵意见！加盟研究队伍！目前已经做出成果目前已经做出成果n n发表以房养老和反向抵押贷款论文发表以房养老和反向抵押贷款论文5050篇篇n n出版以房养老系列研究丛书出版以房养老系列研究丛书7 7部部,共收录相关论文共收录相关论文180180篇篇,计计230230万字万字.名称为以房养老模式、以房养名称为以房养老模式、以房养老理念、反向抵押贷款制度、反向抵押贷款老理念、反向抵押贷款制度、反向抵押贷款运作、反向抵押贷款功用、反
2、向抵押贷款运运作、反向抵押贷款功用、反向抵押贷款运做与风险防范、反向抵押贷款产品定价。做与风险防范、反向抵押贷款产品定价。n n出版读物出版读物2 2本，如何用房子养老、以房养老漫本，如何用房子养老、以房养老漫谈，共计谈，共计5050多万字，专著反向抵押贷款，多万字，专著反向抵押贷款，3535万万字。以此为题撰写硕士论文并论证通过字。以此为题撰写硕士论文并论证通过1818篇，本科论篇，本科论文文8 8篇，博士论文篇，博士论文2 2篇。正在撰写篇。正在撰写6 6篇。篇。n n翻译国外反向抵押贷款资料文献、手册计翻译国外反向抵押贷款资料文献、手册计140140万字。万字。n n尚有以房养老、基地养
3、老、反向抵押贷款方面书籍近尚有以房养老、基地养老、反向抵押贷款方面书籍近1010部，待筹措资金出版。部，待筹措资金出版。n n20062006年全国两会提案开展以房养老的建议，引起很大社年全国两会提案开展以房养老的建议，引起很大社会轰动和媒体大肆炒做。会轰动和媒体大肆炒做。n n20072007全国两会提案开办养老基地的建议全国两会提案开办养老基地的建议n n报刊媒体、网站电台、电视台宣传报道千余次。报刊媒体、网站电台、电视台宣传报道千余次。n n获取国家社科基金课题以房养老模式研究，获取浙江省获取国家社科基金课题以房养老模式研究，获取浙江省科学普及项目以房养老科学普及项目以房养老3 3个个n
4、 n为杭州发改委做课题，提出建设养老基地，打造杭州养老为杭州发改委做课题，提出建设养老基地，打造杭州养老天堂的口号，得到建德临安、安吉、桐乡响应。天堂的口号，得到建德临安、安吉、桐乡响应。n n幸福人寿保险公司开业，将反向抵押贷款做为主打产品推出。幸福人寿保险公司开业，将反向抵押贷款做为主打产品推出。其他银行、保险公司要跟风参与。其他银行、保险公司要跟风参与。n n以房养老、基地养老两大事项已经引起国家高层领导关注，以房养老、基地养老两大事项已经引起国家高层领导关注，将来有望成为国策。以房养老已列在将来有望成为国策。以房养老已列在1010多个省份的政府文件多个省份的政府文件n n杭州市委、市政
5、府文件将两大内容全面引入。浙江省将推出杭州市委、市政府文件将两大内容全面引入。浙江省将推出以房养老，建德市提出打造养老城口号，并付诸行动。以房养老，建德市提出打造养老城口号，并付诸行动。n n国家部委领导、经济学家、高官、高管对此有积极表态，认国家部委领导、经济学家、高官、高管对此有积极表态，认为将来可以成为养老模式的一种积极选择。为将来可以成为养老模式的一种积极选择。n n“6060岁前人养房，岁前人养房，6060岁后房养人岁后房养人”已深入人心。已深入人心。孟晓苏孟晓苏n n原党中央办公厅二局副局长，原党中央办公厅二局副局长，万里委员长秘书万里委员长秘书n n中房集团董事长中房集团董事长
6、总裁党委书总裁党委书记，目前为中房理事长记，目前为中房理事长n n幸福人寿保险公司董事长幸福人寿保险公司董事长n n北京大学经济学院硕士、博北京大学经济学院硕士、博士士n n若干大学兼职教授若干大学兼职教授n n思想家、社会活动家、学者、思想家、社会活动家、学者、企业家、政治家企业家、政治家n n住房按揭贷款的倡导者住房按揭贷款的倡导者n n反向抵押贷款倡导者反向抵押贷款倡导者n n国家建设部科技司司长，全国政协委员n n九三学社中央副主席 赖明n n2006年以房养老提案提交人为什么研究这一课题为什么研究这一课题 1.1.老龄化问题突出，老龄化问题突出，6060岁以上人口已经达到总人口岁以上
7、人口已经达到总人口的的12.5%12.5%。到。到20302030年，这一指标将上升到年，这一指标将上升到30%30%，京沪，京沪大城市将达到大城市将达到40%40%之多。之多。2.2.人口高龄化，人均寿命上海已达人口高龄化，人均寿命上海已达8080岁。退休后岁。退休后时间大大延长，独生子女的负面效应开始显现。时间大大延长，独生子女的负面效应开始显现。3.3.我国未富先老，人均我国未富先老，人均GDPGDP只有只有10001000余余余余美圆（国美圆（国外已经达到外已经达到1000010000美圆或更多）美圆或更多）4.4.养老资源短缺，欠账严重。养老保障体系初始养老资源短缺，欠账严重。养老保
8、障体系初始建立，普及面过窄。建立，普及面过窄。5.5.增加养老资源，创新养老观念（将住宅和环境增加养老资源，创新养老观念（将住宅和环境视为新的养老资源）。视为新的养老资源）。问题的提出问题的提出n n1.1.许多老年人生前过得很辛苦，死亡后却遗留大量房许多老年人生前过得很辛苦，死亡后却遗留大量房产，端着产，端着“金饭碗讨饭吃金饭碗讨饭吃”，能否将死亡后遗留房，能否将死亡后遗留房产的价值在生前使用，同时对其正常生活又不带来产的价值在生前使用，同时对其正常生活又不带来任何负面影响？任何负面影响？2.2.都市老年人养老环境很差，养老成本很高，而某些环都市老年人养老环境很差，养老成本很高，而某些环境优
9、美乡镇养老环境很好，养老成本很低，能否将境优美乡镇养老环境很好，养老成本很低，能否将都市老年人迁移于乡镇以求更好地实现养老的目标都市老年人迁移于乡镇以求更好地实现养老的目标3.3.老人希望晚年能在适合养老的地段选购满意的住宅以老人希望晚年能在适合养老的地段选购满意的住宅以舒适养老，但只能支持部分资金，贷款无望也不必舒适养老，但只能支持部分资金，贷款无望也不必要的状况下，如何满足这部分老年人的购房需要。要的状况下，如何满足这部分老年人的购房需要。购买新房的使用年限远超出自己余存寿命，多出价购买新房的使用年限远超出自己余存寿命，多出价值又应如何处理？能否有较好方法？值又应如何处理？能否有较好方法？
10、问题的解决办法问题的解决办法n n将住宅也作为养老的重要资源，打一个时间差，身故后的钱财生前使用n n将优美环境作为养老的重要资源，打一个空间差，此地的钱财到彼地使用n n推出一种新型贷款，整贷整还，贷期内不必还本付息，老人身故后用住房还贷住房金融保险养老载体手 段目的三个老太太的故事三个老太太的故事中国老太太 终生储蓄晚年购房死亡美国老太太青年贷 款购房终生居住还贷死亡N国老太太青年贷青年贷款购房款购房终生居终生居住还贷住还贷晚年以晚年以房养老房养老死亡死亡模式宣传口号模式宣传口号6060岁前人养房，岁前人养房，6060岁后房养人岁后房养人6060岁前抵押贷款买房，长期生活居住岁前抵押贷款买
11、房，长期生活居住货币资产货币资产 住房资产住房资产6060岁后反向抵押贷款，晚年用房养老岁后反向抵押贷款，晚年用房养老 住房资产住房资产 货币资产货币资产 基本宗旨基本宗旨 将老人身故后遗留房产的巨大余值，用一定的金融保险机制提前变现套现，取得一笔稳定持续可靠的终生现金流入，用来养度老人余生。避免“端着金饭碗讨饭吃”的现象出现。以房养老功用以房养老功用n n住房增加新功能（养老保障）n n养老增添新模式（住房养老）n n房产交易量增加激活n n国民经济有了新增长点n n金融保险产品、业绩、利润新增加点n n养儿防老、遗产继承发生重大变革，家庭代际关系的革命，自立自强取代过度依赖n n家庭金融理
12、财观念大改变（全方位全过程）住房功能：住房功能：生活居住（使用价值作用发挥）投资赢利（价值增值保值）融资流动（价值短期变现临时资金融通）养老保障（价值长期变现以实现晚年养老 保障）养老方式：养老方式：养老年轻时代创造并积累财富，供给年纪大时花销耗用家庭有儿子、票子、房子三大财富，就有三大养老模式养儿防老（儿子养老）传统社会长期流传，目前仍需要大发扬 储蓄保险养老（票子养老）目前社会运用普遍，但有相当缺陷和障碍 以房养老（房子养老）将来社会需要增加的新养老思路家庭三大财富积累与三大养老保障家庭三大财富积累与三大养老保障n n1.生育抚养子女做人力资本积累，养儿防老（五六十年代家庭拥有的最大财产）
13、；n n2.货币金融性储蓄、养老寿险、社会养老保障，以用于晚年期的养老（目前家庭拥有的最大财产，占到家庭总资产的一半）；n n3.购买住宅不动产实物积累，在晚年期用做养老保障（目前家庭拥有的最大财产，占到家庭总资产的半数）。子女养老pp子女赡养父母，住房作为遗产由子女继承，即传统意义的养儿养老。现代社会家庭养老功能急剧弱化，子女养老 受到相当局限 家庭内部的经济核算意识强烈，子女出于经济利益考虑，不乐意奉养父母现代社会竞争加剧，注重家庭被迫让位于首先注重工作与社会儿女欲养力不支，父母赠房儿不欲儿女欲养力不支，父母赠房儿不欲n n未来“四二一”家庭，老年夫妇向中年夫妇遗留两套住房，并不为中年夫妇
14、看重；中年夫妇同时养度四位老人，经济能力难支持。n n房产继承硬约束，赡养老人软约束n n房产继承是约定俗成，天经地义，自然而然地发生。很难以人为剥夺n n赡养老人则是良心活，是否赡养及赡养的状况是如何，都很难以计量界定货币养老货币养老n n包括养老储蓄、社会养老保障、商业养老寿险等，是目前养老主体形式n n养老资源严重短缺，缺口达3万亿元，远远不能满足老龄化社会的需要n n养老保障体系不健全，覆盖面过窄n n通货膨胀，货币易于贬值n n养老金过多时只是个价值符号，不发挥实际作用n n加大养老金交纳比例，易于引起企业成本升高，投资效应降低，居民可支配收入减少，购买力降低，国民经济增长幅度减缓，
15、房子养老房子养老n n住房是家庭的最大资产，应予很好利用n n住宅天然具有保值增值的功能，房价呈现持续上涨趋势n n住宅最为听话，随时听从主人的安排（养儿子不如养房子）n n住宅可直接提升家庭生活居住质量n n家庭可减少养老金存储，将较多资金用于购买住房，晚年再用房养老。n n住宅可在正常生活居住的同时，发挥价值提前变现套现以养老保障的双重功用以房养老的缺陷以房养老的缺陷n n人们不能吃砖头啃瓦片过日子，住房存在价值变现的问题n n现行法律对此尚有众多缺陷，如70年土地试用期的法律改变n n遗产继承仍在日常生活及思想观念中仍具有重要位置n n具体操作繁杂，联系面众多，风险环生n n时期过长，长
16、达10多年或更多，发生何种事项难以完全预料（1）住房出售住养老院p 住宅在市场出售，自己住养老院，将 售房款积蓄用于养老。pp老人应具有较好理财能力，钱存银行易贬值。老人应适应群体生活，乐意去养老院养老 pp孤身老人的最好选择，单住一幢大住宅行同浪费，身边无人又乏人照管pp此种事项目前已经有较多存在，可望成一潮流。应对此行为大力倡导，并给予政策优惠（3）住房出售）住房出售+养老寿险养老寿险n n住房出售，自己居住养老院，将售房款项交办养老寿险。n n整个余存生命期间，由寿险公司负责款项返还，用于晚年期的养老用度和住养老院的用费。n n晚年生活可保终生经济无忧n n比较简单出售住养老院模式应更为
17、妥善n n寿险公司应开发此项“房产养老寿险”产品（3）反向抵押贷款）反向抵押贷款pp又称倒按揭，抵押房产，房款养老pp老年人将住宅抵押于银行，每期从银行取得贷款用于养老，死亡后用房产还贷付息pp国外已有此产品，国内对此业务开办已有相当呼声。应当结合国情，开发此项金融产品pp有较多风险，适合寿险公司 运营，银行不适合开办pp制度设计应给予相当重视，涉及事项复杂，目前还无法简单给予推出（4）售房养老pp 老人将自有住宅出售给金融保险机构或特设机构，使用权继续保留居住到死亡为止，房款在老人剩余生命期间，由特定机构分期向老人支付，用作养老费用。pp国内应予开办，但存在巨大运营风险pp类似反向抵押贷款，
18、一为产权交易，一为贷款融资。比反向抵押贷款更复杂也更合理pp特定机构支付大量现金 大规模收购住房，只得到该住房的“虚拟产权”，风险很大。（5）房产置换pp售出市内大房，换购市郊小房，差价款养老pp方法可行，便于操作，晚年生活不需要太大的住宅 郊区环境好，适合老年人生活居住 房产转换的交易成本过高，应予降低 可由政府给予大力倡导，在郊区建造老年公寓供老人居住。（6）房产反置换）房产反置换 出售或出租市区小房旧房，换购市郊的大房新房，改善晚年的生活居住条件n n适用于货币有节余但对现有住房条件不很满意的老人n n郊区自然环境适于老年人居住，n n可借以减轻大城市已老化的人口年龄结构，减轻城市人口过
19、于密集拥挤，“城市综合症”n n年轻人进城打工赚钱，老人出城居住养老（7）资产租换p 租出现居住大房租进小房，用房租差价养老pp免除现在出售房屋，日后房价上涨遭受损失pp日后尚可对住房做再处理（售房养老或反抵押贷款等）（8）住房出租p 住宅出租，用租金收入住老人公寓养老。pp养老用费有着落，喜欢集体生活又不放弃原住房，进退自如，可一直入住也可随时回家pp老人去世后房产仍具有相当余值可资利用pp成立老年房产经营 公司，办理 房产出售出租事项，可望形成一较大产业重点研讨模式重点研讨模式n n售房养老n n反向抵押贷款 容易操作模式房产置换大房换小房房产反置换小房换大房出售住房+养老寿险住房出租+自
20、住养老院模式推出背景模式推出背景n n城市家庭多数已经拥有自有产权的住房1.“四二一四二一”家庭将大量出现，人口呈倒金家庭将大量出现，人口呈倒金字塔结构字塔结构n n商品意识进入家庭内部，代际亲情关系有淡泊商品意识进入家庭内部，代际亲情关系有淡泊n n家庭内部经济核算意识与行为有较多出现。家庭内部经济核算意识与行为有较多出现。n n我国经济呈现长期快速增长，我国经济呈现长期快速增长，GDPGDP持续拉升持续拉升持续拉升持续拉升 n n城市化进程加快，几亿农民将进入城市城市化进程加快，几亿农民将进入城市n n城市土地资源严重不足，地价持续拉升n n居民收支预期不确定因素加大，需要保障模式推出需要
21、具备的条件模式推出需要具备的条件n强大理论研发体系的形成与支撑n舆论广泛宣传倡导，社会各界对此形成共识并积极参与n国家相关法律法规的新建、变革与完善n市场供应需求、居民爱好的大规模调研n新型金融保险产品形成并衍生其他金融保险产品n推动银证保投一体化，实现混业经营n几千年传留的遗产继承观念的转变n目前还不具备这一条件，任重道远n n本模式涉及到房地产经济、养老保障、金本模式涉及到房地产经济、养老保障、金融保险三大理论融保险三大理论n n同制度经济、计量经济、金融工程、保险同制度经济、计量经济、金融工程、保险精算、婚姻家庭、社会、人口、法律、伦精算、婚姻家庭、社会、人口、法律、伦理道德、土地及其他
22、相关理论有密切关系。理道德、土地及其他相关理论有密切关系。n n以房养老理论是众多相关学科的重新组合以房养老理论是众多相关学科的重新组合融会、联接、凝聚深化并丰富融会、联接、凝聚深化并丰富n n本模式研发可对如上学科的研究起到相当本模式研发可对如上学科的研究起到相当推动作用推动作用住房养老模式的意义住房养老模式的意义n n国民经济寻找新增长点意义n n推动金融保险发展意义n n个人家庭资源优化配置意义n n社会养老保障重担减少的意义n增加老人养老资金来源n减轻儿女赡养父母负担n优化配置家庭资产提供新思路 n老人依靠自己财力自主生活，不必过多依靠子女 n子女不能躺在父母遗产上过活，倡导子女独立自
23、强，自己打天下n组建适应市场经济体制的新型代际关系。n家庭个人已经成为市场经济社会的重要经济主体，拥有自主权利，独立决策发挥功用，实现家庭利益最大化 n nn刺激内需增长，增强中老年人购建住宅、刺激内需增长，增强中老年人购建住宅、刺激内需增长，增强中老年人购建住宅、刺激内需增长，增强中老年人购建住宅、晚年幸福生活的积极性晚年幸福生活的积极性晚年幸福生活的积极性晚年幸福生活的积极性n nn激活房地产交易，改善国民居住水平激活房地产交易，改善国民居住水平激活房地产交易，改善国民居住水平激活房地产交易，改善国民居住水平n nn为进入全面整体小康社会创造前提为进入全面整体小康社会创造前提为进入全面整体
24、小康社会创造前提为进入全面整体小康社会创造前提n nn 可刺激可刺激可刺激可刺激5050多个相关行业产业的发展多个相关行业产业的发展多个相关行业产业的发展多个相关行业产业的发展n nn形成国民经济增长的新动力形成国民经济增长的新动力金融保险意义金融保险意义n n开发新的金融保险的系列产品，增长新的开发新的金融保险的系列产品，增长新的业绩利润增长点业绩利润增长点n n将养老保险、社会保障与购房养老相结合将养老保险、社会保障与购房养老相结合，为巨额保险金寻找安全可靠、收益稳定的为巨额保险金寻找安全可靠、收益稳定的投资出路（每年数千亿元现金流入）投资出路（每年数千亿元现金流入）n n养老保险金的数额
25、在日益庞大，将其投资养老保险金的数额在日益庞大，将其投资于房地产项目，比投资于实业、股票债券于房地产项目，比投资于实业、股票债券更为合适，更符合养老金筹措的本意更为合适，更符合养老金筹措的本意n n实现保险资金实现保险资金“从养老中来，到养老中去从养老中来，到养老中去”的新型循环机制。的新型循环机制。风险、不确定性风险、不确定性n n本模式将遭遇以下五大风险：n n住宅实物的保全与拆除毁损n n预期寿命和实际存活寿命的差异及风险承担机制n n住房价值波动的风险及风险承担消除n n利率调整的风险及消除n n政策变动、调整的风险工作试点工作试点n n选择若干经济发达、有活力、居民收入水平高、观念创
26、新的京、沪、杭、穗、深等沿海大城市n n先行试点，积累经验，再向全国推广n n采取自愿自主原则，不搞强制命令n n可从高端市场（高收入、高学历人员）先行开始，再向下普及（美国是先从低端市场开始，并予津贴优惠）n n先易后难，循序渐进，不能期望值过高，操作速度过快。模式运行需要考虑模式运行需要考虑n n本模式研究涉及到房地产、金融保险、社会保障三大部门n n以金融保险部门（尤其是保险机构）为中介，连接房地产、社会保障部门共同操作。n n需要财政部门的税费减免等政策优惠。n n国家相关法律法规的出台修订n n居民“养儿防老遗产继承”观念意识的变革n n各部门参与积极性及态度、利益博弈分析利益博弈分
27、析利益博弈分析n n房地产部门可从业务开展中得到最大利益房地产部门可从业务开展中得到最大利益n n养老保障部门可因此解除重大负担养老保障部门可因此解除重大负担n n国民经济因此而有相当刺激功用而非阻碍国民经济因此而有相当刺激功用而非阻碍n n家庭可因此优化资源配置，解脱养老负担。老人家庭可因此优化资源配置，解脱养老负担。老人晚年生活质量有较大提高晚年生活质量有较大提高n n以上部门受益最大，但为此承担成本几乎为以上部门受益最大，但为此承担成本几乎为0 0。n n金融部门可借此增加新业务，增加业绩利润增长金融部门可借此增加新业务，增加业绩利润增长点，点，但需要做长期的资金大投入，经营冒大风险，但
28、需要做长期的资金大投入，经营冒大风险，利益并不特别明显，成本收益明显不对称，金融利益并不特别明显，成本收益明显不对称，金融部门对开办这一业务并不热心。部门对开办这一业务并不热心。n n采取办法：国家财政优惠贴息、税费减免采取办法：国家财政优惠贴息、税费减免金融保险新产品金融保险新产品n n房产养老寿险、反向抵押贷款、整贷整还实物还贷等系列新型金融产品推出n n金融与住房整个生命周期的全过程的结合n n金融与养老保障结合的新模式n n混业经营对分业经营的取代n n金融对房地产业从贷款转换为直接投资n n利率市场化，资产证券化的推出 以房养老与金融理财以房养老与金融理财n n将房地产、养老保障与投
29、资、金融保险三者有机联络一起，将房地产、养老保障与投资、金融保险三者有机联络一起，使住房同时发挥居住、投资与养老保障的三重功用使住房同时发挥居住、投资与养老保障的三重功用n n因老年人身故后遗留住房的价值予以提前变现，遗产继承因老年人身故后遗留住房的价值予以提前变现，遗产继承及遗产税交纳的事项将大大减少；及遗产税交纳的事项将大大减少；n n将住房、养老及相关的收入、支出消费等，放在家庭的整将住房、养老及相关的收入、支出消费等，放在家庭的整个生命周期中予以有机配置，实现资源运用的效用最大化个生命周期中予以有机配置，实现资源运用的效用最大化n n养老保障增加新思路，传统养老储蓄寿险内容可予大大减养
30、老保障增加新思路，传统养老储蓄寿险内容可予大大减少，将较多钱财用于住宅购买少，将较多钱财用于住宅购买n n金融理财教科书不仅对住房、养老、寿险、遗产等分别描金融理财教科书不仅对住房、养老、寿险、遗产等分别描述，还应特列专章述，还应特列专章 “以房养老以房养老”将如上内容给予融会综将如上内容给予融会综合，揭示其对金融理财影响，在家庭经济生活中可发挥作合，揭示其对金融理财影响，在家庭经济生活中可发挥作用用需要您的支持需要您的支持n n大量借鉴国外经验（国外资料的翻译）大量借鉴国外经验（国外资料的翻译）n n取得金融保险部门、社会保障部门取得金融保险部门、社会保障部门 、建设、建设部门部门 、房地产公司的行业支持、房地产公司的行业支持n n大量社会家庭调研，取得第一手实证资料大量社会家庭调研，取得第一手实证资料n n建立知识结构全面或对某方面理论扎实的建立知识结构全面或对某方面理论扎实的学术团队，组织全面或专题的专门研究学术团队，组织全面或专题的专门研究n n科学普及性资料、报刊文章的撰写科学普及性资料、报刊文章的撰写n n新闻媒介支持，倡导宣传新理念新闻媒介支持，倡导宣传新理念