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1、房地产法律法规及开发流程-292p-开发手册第第1 1讲讲 房地产开发概述房地产开发概述 1.1 1.1 房地产开发相关概念房地产开发相关概念 1.2 1.2 房地产开发与经营的环境概述房地产开发与经营的环境概述 1.3 1.3 房地产开发程序及具体流程房地产开发程序及具体流程区位的含义区位的含义房地产区位房地产区位(location)(location)的含义的含义一宗房地产与其他房地产或者事物在一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括空间方位和距离上的关系，包括位置、交位置、交通、环境景观、外部配套设施通、环境景观、外部配套设施等方面。等方面。房地产区位房地产区位(lo
2、cation)(location)的含义的含义位置位置坐落的具体地点坐落的具体地点所在地处于城市中的方位所在地处于城市中的方位与重要场所的距离与重要场所的距离朝向朝向楼层楼层交通交通道路通达度道路通达度公交便捷度公交便捷度对外交通便利度对外交通便利度环境景观环境景观自然环境、自然环境、人文环境人文环境景观景观相邻房地产的利用状况相邻房地产的利用状况外部配套设施外部配套设施外部的基础设施外部的基础设施公共服务设施公共服务设施1.1.21.1.2 房地产的特性房地产的特性我是房地产，我很特殊房地产有哪些特性哪？房地产有哪些特性哪？一不可移动一不可移动独一无二独一无二寿命长久寿命长久供给有限供给有限
3、价值量大价值量大用途多样用途多样土地不可毁灭性土地不可毁灭性建设用地使用权出让建设用地使用权出让的最高年限：居住用的最高年限：居住用地为地为70年，工业用地年，工业用地等等50年；商业用地等年；商业用地等40年。年。利顺德大饭店已经利顺德大饭店已经146年了年了房地产还有哪些特性哪？房地产还有哪些特性哪？流动性差：流动性差：也称难以变现、变现能力弱也称难以变现、变现能力弱 影响某宗房地产变现能力的因素主要影响某宗房地产变现能力的因素主要：该宗房地产的通用性。该宗房地产的通用性。该宗房地产的独立使用性。该宗房地产的独立使用性。该宗房地产的价值大小。该宗房地产的价值大小。该宗房地产的可分割转让性。
4、该宗房地产的可分割转让性。该宗房地产的开发程度。该宗房地产的开发程度。该宗房地产的区位。该宗房地产的区位。该类房地产的市场状况该类房地产的市场状况。房地产还有哪些特性哪？房地产还有哪些特性哪？相互影响相互影响：与周围的房与周围的房地产及其利用地产及其利用状况产生相互状况产生相互影响影响 正面+负面 不动产的相邻权不动产的相邻权利人应当按照有利利人应当按照有利生产、方便生活、生产、方便生活、团结互助、公平合团结互助、公平合理的原则，正确处理的原则，正确处理相邻关系。理相邻关系。房地产还有哪些特性哪？房地产还有哪些特性哪？易受限制易受限制房地产不可移动、房地产不可移动、流动性差，所以难流动性差，所
5、以难以逃避未来制度、以逃避未来制度、政策等变化的影响。政策等变化的影响。政府对房地产的限政府对房地产的限制制管制权管制权：城市规划规定：城市规划规定建筑高度、建筑密度、建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率，限制容积率、绿地率，限制在居住区内建设某些工在居住区内建设某些工业或商业设施等。业或商业设施等。征收权征收权：政府为了公共：政府为了公共利益的需要，例如修公利益的需要，例如修公路、建学校等，合理的路、建学校等，合理的补偿。补偿。征税权征税权充公权充公权房地产还有哪些特性哪？房地产还有哪些特性哪？房地产价格主要上升的原因：房地产价格主要上升的原因：房地产拥有者自己对房地产房地产拥有者自己对房地产
6、进行投资改良进行投资改良外部经济变化，改变城市格外部经济变化，改变城市格局等局等需求增加导致稀缺性增加，需求增加导致稀缺性增加，通货膨胀通货膨胀房地产使用管制改变，如将房地产使用管制改变，如将农用地转为建设用地，增加容农用地转为建设用地，增加容积率等。积率等。保值增值保值增值房地产价格上升房地产价格上升 与增值是一回事吗？与增值是一回事吗？真正的房地产自然增值真正的房地产自然增值外部经济外部经济需求增加导致稀缺性增加需求增加导致稀缺性增加房地产使用管制改变所引起的房房地产使用管制改变所引起的房地产价格上升。地产价格上升。1.1.3 1.1.3 房地产开发的类型房地产开发的类型按照开发规模划分：
7、按照开发规模划分：单项开发单项开发成片开发成片开发按照开发对象划分：按照开发对象划分：土地一级开发土地一级开发房屋开发房屋开发房地产综合开发房地产综合开发房地产综合开发房地产综合开发：根：根据城市规划要求，在据城市规划要求，在选定的规划建设红线选定的规划建设红线范围内，进行统一规范围内，进行统一规划、总体部署、合理划、总体部署、合理安排、分期建设，以安排、分期建设，以取得良好的社会效益、取得良好的社会效益、经济效益、环境效益经济效益、环境效益的一种房地产商品生的一种房地产商品生产方式。产方式。房地产开发的类型房地产开发的类型按照开发方式按照开发方式定向开发定向开发：也叫委托开发，开发商受业主委
8、托：也叫委托开发，开发商受业主委托进行的开发活动，开发商只获取工程项目的管理进行的开发活动，开发商只获取工程项目的管理佣金。佣金。联合开发联合开发：几家开发公司共同出资开发，按照：几家开发公司共同出资开发，按照投资比例共同承担风险和共享获利。投资比例共同承担风险和共享获利。合作开发合作开发：一般是开发公司出资，另一方出地，：一般是开发公司出资，另一方出地，按协商的比例分房或进行利润分成。按协商的比例分房或进行利润分成。单独开发单独开发：开发商单独出资开发。：开发商单独出资开发。房地产开发的类型房地产开发的类型按照房地产用途按照房地产用途的分类的分类(1)(1)普通住宅房地产开发普通住宅房地产开
9、发(2)(2)零售商业房地产开发零售商业房地产开发(3)(3)写字楼房地产开发写字楼房地产开发(4)(4)旅游房地产开发旅游房地产开发(5)(5)餐饮房地产开发餐饮房地产开发(6)(6)娱乐房地产娱乐房地产(7)(7)大型综合房地产开发大型综合房地产开发Residential住宅住宅住宅项目需要非常明确的市场定位；不做市场细分不做市场细分市场细分之后市场细分之后 统一大市场统一大市场ABCDE主流市场主流市场次主流市场次主流市场非主流市场非主流市场假定：用户无差异假定：用户无差异 假定：用户需求不同假定：用户需求不同Residential住宅住宅o面对的市场是一个综合性市场面对的市场是一个综合
10、性市场o家庭人口数量、结构和收入是市场细分的一项主要细分变家庭人口数量、结构和收入是市场细分的一项主要细分变数数o市场细分充分显示消费者对环境的评价和喜好市场细分充分显示消费者对环境的评价和喜好公交便捷度、公用设施完善度、人文环境：公交便捷度、公用设施完善度、人文环境：Residential住宅住宅Retail零售商业零售商业最关键的考量因素是地段；背景：地理概念上的都市区域；公共交通和道路可达；区域人口体量；行业雇佣情况和分布广度；不同种类的店铺的零售情况；区域人均收入水平。位置：地块的大小；周边的环境因素；与其他住宅项目或者商用物业的距离。Retail零售商业零售商业通过性：现有的道路和公
11、共交通情况；公共交通工具到达地块的频率；其他可能的规划发展；地块自身的交通动线是否合理。潜在的市场容量：开发项目的体量和属性；对消费者而言任何可能产生的屏障；与中心地区的交通时间；规划中新的交通线路对现有的消费习惯将带来怎样的影响；其他同类竞争项目的体量和位置。人口因素：预测未来的人口数量和结构特征；收入和购买力：很难得到准确的统计数字；可以通过市场调查，从本地区同类店铺的经营情况评估购买力情况。租客组成：对于大型商业中心，固定的租客是关键；租客关注的几个关键的因素是：人口结构，可达性和可支配收入；租客的组成直接决定的商业项目的整体定位方向。竞争情况：需要拜访同类项目，得到第一手信息；需要估计
12、和检验单位面积的销售额；重点关注竞争项目。Retail零售商业零售商业交通和停车位的需求交通和停车位的需求：商业项目对消费行为的吸引能力；商业项目对消费行为的吸引能力；有多大比例的客户是通过私家车，公共交通工具及步有多大比例的客户是通过私家车，公共交通工具及步行到达的；行到达的；按照每天，每个时间段对消费行为进行分类；按照每天，每个时间段对消费行为进行分类；通过不同的路径到达该商业项目所用的交通工具的比通过不同的路径到达该商业项目所用的交通工具的比例；例；需要多少停车位；需要多少停车位；是否有改进该商业项目交通通达性的必要；是否有改进该商业项目交通通达性的必要；周围其他的居民是否会用该项目的停
13、车位周围其他的居民是否会用该项目的停车位。Retail零售商业零售商业Office写字楼写字楼可以是定制的，可以是预租的；使用者是企业：最重要的影响因素是：经济的聚集性，竞争的聚集性，行业结构的变化等等；设计对这一类物业的影响也非常大；交通运输的重要性；心理上或者物理上的屏障：举例来说，很多以知名企业命名的大厦，实际上并不是全被该企业占用，而他们反而只占用不是很理想的低楼层区域，把其他区域出租，以获得高额的租金回报；需求的因素可能与区域人口结构和受教育水平的变化相关；Hotel/Resort酒店酒店/度假村度假村产品类型丰富多样；产品类型丰富多样；豪华酒店：多数在大都市的中心地段；豪华酒店：多
14、数在大都市的中心地段；200-300个房间；注重品质和高水准的配套设施；个房间；注重品质和高水准的配套设施；传统酒店：传统酒店：400-500个房间，美国式的酒店运营个房间，美国式的酒店运营模式；模式；商业酒店：商业酒店：100-500个房间不等；个房间不等；经济酒店：经济酒店：50-150个房间，有限的服务；个房间，有限的服务；套房或公寓式酒店；套房或公寓式酒店；渡假酒店：专门提供给旅游者的酒店；在淡季也渡假酒店：专门提供给旅游者的酒店；在淡季也可能做为会议用途。可能做为会议用途。1.2房地产开发与经营的环境概述房地产开发与经营的环境概述房地产业房地产业运行环境运行环境 主要影响因素主要影响
15、因素 社会环境社会环境人口数量和结构、家庭结构及其变化、人口数量和结构、家庭结构及其变化、居民思想观念、社区和城市发展形态等居民思想观念、社区和城市发展形态等 政治环境政治环境 政治体制、政局稳定性、政府能力、政治体制、政局稳定性、政府能力、政策连续性，政府及公众对待外资的态政策连续性，政府及公众对待外资的态度等度等 经济环境经济环境城市或区域总体经济发展水平、就业、城市或区域总体经济发展水平、就业、支付能力、产业布局与结构、基础设施支付能力、产业布局与结构、基础设施状况、利率和通货膨胀等状况、利率和通货膨胀等 金融环境金融环境宏观金融政策、金融工具完善程度、资本市场宏观金融政策、金融工具完善
16、程度、资本市场发育程度等发育程度等法律制度环法律制度环境境与房地产业有关的正式规则，包括现行法律与与房地产业有关的正式规则，包括现行法律与相关政策相关政策技术环境技术环境建筑材料、建筑施工技术和工艺、建筑设备的建筑材料、建筑施工技术和工艺、建筑设备的进步；而更为重要的信息技术的发展和应用，进步；而更为重要的信息技术的发展和应用，及伴随而来的房地产业信息化的要求要求及伴随而来的房地产业信息化的要求要求资源环境资源环境土地、能源等资源约束土地、能源等资源约束国际环境国际环境国际资本流动和经济的全球国际资本流动和经济的全球1.3 1.3 房地产开发的主要程序房地产开发的主要程序投资机会选择与投资机会
17、选择与决策分析阶段决策分析阶段前期工作阶段前期工作阶段建设阶段建设阶段租售阶段租售阶段物业资产管理阶物业资产管理阶段段市场研究与定位市场研究与定位财务评价财务评价投资决策投资决策获取土地使用权；获取土地使用权；规划许可；规划许可；设计方案报批；设计方案报批；安排短期和长期信贷；安排短期和长期信贷；市政基础设施、工程采购招标与协议；市政基础设施、工程采购招标与协议；项目施工与竣工验收；项目施工与竣工验收；开发项目营销；开发项目营销；物业资产管理物业资产管理 。第第2 2讲讲房地产开发项目可房地产开发项目可行性研究行性研究房房地地产产开开发发项项目目可可行行性性研研究究3.1房地产开发项目可行性研
18、究概述房地产开发项目可行性研究概述4.2房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目投资与收入估算4.3房地产开发项目比选方案的构建与评价房地产开发项目比选方案的构建与评价4.4房地产开发项目财务评价指标体系及财务报表房地产开发项目财务评价指标体系及财务报表4.5房地产开发项目不确定性分析房地产开发项目不确定性分析相关标准相关标准8787年国家计委正式颁发建设项目经济评价方法与参数年国家计委正式颁发建设项目经济评价方法与参数9393年国家计委、建设部联合颁发方法与参数年国家计委、建设部联合颁发方法与参数(第二版第二版)20002000年建设部发布房地产开发项目经济评价方法年建设部发布房地产开发项
19、目经济评价方法20062006年国家发改委房地产开发项目经济评价方法年国家发改委房地产开发项目经济评价方法可行性研究一般要回答以下几个问题：可行性研究一般要回答以下几个问题：1）为什么要投资建设这个项目？）为什么要投资建设这个项目？2）市场需求如何？建设规模多大合适？）市场需求如何？建设规模多大合适？3）项目资源条件如何？如何有效利用？）项目资源条件如何？如何有效利用？4）项目建设地点选在哪里最佳？）项目建设地点选在哪里最佳？5）采用什么技术方案？有何特点？）采用什么技术方案？有何特点？6）外部建设条件如何？物资供应和人力资源如何安排？）外部建设条件如何？物资供应和人力资源如何安排？7）项目建
20、设时间多长？）项目建设时间多长？8）需要多少投资？所需资金如何筹措？）需要多少投资？所需资金如何筹措？9）项目建成后其经济效益如何？）项目建成后其经济效益如何？10）项目投资风险如何？）项目投资风险如何？2.12.1房地产可行性研究概述房地产可行性研究概述（1 1）可行性研究的涵义可行性研究的涵义可行性研究可行性研究可可行行性性研研究究就就是是在在工工程程项项目目投投资资决决策策前前，对对与与项项目目有有关关的的社社会会、经经济济和和技技术术等等方方面面情情况况进进行行深深入入细细致致的的研研究究；对对拟拟定定的的各各种种可可能能建建设设方方案案或或技技术术方方案案进进行行认认真真的的技技术术
21、经经济济分分析析、比比较较和和论论证证；对对项项目目的的经经济济、社会、环境效益进行科学的预测和评价。社会、环境效益进行科学的预测和评价。何时需要可行性研究？何时需要可行性研究？企业在决定进入一个陌生市场或新城市时，需企业在决定进入一个陌生市场或新城市时，需要有专业公司结合本企业特点和当地市场环境，要有专业公司结合本企业特点和当地市场环境，对市场前景、项目成本、利润回报、可能的风险对市场前景、项目成本、利润回报、可能的风险等出具专业意见，以供企业决策作参考；等出具专业意见，以供企业决策作参考；企业在做拿地或收购房地产项目时，需要对每个企业在做拿地或收购房地产项目时，需要对每个项目从规划、市场、
22、经济、风险等角度进行充分项目从规划、市场、经济、风险等角度进行充分分析，以便达到最佳的投资效果；分析，以便达到最佳的投资效果；何时需要可行性研究？何时需要可行性研究？开发企业向投资商、金融证券机构融资或项目开发企业向投资商、金融证券机构融资或项目招商时，投资商需要了解该项目的市场前景、投招商时，投资商需要了解该项目的市场前景、投资回报周期等情况，以作为投下资决策的依据。资回报周期等情况，以作为投下资决策的依据。企业在进行房地产项目招商的时候，需要对市场企业在进行房地产项目招商的时候，需要对市场前景、项目成本、利润回报、可能的风险等出具前景、项目成本、利润回报、可能的风险等出具项目可行性报告，以
23、供商户或买家决策作参考；项目可行性报告，以供商户或买家决策作参考；可可行行性性研研究究项目建议书项目建议书立项可行性研究立项可行性研究投资可行性研究投资可行性研究（2）根据用途、深度不同，可行性研究分为三类：根据用途、深度不同，可行性研究分为三类：什么是项目建议书什么是项目建议书项目建议书又称立项报告，是项目建设筹建单位或项目法项目建议书又称立项报告，是项目建设筹建单位或项目法人，根据国民经济的发展、国家和地方中长期规划、产业人，根据国民经济的发展、国家和地方中长期规划、产业政策、生产力布局、国内外市场、所在地的内外部条件，政策、生产力布局、国内外市场、所在地的内外部条件，提出的某一具体项目的
24、建议文件，是对拟建项目提出的框提出的某一具体项目的建议文件，是对拟建项目提出的框架性的总体设想。往往是在项目早期，由于项目条件还不架性的总体设想。往往是在项目早期，由于项目条件还不够成熟，仅有规划意见书，对项目的具体建设方案还不明够成熟，仅有规划意见书，对项目的具体建设方案还不明晰，市政、环保、交通等专业咨询意见尚未办理。晰，市政、环保、交通等专业咨询意见尚未办理。项目建议书主要论证项目建设的必要性，建设方案和投资项目建议书主要论证项目建设的必要性，建设方案和投资估算也比较粗，投资误差为估算也比较粗，投资误差为30%左右。左右。项目建议书是由项目投资方向其主管部门上报的文件，目项目建议书是由项
25、目投资方向其主管部门上报的文件，目前广泛应用于项目的国家立项审批工作中。它要从宏观上前广泛应用于项目的国家立项审批工作中。它要从宏观上论述项目设立的必要性和可能性，把项目投资的设想变为论述项目设立的必要性和可能性，把项目投资的设想变为概略的投资建议。项目建议书的呈报可以供项目审批机关概略的投资建议。项目建议书的呈报可以供项目审批机关作出初步决策。它可以减少项目选择的盲目性，为下一步作出初步决策。它可以减少项目选择的盲目性，为下一步可行性研究打下基础。可行性研究打下基础。编制项目建议书的目的编制项目建议书的目的机会研究或规划设想的效益前途是否可信，是否机会研究或规划设想的效益前途是否可信，是否可
26、以在此阶段阐明的资料基础上伸出投资建议的可以在此阶段阐明的资料基础上伸出投资建议的决策；决策；建设项目是否需要和值得进行可行性研究的详尽建设项目是否需要和值得进行可行性研究的详尽分析；分析；项目研究中有哪些关键问题，是否需要作专题研项目研究中有哪些关键问题，是否需要作专题研究；究；所有可能的项目方案是否均已审查甄选过；所有可能的项目方案是否均已审查甄选过；在已获资料基础上，是否可以决定项目有无足够在已获资料基础上，是否可以决定项目有无足够吸引力和可行度。吸引力和可行度。项目建议书编制提纲和说明项目建议书编制提纲和说明1 1总论总论重点说明项目概况，项目建议书的编制内容和原则，项目建议书的主重点
27、说明项目概况，项目建议书的编制内容和原则，项目建议书的主要结论。要结论。2 2项目的意义及必要性项目的意义及必要性重点阐述项目应用领域及符合国家及北京市相关产业发展规划的基本重点阐述项目应用领域及符合国家及北京市相关产业发展规划的基本情况。情况。3 3市场分析市场分析项目的市场需求情况（定量分析）；发展趋势及本企业所处的地位。项目的市场需求情况（定量分析）；发展趋势及本企业所处的地位。4 4建设内容、规模、地点和期限建设内容、规模、地点和期限项目建设内容部分重点阐述：需要新建或改造的内容和面积；项目建设内容部分重点阐述：需要新建或改造的内容和面积；项目建设地点部分请阐述：项目投资发生的地点，如
28、果不止一处场址项目建设地点部分请阐述：项目投资发生的地点，如果不止一处场址（门店）发生投资，请分别说明；建设期限请注意：原则上建设期在（门店）发生投资，请分别说明；建设期限请注意：原则上建设期在3年以内，一般不超过年以内，一般不超过5年，如确需年，如确需5年以上建设期，请详细说明原因。年以上建设期，请详细说明原因。项目建议书编制提纲和说明项目建议书编制提纲和说明5 5项目承担单位概况项目承担单位概况 单位简介：包括主营业务、资本构成、所属行业及行单位简介：包括主营业务、资本构成、所属行业及行业地位、上年销售额、上年销售量、利润、总资产、资产业地位、上年销售额、上年销售量、利润、总资产、资产负债
29、率、银行信用等级等；负债率、银行信用等级等；单位所有制性质：国有及国有控股企业请简介主管单位、单位所有制性质：国有及国有控股企业请简介主管单位、非国有有限公司请简介绝对或相对控股股东情况；非国有有限公司请简介绝对或相对控股股东情况；6 6投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措 总投资主要包括新增固定资产投资、建设期利息、转总投资主要包括新增固定资产投资、建设期利息、转移原有部分固定资产投资、无形资产投资、新增铺底流动移原有部分固定资产投资、无形资产投资、新增铺底流动资金等五个部分，铺底流动资金可以按新增全部流动资金资金等五个部分，铺底流动资金可以按新增全部流动资金的的30%30%估算；资金筹措方
30、案包括企业自有资金投入（包括估算；资金筹措方案包括企业自有资金投入（包括部分现有资产的投入）、银行贷款（还贷的初步方案）、部分现有资产的投入）、银行贷款（还贷的初步方案）、申请国家资本金投入及其它来源。其中企业自有资金不得申请国家资本金投入及其它来源。其中企业自有资金不得低于总投资的低于总投资的30%30%。项目建议书编制提纲和说明项目建议书编制提纲和说明7 7市场前景及经济效益初步分析市场前景及经济效益初步分析 需说明项目经济效益分析材料：一般按照需说明项目经济效益分析材料：一般按照1010年为计算年为计算期，项目建成后每年市场占有率情况预测及依据、预计每期，项目建成后每年市场占有率情况预测
31、及依据、预计每年销售额、销售量、销售收入、利率及财务费用、税率及年销售额、销售量、销售收入、利率及财务费用、税率及税收优惠计算方法等；税收优惠计算方法等；经济效益的主要财务指标：年新增销售收入、年税后利润、经济效益的主要财务指标：年新增销售收入、年税后利润、年上缴税收、盈亏平衡点、投资收益率、贷款偿还期、投年上缴税收、盈亏平衡点、投资收益率、贷款偿还期、投资回收期等。资回收期等。总投资超过总投资超过1 1亿元的项目需进行动态分析并提供相应亿元的项目需进行动态分析并提供相应附表。附表。8 8其它需要说明的情况其它需要说明的情况投资可行性研究内容投资可行性研究内容项目投资环境和政策研究项目投资环境
32、和政策研究项目所在区域的规划研究项目所在区域的规划研究区域房地产市场调研及典型楼盘分析区域房地产市场调研及典型楼盘分析项目地块解析及项目地块解析及SWOT分析分析项目市场定位及方案评估项目市场定位及方案评估项目开发建设进度安排项目开发建设进度安排投资成本估算与资金筹措投资成本估算与资金筹措销售及经营收入测定销售及经营收入测定财务评价及不确定性分析财务评价及不确定性分析项目可行性研究结论及发展建议项目可行性研究结论及发展建议项目建议书项目建议书适用条件、报告特点及解决适用条件、报告特点及解决问题问题适用条仵：适用条仵：企业内部前期项目的立项，用于企业向政府申请选址业内部前期项目的立项，用于企业向
33、政府申请选址报告特点报告特点项目建议书是建设程序中最初阶段的工作，是投资诀策前项目建议书是建设程序中最初阶段的工作，是投资诀策前对拟建项目的轮廓设想。对拟建项目的轮廓设想。在有些情况下，企业先完成投资可行性研究，再做项目建在有些情况下，企业先完成投资可行性研究，再做项目建议书呈报给政府议书呈报给政府报告内容：报告内容：建设顶目提出的必要性和依据建设顶目提出的必要性和依据拟建项目规模、建设地点的初步设想拟建项目规模、建设地点的初步设想建设条件、协作关系等的初步分析建设条件、协作关系等的初步分析投资估算和资金筹措设想投资估算和资金筹措设想济效益、社会效益和环境效益的评价济效益、社会效益和环境效益的
34、评价立项可行性研究报告适用条件、报告特点立项可行性研究报告适用条件、报告特点及解决问题及解决问题适用条仵适用条仵：企业向市、区发改局（计划局）申请立项、取得项目固定资产投企业向市、区发改局（计划局）申请立项、取得项目固定资产投资许可证的依据资许可证的依据报告特点：报告特点：报告严格按照国家发改委发布的发改投资【报告严格按照国家发改委发布的发改投资【20062006】13251325号文件号文件规定格式和内容制作规定格式和内容制作 比投资可行性研究相对简单比投资可行性研究相对简单报告主要内容报告主要内容：开发企业介绍开发企业介绍项目解析及项目市场分析项目解析及项目市场分析项目项目SWOTSWOT
35、分析分析项目进度安排项目进度安排项目经济评价项目经济评价项目风险分析项目风险分析投资可行性研究报告适用条件、报告特点投资可行性研究报告适用条件、报告特点及解决问题及解决问题适用条件：适用条件：企业了解项目市场前景、经济效益和风险程度等，为内部投资决策、企业了解项目市场前景、经济效益和风险程度等，为内部投资决策、收购、取地等决策提供依椐收购、取地等决策提供依椐报告特点：报告特点：对房地产顼目进行全面分析、论证评估，以确定其在市场、经济上是对房地产顼目进行全面分析、论证评估，以确定其在市场、经济上是否可行，为决策提供铱椐，根据客户问题报告内容比较灵活否可行，为决策提供铱椐，根据客户问题报告内容比较
36、灵活解决主要问题：解决主要问题：项目市场定位项目市场定位项目经济上是否可行项目经济上是否可行规划指标不一定确定，通过市场分析制定并筛选方案规划指标不一定确定，通过市场分析制定并筛选方案项目的盈利能力如何，地价如什么价格取得合理？规划技术经济指标项目的盈利能力如何，地价如什么价格取得合理？规划技术经济指标是否合理是否合理项目发展存在的问题项目发展存在的问题立项立项批地批地商业谈判商业谈判申请申请贷款贷款可行性可行性研究报告研究报告审查环评审查环评投资投资决策决策规划规划订货订货（3）可行性研究的作用）可行性研究的作用（4 4）可行性研究的内容解释）可行性研究的内容解释1)1)项目概况项目概况:具
37、体内容包括：具体内容包括：项目名称、开发建设单位；项目名称、开发建设单位；项目的性质及主要特点；项目的性质及主要特点；项目的地理位置，如项目所在城市、区和街道，项目的地理位置，如项目所在城市、区和街道，项目周围主要建筑物及在建的项目周围主要建筑物及在建的竞争项目等；竞争项目等；项目所在地周围的环境状况，主要根据项目的项目所在地周围的环境状况，主要根据项目的性质，从自然性质，从自然环境、人文环境、商业服务环境等方面阐述项目的优势及环境、人文环境、商业服务环境等方面阐述项目的优势及以给周边带来的便捷与价值的提升，以给周边带来的便捷与价值的提升，论述相关行业现状及发展潜力、项目的前景以及项目建设的论
38、述相关行业现状及发展潜力、项目的前景以及项目建设的时机等项目建设的必要性和可行性；时机等项目建设的必要性和可行性；项目开发建设的社会、经济意义；项目开发建设的社会、经济意义；可行性研究工作的目的、依据和范围。可行性研究工作的目的、依据和范围。2)2)开发项目用地的现状调查及拆迁安置方案的制定开发项目用地的现状调查及拆迁安置方案的制定 房地产开发商取得的开发项目用地房地产开发商取得的开发项目用地为政府经过一级开发的为政府经过一级开发的熟地熟地无此项工作无此项工作毛地毛地必须进行开发项目用地的现状调查及制必须进行开发项目用地的现状调查及制定拆迁安置方案。定拆迁安置方案。生地生地土地征收工作。（政府
39、为主体）土地征收工作。（政府为主体）开发项目用地的现状调查及制定开发项目用地的现状调查及制定拆迁安置方案拆迁安置方案工作内容：工作内容：土地调查。包括开发项目用地范围内土地调查。包括开发项目用地范围内的各类土地面积及使用单位等。的各类土地面积及使用单位等。人口调查。人口调查。调查开发项目用地范围内建筑物的种调查开发项目用地范围内建筑物的种类，各种建筑物的数量及面积，需要拆迁类，各种建筑物的数量及面积，需要拆迁的建筑物种类、数量和面积等。的建筑物种类、数量和面积等。调查生产、经营企业以及个体经营者的经调查生产、经营企业以及个体经营者的经营范围、占地面积、建筑面积、营业面积、营范围、占地面积、建筑
40、面积、营业面积、职工人数、年营业额、年利润额等。职工人数、年营业额、年利润额等。调查各种管线调查各种管线；调查其他地下、地上物。调查其他地下、地上物。制定拆迁计划。制定拆迁计划。初步确定安置补偿标准，制定安置方案。初步确定安置补偿标准，制定安置方案。3 3）市场分析和建设规模的确定）市场分析和建设规模的确定具体内容包括：具体内容包括：项目所在区域同类市项目所在区域同类市场及相关市场的供给场及相关市场的供给影响因素分析，影响因素分析，供给量的统计分析及供给量的统计分析及预测，预测，市场需求影响因素分市场需求影响因素分析，析，需求量的统计分析及需求量的统计分析及预测，预测，市场交易的数量与价市场交
41、易的数量与价格现状与趋势分析及格现状与趋势分析及预测，预测，服务对象分析，服务对象分析，拟建项目建设规模的拟建项目建设规模的确定，确定，租售计划预定。租售计划预定。4 4）规划设计方案的选择）规划设计方案的选择市政规划方案选择。市政规划方案的主要内市政规划方案选择。市政规划方案的主要内容包括各种市政设施的布置、来源、去路和走向，容包括各种市政设施的布置、来源、去路和走向，大型商业房地产开发项目重点要规划安排好交通大型商业房地产开发项目重点要规划安排好交通组织和共享空间等。组织和共享空间等。项目构成及功能要求、总平面布置。项目构成及功能要求、总平面布置。建筑规划方案选择。建筑规划方案的内容主要建
42、筑规划方案选择。建筑规划方案的内容主要包括各单项工程的占地面积、建筑面积、层数、包括各单项工程的占地面积、建筑面积、层数、层高、房间布置、各种房间的数量、建筑面积等层高、房间布置、各种房间的数量、建筑面积等等。附规划设计方案详图。等。附规划设计方案详图。主要设备系统主要设备系统5 5）资源供给条件分析及节水节能措施）资源供给条件分析及节水节能措施筑材料的需要量、采购方式和供应计划，施工筑材料的需要量、采购方式和供应计划，施工力量的组织计划，项目施工期间的动力、水等供力量的组织计划，项目施工期间的动力、水等供应方案；应方案；项目建成投入生产或使用后水、电、热力、煤项目建成投入生产或使用后水、电、
43、热力、煤气、交通、通讯等供应条件；气、交通、通讯等供应条件；节能措施及节能指标分析；节能措施及节能指标分析；节水措施及节水指标分析。节水措施及节水指标分析。6 6）环境影响评价）环境影响评价主要内容包括：主要内容包括：建设地区的环境现状，主要污染源和污染物，建设地区的环境现状，主要污染源和污染物，开发项目可能引起的周围生态变化，开发项目可能引起的周围生态变化，设计采用的环境保护措施及标准，设计采用的环境保护措施及标准，控制污染与生态变化的初步方案，控制污染与生态变化的初步方案，环境保护投资估算，环境保护投资估算，环境影响的评价结论和环境影响环境影响的评价结论和环境影响分析，存在问题及建议。分析
44、，存在问题及建议。7 7）项目开发组织机构和管理费用的研究）项目开发组织机构和管理费用的研究主要内容包括：主要内容包括：拟定开发项目的管理体制、机构设置及管拟定开发项目的管理体制、机构设置及管理人员的配备方案，理人员的配备方案，拟定人员培训计划，拟定人员培训计划，估算年管理费用支出情况。估算年管理费用支出情况。8 8）开发建设计划的编制）开发建设计划的编制前期开发计划。前期开发计划。包括项目从立项、可行性研究、下达规则任包括项目从立项、可行性研究、下达规则任务、征地拆迁、委托规则设计、取得开工许可证务、征地拆迁、委托规则设计、取得开工许可证直至完成开工前准备等一系列工作计划。直至完成开工前准备
45、等一系列工作计划。工程建设计划。工程建设计划。包括各个单项工程的开、竣工时间，进度安包括各个单项工程的开、竣工时间，进度安排，市政工程的配套建设计划等。排，市政工程的配套建设计划等。建设场地的布置。建设场地的布置。施工队伍的选择。施工队伍的选择。9 9）项目经济及社会效益分析）项目经济及社会效益分析项目总投资估算。包括开发建设投资和经营资项目总投资估算。包括开发建设投资和经营资金两部分。金两部分。项目投资来源、筹措方式的确定。项目投资来源、筹措方式的确定。开发成本估算。开发成本估算。销售成本、经营成本估算。销售成本、经营成本估算。销售收入、租金收入、经营收入和其它营业收销售收入、租金收入、经营
46、收入和其它营业收入估算。入估算。财务评价。分析计算项目投资回收期、财务评价。分析计算项目投资回收期、财务净现值、财务内部收益率和投资利润财务净现值、财务内部收益率和投资利润率、借款偿还期率、借款偿还期等技术经济指标，对项目等技术经济指标，对项目进行财务评价。进行财务评价。国民经济评价。对于工业开发区等大型房地产国民经济评价。对于工业开发区等大型房地产开发项目，还需运用国民经济评价方法计算项目开发项目，还需运用国民经济评价方法计算项目经济净现值、经济内部收益率等指标，对项目进经济净现值、经济内部收益率等指标，对项目进行国民经济评价。行国民经济评价。不确定性分析。一方面结合政治形势、国家方不确定性
47、分析。一方面结合政治形势、国家方针政策、经济发展趋势、市场周期、自然等方面针政策、经济发展趋势、市场周期、自然等方面因素的可能变化，进行定性风险分析；另一方面因素的可能变化，进行定性风险分析；另一方面采用盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析等分采用盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析等分析方法进行定量风险分析。析方法进行定量风险分析。项目环境效益、社会效益及综合效益评价。项目环境效益、社会效益及综合效益评价。1010）结论及建议）结论及建议运用各种数据从技术、经济、财务等诸运用各种数据从技术、经济、财务等诸方面论述开发项目的可行性，并推荐最佳方面论述开发项目的可行性，并推荐最佳方案。方案。存在的问
48、题及相应的建议。存在的问题及相应的建议。项目评估是项目评估是在可行性研究的基础上在可行性研究的基础上，根据，根据 国家有关部门颁布的国家有关部门颁布的政策、法规、方法、参数政策、法规、方法、参数 和条例和条例等，从等，从项目（企业）、国民经济和社会项目（企业）、国民经济和社会 角度角度出发，由有关出发，由有关决策部门决策部门对拟建项目进行对拟建项目进行 全面评价分析论证全面评价分析论证，进而判断项目是否可行的，进而判断项目是否可行的 一种分析方法。一种分析方法。项目评估项目评估2.2房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目投资与收入估算开发项目总投资开发项目总投资开发建设投资经营资金2.2.
49、1开发投资估算开发投资估算房地产开发项目投资估算的范围，包括房地产开发项目投资估算的范围，包括土地费用、土地费用、前期工程费、房屋开发费、管理费、财务费、销前期工程费、房屋开发费、管理费、财务费、销售费用、其他费用及开发期税费售费用、其他费用及开发期税费等。等。各项费用的构成复杂、变化因素多、不确定性大，各项费用的构成复杂、变化因素多、不确定性大，尤其是由于不同建设项目类型的特点不同，其费尤其是由于不同建设项目类型的特点不同，其费用构成有较大的差异。用构成有较大的差异。土地费用土地费用土地费用土地费用土地取得费土地取得费土地开发费土地开发费按照土地开发程度分类生地生地毛地毛地熟地熟地开发配套城
50、市基础设施进行拆迁安置补偿直接进行房屋建设土地取得费用土地取得费用土地取得费用为用地单位为取得土地使土地取得费用为用地单位为取得土地使用权而支付的各项费用之和。因土地使用用权而支付的各项费用之和。因土地使用权取得的方式或所取得土地的生熟程度不权取得的方式或所取得土地的生熟程度不同，土地取得费用的构成不同。同，土地取得费用的构成不同。(1)(1)征收集体土地的土地取得成本征收集体土地的土地取得成本征收集体用地的土地取征收集体用地的土地取得成本包括以下三部分：得成本包括以下三部分：(1)征地补偿安置费用，也征地补偿安置费用，也称为征地补偿费用，一般由称为征地补偿费用，一般由以下以下4项费用组成：项