企业资产评估报告范例3篇.docx

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1、企业资产评估报告范例3篇 时间总是在我们毫不知情的情况下默默流逝，这一阶段的工作已经快接近尾声。本阶段的工作总结需要开始制定了，要想加薪提职，通过工作总结充分展自己尤为必要。那么工作总结我们究竟该如何才能写好它呢？急您所急，小编为朋友们了收集和编辑了“优选：企业资产评估报告范例3篇”，供大家参考，希望能帮助到有需要的朋友。 企业资产评估报告(篇一) XX评估有限责任公司接受QS股份有限公司的委托(注：大家可以虚拟委托人)，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对委托方委估的房地产市场价值进行评估工作。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资

2、产实施了实地勘察、市场调查与询证，对委估资产在 20xx年7月1日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下： 一、委托方与资产占有方简介 名称：QS股份有限公司 住所：XX区XX大道1154号 法定代表人：XXX 注册资本：4500万 经营范围：饮食供应，国内商业，旅馆，舞厅，浴室服务，美容美发，商务服务，礼仪服务，模拟游戏机。 二、评估目的 为对外投资提供价值参考依据。 三、评估范围和对象 本次纳入评估范围的资产为QS股份有限公司拥有的21幢房产和2块土地使用权。除储运部16幢仓库位于XX区XX新村外，委估的房产和地产均位于XX区XX大道与XX路相交处，现用于商业经

3、营。委估资产的所有权证分别为W国用(20xx)字第157号、第158号、W房字第20xx05765号、第20xx05766号、第20xx05855号、第99001XX号。 四、评估基准日 本评估项目基准日是20xx年7月1日;本评估报告所采用的一切取价标准均为评估基准日有效资产价格标准，与评估目的的实现日接近。 五、评估原则 遵循客观性、独立性、公正性、科学性、合理性的评估原则。在对全部资产进行现场勘察的基础上，合理确定资产的技术状态和参数，力求准确估算委估资产的现时公允价值。 六、评估依据 1、土地管理法和房地产管理法; 2、国务院1991年第91号令国有资产评估管理办法和国有资产评估管理办

4、法施行细则; 3、中国资产评估协会中评协(1996)XX号文颁发资产评估操作规范意见(试行); 4、资产评估报告基本内容与格式暂行规定和财企20xx20号资产评估准则基本准则及资产评估职业道德准则基本准则; 5、W市政府制定的基准地价资料; 6、W政20xx39号市人民政府关于公布W市区土地出让金、租金标准的通知; 7、委托方提供的产权证明：W国用(20xx)字第157号、第158号、，W房字第20xx05765号、第20xx05766号、第20xx05855号、第99001XX号; 8、资产评估业务约定书和资产占有方法人营业执照; 9、工程造价信息及房价信息; 10、评估人员现场勘查记录等。

5、 七、评估方法 根据本次资产评估目的和委估资产类型，采用不同的评估方法，对QS公司商业经营用的房屋建筑物采用市场比较法，对储运部仓库采用重置成本法，对土地使用权采用重置成本法和基准地价修正系数法。 八、评估过程 本次评估于20xx年7月15日至20xx年7月21日，包括接受委托、现场调查、评定估算、评估汇总、提交报告等全过程。主要步骤为： 1、接受委托：我公司于20xx年7月15日接受QS股份有限公司的委托，正式受理了该项资产评估业务。在接受评估后，由项目负责人先行了解委托评估资产的构成、产权界定、经营状况、评估范围、评估目的，与委托方、资产占有方共同商定评估基准日、制定评估工作计划并签订资产

6、评估业务委托约定书，明确双方各自承担的责任、义务和评估业务基本事项。 2、现场调查：在资产占有方资产清查的基础上，评估人员根据其填制的资产评估申报明细资料，调查土地的坐落位置、所处的繁华程度等各项指标，填写现场勘察记录，检查、核实、验证其产权证明文件等资料。 3、评定估算：评估人员针对资产类型，依据评估现场勘察等情况，选择评估方法，收集市场信息，评定估算委托评估资产的评估值。 4、提交报告：根据评估人员对委估资产的初步评估结果，进行整理、汇总、分析，撰写资产评估报告初稿，并与委托方、资产占有方充分交换意见，进行必要修改，按照程序经本公司内部三级审核后，向委托方提供正式资产评估报告书。 九、特别

7、事项说明 1、本次评估结果，是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的现行公允市价，没有考虑将来可能承担的特殊交易方式可能追加付出的价格等对其评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。 2、本次评估结果，未考虑现在或将来委估资产发生或可能发生的抵押对评估值的影响，提请报告使用者关注。 十、评估报告评估基准日期后的重大事项 评估基准日后，在有效期内资产数量发生变化，应根据评估方法对资产额进行相应调整。若资产价格标准发生变化并对资产评估价值产生明显影响时，委托方应聘请评估机构重新确定评估值。 十一、评估报告的法律效力 1、本报告所称评

8、估价值是指所评估资产在现有不变并继续经营或转换用途继续使用，以及在评估基准日的状况和外部经济环境前提下，即资产在市场上可以公开买卖的假设条件下，为本报告书所列明的目的而提出的公允估价意见。 2、本报告的附件是构成报告的重要组成部分，与报告书正文具有同等的法律效力。 3、本评估结论按现行规定有效期为一年，即评估目的在评估基准日后的一年内实现时，可以此评估结果作为底价或作价依据，超过一年，需重新进行评估。 4、本评估结论仅供委托方为评估目的使用和送交财产评估主管机关审查使用，评估报告书的使用权归委托方所有，未经委托方许可，评估机构不得随意向他人提供或公开。 5、本次评估是在独立、公开、科学、客观的

9、原则下作出的，我公司参加评估人员与委托方无任何利害关系，评估工作置于法律监督之下，评估人员恪守职业道德和规范。 6、报告所涉及的有关法律证明文件，由委托方提供，其真实性由委托方负责。 7、本报告仅用于为委托方对外投资提供价值依据，不得用于其他用途，也不视为对被评估单位日后偿债能力作出的保证。委托人或其他第三者因使用评估报告不当所造成的后果与注册评估师及评估机构无关。 十二、评估结论 列入本次评估范围的资产经评估价值为人民币壹亿贰仟肆佰壹拾壹万伍仟伍佰伍拾柒元整(￥124,115,557元)。其中：房屋建筑物评估值73,774,378元，土地使用权评估值50,341,179元。 十三、评估报告提

10、出日期 本报告提出日期为20xx年7月21日 十四、附件 1、房屋建筑物评估明细表 2、土地使用权评估明细表 3、资产评估委托方承诺函(复印件) 4、委估土地使用权证(复印件)W国用(20xx)字第157号、第158号 5、委估房屋所有权证(复印件)W房字第20xx05765号，第20xx05766号，第20xx05855号，第99001XX号 6、资产占有方营业执照(复印件) 7、评估机构营业执照(复印件) 8、评估机构资格证(复印件) 企业资产评估报告篇二 珠海XX资产评估有限责任公司接受A公司的委托，根据国家关于资产评估的有关规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，对A公司拥有的“大功率

11、电热转换体及其技术”的所有权进行了评估。我公司评估人员按照必要的评估程序，对评估对象进行了市场调查与询证，对受托评估的对象在评估基准日二零一*年十一月一日所表现的预期收益价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下： 一、委托方、资产持有方及评估报告其他使用方 1、委托方、资产持有方：A公司，A公司于5年前自行研发了该项大功率电热转换体及其处理技术，并获得了发明专利证书，专利的保护期为20年。 2、评估报告其他使用方：企业专利技术转让相对应的机构及法律、法规另有规定的使用方。 二、评估目的 根据评估委托协议的约定，A公司拟将其拥有的专有技术“大功率电热转换体及其技术”出售给B公司合作

12、，本次评估目的为对上述专有技术于评估基准日的预期收益价值进行评估，以对A公司的出售行为提供价值参考依据。 三、评估对象及评估范围 本次评估对象为委托方委托评估的“大功率电热转换体及其技术”在未来预期收益的现值。 本次评估的范围为委托方拟进行出售的“大功率电热转换体及其技术”预期收益价值，具体包含大功率电热转换体设计、制造、工艺方面的技术，以及生产产品销售的收入预测和收益预测。 四、价值类型及定义 本次评估所使用的价值类型为预期收益价值。 “预期收益价值”，在此被定义为，该专利技术所生产的产品在未来销售过程中为企业带来的利润收入现值。 五、评估基准日 本项目评估基准日定为20xx年11月1日，这

13、样与实际现场勘察、评估信息资料分析以及评估目的的实现日期较为接近，有利于评估目的的实现。评估中所采用的价值标准是评估基准日有效的持续经营价值标准。 六、评估依据 1、法律法规依据 (1)中华人民共和国国务院令第91 号(1991 年)国有资产评估管理办法; (2)原国家国有资产管理局国资发1992第36 号国有资产评估管理办法施行细则; (3)国务院国有资产监督管理委员会第12 号令(20xx 年)企业国有资产评估管理暂行办法; (4)其他与本项评估有关的法律法规。 2、评估准则依据 (1)财政部发布的资产评估准则基本准则、资产评估职业道德准则基本准则、资产评估准则评估报告、资产评估准则评估程

14、序、资产评估准则工作底稿、资产评估价值类型指导意见; (2)财政部发布的企业会计准则、企业会计制度; (3)中评协发布的资产评估操作规范意见(试行)、企业价值评估指导意见(试行)、企业国有资产评估报告指南; (4)中注协发布的注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见; (5)其他与本项评估有关的评估准则、规范。 3、取价依据及参考依据 (1)企业于评估基准日的会计报表; (2)企业最近三年的财务报表; (3)企业提供的银行对账单、有关财务凭证等; (4)企业提供的有关事项说明。 七、评估方法 本次评估所使用的主要方法为收益法。 收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的方

15、法。 八、评估过程 评估时间从20xx年11月1日至20xx年11月17日，经过接受委托、资产清查、评定估算、评定汇总、提交报告等过程，具体如下： 1、接受委托：20xx年11月1日，评估机构接受委托方项目委托、明确评估目的、确定评估对象及范围，选定评估基准日和拟定评估工作方案。 2、资产清查：20xx年11月1日17日，评估人员首先指导委托方收集准备资料，并与委托方工作人员一起清查核实委托评估的资产，验证有关资料。 3、评定估算：本次专利技术评估采用收益法 (1)、转让条件 A公司是出售该专利技术，转让的是该专利技术的所有权。 (2)、专利现状 该项技术已申请专利权，其所具备的基本功能可以从

16、相关的专家鉴定书中获悉。此外，A公司已经使用了该项专利技术5年时间，产品已进入市场，市场的潜力较大。因此，该项专利技术的获利能力预期较强。 (3)、相关参数 根据对该类专利技术的更新周期以及市场上产品更新周期的分析，确认该专利技术的剩余使用年限6年。根据对该类专利技术的交易实例的分析，以及该类专利技术对产品生产的贡献率的分析，确定销售收入分成率为5%，所得税的税率确定为30%。 九、评估假设 本项目的前提假设为： 1、我们假设委估技术的实施不会违反国家法律及社会公共利益，也不会侵犯他人包括专利权在内的任何受国家法律依法保护的权利。 2、本次预测是基于现有的市场情况，不考虑今后市场发生目前不可预

17、测的重大变化和波动。如经济危机、恶性通货膨胀等因素。 3、本次预测是基于现有的国家法律、法规、税收政策以及银行利率等政策，不考虑今后的不可预测的重大变化。 十、评估结果 按收益法中的评估思路估算，专利技术预期收益价值为259.066万元，大写人民币贰佰伍拾玖万零陆佰陆拾元整。 截止评估基准日，纳入评估范围的专利技术预期收益评估价值为259.066万元，大写人民币贰佰伍拾玖万零陆佰陆拾元整。 本评估结论系对基于评估基准日专利技术预期收益价值的反映。评估结论系根据本报告书所述评估假设、原则、依据、前提、方法、程序得出，评估结论只有在上述评估假设、原则、依据、前提存在的条件下，以及委托方所提供的所有

18、原始文件都是真实与合法的条件下成立。评估结果没有考虑将来可能承担的特殊交易方可能追加付出的价格等对其评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化、有关法规政策变化以及遇有自然力或其他不可抗力对资产价值的影响。 评估基准日后，评估报告有效期以内，专利技术相关内容若发生变化，应根据原评估方法对参数进行相应调整，若资产价值类型或价值标准发生变化，并对评估价值产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估值。 本评估结论的有效使用期限从评估基准日起计算,即有效期从20xx年11月1日至20xx年10月31日。 十一、特别事项说明 1. 本次评估结果自评估基准日起的一年内有效，但如果本次评估前

19、提发生变化，则可能会对评估结果产生影响。委托方应根据本次评估中使用的评估方法对资产评估值进行相应调整或重新委托评估机构进行评估。 2. 本次评估结果是反映评估对象在本次评估目的的公允价格，在评估中，我们没有考查委估资产是否存在抵押、质押、担保及其他对其转让价可能产生影响的因素，也未考虑国家宏观经济政策发生不可预测的变化以及遇有不可预测的自然力和其他不可抗力对资产价格的影响。 3. 各有关方面应该了解并意识到，我们的评估工作是对评估对象的价值进行估算，并发表专业意见。在进行评估工作中，评估人员依据评估有关规范意见的规定对委托方和资产占有方提供的评估对象产权权属证明文件、资料进行关注和必要的查验，

20、但我们不是法定的资产权属鉴证机构，对委托评估资产的产权鉴证工作超出评估工作的范围，我们不能对委托评估资产的产权关系的真实性、合法性和完整性提供任何保证。 4. 本次评估是建立在假设上述技术的转让和实施不会违反国家法律及损害社会公共利益，也不会侵犯他人包括专利权在内的任何受国家法律依法保护的权利的基础上的。 5. 本次评估的专有技术所有人为A公司。 6. 本次评估结果是为本次评估目的，根据公开市场原则和一些假设前提下对评估对象的公平市场价值的评估。本次评估所涉及的委估技术产品的未来销售预测是建立在委托方制定的盈利预测基础上的。我们的评估假设是在目前条件下，对委估对象未来经营的一个合理预测，如果未

21、来出现可能影响假设前提实现的各种不可预测和不可避免的因素，则会影响上述盈利预测的实现程度。我们愿意在此提醒委托方和其他有关方面，并不保证上述假设可以实现，也不承担实现或帮助实现上述假设的义务。并且，我们愿意提请有关方面注意，影响假设前提实现的各种不可预测和不可避免的因素很可能会出现，因此有关方面在使用我们的评估结论前应该明确设定的假设前提，并综合考虑其他因素做出交易决策。 7. 本次专利技术评估中，我们仅考虑上述专利技术所产生的经济效益的价值，没有考虑由于上述专利技术转让、实施等可能使受让方以上述技术或上述技术中的某些部分为技术平台，进一步开发出其他技术所可能产生的附加经济效益和社会效益。也没

22、有考虑上述技术转让所可能促使受让方技术进步所产生的社会效益。 8. 评估报告陈述的事项是真实和准确的，评估人员对评估所依据的信息来源进行了验证，并确信其是可靠和适当的;评估报告的分析和结论是在恪守独立、客观和公正原则基础上形成的，仅在假设和限定条件下成立。 企业资产评估报告篇三 资产评估说明应按下顺序： （1）“资产评估说明封面及目标”的基本内容。应该载明该评估项目名称、该评估报告书的编号、评估机构名称、评估报告提出日期，若需分册装订的评估说明，应在封面上注明共几册的序号。 （2）“关于评估说明使用范围的声明”的基本内容。 这部分应声明评估报告仅供资产管理部门、企业主管部门、资产评估行业协会在

23、审查资产评估报告书和检查评估机构工作之用，除法律、行政法规规定外，材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸于公开媒体。 （3）“关于进行资产评估有关事项的说明”基本内容。 委托方与资产占有方概况； 关于评估目的的说明； 关于评估范围的说明； 关于评估基准日的说明； 可能影响评估工作的重大事项说明； 资产及负债清查情况的说明； 列示资产委托方、资产占有方提供的资产评估资料清单。 （4）“资产评估清查核实情况说明”的基本内容。 （5）“评估依据说明”和基本内容。 （6）“各项资产及负债的评估技术说明”基本内容。 （7）“整体资产评估收益现值法评估验证说明”基本内容。 （8）“评估

24、结论及其分析”的基本内容。 G更多 总结阅读 资产评估机构工作总结 篇一：资产评估学案例（4455字） 某企业拥有一项地产，未来第一年的纯收益（现金流量）为20万元，预计以后各年的纯收益会按2%的递增比率增加。该地产的折现率为10%，土地使用权出让年限为40年，评估时已使用5年。要求：(1)什么是收益现值法？其适用的条件是什么？(2)收益额的确定应以净利润还是现金流量为宜？为什么？(3)评估该地产现时价值。(4)若该地产可以无期限永久使用，评估该地产价值。(5)若该地产预计以各年纯收益金按1.5%的比率递减，其他条件不变，评估该地产价值。答：（1）收益现值法：通过估算被评估资产的未来预期收益并

25、折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。适用条件：必须是经营性资产，具有继续经营能力并不断获利被评估资产收益用货币金额表示被评估资产的影响因素能转化成数据并计算。（2）收益额可以分为净利润、现金流量、利润总额等多种指标，至于选择哪一种指标作为收益额，应根据所评估资产的类型、特点及评估目的来确定，重要的是准确反映资产收益，并与折现率保持一致。目前西方评估界一般以现金流量作为收益额，因为现金流量这个指标科学地考虑了收益的时间价值因素，其计算的主观随意性也较利润这样的指标小，更为客观。(3)评估该地产现时价值。 p=35%101%211%2%1020232.21(万元)(4)若该地产可

26、以无期限永久使用，评估该地产价值。 p=)(250%2%1020万元(5)若预计该地产各年纯收益金按15的比率递减，其他条件不变，评估该地产价值。 p=35%101%5.111%5.1%1020170.27（万元）案例某企业对其拥有的一台车床进行评估。该车床是1991年5月购进，评估基准日为2001年5月。该车床在正常使用情况下每天使用8小时，但过去10年中，实际平均每天工作7小时。经测定，该设备尚可使用5年。经调查，在市场重新购置车床价格为8万元，年产量为10000件。被评估车床年产量为8000件。要求：（1）什么是重置成本法？有哪些前提条件？（2）复原重置成本与更新重置成本有何区别？（3）

27、运用功能价值法计算该企业车床的重置成本。（4）计算该车床的成新率。（提示：先计算该车床资产利用率，求出已使用年限）（5）用重置成本法计算该车床的评估价值。答：(1)什么是重置成本法?使用重置成本法有哪些基本前提?重置成本法，是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估算业已存在的各种贬损因素，并将其从现时重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的评估方法。在具体运用重置成本法时，还要求具有以下前提条件： 被评估资产的实体特征、内部结构及功能必须与假设的重置全新资产具有可比性。 被评估资产必须是可以再生的或可以复制的，不能再生或复制的被评估资产（如土地、矿藏）不适用重置成本法。被评估资产必须是随着时间

28、的推移，具有贬值特性的资产，否则不能运用重置成本法。 被评估资产具备可利用的历史资料。(2)复原重置成本与更新重置成本有何区别?更新重置成本和复原重置成本的相同方面在于采用的都是资产的现时价格，不同点在于在技术、设计、标准方面存在差异。 选择重置成本时，在可同时获得复原重置成本和更新重置成本的情况下，应选择更新重置成本，在无更新重置成本时可采用复原重置成本。一般来说，复原重置成本大于更新重置成本，但由此导致的功能性损耗也大。(3)运用功能价值法计算该企业车床的重置成本。 被评估资产重置成本=(800010000)80000=64000(元)(4)成新率与会计上计提的固定资产折旧有何不同?新率法

29、，它是指由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员对被评估资产的实体各主要部位进行技术鉴定，并综合分析资产的设计、制造、使用、磨损、维护、修理、大修理、改造情况和物理寿命等因素，将评估对象与其全新状态相比较，考察由于使用磨损和自然损耗对资产的功能、使用效率带来的影响，判断被评估资产的成新率，从而估算实体性贬值。由于资产在使用中负荷程度的影响，必须将资产的名义已使用年限调整为实际已使用年限。名义已使用年限是指资产从购进使用到评估时的年限,可以通过会计记录、资产登记簿、资产登记卡片查询确定。实际已使用年限是指资产在使用中实际损耗的年限。实际已使用年限与名义已使用年限的差异，可以通过资产利用率来调整。(

30、5)计算该车床的成新率。 车床的利用率=（103607）(103608)100=875车床的实际使用年限=8.75年车床的成新率=5/13.75=36.36%(6)用重置成本法计算该车床的评估价值。该车床的评估价值=6400036.36%=23270.40(元)案例4（1）调整差额1、年生产能力的差额A.被评估设备与参照物的生产能力相比生产能力差额=（7万-6万）*30=30（万元）若考虑成新率因素，实际差额=30万*80%=24万元B.被评估设备与参照物的生产能力相比生产能力差额=（7万-8万）*30=-30（万元）若考虑成新率因素，实际差额=-30万*80%=-24万元2、自动化程度差额A

31、.劳动生产率计算.参照物劳动生产率定额为60000/125=480(台/人年).参照物劳动生产率定额为80000/160=500(台/人年).被评估设备劳动生产率定额为70000/140=500(台/人年)B.自动化程度差额被评估设备与参照物的差额现值，由于70000/480-140=5.8人，即被评估设备比参照物节约6人，故差额为6*8000*（1-33%）*（p/A，10%,9）=32160*5.759=185209.44（元）（节约）被评估设备与参照物的差额现值，由于被评估设备与参照物劳动生产率相同，所需人数相同，故不存在差额。3、价格变动因素调整被评估设备与参照物相比，相差4个月，价格

32、指数上升2%（0.5%*4），其差额为100万*2%=2（万元）被评估设备与参照物相比，相差10个月，价格指数上升5%（0.5%*10），其差额为250万*5%=12.5（万元）(2)评估价值的计算a)与参照物相比,分析调整差额的初步评估结果为由评估值=1000000+240000+185209.44+20000=1445209.44（元）b)与参照物相比,分析调整差额的初步评估结果为评估值=2500000-240000+125000=2385000（元）c)加权平均评估价值=1445209.44*60%+2385000*40%=1821125.66（元）（3）对外投资企业会计分录借：长期股权

33、投资10000000累计折旧8000000贷：固定资产18000000接受投资企业会计分录借：固定资产1821125.66贷：实收资本1821125.66例4：某房地产公司于1994年11月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于1996年11月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经耐用年限为55年，残值率为2。1998年该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积500平方米，建筑面积为900平方米。在出租期间，每月平均实收租金为3万元，另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米60元。 空置率为止10，每年需支付管理费、维护费、土地使

34、用税及房产税、保险费等出租费用为93260元，土地资本化率7，建筑物资本化率8，试根据以上资料评估该宗土地1998年11月的土价格。1、确定评估方法：该宗房地有经济收益，适宜采用收益法。2、计算总收益：总收益应该为客观收益而不是实际收益。年总收益6012900（110）583200（元）3、计算总费用.年总费用已知为93260元年房地产纯收益年总收益年总费用58320093260489940（元）4计算房屋纯收益：（1）年折旧费本应该根据房屋的耐用年限确定，但是，在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限，这样，永恒的重置价必须在可使用期限内全部收回。本举例中，房地使用可使用的年期为50248（年

35、），假定不计残值，视为土地使用权年限届满，由政府元偿收回。年折旧费（2500900）4846875（元）（2）房屋现值房屋重置价年折旧费已使用年限25009004687522156250（元）（3）计算房屋纯收益房屋现值房屋资本化率21562508172500（元）5、计算土地年纯收益年房地产纯收益房屋资本年纯收益489940172500317440（元）6、计算土地使用权价格：土地使用权在1998年11月的剩余使用年期为50446（年）v=317440*1%*1-1(1+7%)46=4333062.4(元)6、评估结果.本宗土地在1998年11月的使用权价格为32792.80元，单价为每平方

36、米6558.56元某市经济技术开发区内有一块土地面积为45000平方米，该地块的土地征地费用（含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税）为每亩10万元，土地开发费为每平方公里2亿元，土地开发周期为2年，第一年投入资金占总开发费用的30%，第二年投入资金占总开发费用的70%.开发商要求的投资回报率为10%，当地土地出让增值收益率为20%，银行贷款年利率为6%，试评估该土地的价值。 1.土地取得费为10万元/亩，即150元/平方米。2.土地开发费为2亿元/平方公里，即200元/平方米。3.投资利息第一年投入的年限为1.5年，第二年投入的年限为0.5年。土地取得费利息=150*（1+6%）2-150=1

37、8.54(元/m2)土地开发费利息=200*30%*(1+6%)1.5-1+200*70%*(1+6%)0.5-1=9.62(元/m2)4.投资利润为（150+200）10%=35元/平方米。5计算土地使用价格=（150+200+18.54+9.62+35）*（1+20%）=495.79元/平米。该宗地单价为495.79，总价为22310550元。会计处理：借：长期股权投资1000万贷：无形资产1000万 篇二：资产评估案例分析（3276字） 资产评估案例分析；问闻金融七班js0947731；一方法介绍；（1）成本法；1）适用范围；可复制、可再生、可重新建造和购买的，具有有形损；可重建、可购置

38、的整体资产；2）适用前提；购买者对拟行交易的评估对象，不改变原来用途；评估对象的实体特征、内部结构及其功能效用必须与；评估对象必须是可以再生的，可以复制的，不能再生；评估对象必须是随着时间的推移 资产评估案例分析 问闻金融七班js0947731 一方法介绍 （1）成本法 1）适用范围 可复制、可再生、可重新建造和购买的，具有有形损耗和无形损耗特性的单项资产。例如：房屋建筑物、各种机器设备，以及具有陈旧贬值性的技术专利、版权等无形资产。 可重建、可购置的整体资产。例如：宾馆、剧院、企业、车间等。但是，与整体资产相关的土地不能采用重置成本法评估。 2）适用前提 购买者对拟行交易的评估对象，不改变原

39、来用途。 评估对象的实体特征、内部结构及其功能效用必须与假设重置的全新资产具有可比性。 评估对象必须是可以再生的，可以复制的，不能再生、复制的评估对象不能采用重置成本法。 评估对象必须是随着时间的推移，具有陈旧贬值性的资产，否则就不能运用重置成本法进行评估。 3）评估公式 被评估资产评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值 （2）收益法 1）适用范围 一般适用于企业整体价值的评估，或者能够预测未来收益的单项资产或者无法重置的特殊资产的评估活动，如企业整体参与的股份经营、中外合作、中外合资、兼并、重组、分立、合并均可以采用收益法。 单独计算收益的房地产、无形资产。 2）适用前提 被评

40、估资产未来预期收益可以预测并可以用货币计量。要求被评估资产与其经营收益之间存在着较为稳定的比例关系。 资产的拥有者获得预期收益所承担的风险也是可以预测并可以用货币计量。 被评估资产预期获利年限可以预测。 3）评估公式 资产未来收益有限情况下 A、每期收益不等额p?i?1nRii(1?r) nnA1A?B、每期收益等额p?=?iii?1(1?r)i?1(1?r) 资产未来收益无限期的情况 1?1 (1?r)n r稳定化收益法p?A? （3）市场比较法 1）适用范围 主要适用于单项资产交易价格的评估。 不宜采用市场法的如下： A、因资产具有特定用途或性质特殊，很少在公开市场出售，以致没有公开 市场

41、价格的资产，如专用机器设备，或无法重置的特殊设备； B、对于大多数无形资产而言，因其具有保密性、不确定性及不可重复性等 特点，所以其交易价格资料往往不对外公开，评估人员无法收集其价格资料。 2）适用前提 需要有一个充分发育活跃的资产市场。 公开市场上存在在功能、面临的市场条件上与被评估资产可比的资产及交 易活动（参照物），且参照物成交时间与评估基准日时间间隔不长。参照物与被评估资产可比的指标、技术参数等资料是可以收集到的。 参照物的基本数量至少为3，参照物成产成交价格必须真实，参照物成交 价应是正常交易的结果，参照物与被评估资产之间大体可替代。 3）评估公式 被评估资产评估值=?/n（参照物成

42、交价X各项调整系数） i?1n 直接比较法 A、功能价值法 资产评估价值=参照物成交价格（评估对象生产能力/参照物生产能力） B、价格指数法 资产评估价值=参照物成交价格（1+物价变动指数） C、成新率价格法 资产评估价值=参照物成交价格（评估对象成新率/参照物成新率） D、市价折扣法 资产评估价值=参照物成交价格（1-价格折扣率） E、成本市价法 资产评估价值=评估对象现行合理成本（参照物成交价格/参照物现行合理 成本） F、市盈率乘数法 资产评估价值=评估对象现行合理成本参照物市盈率 类比调整法 交易案例A的调整值=参照物A的成交价时间因素调整系数区域因素调 整系数功能因素调整系数情况补正

43、系数 一.案例分析 （一）介绍案例 估价对象是一块空地，总面积为300平方米。评估该宗土地于2009年10月1日的买卖价格。 1、评估对象概况 此次委托评估的是位于xx市xx开发区内的工业用途房地产。 （1)估价对象的登记和权属状况 根据委托方提供的房地产权证及估价师实地查勘，估价对象产权状况如下：权利人：xx有限公司 坐落：xx路xx号 土地权属性质：国有出让 土地用途：工业 地号：（略） 土地使用期限：1996-01-01起至2045-12-31止 土地总面积：300平方米 房屋类型：工厂 未发现估价对象有抵押或其他权利限制现象，目前处于正常使用状态。 2.买卖实例资料 本次估价，选择了与

44、估价对象条件类似的A、B、C、D、E五宗土地买卖实例，均可作为可比实例。 实例A的面积为266平方米，成交单价1200元/平方米，交易日期为2009年4月1日。 实例B的面积为354平方米，成交单价1020元/平方米，交易日期为2009年3月1日。 实例C的面积为300平方米，成交单价910元/平方米，交易日期为2009年6月1日。 实例D的面积为257平方米，成交单价950元/平方米，交易日期为2009年7月1日。 实例E的面积为276平方米，成交单价1250元/平方米，交易日期为2009年3月1日。 (二)选择方法 在估价对象所在地区和近郊地区，该类型土地存在较多的交易实例，所以采用市场比较法和成本法进行估价。 （一）市场比较法具体参数分析 1、确定交易情况修正系数 实例A、E为正常买卖，