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1、正域物业2007年责任书(白云尚城管理处)2007-1-19目 录第一章管理架构1.0正域物业白云尚城管理处项目人事定编及组织架构图 第3页2.0正域物业白云尚城管理处项目物业管理分公司管理架构&人员定编图 第4页第二章责任指标1.0目标责任指标第5页第三章部门费用定额第6页第四章部门责任人之职责第8页第五章部门责任人之权限第9页第六章责任书之考核评估1.0考核评估机构第10页2.0考核评估方式第10页3.0考核评估办法第11页4.0考核评估时间第11页第七章执行准则第12页第八章奖罚制度第13页第九章其 它第14页附：项目审批权限第15页为确保正域物业白云尚城管理处全年的战略发展目标得以实现
2、，经公司与管理处责任人共同商讨，已确定你处2007年度目标任务，并由管理处责任人代表管理处签署确认。（目标管理考核期限自2007年1月1日至2007年12月31日）第 18 页 共 18 页 2006年度正域物业白云尚城管理处人员定编及组织结构总图（定编107人）正域物业白云尚城管理处村巴司机38人售楼中心服务员*53人售楼部门岗2人；板房保安员2人，二期3人，巡逻1人，顶休2人40人物业办公室3人住户服务中心9人电瓶车司机 *49人会所4人房地产（24人）安全管理部46人清洁部*30人绿化部 *7人物业管理公司（人）水电主管1人物业工程部11人公司领导： 年 月 日集团行政人事部： 年 月
3、日管理处经理： 年 月 日部门副总经理签核： 年 月 日人事部签核： 年 月 日办公室经理签核： 年 月 日总经理签核： 年 月 日集团本部审批： 年 月 日正域物业白云尚城管理处（定编859人。其中员工633人，临时工226人）物业管理分公司副总经理1人主任/主管1人主管1人领班2人班长18人副经理1人住户中心主任1人客运中心主任1人物业工程部主任1人主管1人清洁部主任1人主管1人安全管理部主任1人主任/教导员1人主管3人傲云峰住客会所/凯茵住客会所主任1人环境绿化部经理1人文员1人业委会秘书2人策划员1人屋村管家16人驾驶员30人仓库文员1人水厂6人维修班35人电梯工3人员工53人临工11
4、0人*160人后勤文员1人安全管理员324人文员1人收银员5人服务员14人调酒师1人救生员19人工程组员工15人临工25人*40人保养组员工33人临工94人*127人租赁组4人物业助理23人维修工4人仓管兼调度员2人说明：1.标“*”部分含临时工226人. 第二章 责任指标1.0 目标责任指标类 别任 务 指 标1.1 经营指标1.1.1物业管理经营收入达2155万元人民币以上。1.1.2物业管理利润额达221万元人民币以上。1.1.3物业管理利润率达10.26%以上。1.1.4物业管理费的全年平均追缴到位率达93%以上。1.2 费用指标1.2.1部门全年费用及其各分项费用均控制在费用定额内。
5、1.3 专项管理1.3.1物业管理的全年平均入伙率达88%以上。1.3.2业主满意度达80%以上。1.3.3物业管理水平达到集团公司物业管理中心评定为“优”。1.4 财务管理1.4.1资产管理方面帐实相符，流失率为“0”1.4.2资金的合理运用达到项目评审小组评定为“优”。1.5行政管理1.5.1部门的整体管理水平达项目评审小组评定为“优”。1.5.2督导执行公司的各项规章制度。1.5.3按时提交每月工作总结及相关资料。1.5.4部门办公环境整洁有序,工作人员形象符合公司要求。1.5.5部门公文管理、档案管理符合标准要求。1.5.6车辆管理（油耗、维修费、保养等）不超出公司标准。1.5.7参与
6、项目企业文化活动积极性高，及时有效；每月至少投稿1篇，每次参与项目企业文化活动员工的出席率达80%以上。1.6人事管理1.6.1人员编制控制在项目审批的人员定编人数内，人员流失率控制在合理范围：普通员工不超过30%，管理人员不超过15%。1.6.2工伤事故发生数小于部门总人数的1%。1.6.3员工满意度达到70%80%。1.6.4定编定员合理，调整编制比例在10%以内。1.6.5部门的录用有效率达80%。1.6.6部门培训计划完成率达90%。1.6.7部门岗位辅导员对新员工的培训完成率达100%。1.6.8部门解除员工劳动合同的补偿费用控制合理。1.6.9部门员工无重大违纪违法徇私行为。1.6
7、.10部门无出现员工或临工死亡或致残工伤事故。第三章 部门费用定额 物业管理分公司二OO六年一月一日至二OO六年十二月三十一日期间费用定额为：18,595,580.49元人民币。（附明细表，见第7页）说明：1、明细表所列的费用定额分项均为可控性定额，部门应保证部门各项费用控制在费用定额分项和部门费用定额之总额内。2、预算外费用的计划发生可通过向项目总经理申请办理单项费用增额，一经审批将并入部门费用定额内一同核算。3、由于管理情况变更而未发生之费用，在财务核算时，将从部门费用定额中减除后再进行考核。正域物业白云尚城管理处项目物业管理分公司2006年费用定额明细表金额单位：人民币元序号项 目本年累
8、计月 均1办公费110,360.009,196.662水电费1,695,596.00141,299.663通讯费99,520.008,293.334差旅费3,000.00250.005汽车费用2,033,075.00169,422.926摩托车费用60,832.005,069.337修理费587,300.0048,941.668租赁费19,200.001,600.009培训费用4,100.00341.6610劳动保护费36,476.003,039.6611保安费-12绿化费735,000.0061,250.0013清洁费457,000.0038,083.3314服装费79,509.006,62
9、5.7515会议费-16招聘费55,308.004,609.0017宣传推广180,000.0015,000.0018企业文化费10,080.00840.0019其他45,484.003,790.3320工资11,120,555.49926,712.9521福利费1,211,185.00100,932.0822布草洗涤费12,000.001,000.0023物料消耗27,469.332,289.1124燃料费40,000.003,333.3325不可预见费用-合 计18,595,580.491,549,631.70第四章 部门责任人之职责1.0部门责任人之职责：1.1自觉接受项目的统一领导，确
10、保项目方针政策的统一实施；1.2自觉接受项目的监控、考核、检查；1.3保证项目各项制度的贯彻执行；1.4积极配合项目完成其它专项工作；1.5为项目培养及输送人才；1.6负责部门与项目各职能部门之间的协调与沟通工作；1.7每月12号前组织目标评估、进度、质量考核；1.8每月12号前向项目总经理提交部门管理月度报告； 1.9 部门负责人每月12日前向项目总经理述职；1.10保证员工的整体操作技能和工作质量符合相关规范；1.11保证员工正常的生活和工作秩序；1.12保证部门操作不违背国家的法律、法规；1.13保守集团公司和项目的技术秘密、商业秘密、人事秘密；1.14重大活动安排（如促销活动、招聘活动
11、、招标投标活动、对外发布或报道信息活动）、公务和公关等活动，事前应请示、事后应汇报；1.15如遇重大事故应立即向项目总经理或项目办公室报告（如重大安全事故、质量事故、管理操作失误、治安刑事案件、重大投诉、员工严重违法违纪事件、重大火警），并及时采取有效措施防止事态扩大，且事后须上报分析和处置结果报告；1.16 负责处理分包方、顾客、合作方的投诉问题；1.17 部门责任人召开的会议，会后三天内须向项目总经理送呈会议记录；1.18 部门责任人非公派外出，若离开岗位二天及以上时，应经项目总经理同意，并安排好工作和代行其职权的管理者；1.19 根据确定的目标，按规定制订目标实施工作计划及实施措施，并报
12、送项目总经理，确保责任指标的逐步实现。第五章 部门责任人之权限1.0 部门责任人之权限：1.1 人事管理建议权；1.2 物资申购、借款、报销审核权；1.3 经营管理建议权；1.4 对项目其他部门管理和服务评核权。1.5 申办权1.5.1运转资金、组织架构、人事定编、技术支持和运行支持的申请权； 1.5.2各项呈报计划、报告、方案及材料的催办权。第六章 责任书之考核评估1.0 考核评估机构：由项目评审小组进行最终评审。项目评审小组由项目各部门代表及项目总经理指定专人组成。2.0考核评估方式2.1责任部门将自查、自评结果上报评审小组，由评审小组进行审查、评议； 2.2评审小组按目标逐项、逐条对部门
13、业绩进行核定； 2.3评审小组按管理职能进行日常、专项检查评定，作出最后评审结果报告；2.3.1项目财务部负责核算财务经济指标成本和其它财务工作。检查标准、办法依据行业法规、项目及集团公司的财务规定；2.3.2项目办公室负责部门的行政、人事、企业文化工作的评定。办法依据项目及集团公司行政管理规定、人事管理规定、员工手册和2006年度企业文化管理绩效目标设定相关规定和制度；2.4若因项目各职能部门所提供支持、服务的延误，导致部门未能实现（完成、达到）既定的责任指标，部门有权要求职能部门对有关延误时间、原因进行确认，经项目总经理审批确认原因，可作为评估考核责任书完成情况的有效依据；2.5在目标责任
14、考核年度内，若出现不可抗力的因素，导致部门未能实现（完成、达到）既定的责任指标，其目标完成度则由项目总经理根据实际造成的影响而确定。3.0考核评估办法责任书的考核评估办法在本责任书签定后，由项目评审小组制定，责任书一经签署，日后经项目总经理批准的考评办法，与本责任书具同等约束效力。4.0考核评估时间 4.1项目评审小组在目标考核年度内，根据业务运作的实际情况对部门进行定期和不定期的考核评估，有关的评估记录作为年度终局考评的有效数据； 4.2项目评审小组在考核年度内的第二季度末对部门进行年中评估结果汇总，并因应客观条件变化，对责任书进行相应调整； 4.3项目评审小组在考核年度结束后的一个月内，对
15、部门进行全面评估和成绩汇总。第七章 执行准则1.0目标管理责任人（即部门责任人）对责任目标的实现(完成、达到)负责，应采取有力、有效措施使各级管理人员和全体员工理解实施目标管理的重要意义和作用，承担相应的责任，为实现责任目标尽职尽责。2.0目标管理责任人（即部门责任人）的管理，应遵守集团公司的相关文件、规章、制度的规定和适用法律、法规的要求。为实现目标需要，项目总经理可以授予超出项目现有规定的职责和权限，但这种授权除在“目标管理责任书”中已明确的以外，必须以书面形式进行。3.0项目授权签字人应确保项目提供其职责、权限内的配合，支持部门解决执行过程中发生的问题和困难，协调外部环境和条件，配置满足
16、需要的人力和物质资源。4.0项目授权签字人承诺：根据客观、公正、可信的考核结果，兑现本“目标管理责任书”确定的奖励，同时也将对由于领导不力、管理不善导致责任目标未能实现（达到、完成）的各级管理者和责任部门给予适当的惩罚。5.0目标管理责任人（即部门责任人）承诺：将采取计划的、技术的、组织的措施，通过培训提高全员素质、管理水平，确保管理目标的实现，目标未能实现时，接受项目给予的惩罚。第八章 奖罚制度目标管理奖罚实施办法按本责任书之2006年度项目资金计算方案执行。第九章 其 它1.0根据实际情况，“目标管理责任书”中的内容，包括责任目标有可 能进行修改或调整，修改或调整应以书面的形式经双方原签字
17、人签 字后生效，修改的书面文件应与“目标管理责任书”的份数及保存 部门相同，构成考核/评估的依据。2.0在目标考核年度内，因各种主观或客观的原因，若出现项目要求取消部门责任人资格，或部门责任人要求放弃部门责任人资格时，项目授权签字人和部门责任人双方需签署确认有关终止文件，然后由项目授权签字人和新任部门责任人签署新责任书。3.0本“目标管理责任书”正本一式四份，分别保存于项目授权人（一 份）、部门责任人（一份）、项目财务部（一份）、集团公司（一份）；经集团公司董事局授权，副本可保存于有关的集团公司职能部门。4.0本责任书自签订之日起生效，有效期由二OO六年一月一日至二OO六年十二月三十一日。5.
18、0本责任书的解释权归项目总经理办公室。项目授权签字人： 部门责任人： 日 期： 日 期： 附：项目审批权限1.0人事管理权 1.1项目总经理有对项目副总经理、部门经理、项目主任的任免、调整的建议权； 1.2项目总经理有对财务人员的任免建议权、调整建议权、行政奖罚建议权；1.3项目总经理有对行政六级（含）以下员工的内部调配建议权、行政奖罚建议权，定薪调薪的建议权； 1.4月薪在3000元以下的普通员工、临工的聘用、定薪、转正、离职、解雇，由项目总经理审批。1.5月薪3000元以下普通员工的晋升以及月薪在3000元以上（含3000元）的普通员工、督导级、行政六/七级人员的聘用、定薪、转正、晋升、离
19、职、解雇，由项目总经理审核，主管项目董事审批。（注：行政级人员的人事资料须送集团备案。）1.6财务系统人员的聘用、定薪、转正、晋升、离职、解雇，由项目总经理审核，集团公司陆副总裁审批。 1.7集团本部员工及行政四、五级人员的聘用、定薪、转正、晋升、离职、解雇，由集团公司总裁审批。 1.8凡试用期员工的转正，按原有正常手续执行，所有业绩调薪集中在元月、七月份由集团公司统一审定执行。2.0财务管理权2.1物资申购审批权(均指同一批量物资) 2.1.1商品、餐料、燃料、经营性材料，金额在10000元/次（含10000元）以内；2.1.2维修工程材料、物料消耗品等，金额在1500元/次（含1500元）
20、以内；2.1.3低值易耗品，金额在1500元/次（含1500元）以内；2.1.4各种宣传用品、宣传设施，金额在1500元/次（含1500元）以内；2.1.5各种办公用品，金额在1500元/次（含1500元）以内；2.1.6车辆、通讯器材、室外内维修、办公设备等维修申请，金额在1500元/次（含1500元）以内；2.1.7绿化摆设、陈列品，金额在1500元/次（含1500元）以内。注：以上物资申购限额范围内由项目总经理审批，超出限额均由主管项目董事审批。 2.1.8项目在经营范围内所需要增置的各类固定资产的申购，均由项目总经理审核，主管项目董事审批，但10万元以上车辆的申购均由集团总裁审批。2.
21、2借款审批权2.2.1 物资采购借款，金额在20000元/5单（含20000元/5单）以内；注：所有物资采购借款必须执行“五单一清”制度，支票、汇款等非现金借款必须于借款日后15天内到财务部办理报销结算手续；2.2.2出差借款，金额在5000元/次（含5000元/次）以内；2.2.3备用金，金额在5000元/次（含5000元/次）以内；2.2.4售楼部办证借款，金额在5000元/次（含5000元/次）以内；2.2.5其他借款，金额在5000元/次（含5000元/次）以内。注：借款限额范围内由项目总经理审批，超出限额均由主管项目董事审批。2.3报销审批权2.3.1项目所有费用报销、积压材料、闲置
22、物品、示范单位物品的处理，1000元以下由项目总经理审批，1000元以上均经项目总经理审核,由主管项目董事审批。2.3.2制度性费用报销，包括行政级的手机话费补助、住宿费补助、车辆油费补助，初次申请由项目总经理审核，主管项目董事审批。以后每月固定发生的费用报销由项目总经理按核定标准审批。2.3.3宿舍、饭堂租赁费、饭堂承包伙食费，总合同经项目总经理审核，由主管项目董事审批；以后每月固定发生的费用报销，由项目总经理按合约条款审批。2.3.4在定额标准范围内的企业文化活动经费、员工伤病探访等费用的支出与报销，经项目行政办/财务部审核，由项目总经理审批。注：以上各种申办、开支审批权限是指同笔经济业务
23、发生之总额。（无论单据多少，均视为同一笔业务进行处理，绝不能把同一笔业务拆开多张单据进行审批） 3.0管理决策权 3.1主持项目的全面管理工作； 3.2组织实施项目的工作目标、工作计划、工作标准、工程程序、管理制度； 3.3主持召开项目的有关工作会议； 3.4组织审核施工改进方案、施工组织方案、施工设计方案、销售方案等各类管理方案； 3.5参与管理评审。4.0申办权 4.1依据项目的工程进展情况申请运转资金； 4.2申请调整项目的组织架构和人事定编； 4.3申请技术支持和运行支持； 4.4因客观条件的改变申请目标责任的变更； 4.5催办各项呈报计划、报告、方案的审批或处置情况； 4.6催办材料
24、进场。5.0管理评核权5.1项目总经理对集团公司各职能部门的管理和服务具有评核权。年度物业管理有限公司总经理目标管理责任书 为确保物业管理有限公司计划目标得以实现，经董事会与目标责任人（总经理）共同商讨，已确定物业管理有限公司 年度工作责任目标，并由目标责任人代表 物业管理有限公司签署确认。1 责任目标(1) 管理目标a) 全年不发生重大安全责任事故。注:“重大安全事故”是指：因失职或玩忽职守引发的员工死亡事故；因失职或玩忽职守引发的公司重要财产报废、损毁事故；因失职或玩忽职守引发的火灾事故；因失职或玩忽职守引发的水浸事故；因失职或玩忽职守引发的恶性治安事件。b) 所辖物业设施设备的使用完好率
25、达98%以上。c) 员工上岗培训合格率100%。d) 员工对企业的满意率达85%以上。e)导入ISO900质量体系建立健全标准化管理。f) 其他各项指标在 年 月 日前达到全国城市物业管理优秀住宅小区考评标准中优秀住宅小区的各项管理指标。2) 项目服务目标a) 住户对管理服务工作的满意率达95%以上。b) 员工对饭堂服务工作的满意率达95%以上。(3) 经营目标a) 全年各项开支控制在预算指标内。b) 全年实现经营利润 万元。2. 为保证上述责任目标的实现，公司衽总经理负责制，责任人（总经理）的权力如下：(1)人事管理权a)对物业管理有限公司总经理助理（含）、部门经理（含）、管理处经理（含）以
26、下各级员工的组阁权、奖罚权、任免权、解聘权。b)对物业管理有限公司副总经理/财务部经理的任免、调配、解聘、奖罚的建议权。c)编制范围内员工招聘录用决定权。d)工薪标准范围内的调薪决定权。（2） 财务管理权。日常经营管理资金预算范围内的支出决定权、借款审批权、费用报销审批权（3） 管理决策权a)主持物业管理有限公司的日常管理工作。b)组织实施物业管理有限公司的工作目标、工作计划、工作标准、工作程序、管理制度。c)主行召开物业管理有限公司的各类工作会议。d)组织管理评审。e)审批各类经济合同。（4） 申请支持权a) 依据物业管理有限公司的工作进展情况申请专项经营管理资金和其他资金支持。b)申请修改
27、物业管理有限公司的组织架构和人员定编。c)申请业务支持3 申请人的义务（1）接受董事会的统一领导。（2）向董事会作工作汇报。（3）确保责任目标的逐步实现。（4）自觉接受 董事会监控、考评、检查。（5）每月5号前按时上报财务报表和其他工作报表。（6）每月5号前组织目标评估，质量评审，进度、质量考评和员工绩效考评。（7）积极配合董事会完成其他专项工作。（8）保证公司各个标准作业规程的贯彻执行。（9）保证公司操作不违背国家的法律、法规。（10）保证员工的生活、工作秩序。（11）保证员工的整体操作技能和工作质量。（12）为公司培养人才。（13）向董事会交纳风险抵押金。4 董事会的权力（1）有对公司动作
28、状况（工作进度、标准、质量、成本等指标）抽查、检查、监督的权力。（2）有对目标责任人、副总经理、财务部经理的任免权、解聘权、调配权。（3）有要求责任人出示、收集、解释各类数据、报表、原始凭据、记录的权力。（4）有对公司财务动作状况的审计权、监控权。（5）有对目标责任人的绩效考评、奖罚权。（6）专项事件的调查权。5董事会的义务（1）及时提供合适的业务支持。（2）提供信息支持。（3）提供资金支持。6目标考评（1）董事会定期（不定期）监控、审计、检查物业管理公司资金的动作、成本和其他财务工作。检查标准、办法依据待业法规和公司的财务规定。（2）董事会负责目标责任田人的绩效考评。考评标准办法依据本目标
29、管理责任书。7 目标奖罚（1）公司责任人（总经理）必须依照双方确认的工作计划完成本责任书所列的各项目标。（2）如果工作目标完成，则公司可按董事会的奖金分配方案对员工发放奖金，其中目标责任人可提取公司经营利润的 %作为个人奖金。（3）如果本责任书所列三类目标不能全部完成，则每偿能完成其中一项指标，扣减项目责任人的25%目标奖金，直至扣除全部奖金，并承担相应的行政处罚。（4）若发生不可抗力而致使责任目标无法完成，则本目标责任书失效，遗留问题由董事会与目标责任人共同处理。8 管理责任书一式四份，董事会存档两份，目标责任人一份，物业管理公司存档一份。9未尽事宜，由目标责任人同董事会协商解决，补充条款与本责任书具有同等效力。10 本责任书自签订之日起生效。11本责任书解释权在董事会。目标责任人签署： 董事长签署：总经理签署： 日期：