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1、房地产业营业税政策要点 Still waters run deep.流静水深流静水深,人静心深人静心深 Where there is life,there is hope。有生命必有希望。有生命必有希望一、征税范围之基本规定一、征税范围之基本规定中华人民共和国境内转让土地使用权转让土地使用权，是指土地使用者转让土地使用权的行为。土地所有者出让土地使用权和地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为不征收营业税不征收营业税。租赁，不按本税目征税不按本税目征税。在中华人民共和国境内销售不动产：包括销售建筑在中华人民共和国境内销售不动产：包括销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。物或构筑物、销售其他
2、土地附着物。建筑物、构筑物建筑物、构筑物建筑物、构筑物建筑物、构筑物是指通过建筑、安装和工程作业等是指通过建筑、安装和工程作业等生产方式形成的建筑产品。包括：生产方式形成的建筑产品。包括：（1 1）房屋：住房、厂房、办公楼、仓库、学校、商）房屋：住房、厂房、办公楼、仓库、学校、商业用房等；业用房等；（2 2）烟囱、铁路、窑炉、公路、港口、灌渠、堤坝、）烟囱、铁路、窑炉、公路、港口、灌渠、堤坝、水库、井等；水库、井等；（3 3）设备安装工程（不包括机械设备本身）：支柱、）设备安装工程（不包括机械设备本身）：支柱、水塔、水池、设备基础、操作平台、各种设备的砌水塔、水池、设备基础、操作平台、各种设备
3、的砌筑结构工程、金属结构工程。筑结构工程、金属结构工程。其他土地附着物其他土地附着物其他土地附着物其他土地附着物，是指除建筑物、构筑物以外的其，是指除建筑物、构筑物以外的其他附着于土地的不动产，如树木、庄稼、花草等。他附着于土地的不动产，如树木、庄稼、花草等。二、征税范围之特殊规定二、征税范围之特殊规定纳税人有下列情形之一的，视同发生应税行为：单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人；单位或个人自己新建（自建）建筑物后销售，其所发生的自建行为；财政部国家税务总局规定的其他情形三、纳税义务人和扣缴义务人三、纳税义务人和扣缴义务人纳税义务人纳税义务人：在中华人民共和国境内转让无形
4、资产或者销售不动产的单位和个人。扣缴义务人：扣缴义务人：中华人民共和国境外的单位或者个人在境内转让无形资产或者销售不动产，在境内未设有经营机构的，以其境内代理人为扣缴义务人；在境内没有代理人的，以受让方或者购买方为扣缴义务人。国务院财政、税务主管部门规定的其他扣缴义务人。四、营业额之基本规定营业额之基本规定 全部价款全部价款全部价款全部价款价外费用包括价外费用包括价外费用包括价外费用包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性
5、质的价偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，外收费，价外费用不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基价外费用不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基价外费用不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基价外费用不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：金或者行政事业性收费：金或者行政事业性收费：金或者行政事业性收费：由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；立的行政事业性收费；收取时开具省级以上财政部门
6、印制的财政票据；收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；所收款项全额上缴财政。所收款项全额上缴财政。五、营业额之特殊规定五、营业额之特殊规定 计算缴纳营业税后因发生退款减除营业额的，应当退还已缴营业计算缴纳营业税后因发生退款减除营业额的，应当退还已缴营业税税款或从纳税人以后的应缴纳营业税税额中减除。税税款或从纳税人以后的应缴纳营业税税额中减除。将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额；如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不额；如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中扣除。得从营业额
7、中扣除。纳税人转让土地使用权或销售的不动产的价格明显偏低而无正当纳税人转让土地使用权或销售的不动产的价格明显偏低而无正当理由，以及将不动产无偿赠与他人，按下列顺序确定其营业额：理由，以及将不动产无偿赠与他人，按下列顺序确定其营业额：（1 1）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定（2 2）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定（3 3）按下列公式核定：）按下列公式核定：营业额营业额=营业成本或者工程成本营业成本或者工程成本（1 1成本利润率）成本利润率）（1-1-营营业税税率
8、）业税税率）公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市税务局确定。公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市税务局确定。以人民币以外的货币结算营业额的，人民币折合率可以选择营业以人民币以外的货币结算营业额的，人民币折合率可以选择营业额发生的当天或者当月额发生的当天或者当月1 1日的人民币汇率中间价。事先确定采用日的人民币汇率中间价。事先确定采用何种折合率，确定后何种折合率，确定后1 1年内不得变更。年内不得变更。六、税率六、税率房地产业的营业税税率为5自建行为在销售时按建筑业税目税率为七、纳税义务发生时间七、纳税义务发生时间之基本规定之基本规定 纳税人转让土地使用权或销售不动产并收讫营业收入款项或
9、者取得索取营业收入款项凭据的当天国务院财政、税务主管部门另有规定的从其规定取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成当天营业税扣缴义务发生时间为纳税人营业税纳税义务发生的当天。八、纳税义务发生时间八、纳税义务发生时间之特殊规定之特殊规定纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。天。纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税
10、义务发生时间为收到预收款的当天。式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。纳税人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位纳税人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人的，其纳税义务发生时间为不动产所有权、或者个人的，其纳税义务发生时间为不动产所有权、土地使用权转移的当天。土地使用权转移的当天。纳税人发生自建行为的，其纳税义务发生时间为销纳税人发生自建行为的，其纳税义务发生时间为销售自建建筑物的纳税义务发生时间。售自建建筑物的纳税义务发生时间。九、纳税地点九、纳税地点 纳税人转让、出租土地使用权，应当向土地所在地的主管税务机关申报纳税。纳税人销售、出租不动产应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。扣缴义务人应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报缴纳其扣缴的税款。纳税人应当向土地或者不动产所在地的主管税务机关申报纳税而自应当申报纳税之月起超过6个月没有申报纳税的，由其机构所在地或者居住地的主管税务机关补征税款 十、纳税期限十、纳税期限房地产业纳税人以房地产业纳税人以1个月为一个月为一个纳税期，自期满之日起个纳税期，自期满之日起15日日内申报纳税内申报纳税