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1、中国家装行业发展概况及未来发展趋势分析 一、装行业市场逐渐成熟, 集中度逐步提升 1、家装行业市场结构逐步转变：消费升级带动精装修、存量房改造产值增长 根据数据显示, 中国建筑装饰业2016年实现总产值3.66万亿元, 增长幅度为7.65%, 家装市场 2016 年实现总产值1.78 万亿元, 同比增长 7.23%. 近5年来行业增速虽然逐渐下滑, 但是仍然超过 GDP 增速. 从市场增速变化的角度, 家装市场发展阶段已经从成长期逐步走向成熟期, 增速逐渐趋于稳定. 建筑装饰业总产值及增速住宅建筑装饰业总产值及增速 住房装饰行业结构转变, 精装修、改造房装修产值不断增长. 从近三年公布的住房装
2、饰行业内精装修产值、新建住宅毛坯房装修产值和改造型住宅装饰工程产值变化, 可以分析出 住宅装饰行业目前主要有三个变化, 一是城市存量房占比逐渐提升, 二是消费升级趋势, 三是房地产下行趋势. 20142016 年住房装饰行业各子行业装修产值（单位：万亿） 精装修产值的不断上行反映了消费升级的趋势, 新建住宅毛坯房装修产值基本保持不变反映了房地产行业的下行, 而改造型住宅装饰工程产值的快速增长则反映存量房市场不断扩大, 未来市场的空间主要从精装修和存量房改造打开. 从住房装饰行业内产值变化情况分析, 随着存量房的数量的上升, 叠加消费升级带来的均单价上升, 改造房的增速可能会越来越高；新建住宅毛
3、坯房装修在房地产下行趋势下预计将保持当前产值；精装修在消费升级背景下保持当前增速. 预计从 2017 年开始改造房装修产值将超过新建住房装修产值, 到 到 2019 年 住房装饰行业产值将突破2 万亿, 其中精装修产值达到 0.8 万亿, 改造房装修产值达到 0.7 万亿, 市场空间广阔. 装修花费提升, 消费升级空间大. 根据报告显示, 2016年装修者的平均装修花费为 16.9 万, 其中高于20 万的高装修花费人群占 24.1%, 较 2015 年翻了一番, 这说明中国家装的消费升级速度较快, 同时平均消费额不高, 未来还有较大的增长空间. 2、房地产市场呈现结构性变化, 三四线城市相对
4、景气 无论是从销量、新开工、还是投资方面来看, 非重点城市房地产市场均呈现相对强势的状态. 销售面积方面, 截止2017年10月, 非重点城市商品房销售面积累计同比增速为 15.81%, 显著高于一线、二线等其他销售指标. 商品房销售面积增长率房屋新开工面积增长率 新开工面积方面, 非重点城市也同样呈现出相对强势的状态, 在 10 月地产新开工数据纷纷下降的情况下, 三线城市反而有所上升, 非重点城市新开工面积增速也高于其他城市. 非重点城市销售与新开工的相对景气一方面是由于一二线城市房地产市场调控趋严背景下虹吸效应减弱, 而向三线及其他非重点城市的扩散趋势加强；另一方面是由于经过了 16年的
5、库存去化, 部分地区房地产市场待售比显著下降, 从而造成房地产市场整体下行背景下的结构性弱复苏. 房地产投资方面, 非重点城市房地产开发投资完成额累计增速同样处于下降趋势, 但增速值仍然略高于四十个大中城市的增长率, 2017 年 1-10 月累计同比增速为 7.75%, 相比下, 一线城市投资增速为 4.10%, 三线城市的投资增长率则回升至 8.68%. 房地产开发投资完成额公司体验店大量布局三四线城市 3、行业集中度不断提升, 马太效应逐步显现 近 5 年来, 建筑装饰行业企业数量不断减少, 根据数据显示, 2016 年行业内企业数量为 13.2 万家, 较 2012 年减少了 1 万家
6、. 建筑装饰行业企业数量 自2014年以来, 行业内企业减少速度加快, 行业逐步走向成熟, 特别是上市公司的收购动作加快, 行业内整合加速, 马太效应逐步显现. 企业集中度提升的重要原因之一是装饰场市场 2B 规模的扩大：一方面在新建住房装修市场中, 精装房产值不断上升, 装饰公司的客户中地产商占比不断上升；另一方面在改造房装修市场中, 政府对长租市场的推动促使租房市场也在由 C2C 向 B2C 转变, 装饰公司在租房市场的客户中长租公寓供应商的比例不断提升. 2B 市场规模的提升进一步导致装饰市场的集中度增加. 对家装企业来说, 只有建立与地产商和长租公寓供应商的长期合作关系, 未来才能够取
7、得更大的发展. 二、展长租、装配式建筑蓝海业务 1、租市场政策密集发布, 千亿蓝海市场空间广阔 2009年起, 中国政府陆续出台关于租赁市场的相关政策. 自 2014 年国家首次在国家新型城镇化规划(20142020 年)中提出“租售并举”之后, 政府部门密集出台政策鼓励住房租赁市场发展. 2017 年 5 月份, 住房和城乡建设部就住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）公开征求意见, 主要内容包括：明确租赁双方权利义务, 构建稳定的租赁关系；规范销售和中介行为. 2017 年 7 月 18 日九部门印发关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知, 该通知提出了 4 项举措加快发展住房
8、租赁市场. 2017 年8 月 28 日, 国土资源部会同住房和城乡建设部制定利用集体建设用地建设租赁住房试点方案, 确定了第一批开展利用集体建设用地建设租赁住房试点的城市, 该方案是对 7月 20 日九部门印发的通知中关于使用集体建设用地建设租赁住房所提出的具体实施举措. 这期间, 广州、合肥、深圳等众多城市相继出台推进住房租赁市场的细则. 住房租赁市场政策发布情况长租公寓装修市场计算过程示意图 长租公寓装饰市场规模超过千亿, 蓝海市场发展可期. 根据报告显示, 2016 年中国流动人口规模为 2.45 亿人, 近几年流动人口规模基本保持稳定, 流动人口中打算在现居住地继续居住 5 年及以上
9、的占比为 56%, 则 2016 年中国长租人口为 1.37 亿人, 若长租公寓在其中能够达到 30%的渗透率, 按照人均 25 平米的租住面积, 则长租公寓面积将达到 10.29 亿平米. 按照装饰行业一般水平, 每平米装修金额约为 8001400 元；根据调查, 自住房平均每 8.72年重新装修一次, 长租公寓损耗预计更快, 装修周期预计为 7 年, 则 未来长租公寓装修市场年均市场规模将达到 1176 亿2058 亿元. 随着国家对于“租售并举”的推进, 当前长租房市场已经涌入众多资本, 这使得租赁市场由C2C 转向 B2C. 这些长租房企业对旗下长租房往往采取统一装修的方式, 这就意味
10、着装饰企业未来在改造房装修市场上会更多面向大客户, 长租企业对于装饰公司的能力、资质要求也会较个人业主更高, 这部分市场将是装饰行业领先企业的机会. 2、配式建筑政策频繁出台, 未来发展可期 装配式建筑指的是建筑的部分或全部构件在工厂预制完成, 然后运输到施工现场, 将构件通过可靠的连接方式组装而建成的建筑. 装配式建筑在建造效率上领先于现有的建筑模式, 具备绿色、高效的特征, 在制造业升级发展的大背景下这是未来建筑发展的方向. 2016 年9月30 日, 印发了关于大力发展装配式建筑的指导意见, 明确提出“力争用 10 年左右的时间, 使装配式建筑占新建建筑面积的比例达到 30%”. 在此之后, 国务院、住建部不断发布政策推动装配式建筑发展. 2012年至2016年房屋建筑竣工面积（单位：万平方米） 装配式建筑市场空间广阔. 当前中国装配式建筑占新建建筑面积仅 3%左右, 而住建部印发的“十三五”装配式建筑行动方案明确到 2020 年全国装配式建筑占新建建筑的比例达到 15%以上. 近 5 年中国房屋建筑竣工面积保持在 420000 万平方米, 预计到 2020 年保持在 40 万43 万平方米之间, 则装配式建筑面积将超过 60000 万平方米, 按照每平方米 2500元计算, 则未来三年装配式建筑总产值将达到 1.5 万亿元, 未来三年装配式建筑发展空间