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1、戴德梁行西安顺时来家乐福购物广场项目前期策划汇报20040716 Still waters run deep.流静水深流静水深,人静心深人静心深 Where there is life,there is hope。有生命必有希望。有生命必有希望消费者研究消费者研究一、商圈辐射一、商圈辐射二、消费者背景比较二、消费者背景比较三、消费者行为比较三、消费者行为比较四、消费者对项目的看法四、消费者对项目的看法五、女性消费者特征五、女性消费者特征商圈辐射范围商圈辐射范围以平均时间计算，其辐射范围约为以平均时间计算，其辐射范围约为20分钟车程，若以市区分钟车程，若以市区20KM/小时车速计，小寨商圈有效的
2、辐射半径约为小时车速计，小寨商圈有效的辐射半径约为7公里，基本可以覆盖公里，基本可以覆盖到钟楼商圈；钟楼商圈的有效辐射半径约为到钟楼商圈；钟楼商圈的有效辐射半径约为9公里，两者有较大的公里，两者有较大的辐射重合区域。辐射重合区域。消费者背景比较：居住与就业区域消费者背景比较：居住与就业区域小寨商圈消费者以雁塔区为主，显示出本商圈的辐射力以邻近区域为主，此小寨商圈消费者以雁塔区为主，显示出本商圈的辐射力以邻近区域为主，此外对长安区、碑林区、莲湖区、未央区、新城区等区都有一定的吸引力；钟外对长安区、碑林区、莲湖区、未央区、新城区等区都有一定的吸引力；钟楼商圈来自雁塔区的比例依然最大，显示两个商圈间
3、存在着较大的正面竞争。楼商圈来自雁塔区的比例依然最大，显示两个商圈间存在着较大的正面竞争。消费者背景比较：收入结构消费者背景比较：收入结构钟楼商圈收入相对较高，小寨商圈的无收入群体较大，主要钟楼商圈收入相对较高，小寨商圈的无收入群体较大，主要为学生群体，但这一群体仍然有着一定的消费力。为学生群体，但这一群体仍然有着一定的消费力。消费者行为比较：光顾频率消费者行为比较：光顾频率平均来看，小寨商圈消费者光顾次数约为平均来看，小寨商圈消费者光顾次数约为4.53次，而钟楼商次，而钟楼商圈平均约为圈平均约为4.15次，明显低于小寨商圈；次，明显低于小寨商圈；消费者行为比较：停留时间消费者行为比较：停留时
4、间小寨商圈消费者平均停留时间约为小寨商圈消费者平均停留时间约为2.34小时，低于钟楼商圈的小时，低于钟楼商圈的平均平均2.47小时。小时。消费者行为比较：消费金额消费者行为比较：消费金额小寨商圈消费者平均消费金额约为小寨商圈消费者平均消费金额约为184元元/次，低于钟楼商圈次，低于钟楼商圈约约214元元/次的水平。次的水平。消费者行为比较：外出就餐消费者行为比较：外出就餐钟钟楼楼商商圈圈消消费费者者在在外外就就餐餐的的比比例例明明显显高高于于小小寨寨商商圈圈。消费者行为比较：感兴趣的商品消费者行为比较：感兴趣的商品小小寨寨商商圈圈消消费费者者对对服服装装、食食品品、鞋鞋帽帽/箱箱包包及及化化妆
5、妆品品的的兴兴趣趣都都明明显显高高于于钟钟楼楼商商圈圈。对项目的看法：对项目的兴趣对项目的看法：对项目的兴趣从消费者对项目的反应看，非常感兴趣从消费者对项目的反应看，非常感兴趣/感兴趣的比例超过了感兴趣的比例超过了60%，即使是对钟楼商圈的消费者，也同样有着较强的吸引，即使是对钟楼商圈的消费者，也同样有着较强的吸引力。力。对项目的看法：对项目的看法：对家乐福和华纳影院的兴趣对家乐福和华纳影院的兴趣消费者对家乐福的兴趣明显高过对华纳影院的兴趣，此外，家乐福对消费者对家乐福的兴趣明显高过对华纳影院的兴趣，此外，家乐福对钟楼商圈的吸引力明显较强，而华纳影院的吸引力则有所减弱。钟楼商圈的吸引力明显较强
6、，而华纳影院的吸引力则有所减弱。对项目的看法：项目的档次对项目的看法：项目的档次本项目作为中档本项目作为中档/中高档出现可以为大多数的消费者认同，对钟楼商中高档出现可以为大多数的消费者认同，对钟楼商圈的消费者具有同样的吸引力。圈的消费者具有同样的吸引力。对项目的看法：期望的消费类型对项目的看法：期望的消费类型 小小寨寨商商圈圈的的消消费费者者最最期期望望能能有有美美食食广广场场及及大大型型书书店店，这这两两种种类类型型即即使使在在钟钟楼楼商商圈圈也也同同样样获获得得很很大大的的认认同同。此此外外，对对精精品品服服饰饰店店、百百货货商商店店、体体育育用用品品店店的的需需求求也也较较大大。女性消费
7、者特征：消费金额女性消费者特征：消费金额女性消费者的平均消费金额约为女性消费者的平均消费金额约为171元元/次，低于男性的约次，低于男性的约200元元/次；次；女性消费者特征：感兴趣的商品女性消费者特征：感兴趣的商品女女性性对对服服饰饰、化化妆妆品品、食食品品（生生鲜鲜）、鞋鞋帽帽/箱箱包包、珠珠宝宝及及精精品品/饰饰品品的的兴兴趣趣远远远远超超过过男男性性，而而对对家家具具/家家居居用用品品、体体育育服服饰饰及及用用品品、通通讯讯产产品品、家家电电、旅旅游游用用品品以以及及钟钟表表照照相相眼眼镜镜器器材材等等的的感感兴兴趣趣程程度度则则不不如如男男性性。女性消费者特征：花费最多项目女性消费者
8、特征：花费最多项目女女性性在在饮饮食食方方面面的的兴兴趣趣明明显显高高于于男男性性，而而在在娱娱乐乐方方面面的的兴兴趣趣则则明明显显较较低低。女性消费者特征：期望改善的方面女性消费者特征：期望改善的方面女女性性在在提提高高衣衣着着档档次次、购购置置高高档档日日用用消消费费品品方方面面的的期期望望明明显显高高于于男男性性；女性消费者特征：对项目的兴趣女性消费者特征：对项目的兴趣男男女女消消费费者者在在对对项项目目的的兴兴趣趣方方面面并并没没有有表表现现出出差差异异性性。女性消费者特征：女性消费者特征：对家乐福及华纳影院兴趣对家乐福及华纳影院兴趣女性对家乐福的兴趣（非常感兴趣/感兴趣）明显高于男性
9、。女性对家乐福的兴趣（非常感兴趣女性对家乐福的兴趣（非常感兴趣/感兴趣）明显高于男性，而对华感兴趣）明显高于男性，而对华纳影院的兴趣则低于男性。纳影院的兴趣则低于男性。女性消费者特征：女性消费者特征：对消费种类的期望对消费种类的期望女女性性认认为为最最需需要要的的前前三三位位分分别别是是精精品品服服饰饰店店、美美食食广广场场及及大大型型书书店店，而而在在精精品品服服饰饰、大大型型书书店店、百百货货商商店店、生生鲜鲜超超市市等等方方面面 的的需需求求明明显显高高于于男男性性。经营者研究经营者研究一、商铺选择行为一、商铺选择行为二、现有满意情况二、现有满意情况三、对小寨商圈的评价三、对小寨商圈的评
10、价四、对项目的兴趣四、对项目的兴趣商铺选择行为：希望进驻的业态商铺选择行为：希望进驻的业态钟楼商圈的经营者最钟情于步行街钟楼商圈的经营者最钟情于步行街/商业街这一商业业态，认为这一商业街这一商业业态，认为这一业态较能体现其形象，而且更能给消费者逛街的感觉；对项目而言，业态较能体现其形象，而且更能给消费者逛街的感觉；对项目而言，可考虑加入步行街可考虑加入步行街/商业街的风格，以增强项目的吸引力；商业街的风格，以增强项目的吸引力；商铺选择行为：希望进驻的商圈商铺选择行为：希望进驻的商圈钟楼商圈的中心地位暂时还无法替代，约三分之二的经营者会选择钟钟楼商圈的中心地位暂时还无法替代，约三分之二的经营者会
11、选择钟楼商圈；而小寨十字商圈的吸引力也较大，约三分之一的经营者表现楼商圈；而小寨十字商圈的吸引力也较大，约三分之一的经营者表现出对小寨十字商圈的兴趣；出对小寨十字商圈的兴趣；现有商铺满意情况：总体现有商铺满意情况：总体钟楼商圈的经营者满意率较高，七成的经营者表示了满意（非常满意钟楼商圈的经营者满意率较高，七成的经营者表示了满意（非常满意/比较满意）。比较满意）。现有商铺满意情况：各项指标现有商铺满意情况：各项指标进出货交通便利的满意率（非常满意进出货交通便利的满意率（非常满意/比较满意）最高，而地段位置、比较满意）最高，而地段位置、客流量等指标的满意率也较高；此外，在附近的餐饮娱乐配套、地段客
12、流量等指标的满意率也较高；此外，在附近的餐饮娱乐配套、地段档次、租金档次、租金/售价及保安等方面，尤其是保安的满意率仅过四成；显售价及保安等方面，尤其是保安的满意率仅过四成；显示出即使在钟楼商圈还存在着很大的改进空间；示出即使在钟楼商圈还存在着很大的改进空间；对小寨商圈的评价对小寨商圈的评价在所有指标中，小寨十字商圈的客流量及发展前景得分超过了在所有指标中，小寨十字商圈的客流量及发展前景得分超过了4分分（好），在销售过程中可以着力强调此两方面；交通便捷性及消费力（好），在销售过程中可以着力强调此两方面；交通便捷性及消费力的得分也较高；而治安的得分最低，仅为的得分也较高；而治安的得分最低，仅为3分（一般），这是小寨十分（一般），这是小寨十字商圈的薄弱环节所在，应加以避免；字商圈的薄弱环节所在，应加以避免；对主力店的兴趣：家乐福与华纳影院对主力店的兴趣：家乐福与华纳影院经营者对家乐福及华纳影院的兴趣程度都是经营者对家乐福及华纳影院的兴趣程度都是70%（非常感兴趣（非常感兴趣/感兴感兴趣），但对华纳影院非常感兴趣的比例远高于家乐福；可见，华纳影趣），但对华纳影院非常感兴趣的比例远高于家乐福；可见，华纳影院对经营者的吸引力强于家乐福；院对经营者的吸引力强于家乐福；