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1、中国养老地产行业发展现状及未来趋势分析养老地产是指由企业开发主导的以养老为主题的产权类项目，是养老住宅+一般住宅+配套+服务的综合开发模式。养老地产是各种养老保障服务的整合终端，通过在功能组合与产品形态上与养老产业相互渗透，可以创造出更大的居住价值与商业价值。目前，国内养老模式主要分为居家养老、社区养老和机构养老三种，自2011年以来，我国一直致力于建立以居家为基础、社区为依托、机构为补充、医养相结合的养老服务体系。究其原因，一方面是在“养儿防老”传统的影响下，我国老年人更倾向于在家中接受子女照顾；另外，更重要的是，我国养老资源错配较为严重，老年人口资产不足，难以支撑收费较高的养老机构，居家养
2、老成本相对低。养老地产的客户囊括了55岁之后的老年人群，而养老院更多的是75岁以上高龄老人和不能自理的老人。截至2018年年底，我国60周岁及以上人口达到24949万人（约2.49亿人），占总人口的17.9%；其中65周岁及以上人口16658万人（约1.67亿人），占总人口的11.9%。我国从1999年进入人口老龄化社会到2018年，老年人口净增近2亿。2017年新增老年人口首次超过1000万，2018年新增800多万。虽然2018年新增老年人口数量有所回落，但新增数字依旧庞大，说明我国老龄化程度仍在快速提升，养老压力不减。近几年，我国养老产业市场规模快速增长，从2013年的31000亿元增长
3、到了2018年的66400亿元，如下图所示：养老地产实际上是提供不同类别养老产品和服务的载体，消费者根据个人收入和需求自行选择，从产业链看，上游主要解决土地和资金问题，下游解决运营和提供服务的问题。各种养老服务的整合是运营中最复杂的工作，需要长期资源和经验的累积。从养老产业链来看，主要涉及养老住宅及服务提供者、消费者和养老资金来源三个层面，所涉及机构包括政府、地产公司、养老服务机构、保险机构、其他投资者和养老人群。目前我国养老产业存在诸多挑战，从养老机构床位数缺口较大，到老年医护资源紧张，再到社会适老设施建设、居家养老设施不健全。应对老龄化社会的到来，国内养老产业尚需在诸多方面进行改善。与此同
4、时，随着养老需求总量增长，加之第一批中产阶级退休在即，将推高中高端养老消费需求，可以预见，我国养老产业潜在市场需求可观。2017年每千名老年人拥有养老床位30.9张，这与“十三五”养老规划每千名老人养老床位35-40张，存在很大差距，养老床位总体不足，意味着养老院、养老公寓、养老地产还有很大增量空间！根据民政部相关数据显示：截止至2018年全国养老服务床位共746.4万张，其中养老机构床位数共392.8万张；社区养老床位数353.6张。近年来，房地产企业、养老服务机构、保险机构与其他投资机构积极布局养老产业，涉及的内容包括养老住宅开发建设、养老服务运营、养老保险和理财产品、养老项目融资等多个方
5、面。由于养老地产项目建设周期相对较长，单纯的重资产模式给建设方带来一定的财务压力。未来养老地产项目或将提升服务环节的轻资产运营关注度，快速实现品牌及运营模式输出，拓宽盈利渠道。2019-2025年中国养老地产行业市场专项调研及投资战略研究报告显示：2013年我国养老地产行业规模约为6058亿元，2018年已经增长至11571亿元，行业年均复合增增长率达到了13.8%，行业保持相对稳定中高速增长态势。行业近几年市场规模走势如下图所示：展望未来，由于老龄化趋势日益严峻，“421”家庭养老压力将逐步凸显，在老年人经济实力增强与扶持政策等利好因素的支撑下，未来养老地产行业发展将是大势所趋。从行业前景看，养老地产作为产业消费群体的居住区以及服务的发生场所，具备天然的平台属性。未来养老地产开发商除了聚焦于老年人的生活场景，还可以积极向衣食住行、休闲、护理、娱乐等各个消费场景延伸，布局以养老地产为载体的全面消费产业链。