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1、房地产基础知识培训120页 Still waters run deep.流静水深流静水深,人静心深人静心深 Where there is life,there is hope。有生命必有希望。有生命必有希望一、地产经营管理知识一、地产经营管理知识具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益，包括物质实体和依托于物质实体上的权益，是房屋和土地的社会经济形态，是房屋和土是房屋和土地的社会经济形态，是房屋和土地作为一种财产的总称。又称为地作为一种财产的总称。又称为“不动产不动产”，英文为，英文为“REAL“REALESTATE”ES
2、TATE”。1 1、房地产、房地产管理资源吧（管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！），提供海量管理资料免费下载！一、地产经营管理知识一、地产经营管理知识是指从事房地产开发、经营、管理和服务的是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。包括：行业。包括：1 1）土地开发；）土地开发；2 2）房屋建设、维修、管理；）房屋建设、维修、管理；3 3）土地使用权的有偿划拨、转让；）土地使用权的有偿划拨、转让；4 4）房屋所有权的买卖、租凭；）房屋所有权的买卖、租凭；5 5）房地产抵押贷款；）房地产抵押贷款；6 6）房地产市场。）房地产市场。2 2、房地产业、房地产业管理资源吧（管理资源吧（），提供
3、海量管理资料免费下载！），提供海量管理资料免费下载！从事勘察、设计、设计、施工、安装、维修从事勘察、设计、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物。物。一、地产经营管理知识一、地产经营管理知识3、建筑业管理资源吧（管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！），提供海量管理资料免费下载！一、地产经营管理知识一、地产经营管理知识含有法律意义上的所有权和经济意义上的权双含有法律意义上的所有权和经济意义上的权双重含义。重含义。所谓法律意义上的所有权，表示土地所有者将所谓法律意义上的所有权，表示土地所有者将土地当作自已的财产，对其实行占有、垄断
4、，土地当作自已的财产，对其实行占有、垄断，拥有对土地支配的权力。拥有对土地支配的权力。所谓经济意义上的所有权应该表达为土地所有所谓经济意义上的所有权应该表达为土地所有者凭借对土地的垄断获得一定的经济收入。者凭借对土地的垄断获得一定的经济收入。4 4、土地所有权、土地所有权 只有具有双重意义上的所有权者是完整的所有权概念。只有具有双重意义上的所有权者是完整的所有权概念。只有具有双重意义上的所有权者是完整的所有权概念。管理资源吧（管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！），提供海量管理资料免费下载！一、地产经营管理知识一、地产经营管理知识即对于房屋的占有、使用、收益和处分的权力。即对于房屋的占有
5、、使用、收益和处分的权力。我国目前的房产所有制主要有全民所有制、集体我国目前的房产所有制主要有全民所有制、集体所有制和个人所有制三种基本形式，对外还有涉所有制和个人所有制三种基本形式，对外还有涉外房产。外房产。5 5、房产、房产房产按用途分类：房产按用途分类：房产按用途分类：1 1 1）用于居民个人生活居住消费的住宅房产：）用于居民个人生活居住消费的住宅房产：）用于居民个人生活居住消费的住宅房产：2 2 2）供企事业单位及机关学校等用的非住宅房产。）供企事业单位及机关学校等用的非住宅房产。）供企事业单位及机关学校等用的非住宅房产。管理资源吧（管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！），提供海
6、量管理资料免费下载！一、地产经营管理知识一、地产经营管理知识狭义的房地产经营主要指建筑地块和房屋的狭义的房地产经营主要指建筑地块和房屋的流通过程和售后管理，其实质是营销策略的流通过程和售后管理，其实质是营销策略的实施。实施。广义的房地产经营是指房地产企业根据经营广义的房地产经营是指房地产企业根据经营目标，在分析自身条件和市场需求的前提下，目标，在分析自身条件和市场需求的前提下，对房地产开发经营的全过程作出科学的决策，对房地产开发经营的全过程作出科学的决策，并组织有效的实施。并组织有效的实施。6 6、房地产经营、房地产经营管理资源吧（管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！），提供海量管理资料
7、免费下载！一、地产经营管理知识一、地产经营管理知识是指房地产经营和对房地产经营进行管理的是指房地产经营和对房地产经营进行管理的是指房地产经营和对房地产经营进行管理的双重含义。双重含义。双重含义。7 7、房地产经营管理、房地产经营管理8 8、土地产权、土地产权包括土地所有权、地上权、地役权、抵押权、包括土地所有权、地上权、地役权、抵押权、典权、租凭权。典权、租凭权。管理资源吧（管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！），提供海量管理资料免费下载！一、地产经营管理知识一、地产经营管理知识是指利用他人土地供自已使用的权利。是指利用他人土地供自已使用的权利。是指利用他人土地供自已使用的权利。是指以支
8、付租金为代价在他人土地上建筑房屋是指以支付租金为代价在他人土地上建筑房屋是指以支付租金为代价在他人土地上建筑房屋的权利，它的实质就是土地使用权。的权利，它的实质就是土地使用权。的权利，它的实质就是土地使用权。9 9、地上权、地上权1010、地役权、地役权管理资源吧（管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！），提供海量管理资料免费下载！一、地产经营管理知识一、地产经营管理知识是指土地使用权获得者在其有效的使用期限是指土地使用权获得者在其有效的使用期限内有以土地作抵押获取银行贷款或用作担保内有以土地作抵押获取银行贷款或用作担保的权利。的权利。是指土地使用权获得者在其有效使用期限内是指土地使用权获
9、得者在其有效使用期限内是指土地使用权获得者在其有效使用期限内将土地租给他人使用以获取收益，承租人即将土地租给他人使用以获取收益，承租人即将土地租给他人使用以获取收益，承租人即取得该土地的租赁权。取得该土地的租赁权。取得该土地的租赁权。1212、租赁权、租赁权1111、抵押权、抵押权管理资源吧（管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！），提供海量管理资料免费下载！房地产的不动性房地产的不动性房地产的不动性房地产的不动性房地产的不动性房地产的不动性或固定性或固定性或固定性或固定性或固定性或固定性市场供求的不可市场供求的不可市场供求的不可市场供求的不可市场供求的不可市场供求的不可调剂性调剂性调剂性
10、调剂性调剂性调剂性房地产投资时间房地产投资时间房地产投资时间房地产投资时间房地产投资时间房地产投资时间的长期性的长期性的长期性的长期性的长期性的长期性市场供求变动的市场供求变动的市场供求变动的市场供求变动的市场供求变动的市场供求变动的不灵活性不灵活性不灵活性不灵活性不灵活性不灵活性房地产投资经营房地产投资经营房地产投资经营房地产投资经营房地产投资经营房地产投资经营的固定性的固定性的固定性的固定性的固定性的固定性投资经营的不易投资经营的不易投资经营的不易投资经营的不易投资经营的不易投资经营的不易变现性变现性变现性变现性变现性变现性市场信息的分散市场信息的分散市场信息的分散市场信息的分散市场信息的
11、分散市场信息的分散性性性性性性市场的不充分性市场的不充分性市场的不充分性市场的不充分性市场的不充分性市场的不充分性和变现的困难性和变现的困难性和变现的困难性和变现的困难性和变现的困难性和变现的困难性房地产开发经营的风险房地产开发经营的风险成因成因管理资源吧（管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！），提供海量管理资料免费下载！建建设设用用地地规规划划许许可可证证建建设设工工程程规规划划许许可可证证建建设设工工程程开开工工证证 国国 有有 土土 地地 使使 用用证证 商商品品房房销销售售许许可可证证产产品品质质量量保保证证书书住住宅宅使使用用说说明明书书五证二书五证二书管理资源吧（管理资源吧（
12、），提供海量管理资料免费下载！），提供海量管理资料免费下载！二、房地产开发相关知识二、房地产开发相关知识1、房地产开发是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求进行基础设施、房屋建筑的活动。性质和要求进行基础设施、房屋建筑的活动。它包括从定点选址到交付使用的全过程，由征它包括从定点选址到交付使用的全过程，由征地与拆迁安置、规划设计、供水、排水、供电、地与拆迁安置、规划设计、供水、排水、供电、通电讯、通道路、绿化、房屋建设等多项内容通电讯、通道路、绿化、房屋建设等多项内容组成。组成。管理资源吧（管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！），提供海量
13、管理资料免费下载！二、房地产开发相关知识二、房地产开发相关知识2 2、土地开发、土地开发是将是将是将“生地生地生地”（不具备使用条件的土地）开（不具备使用条件的土地）开（不具备使用条件的土地）开发成可供使用的土地。发成可供使用的土地。发成可供使用的土地。3 3、房屋开发、房屋开发 由买得土地使用权的发展商，对土地进行平由买得土地使用权的发展商，对土地进行平 整，修路铺设上下水管道及热力网，然后建造各整，修路铺设上下水管道及热力网，然后建造各类房屋以及公共设施。类房屋以及公共设施。管理资源吧（管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！），提供海量管理资料免费下载！二、房地产开发相关知识二、房地产
14、开发相关知识房地产开发具有投资风险大、收益高、增值房地产开发具有投资风险大、收益高、增值房地产开发具有投资风险大、收益高、增值 快的特点。快的特点。快的特点。4 4、房地产开发的特点、房地产开发的特点其风险主要来自四个方面：其风险主要来自四个方面：其风险主要来自四个方面：第一，是市场风险，由于房地产市价格波动而给投资者带来损第一，是市场风险，由于房地产市价格波动而给投资者带来损第一，是市场风险，由于房地产市价格波动而给投资者带来损失的可能；失的可能；失的可能；第二，是购买力风险，因物价上涨过快而造成投资收益水平下第二，是购买力风险，因物价上涨过快而造成投资收益水平下第二，是购买力风险，因物价上
15、涨过快而造成投资收益水平下降的可能，降的可能，降的可能，第三，是拖欠风险，由于房地产购买者财务状况的恶化而使房第三，是拖欠风险，由于房地产购买者财务状况的恶化而使房第三，是拖欠风险，由于房地产购买者财务状况的恶化而使房地产投资及全部收回的可能；地产投资及全部收回的可能；地产投资及全部收回的可能；第四，是由于自然灾害和意外事故的发生而给投资者造成损失第四，是由于自然灾害和意外事故的发生而给投资者造成损失第四，是由于自然灾害和意外事故的发生而给投资者造成损失的可能。的可能。的可能。管理资源吧（管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！），提供海量管理资料免费下载！二、房地产开发相关知识二、房地产开
16、发相关知识5 5、工业物业开发、工业物业开发是指将资金投入到工业标准厂房、仓库及其他是指将资金投入到工业标准厂房、仓库及其他是指将资金投入到工业标准厂房、仓库及其他工业项目的开发经营活动。工业项目的开发经营活动。工业项目的开发经营活动。6 6、商业物业开发、商业物业开发是指将资金投入到商店、商业大厦、购物中心、是指将资金投入到商店、商业大厦、购物中心、是指将资金投入到商店、商业大厦、购物中心、库房、加油站、饮食业、旅店、宾馆、批发和库房、加油站、饮食业、旅店、宾馆、批发和库房、加油站、饮食业、旅店、宾馆、批发和零售市场等物业的开发经营活动。零售市场等物业的开发经营活动。零售市场等物业的开发经营
17、活动。管理资源吧（管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！），提供海量管理资料免费下载！二、房地产开发相关知识二、房地产开发相关知识7 7、房地产二次开发、房地产二次开发指先将指先将指先将“生地生地生地”（不具备使用条件）开发成熟（不具备使用条件）开发成熟（不具备使用条件）开发成熟地（具备使用条件），然后再进行拍卖和出租，地（具备使用条件），然后再进行拍卖和出租，地（具备使用条件），然后再进行拍卖和出租，由买地者去建造房屋。由买地者去建造房屋。由买地者去建造房屋。8 8、房地产一次开发、房地产一次开发一次性连土地、房屋开发完成。一次性连土地、房屋开发完成。一次性连土地、房屋开发完成。管理资源
18、吧（管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！），提供海量管理资料免费下载！房地产疏通全部过程的总和，主要包括买卖、房地产疏通全部过程的总和，主要包括买卖、租赁、抵押、房地产证券交易等，连接房地租赁、抵押、房地产证券交易等，连接房地产的开发、建设与房地产消费的桥梁。含一产的开发、建设与房地产消费的桥梁。含一级市场、二级市场和三级市场。级市场、二级市场和三级市场。二、房地产开发相关知识二、房地产开发相关知识9 9、房地产市场、房地产市场管理资源吧（管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！），提供海量管理资料免费下载！二、房地产开发相关知识二、房地产开发相关知识101010、一级市场、一级市场、
19、一级市场111111、二级市场、二级市场、二级市场是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场。场。场。是指房地产发展商根据土地使用
20、合同的要求将建是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场。人的市场。人的市场。管理资源吧（管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！），提供海量管理资料免费下载！131313、房地产产权、房地产产权、房地产产权是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是产权人对房地产的土地的使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利；占有、使用、收益和依
21、法处分的权利；是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，它是二级市场基础上的第二次或多租赁的市场，它是二级市场基础上的第二次或多租赁的市场，它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场。次转让房地产交易活动的市场。次转让房地产交易活动的市场。121212、三级市场、三级市场、三级市场二、房地产开发相关知识二、房地产开发相关知识管理资源吧（管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！），提供海量管理资料免费下载！二、房地产开发相关知识二、房地产开发相关知识141414、土地使用权、土地使用权
22、、土地使用权是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、招括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、招括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地如该土地用途符合当时城市规划
23、要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用继续使用继续使用管理资源吧（管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！），提供海量管理资料免费下载！又叫（宗地图），是按一定比例尺制作的用以又叫（宗地图），是按一定比例尺制作的用以又叫（宗地图），是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用
24、权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房151515、红线图、红线图、红线图161616、房地产所筹资金、房地产所筹资金、房地产所筹资金用于购置土地、支付制造房屋及其设施的费用。用于购置土地、支付制造房屋及其设施的费用。用于购置土地、支付制造房屋及其设施的费用。二、房地产开发相关知识二、房地产开发相关知识管理资源吧（管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！），提供海量管理资料免费下载！二、房地产开发相关知识二、房地产开发相关知识171717、工程建设建立、工程建设建立、工程建设建立指对工程建设中的技术经济活动进行
25、监督和管指对工程建设中的技术经济活动进行监督和管指对工程建设中的技术经济活动进行监督和管理，使这些活动符合有关的法律、政策、技术理，使这些活动符合有关的法律、政策、技术理，使这些活动符合有关的法律、政策、技术标准、规范及合同的规定。标准、规范及合同的规定。标准、规范及合同的规定。181818、能源系统、能源系统、能源系统包括供电、供热、供气（煤气、天然气、石油液包括供电、供热、供气（煤气、天然气、石油液包括供电、供热、供气（煤气、天然气、石油液化气）等设施。化气）等设施。化气）等设施。管理资源吧（管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！），提供海量管理资料免费下载！二、房地产开发相关知识二、
26、房地产开发相关知识1919、给水、排水系统、给水、排水系统包括取水工程、输水工程、净水工程、配水管包括取水工程、输水工程、净水工程、配水管包括取水工程、输水工程、净水工程、配水管网（上下水道）、排水管网（下水道）、污水网（上下水道）、排水管网（下水道）、污水网（上下水道）、排水管网（下水道）、污水处理、排放工程。处理、排放工程。处理、排放工程。2020、道路及交通系统、道路及交通系统包括城市内部交通道路、设施及城市对外交通道包括城市内部交通道路、设施及城市对外交通道包括城市内部交通道路、设施及城市对外交通道路、设施两部分。路、设施两部分。路、设施两部分。管理资源吧（管理资源吧（），提供海量管理
27、资料免费下载！），提供海量管理资料免费下载！二、房地产开发相关知识二、房地产开发相关知识212121、邮电、电讯系统、邮电、电讯系统、邮电、电讯系统包括城乡邮电、通讯系统。包括城乡邮电、通讯系统。包括城乡邮电、通讯系统。222222、房屋建筑、楼宇开发、房屋建筑、楼宇开发、房屋建筑、楼宇开发包括土地包括土地包括土地“三通一平三通一平三通一平”或或或“七通一平七通一平七通一平”。232323、“三通一平三通一平三通一平”指供热、供电、供水到位，场地平整。指供热、供电、供水到位，场地平整。指供热、供电、供水到位，场地平整。242424、“七通一平七通一平七通一平”指道路、供热、供电、供水、供煤气（
28、天然气）、指道路、供热、供电、供水、供煤气（天然气）、指道路、供热、供电、供水、供煤气（天然气）、给排水、排污，场地平整。给排水、排污，场地平整。给排水、排污，场地平整。管理资源吧（管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！），提供海量管理资料免费下载！二、房地产开发相关知识二、房地产开发相关知识管理资源吧（管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！），提供海量管理资料免费下载！二、房地产开发相关知识二、房地产开发相关知识建筑分类建筑分类按用途划分：居住、商业、旅游、工业、农业按用途划分：居住、商业、旅游、工业、农业按用途划分：居住、商业、旅游、工业、农业按层数划分：低层按层数划分：低层按层数
29、划分：低层 1-3 1-3 1-3层层层 多层多层多层 4-6 4-6 4-6层层层 小高层小高层小高层 7-11 7-11 7-11层层层 中高层中高层中高层 12-16 12-16 12-16层层层 高层高层高层 16 16 16层以上层以上层以上管理资源吧（管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！），提供海量管理资料免费下载！三、房地产面积相关知识三、房地产面积相关知识1 1、建筑面积、建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高
30、梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m2.20m以上的（含以上的（含2.20m2.20m，下同）的永久性建筑。，下同）的永久性建筑。（一）、房屋面积的种类（一）、房屋面积的种类（一）、房屋面积的种类2 2 2、使用面积、使用面积、使用面积是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。的内墙面水平投影计算。的内墙面水平投影计算。管理资源吧（管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！），提供海量管理资料免费下载！三、房地产面积相关知识三、房地产面积相关知识3 3、套内建筑面积、套内建筑面积是
31、指由套内房屋使用面积、套内墙体面积、是指由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成的面积。套内阳台建筑面积三部分组成的面积。4 4、共有建筑面积、共有建筑面积是指各产权人共同占有或共同使用的建筑面是指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积，它应按一定方式在各产权人之间进行分积，它应按一定方式在各产权人之间进行分摊。摊。（一）、房屋面积的种类（一）、房屋面积的种类（一）、房屋面积的种类管理资源吧（管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！），提供海量管理资料免费下载！三、房地产面积相关知识三、房地产面积相关知识5 5、分摊的共有建筑面积、分摊的共有建筑面积指某个产权人在共有建筑面
32、积中所分摊的面积。指某个产权人在共有建筑面积中所分摊的面积。6 6、预测面积、预测面积根据预测方式的不同，分为两种：根据预测方式的不同，分为两种：1 1）按图纸预测的面积）按图纸预测的面积指在商品房预售时按商品房建筑设计图上尺寸计算的房指在商品房预售时按商品房建筑设计图上尺寸计算的房屋面积。屋面积。2 2）按已完工部分结合图纸预测的面积）按已完工部分结合图纸预测的面积指对商品房已完工部分实际测量后，结合商品房建筑设指对商品房已完工部分实际测量后，结合商品房建筑设计图，测算出的房屋面积。计图，测算出的房屋面积。（一）、房屋面积的种类（一）、房屋面积的种类（一）、房屋面积的种类管理资源吧（管理资源
33、吧（），提供海量管理资料免费下载！），提供海量管理资料免费下载！三、房地产面积相关知识三、房地产面积相关知识7 7、实测面积、实测面积又称竣工面积，指房屋竣工后由房产测绘单又称竣工面积，指房屋竣工后由房产测绘单位实际测量后出具的房屋面积实测数据。位实际测量后出具的房屋面积实测数据。（一）、房屋面积的种类（一）、房屋面积的种类（一）、房屋面积的种类 实测面积有时与预测面积不一致，原因可能是允许实测面积有时与预测面积不一致，原因可能是允许实测面积有时与预测面积不一致，原因可能是允许的施工误差、测量误差造成的，也可能是工程变更的施工误差、测量误差造成的，也可能是工程变更的施工误差、测量误差造成的，也
34、可能是工程变更（包括设计变更）、施工错误、施工放样误差过大、（包括设计变更）、施工错误、施工放样误差过大、（包括设计变更）、施工错误、施工放样误差过大、房屋竣工后原属于应分摊的共有建筑面积的功能或服房屋竣工后原属于应分摊的共有建筑面积的功能或服房屋竣工后原属于应分摊的共有建筑面积的功能或服务范围改变等造成的。务范围改变等造成的。务范围改变等造成的。管理资源吧（管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！），提供海量管理资料免费下载！三、房地产面积相关知识三、房地产面积相关知识8 8、合同约定面积、合同约定面积简称合同面积，指商品房出卖人和买受人在简称合同面积，指商品房出卖人和买受人在商品房预售合
35、同中约定的所买卖商品房的面商品房预售合同中约定的所买卖商品房的面积。积。9 9、产权登记面积、产权登记面积指由房产测绘单位测算，标注在房屋权属证指由房产测绘单位测算，标注在房屋权属证书上、记入房屋权属档案的房屋的建筑面积。书上、记入房屋权属档案的房屋的建筑面积。（一）、房屋面积的种类（一）、房屋面积的种类（一）、房屋面积的种类管理资源吧（管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！），提供海量管理资料免费下载！三、房地产面积相关知识三、房地产面积相关知识1 1、房屋面积测算是水平投影面积测算。、房屋面积测算是水平投影面积测算。2 2、房屋面积测量的精度必须达到中华人民共和国国、房屋面积测量的精度
36、必须达到中华人民共和国国家标准房产测量规范的规定的房产面积的精度要求。家标准房产测量规范的规定的房产面积的精度要求。精度分三级。精度分三级。3 3、房屋面积测算必须独立进行两次，其较差应在规定、房屋面积测算必须独立进行两次，其较差应在规定的限差以内，取简单算术平均数作为最后结果。的限差以内，取简单算术平均数作为最后结果。4 4、量距应使用经检定合格的卷尺或其他能达到相应精、量距应使用经检定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器和工具。度的仪器和工具。5 5、边长以米（、边长以米（m m）为单位，取至）为单位，取至0.01m0.01m；面积以平方米；面积以平方米为单位，取至为单位，取至0.01m0
37、.01m2 2（二）、房屋面积测算的一般规定（二）、房屋面积测算的一般规定（二）、房屋面积测算的一般规定管理资源吧（管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！），提供海量管理资料免费下载！三、房地产面积相关知识三、房地产面积相关知识1 1、计算建筑面积的一般规定、计算建筑面积的一般规定1 1）计算建筑面积的房屋，应是永久性结构的房屋）计算建筑面积的房屋，应是永久性结构的房屋2 2）层高（高度）应在）层高（高度）应在2.202.20米以上。层高指上下两米以上。层高指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。3 3）同一房屋如果结构、层数不相同时，应分别计）同一房屋
38、如果结构、层数不相同时，应分别计算建筑面积。算建筑面积。（三）、房屋建筑面积的测算（三）、房屋建筑面积的测算（三）、房屋建筑面积的测算管理资源吧（管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！），提供海量管理资料免费下载！三、房地产面积相关知识三、房地产面积相关知识2 2 2、计算全部建筑面积的范围、计算全部建筑面积的范围、计算全部建筑面积的范围1 1 1）单层房屋，按一层计算建筑面积，二层以上）单层房屋，按一层计算建筑面积，二层以上）单层房屋，按一层计算建筑面积，二层以上（含二层，下同）的房屋，按各层建筑面积的（含二层，下同）的房屋，按各层建筑面积的（含二层，下同）的房屋，按各层建筑面积的总和计
39、算建筑面积。总和计算建筑面积。总和计算建筑面积。2 2 2）房屋内的夹层、插层、技术层及其楼梯间、电）房屋内的夹层、插层、技术层及其楼梯间、电）房屋内的夹层、插层、技术层及其楼梯间、电梯间等其高度在梯间等其高度在梯间等其高度在2.20m2.20m2.20m以上部位计算建筑面积。以上部位计算建筑面积。以上部位计算建筑面积。3 3 3）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在高在高在2.20m
40、2.20m2.20m以上的，按其水平投影面积计算。以上的，按其水平投影面积计算。以上的，按其水平投影面积计算。（三）、房屋建筑面积的测算（三）、房屋建筑面积的测算（三）、房屋建筑面积的测算管理资源吧（管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！），提供海量管理资料免费下载！4 4）楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、）楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。管道井等均按房屋自然层计算面积。5 5）房屋天面上，属永久性建筑，层高在）房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20m2.20m以上以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高的楼梯间、水箱间、电梯机房
41、及斜面结构屋顶高度在度在2.20m2.20m以上的部位，按其外围水平投影面积以上的部位，按其外围水平投影面积计算。计算。6 6）挑楼、全封闭的阳台，按其外围水平投影面积）挑楼、全封闭的阳台，按其外围水平投影面积计算。属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层计算。属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。与房屋相连的有柱走廊，两水平投影面积计算。与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。房屋永久性的封闭的架空通廊，投影面积计算。房屋永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。按外围水平投影面积计算。三、房
42、地产面积相关知识三、房地产面积相关知识（三）、房屋建筑面积的测算（三）、房屋建筑面积的测算（三）、房屋建筑面积的测算管理资源吧（管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！），提供海量管理资料免费下载！7)7)地下室、半地下室及其相应出入口，层高在地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m2.20m以上的，按其外墙（不包括采光井、防以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。8 8）有柱（不含独立柱、单排柱）或有围护结构）有柱（不含独立柱、单排柱）或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平的门廊、门斗，按其柱或围护结构
43、的外围水平投影面积计算。投影面积计算。9 9）玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平）玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。投影面积计算。1010）属永久性建筑有柱的车棚、货棚等，按柱的）属永久性建筑有柱的车棚、货棚等，按柱的外围水平投影面积计算。外围水平投影面积计算。三、房地产面积相关知识三、房地产面积相关知识（三）、房屋建筑面积的测算（三）、房屋建筑面积的测算（三）、房屋建筑面积的测算管理资源吧（管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！），提供海量管理资料免费下载！1111）依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，）依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在有
44、围护结构的，按其高度在2.20m2.20m以上部位的以上部位的外围水平投影面积计算。外围水平投影面积计算。1212）有伸缩缝的房屋，如果其与室内相通的，）有伸缩缝的房屋，如果其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。伸缩缝计算建筑面积。三、房地产面积相关知识三、房地产面积相关知识（三）、房屋建筑面积的测算（三）、房屋建筑面积的测算（三）、房屋建筑面积的测算管理资源吧（管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！），提供海量管理资料免费下载！3 3、计算一半建筑面积的范围、计算一半建筑面积的范围1 1）与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围）与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面
45、积的一半计算。护结构外围水平投影面积的一半计算。2 2）独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久）独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。3 3）未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平）未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。投影面积的一半计算。4 4）无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半）无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。计算。三、房地产面积相关知识三、房地产面积相关知识（三）、房屋建筑面积的测算（三）、房屋建筑面积的测算（三）、房屋建筑面积的测算管理资源吧（管理资源吧（
46、），提供海量管理资料免费下载！），提供海量管理资料免费下载！5 5）有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水）有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。平投影面积的一半计算。4 4、不计算建筑面积的范围、不计算建筑面积的范围1 1）层高在）层高在2.20m2.20m以下（不含）的夹层、插层、技以下（不含）的夹层、插层、技术层和层高在术层和层高在2.20m2.20m以下的地下室和半地下室。以下的地下室和半地下室。2 2）突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性）突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷
47、等。3 3）房屋之间无上盖的架空通廊。）房屋之间无上盖的架空通廊。三、房地产面积相关知识三、房地产面积相关知识（三）、房屋建筑面积的测算（三）、房屋建筑面积的测算（三）、房屋建筑面积的测算管理资源吧（管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！），提供海量管理资料免费下载！4 4）房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。）房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。5 5）建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的）建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。空间安置箱、罐的平台。6 6）骑楼、骑街楼的底层用作道路街巷通行的部分。）骑楼、骑街楼的底层用作道路街巷通行的部分。7 7）利
48、用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶美国建）利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶美国建造的房屋。造的房屋。8 8）活动房屋、临时房屋、简易房屋。）活动房屋、临时房屋、简易房屋。9 9）独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。）独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。三、房地产面积相关知识三、房地产面积相关知识（三）、房屋建筑面积的测算（三）、房屋建筑面积的测算（三）、房屋建筑面积的测算管理资源吧（管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！），提供海量管理资料免费下载！1010）与房屋室内不相通的房屋间的伸缩缝。）与房屋室内不相通的房屋间的伸缩缝。5 5、几种特殊情况下计算建筑面积的规定、
49、几种特殊情况下计算建筑面积的规定1 1）同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙）同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙体厚度计算。各楼层墙体厚度不相同时，分体厚度计算。各楼层墙体厚度不相同时，分层分别计算。金属幕墙及其他材料幕墙，参层分别计算。金属幕墙及其他材料幕墙，参照玻璃幕墙的有关规定处理。照玻璃幕墙的有关规定处理。2 2）房屋屋顶为斜面结构（坡屋顶）的，层高）房屋屋顶为斜面结构（坡屋顶）的，层高（高度）（高度）2.20m2.20m以上的部位计算建筑面积。以上的部位计算建筑面积。三、房地产面积相关知识三、房地产面积相关
50、知识（三）、房屋建筑面积的测算（三）、房屋建筑面积的测算（三）、房屋建筑面积的测算管理资源吧（管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！），提供海量管理资料免费下载！3 3）全封闭阳台、有柱挑廊、有顶盖封闭的架空）全封闭阳台、有柱挑廊、有顶盖封闭的架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积。底板水平投影计算建筑面积。未封闭的阳台、无柱挑廊、有顶盖未封闭的未封闭的阳台、无柱挑廊、有顶盖未封闭的架空通廊的外围水平投影其底板外沿的，以架空通廊的外围水平投影其底板外沿的，以底板水平投影的一半计算建筑面积。底板水平投影的一半计算建筑面积。4